Thị trường bất động sản 2025: Dấu ấn của sự chuyển mình - Năm của những cú "bứt phá" ngoạn mục

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước thềm một năm 2025 đầy hứa hẹn. Nếu như năm 2024 là năm bản lề, đặt những viên gạch nền móng vững chắc, thì năm 2025 sẽ là bước chuyển mình mạnh mẽ, đánh dấu sự bứt phá của thị trường.

"Làn gió mới" từ chính sách chính là một trong những yếu tố then chốt tạo nên sự chuyển biến này. "Bộ ba luật" quan trọng: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản thổi "luồng sinh khí" mới vào thị trường, gỡ bỏ những rào cản, tạo hành lang pháp lý minh bạch và thông thoáng.

Nguồn cung bất động sản cũng đang có những tín hiệu tích cực. Sau giấc ngủ dài, thị trường đã "thức giấc" với hàng loạt dự án lớn được triển khai, sẵn sàng cung ứng ra thị trường những sản phẩm đa dạng, đáp ứng nhu cầu "khát" nhà ở đang ngày càng tăng cao.

Nhu cầu nhà ở - "mỏ vàng" chưa bao giờ nguội lạnh, tiếp tục là động lực mạnh mẽ thúc đẩy thị trường. Nền kinh tế phát triển ổn định, thu nhập người dân tăng lên, cùng với đó là các chính sách hỗ trợ vay vốn mua nhà đã "thổi bùng" sức nóng của thị trường. Dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cũng không ngừng "chảy" vào, góp phần tạo nên sức hút mạnh mẽ cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Bên cạnh đó, không thể không kể đến vai trò của đầu tư công và hạ tầng. Chính phủ đang đẩy mạnh đầu tư vào các dự án giao thông trọng điểm, kết nối vùng miền, tạo cú hích mạnh mẽ cho thị trường bất động sản ở các khu vực lân cận.

Giới chuyên gia tin rằng, năm 2025 sẽ là một năm đầy sôi động của thị trường bất động sản. Bằng việc cung cấp những thông tin phân tích, dự báo từ các chuyên gia, Reatimes mong muốn mang đến cho nhà đầu tư cái nhìn toàn diện, từ đó đưa ra những quyết định đầu tư thông minh và hiệu quả trong năm 2025.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội

Năm 2024 khép lại, mở ra cánh cửa bước vào năm 2025 - một năm hứa hẹn nhiều đổi thay và cơ hội mới. Trong bức tranh kinh tế xã hội ấy, thị trường bất động sản vẫn giữ vững vai trò then chốt, là động lực mạnh mẽ thúc đẩy sự phát triển đất nước.

Chúng ta biết rằng năm 2025 là một năm nhiều dấu ấn đặc biệt, là năm đất nước có nhiều ngày kỷ niệm trọng đại, không chỉ của đất nước mà còn của các bộ, ngành. Trong đó có 2 sự kiện quan trọng, nổi bật hơn cả là kỷ niệm 50 năm Ngày Giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước (30/4/1975 - 30/4/2025) và 80 năm Quốc khánh nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2/9/1945 - 2/9/2025).

Năm 2025 cũng là năm cuối cùng kết thúc kế hoạch 5 năm 2021 - 2025. Đồng thời là năm cuối cùng cả nước ta nỗ lực phấn đấu để thực hiện nghị quyết đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII, là năm chúng ta tăng tốc bứt phá về đích. Quốc hội cũng đã đặt ra chỉ tiêu hết năm 2025, GDP bình quân đầu người của nước ta phải đạt 4.900 USD, tốc độ tăng trưởng của năm 2025 phải nỗ lực đạt trên 7%. Mặc dù còn rất nhiều thách thức tốc độ tăng trưởng như vậy là cao nhưng chúng ta phải nỗ lực đạt bằng được để tạo đà cho đất nước bước vào kỷ nguyên mới - kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.

Trong bối cảnh như vậy, chúng ta đón nhận điểm thuận lợi là cả hệ thống chính trị cũng như Chính phủ sẽ có những nỗ lực và giải pháp để phát triển kinh tế xã hội nói chung cũng như duy trì tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản nói riêng nhằm đạt được những mục tiêu đã đặt ra.

