Bất động sản công nghiệp: Nhà xưởng xây sẵn hút nhà đầu tư ngoại

Diện tích đất công nghiệp bắt đầu bị thu hẹp, chủ đầu tư của các khu công nghiệp hiện hữu có xu hướng chuyển sang xây dựng nhà xưởng xây sẵn.

Nhu cầu về nhà xưởng xây sẵn tăng nhanh

Năm 2019 được đánh giá là một năm kỷ lục của ngành bất động sản công nghiệp và logistics Việt Nam khi nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) vào các ngành chế biến và chế tạo vẫn gia tăng tích cực.

Tính đến năm 2019, cả nước có 328 khu công nghiệp (KCN) được thành lập, trong đó có 256 KCN đã đi vào hoạt động, 72 KCN đang xây dựng. Có 46 trên tổng số 328 KCN đạt tỷ lệ lấp đầy và đang được mở rộng. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của các KCN tại tỉnh/thành phố lớn phía Bắc và phía Nam lần lượt là hơn 92% và 80% vào cuối năm 2019, khu vực phía Nam đã chào đón khoảng 380.500m2 nhà xưởng xây sẵn, tăng 18,9% so với cùng kỳ năm trước, trong khi đó khu vực phía Bắc cũng tăng 25,2%.

Khi quỹ đất trống ngày càng thu hẹp lại, các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp hiện hữu có xu hướng chuyển sang xây dựng nhà xưởng xây sẵn giúp tiết kiệm thời gian và hiệu quả chi phí cho khách thuê muốn thiết lập nhà xưởng nhanh chóng để đi vào sản xuất.

Xu hướng này không có gì đáng ngạc nhiên khi chi phí sản xuất tại Trung Quốc tiếp tục tăng, đẩy nhanh quá trình chuyển dịch nhà máy sang các khu vực khác ở Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam.

Nhu cầu thiết lập các nhà máy tại Việt Nam tăng cao gần đây đã góp phần giúp thị trường bất động sản công nghiệp trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Các khu công nghiệp thuộc các tỉnh, thành phố lớn nhanh chóng được lấp đầy trong bối cảnh nhu cầu về phát triển công nghiệp tăng cao. 2020 được dự báo sẽ là năm của khu công nghiệp đầu tư xây dựng nhà xưởng cao tầng, nhà xưởng xây sẵn tích hợp các dịch vụ và công nghệ 4.0.

Ông Raymond Lump Wei Meng, Giám đốc điều hành của Boustead Projects Limited nhận định: "Nguồn cầu về bất động sản công nghiệp tại Việt Nam tăng cao đã khiến các chủ đầu tư của các khu công nghiệp hiện hữu có xu hướng chuyển sang xây dựng nhà xưởng xây sẵn. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho khách thuê. Trong 2 năm qua, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng lên đáng kể trong các khu công nghiệp lớn của Việt Nam".

Tiềm năng nhưng cần có vốn

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đồng Trưởng BTC Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2020 cho biết: “Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Việt Nam đã và đang không ngừng phát triển dần trở thành một trong những điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á. Cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, đây sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển rất tốt nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có”.

Tính đến năm 2019, khu vực phía Nam (bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An) đã chào đón khoảng 380.500m2 nhà xưởng xây sẵn, tăng khoảng 19% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, nguồn cung mới trong năm 2019 của khu vực phía Bắc (bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương và Hưng Yên) là 321.420m2, tăng 25% so với cùng kỳ năm trước.

Nhu cầu thuê nhà xưởng ngày càng tăng từ các doanh nghiệp ngoại tạo cơ hội bứt phá cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Trong đó, phân khúc hưởng lợi thế lớn nhất là nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng xây theo yêu cầu, dành cho các doanh nghiệp trong các lĩnh vực sản xuất đặc thù.

Xây dựng mô hình nhà xưởng xây sẵn để cho thuê đang ngày càng trở nên phổ biến, thu hút nhà đầu tư ngoại. Tuy nhiên, số lượng nhà xưởng cho thuê hiện nay vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thuê của các doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Để có một mô hình nhà xưởng hoàn thiện đáp ứng đầy đủ các tiêu chí cho thuê sẽ tốn nhiều thời gian và chi phí trong khi thời gian thu hồi vốn xây nhà xưởng cho thuê chậm, vốn đầu tư ban đầu không hề nhỏ, khó có thể cạnh tranh lại với các đơn vị cho thuê dày kinh nghiệm. Các đơn vị cho thuê tiềm năng phát triển cao cũng cần ít nhất 10 năm để thu hồi vốn đầu tư ban đầu.

Mặc dù vốn đầu tư lớn nhưng tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn tăng cao là cơ sở mạnh mẽ để tin rằng triển vọng của sản phẩm bất động sản công nghiệp rất tích cực.

Việc nguồn cung gia tăng đi cùng với tiến độ của các dự án cơ sở hạ tầng trọng yếu, đặc biệt là mạng lưới đường cao tốc và cảng; chi phí đất cạnh tranh hơn cũng như tỷ lệ lấp đầy thấp hơn đang khiến các khu vực công nghiệp thuộc các tỉnh lân cận trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư phát triển.