Bất động sản công nghiệp ESG: Những tiêu chí khắt khe và bài toán hiệu quả

Mặc dù xu thế KCN xanh, bền vững, hay sinh thái đã được biết từ trước, nhưng nhu cầu chỉ thực sự mạnh và rõ ràng trong thời gian gần đây. Tuy vậy, vấn đề không hề đơn giản với các nhà đầu tư KCN ở bài toán hiệu quả.

***

Là một nền kinh tế mới nổi và đang phát triển, kinh tế Việt Nam hiện đang phụ thuộc khá nhiều vào FDI. Với xu hướng ESG (Môi trường, Xã hội, và Quản trị) đang được đẩy mạnh ở các nước phát triển, nhu cầu thuê khu công nghiệp đáp ứng được các tiêu chí này của các nhà đầu tư nước ngoài có thể tăng nhanh trong thời gian tới.

Các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp dĩ nhiên cũng biết điều này, nhưng ai sẽ dám mạnh tay đầu tư khi phải cân nhắc bài toán hiệu quả?

Theo một nghiên cứu của Bloomberg Intelligence, giá trị tài sản đầu tư vào ESG trên toàn cầu sẽ đạt đến mức 53 ngàn tỷ USD vào năm 2025, tức là 1/3 tổng tài sản ủy thác đầu tư (AUM - Assets Under Management). Châu Âu là nơi tiên phong và hiện đang chiếm khoảng 50% giá trị này nhưng tốc độ đầu tư vào ESG đang được đẩy nhanh ở Mỹ, và sắp tới là châu Á, đặc biệt là Nhật Bản. Mà không chỉ giới đầu tư tài chính. Kể từ khi chính phủ của tổng thống Joe Biden nhậm chức thì Mỹ cũng đẩy mạnh các chính sách ủng hộ nền kinh tế xanh, cùng với các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới khác như ECB và BoJ, BoE.

Khi các quỹ đầu tư lớn là các cổ đông quan trọng của các tập đoàn sản xuất công nghiệp hay các chương trình hỗ trợ của chính phủ ưu tiên cho các doanh nghiệp quan tâm và thực hiện tốt ESG thì đây là những sức ép rất lớn đế các doanh nghiệp nghiệp này thực hiện ESG. Trong đó, khâu sản xuất là khâu quan trọng nhất và do đó điều kiện hoạt động của nhà máy sản xuất là yếu tố then chốt.

Các yêu cầu về ESG buộc nhà máy phải đặt ở khu công nghiệp tuân thủ ESG, trong một tổng thể hài hòa các vấn đề về môi trường, xã hội và quản trị doanh nghiệp. Cụ thể đó là vấn đề sử dụng năng lượng, nước, xử lý nước thải chất thải, hạ tầng, hài hòa với cộng đồng dân cư xung quanh, điều kiện làm việc của người lao động v.v..

Việt Nam hiện là một trung tâm chế biến chế tạo lớn của khu vực Đông Nam Á, với nhiều nhà máy của các tập đoàn sản xuất lớn trên thế giới đến từ Mỹ, EU, Nhật Bản, Hàn Quốc, và Đài Loan. Với những doanh nghiệp có niêm yết trên sàn chứng khoán, thì ESG ngày càng quan trọng hơn trong việc nhà đầu tư tổ chức lựa chọn đưa vào danh mục của mình. Các định chế tài chính trong việc xem xét cung cấp vốn qua hình thức cho vay hay mua trái phiếu doanh nghiệp cũng đưa ESG vào thành một trong các tiêu chí đánh giá.

Ngoài ra, người tiêu dùng ở các nước phát triển mà chủ yếu các sản phẩm được sản xuất từ các nhà máy đặt ở Việt Nam cũng quan tâm đến các chỉ số ESG. Có một bộ phận người tiêu dùng sẵn lòng chi trả cao hơn cho sản phẩm nếu được sản xuất theo quy trình đáp ứng được các tiêu chí ESG. Chính vì vậy, nhu cầu thuê khu công nghiệp thực hiện tốt ESG để đặt nhà máy của một số tập đoàn nước ngoài sẽ tăng lên ở Việt Nam.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hiện nay Việt Nam có 369 khu công nghiệp với diện tích đất tự nhiên 113,3 nghìn ha, trong số này diện tích đất có thể cho thuê là 65%. Tuy vậy, rất ít trong số này đã hay sẵn sàng để chuyển sang ESG. Tổ chức Phát triển Công nghiệp Liên Hiệp Quốc UNIDO đã có chương trình thí điểm khu công nghiệp sinh thái (Eco-Industrial Parks aka. EIP) ở Việt nam giai đoạn 2014 - 2019, và Nghị định 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế cũng đã đề cập đến việc hình thành các EIP ở Việt Nam. Đầu tư khu công nghiệp theo chuẩn ESG chưa đột phá là vì sao ?