Về góc độ chính sách pháp lý, thị trường bất động sản đón nhận điểm thuận lợi khi ba đạo Luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản được sửa đổi trong cùng một thời điểm. Sau nhiều nỗ lực khẩn trương, tích cực, nghiêm túc, cầu thị, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã được ban hành và chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Qua gần 5 tháng thực hiện, các sửa đổi bổ sung của các quy định mới ba đạo Luật này cũng đã "ngấm" vào thị trường và bước sang năm 2025 sẽ phát huy được những tác dụng tích cực, cụ thể:

Thứ nhất, môi trường kinh doanh bất động sản công bằng hơn khi ta phá bỏ rào cản phân biệt giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam với các cá nhân trong nước.

Thứ hai, tạo ra sự thuận lợi cho việc tiếp cận phân khúc thị trường đất nông nghiệp bằng quy định Luật Đất đai 2024 cho phép các tổ chức cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp nói chung và đất trồng lúa nói riêng.

Thứ ba, nhà ở xã hội cũng là một điểm sáng cho thị trường bất động sản 2025 với các chính sách ưu đãi nổi bật như: Về quy hoạch đất đai, quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội; Chủ đầu tư được dành ra 20% diện tích đất nhà ở xã hội để kinh doanh nhà ở thương mại, đồng thời được hưởng 10% lợi nhuận khi kinh doanh nhà ở xã hội; Cho phép Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được đầu tư vốn trở thành chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho công nhân làm việc trong các khu công nghiệp được thuê; Nghị quyết của Quốc Hội về thí điểm về xây dựng nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp,…

Như vậy về mặt pháp lý chúng ta cũng đã từng bước tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trước đó, đây là một bức tranh thuận lợi.

Bên cạnh những trợ lực về mặt chính sách, pháp lý, thị trường bất động sản cũng đón nhận những điểm thuận lợi từ cơ sở hạ tầng. Khi hạ tầng phát triển đi trước một bước sẽ kéo theo thị trường bất động sản ở các khu vực xung quanh phát triển sôi động hơn. Tại các địa phương cũng đang nỗ lực triển khai xây dựng các dự án cơ sở hạ tầng đáp ứng những yêu cầu để đất nước bước vào kỷ nguyên mới - kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.

Có thể kể tên các dự án nổi bật như: Dự án đường giao thông vành đai 4; Xây dựng sân bay Long Thành (Đồng Nai); Đường sắt cao tốc Bắc - Nam,... Tất cả đã tạo ra một không gian có tiềm năng cho thị trường bất động sản phát triển.

Bên cạnh đó, nguồn vốn của chúng ta đang rất dồi dào khi lượng tiền gửi tiết kiệm của dân cư vào các ngân hàng thương mại đạt gần 7 triệu tỷ đồng (bình quân mỗi ngày có thêm 2.000 tỷ đồng được gửi vào ngân hàng).

Vốn đầu tư nước ngoài trong năm 2025 cũng là một điểm rất sáng. Theo đánh giá của các định chế tài chính quốc tế, Việt Nam là một trong những nền kinh tế có tốc độ phát triển GDP vào nhóm cao nhất thế giới. Chính trị ổn định là một điểm thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Minh chứng rằng, các tập đoàn về công nghệ hàng đầu của nước ngoài cũng đã bắt đầu đặt các nhà máy tại Việt Nam.

Trong bối cảnh bức tranh chung về vĩ mô như trên, thị trường bất động sản năm 2025 sẽ đón nhận nhiều tác động tích cực.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group

Năm 2025 được kỳ vọng là năm khởi sắc cho thị trường, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang trên đà hồi phục kể từ cuối năm 2024. Một trong những điểm sáng của thị trường năm 2025 được kỳ vọng chính là sự tháo gỡ các nút thắt về nguồn cung, đặc biệt là những dự án đảm bảo đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Nguồn cung dự báo tăng đáng kể ở hầu hết các phân khúc so với năm 2024, tuy nhiên vẫn còn khoảng cách khá xa so với với giai đoạn 2019 trở về trước.

Đánh giá ở từng phân khúc, bất động sản nhà ở vẫn là phân khúc dẫn đầu sự phát triển về nguồn cung. Trong đó, phân khúc căn hộ tiếp tục chiếm ưu thế và giữ vai trò chủ đạo. Mặc dù, nguồn cung thị trường có sự gia tăng, song, thị trường vẫn chưa đạt đến thời điểm "chín muồi" để có thể ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ. Nguồn cung sẽ tăng ở mức độ vừa phải và tập trung chủ yếu tại một số thị trường chủ chốt, không tăng theo chiều hướng đột biến.

Cụ thể, tại thị trường phía Nam, phân khúc căn hộ dự báo sẽ có cải thiện so với năm 2024 với hơn 15.000 sản phẩm được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, sự phân bổ nguồn cung vẫn sẽ tập trung chủ yếu tại TP.HCM, Bình Dương, trong đó Bình Dương được dự báo bùng nổ nguồn cung với vài trò dẫn dắt thị trường căn hộ hạng B và C trong năm 2025. Điều này cũng phản ánh xu hướng dịch chuyển đầu tư ra khỏi khu vực trung tâm TP.HCM, khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển tăng cao, các vấn đề tháo gỡ pháp lý chưa được giải quyết triệt để,…việc tìm kiếm cơ hội ở các vùng lân cận trở thành lựa chọn chiến lược của các nhà đầu tư và chủ đầu tư dự án trong thời gian tới.

Đối với thị trường khu vực phía Bắc, nguồn cung căn hộ dự báo tiếp tục xu hướng tăng của năm 2024, tập trung tại Hà Nội, Hưng Yên và Hải Phòng. Trong đó, tại Hà Nội, các dự án tập trung chủ yếu tại 2 đại đô thị phía Tây và phía Đông Hà Nội, trọng tâm ở các quận, huyện như Đông Anh, Gia Lâm, Nam Từ Liêm,…

Còn tại miền Trung, Đà Nẵng sẽ là khu vực điểm sáng trong phát triển nguồn cung.

Ngoài vấn đề nguồn cung, thị trường căn hộ nói riêng và thị trường địa ốc nói chung trong năm 2025 được kỳ vọng sẽ đánh dấu sự thay đổi tích cực về sức cầu.

Tính đến thời điểm hiện tại, tâm lý người mua dần được cải thiện. Sau giai đoạn trầm lắng, cả nhà đầu tư lẫn người mua thực đã dần quay trở lại thị trường. Những thông tin tích cực từ chính sách, hạ tầng và tài chính đã góp phần tạo niềm tin, khiến người mua sẵn sàng ra quyết định. Đặc biệt, phân khúc nhà liền thổ cùng với căn hộ chung cư vẫn giữ được sức hút nhờ tính ổn định và khả năng tăng giá trị lâu dài. Đây vẫn là lựa chọn ưu tiên của nhiều nhà đầu tư, nhất là trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi và tăng trưởng mới.

Yếu tố thứ hai cho thấy tín hiệu hồi phục về nguồn cầu chính là mặt bằng lãi suất huy động và lãi suất cho vay duy trì ổn định cùng với đó là lạm phát được kiểm soát tốt. Điều này không chỉ hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản trong việc tiếp cận nguồn vốn mà còn tạo điều kiện để người mua nhà dễ dàng tiếp cận các gói vay. Sự ổn định tài chính cũng giúp khôi phục niềm tin từ các nhà đầu tư và người mua thực, hai đối tượng quan trọng tạo nên sức cầu bền vững cho thị trường.

Để góp phần tăng cung trên thị trường, những cải cách về chính sách là giải pháp quan trọng nhất. Thực tế, 95% động lực thúc đẩy nguồn cung trên thị trường bất động sản hiện nay nằm trong thẩm quyền của bộ máy quản lý nhà nước. Các chủ đầu tư rất mong muốn đẩy mạnh nguồn cung và đưa nhiều dự án ra thị trường, nhưng vướng mắc lớn nhất hiện nay vẫn là vấn đề pháp lý. Vì vậy, "quyền trượng" trong việc điều tiết nguồn cung hiện nay đang nằm trong tay Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước. Trước đây, một chủ đầu tư có thể triển khai đồng thời nhiều dự án mà không gặp khó khăn về pháp lý, từ đó có thể nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, mặc dù cầu thị trường có sự tăng trưởng, nhưng các vướng mắc pháp lý khiến các chủ đầu tư không thể bán hàng và tiếp cận nguồn vốn. Vì vậy, vai trò của cơ quan quản lý nhà nước trong việc điều tiết nguồn cung đang chiếm tỷ trọng quyết định, trong khi doanh nghiệp chỉ có thể ảnh hưởng đến việc lựa chọn danh mục đầu tư.