Mặc dù xu thế khu công nghiệp xanh, bền vững, hay sinh thái đã được biết từ trước, nhưng nhu cầu chỉ thực sự mạnh và rõ ràng trong thời gian gần đây. Tuy vậy, vấn đề không hề đơn giản với các nhà đầu tư khu công nghiệp ở bài toàn hiệu quả.

Đầu tư khu công nghiệp theo chuẩn ESG đòi hỏi chi phí đầu tư tăng lên, vì bên cạnh các tiêu chí về môi trường, quản trị thì xã hội là một tiêu chí khá thách thức. Ở nhiều quốc gia, hài hòa lợi ích của chủ đầu tư và cộng đồng người dân địa phương nhiều khi là bài toán hóc búa nhất. Trong số các vấn đề khó, phải kể đến là việc giải tỏa đền bù, tạo công ăn việc làm, thay đổi cảnh quan môi trường địa phương.

Hạ tầng cho các khu công nghiệp loại này cũng đòi hỏi yếu tố công nghệ cao như đường truyền Internet tốc độ cao, tối ưu tỷ lệ năng lượng tái tạo, diện tích đất sử dụng cho một đơn vị giá trị công nghiệp gia tăng (IAV), tái sử dụng nước thải, tái chế rác thải rắn. Chi phí đầu tư tăng dẫn đến giá thành cho thuê đơn vị m2 sẽ tăng nhưng cũng không thể vượt quá khả năng chấp nhận của các chủ nhà máy. Trong giai đoạn đầu, khi nhu cầu chưa nở rộ và tập trung thì cần thêm các chính sách để tạo cú hích.  

Trung Quốc là một trường hợp điển hình cho việc phát triển các khu công nghiệp từ những năm 1980. Đến năm 2000, xu hướng chuyển đổi theo hướng xanh của các khu công nghiệp bắt đầu là trào lưu chính ở đất nước công xưởng của thế giới này.

Một nghiên cứu mới đây của Shi và các đồng tác giả (2020) trên tạp chí World Development đã cho thấy xu hướng chuyển đổi xanh của các khu công nghiệp của Trung Quốc thông qua hình thức khu công nghiệp sinh thái đã mang lại không chỉ lợi ích về môi trường mà còn gia tăng khả năng cạnh tranh của khu công nghiệp thực hiện chuyển đổi. Cụ thể trong giai đoạn 2011 - 2015, các EIP giảm 30,1% diện tích đất sử dụng cho một đơn vị IAV, năng lượng tiêu thụ giảm 32,7%, tiêu thụ nước sạch giảm 33,6%, nước thải tái sử dụng tăng 90%, tái chế rác thải rắn lên đến 94,1%.

Ảnh minh họa.

Nhưng để đạt được kết quả như vậy, đó là sự hỗ trợ rất mạnh từ chính phủ. Không chỉ là các chính sách khuyến khích mà còn là các quy định, các tiêu chuẩn theo chuẩn mực quốc tế, ngang với các nước như Đức, Nhật Bản, Hàn Quốc. Sự phối hợp giữa các Bộ như Bộ Sinh thái và Môi trường (MEE) , Bộ Công nghiệp và CNTT (MIIT), Bộ Thương mại (MOC), Bộ Tài chính (MOF), Bộ Khoa học và Công nghệ (MOST) để thúc đẩy các khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp sinh thái, và khu công nghiệp kinh tế chia sẻ là yếu tố quan trọng đầu tiên.

Bên cạnh đó, các hỗ trợ cho chính quyền địa phương nơi đặt khu công nghiệp từ nâng cao năng lực quản lý cho đến các chính sách ưu đãi về tài chính và ngân sách cũng như phân cấp phân quyền cũng đã góp phần thúc đẩy sự phát triển các EIP ở Trung Quốc.

Cuối cùng, thị trường tài chính xanh cũng là một động lực ngày trở nên quan trọng hơn, là nguồn cung cấp vốn cho các doanh nghiệp thực hiện ESG hay thậm chí các khu công nghiệp cần vốn để chuyển đổi sang ESG.

Không chỉ Trung Quốc mà đã có nhiều bài học kinh nghiệm quốc tế trong việc phát triển các khu công nghiệp sinh thái hay khu công nghiệp định hướng ESG. Việt Nam vẫn sẽ là nơi thu hút nhiều FDI, và cũng đã có định hướng thu hút FDI chất lượng cao theo Nghị quyết số 50 của Bộ Chính trị ban hành tháng 8/2019.

Nhu cầu của thế giới đã rõ ràng và do đó rất cần sự phối hợp nhanh chóng hiệu quả giữa chính sách của chính phủ với nhà đầu tư để hoán chuyển hay phát triển thêm mới nhiều khu công nghiệp đáp ứng các tiêu chí ESG, tăng khả năng cạnh tranh, hiệu quả của không chỉ bản thân khu công nghiệp, mà còn là cả nền kinh tế./.