Nhìn chung thị trường bất động sản trong năm 2025 vẫn là một ẩn số khó đoán định. Tuy nhiên, thị trường sẽ tiếp tục duy trì đà hồi phục của năm 2024. Mặc dù sẽ khó bứt phá đáng kể trong giai đoạn 2 quý đầu năm nhưng được kỳ vọng có những khởi sắc rõ nét hơn từ khoảng nửa cuối năm. Bên cạnh đó, sẽ tiếp tục có sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực, chủ đạo ở loại hình bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực  luôn ở mức cao. Trong đó, phân khúc chung cư khu vực phía Nam với hai đại diện lớn là TP.HCM và Bình Dương. Ở khu vực phía phía Bắc tập trung ở Hà Nội, Hải Phòng và Hưng Yên. Đối với thị trường miền Trung, Đà Nẵng được kỳ vọng tiếp tục là tâm điểm của thị trường, đặc biệt là các dự án có vị trí tốt, tiện ích đầy đủ và giá cả hợp lý.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn

Chúng tôi dự báo, thị trường bất động sản năm 2025 sẽ sôi động và hấp dẫn hơn bao giờ hết, với sự phục hồi mạnh mẽ của từng phân khúc theo từng giai đoạn rõ rệt. Mở đầu cho sự khởi sắc này, phân khúc chung cư với lợi thế về giá cả và tính thanh khoản sẽ là "ngôi sao" dẫn dắt thị trường ngay từ quý I/2025. Cùng với đó, nhà riêng và nhà phố sẽ là những loại hình phục hồi tiếp theo.

Tiếp nối sự khởi sắc, sang quý II/2025 cũng là thời điểm tâm lý nhà đầu tư ổn định hơn, cởi mở hơn với những lựa chọn đầu tư mới. Và như một lẽ tất yếu, các phân khúc có tiềm năng sinh lời cao như đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ bắt đầu ấm lên, hứa hẹn những biến động mạnh mẽ về giá. Song giai đoạn "bùng nổ" thực sự của đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng được dự đoán sẽ rơi vào khoảng thời gian từ quý III/2025 đến cuối năm.

Và cuối cùng, khi thị trường bước vào giai đoạn ổn định từ đầu năm 2026, tất cả các phân khúc bất động sản sẽ cùng nhau bật tăng cả về giá và thanh khoản, tạo nên một bức tranh thị trường sôi động và bền vững.

Đặc biệt, giá nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM vẫn sẽ giữ ở mức cao do tác động của các quy định mới và xu hướng thiếu nguồn cung của thị trường.

Thứ nhất, Luật Đất đai mới quy định việc định giá đất phải dựa trên bảng giá đất hiện hành hằng năm (thay vì 5 năm như trước). Đáng chú ý, Bảng giá mới đưa giá đất dần tiếp cận với thị trường, sẽ khiến giá đất tăng cao hơn so với quy định trước đây. Bên cạnh đó, các phương pháp định giá đất hiện nay đã được quy định rõ ràng, minh bạch hơn, không còn "khoảng mờ" như trước, cũng gián tiếp khiến giá đất tăng. Như vậy, chủ đầu tư phải chịu tác động trực tiếp từ việc tăng giá đất, khiến chi phí giải phóng mặt bằng cũng tăng theo và nguồn cung theo đó càng thêm hạn chế.

Thứ hai là các quy định mới về chi phí tái định cư và vốn đầu tư của chủ đầu tư. Cụ thể, luật quy định chi phí tái định cư phải bằng hoặc cao hơn so với điều kiện sống hiện tại của người dân, đồng thời phải được thực hiện trước khi dự án hoàn thành. Ngoài ra, chủ đầu tư phải đáp ứng nhiều quy định khắt khe hơn về vốn, dư nợ, trái phiếu, tín dụng...

Các quy định này giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tốt hơn, nhưng cũng khiến nhiều chủ đầu tư khó đáp ứng, dẫn đến nguồn cung nhà ở bị hạn chế.

Vì vậy, thị trường cũng không nên kỳ vọng nguồn cung nhà ở sẽ tăng mạnh trong thời gian tới. Nguồn cung hạn chế, mà nhu cầu nhà ở trên thị trường vẫn lớn, dẫn đến giá nhà đất tiếp tục duy trì ở mức cao trong năm 2025.

TS Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế

Trong hành trình phục hồi của thị trường bất động sản, đặc biệt là khi nền kinh tế đang từng bước hồi sinh sau những biến động, cơ sở hạ tầng nổi lên như một yếu tố then chốt, một "chìa khóa vàng" mở ra cánh cửa tăng trưởng. Không chỉ đơn thuần là tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án mới, sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng còn góp phần gia tăng giá trị cho những tài sản hiện hữu, thổi luồng sinh khí mới vào thị trường.

Chính phủ đang chú trọng đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng lớn, điều này không chỉ giúp cải thiện chất lượng cuộc sống mà còn nâng cao khả năng cạnh tranh của thị trường bất động sản. Chính phủ đã đề ra kế hoạch vốn đầu tư công năm 2025 là 790.727 tỷ đồng, tăng 18% so với kế hoạch 670.000 tỷ đồng của năm 2024. Các dự án có sử dụng vốn đầu tư công được kỳ vọng sẽ được tháo gỡ vướng mắc, đẩy mạnh tiến độ để đáp ứng mục tiêu giải ngân của Chính phủ.

Trong năm 2025, cả nước tập trung ưu tiên thúc đẩy mạnh mẽ tăng trưởng kinh tế gắn với ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn và có thặng dư cao; tăng tốc, bứt phá, phấn đấu tốc độ tăng trưởng GDP cả nước năm 2025 đạt trên 8% (cao hơn chỉ tiêu Quốc hội giao).

Ước tính sơ bộ cho thấy dự án cần sử dụng khoảng 10.827ha đất, với tổng mức đầu tư sơ bộ là 67,34 tỷ USD. Chi phí vận hành và bảo trì hàng năm từ năm 2036 đến năm 2066 đều ở mức trên 25.000 tỷ đồng theo tính toán của Chính phủ.

Sự phát triển đồng bộ của cơ sở hạ tầng còn mở ra những cơ hội mới cho thị trường, đặc biệt là ở những khu vực đang trong quá trình đô thị hóa. Các dự án hạ tầng như tuyến metro, cầu đường, khu công nghiệp mới không chỉ là "cú hích" gia tăng giá trị bất động sản mà còn là "lời mời gọi" hấp dẫn các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp, các rủi ro liên quan đến giao thông, dịch vụ cũng sẽ được giảm thiểu, từ đó tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, để khẳng định quyết tâm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản, ngày 20/12/2024, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Công điện số 137 về việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế năm 2025. Theo đó, Công điện nhấn mạnh, trong năm 2025, cả nước tập trung ưu tiên thúc đẩy mạnh mẽ tăng trưởng kinh tế gắn với ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn và có thặng dư cao; tăng tốc, bứt phá, phấn đấu tốc độ tăng trưởng GDP cả nước năm 2025 đạt trên 8% (cao hơn chỉ tiêu Quốc hội giao).

Công điện cũng yêu cầu triển khai hiệu quả các chương trình tín dụng ưu đãi, trong đó có gói tín dụng nhà ở xã hội. Đồng thời, thực hiện đồng bộ các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai các dự án bất động sản, nhà ở xã hội và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; triển khai hiệu quả gói tín dụng 145 nghìn tỷ đồng cho nhà ở xã hội; quyết tâm xây dựng 100.000 căn nhà ở xã hội đến hết năm 2025.

Với sự quyết tâm từ Chính phủ, cùng với sự đồng lòng của các doanh nghiệp và người dân, chúng ta hoàn toàn có thể kỳ vọng vào một tương lai tươi sáng cho thị trường bất động sản Việt Nam, nơi cơ sở hạ tầng đóng vai trò "bệ phóng" vững chắc cho sự phát triển bền vững./.