Năm 2019 được ghi nhận là một năm kỷ lục của ngành bất động sản công nghiệp và logistics (kho vận) Việt Nam khi nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) vào các ngành chế biến và chế tạo vẫn gia tăng tích cực. Trong bối cảnh cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung liên tục leo thang vào nửa đầu 2019 thì xu hướng này không có gì đáng ngạc nhiên khi chi phí sản xuất tại Trung Quốc tiếp tục tăng, đẩy nhanh quá trình chuyển dịch nhà máy sang các khu vực khác ở Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam.
Theo thống kê, đến cuối năm 2019, cả nước có 328 khu công nghiệp (KCN) được thành lập, trong đó có 256 KCN đã đi vào hoạt động, 72 KCN đang xây dựng. Có 46 trên tổng số 328 KCN đạt tỷ lệ lấp đầy và đang được mở rộng. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của các KCN tại tỉnh/thành phố lớn phía Bắc và phía Nam lần lượt là hơn 92% và 80% vào cuối năm 2019.
Có thể thấy, sự gia tăng về nhu cầu thiết lập các nhà máy tại Việt Nam thời gian qua đã góp phần giúp thị trường bất động sản công nghiệp trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Khi diện tích đất công nghiệp bắt đầu bị thu hẹp, chủ đầu tư của các khu công nghiệp hiện hữu có xu hướng chuyển sang xây dựng nhà xưởng xây sẵn. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho khách thuê.
Trong 2 năm qua, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng lên đáng kể trong các khu công nghiệp lớn của Việt Nam. Tính đến năm 2019, khu vực phía Nam Việt Nam (bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An) đã chào đón khoảng 380.500m2 nhà xưởng xây sẵn, tăng 18,9% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, nguồn cung mới trong 2019 của khu vực phía Bắc (bao gồm: Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương và Hưng Yên) là 321.420m2, tăng 25,2% so với cùng kỳ năm trước.
Các chuyên gia nhận định, trong giai đoạn 2020 - 2025, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ là “cơ hội vàng” cho các nhà đầu tư bởi:
Thứ nhất, trong chuỗi cung ứng sản xuất toàn cầu, Việt Nam được ghi nhận sẽ trở thành một cứ điểm sản xuất quan trọng trong 5 năm tới.
Thứ hai, thương mại điện tử Việt Nam tăng nhanh, theo đó logistics cũng phải đồng bộ. Vì thế, các doanh nghiệp logistics cũng đang nhanh chóng đầu tư hạ tầng để chiếm giữ "miếng bánh" lớn trong tương lai. Đây chính là cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư vào bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.
Thứ ba, cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung hiện vẫn chưa có kết cục rõ ràng và thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ít nhiều hưởng lợi từ điều này, đạt đà tăng trưởng cao.
Thứ tư, các hiệp định thương mại tự do như: Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP); Hiệp định Thương mại tự do Liên minh châu Âu (EVFTA)... sẽ xóa bỏ 99% thuế hải quan, hàng hóa thông thương sẽ gia tăng, thu hút đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp.
Liệu rằng, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục phát huy những thế mạnh vốn có để “bùng nổ” trong 3 - 5 năm tiếp theo như nhận định của giới chuyên môn hay sẽ "chòng chành" bởi những tác động từ thị trường trong nước cũng như cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung? Và, bất động sản công nghiệp sẽ đổi thay ra sao khi xuất hiện thế hệ nhà xưởng xây sẵn cùng những tác động mạnh mẽ của ứng dụng của công nghệ 4.0 tới nhu cầu và thói quen của khách hàng?
Để làm rõ hơn vấn đề này, Cà phê cuối tuần xin giới thiệu chia sẻ của các chuyên gia: Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Giao dịch của CBRE; TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế; ông Đặng Trọng Đức, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Khải Toàn (KTG); ông Desmond Sim, Giám đốc phụ trách Nghiên cứu của CBRE tại Singapore và khu vực Đông Nam Á.
BỨC TRANH SÁNG MÀU VÀ THÀNH QUẢ CỦA CẢ MỘT QUÁ TRÌNH
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: “Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Việt Nam đã và đang không ngừng phát triển, dần trở thành một trong những điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á”.
Do đó, theo ông Nguyễn Trần Nam, cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, đây sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển rất tốt, nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.
TS. Võ Trí Thành thì khẳng định: "2 năm qua có một điểm sáng trên thị trường là bất động sản công nghiệp. Việt Nam đang trở thành nước thu hút đầu tư bậc nhất khu vực. Bên cạnh đó chúng ta lại được hưởng lợi lớn nhờ cuộc chiến tranh Mỹ - Trung, các nhà máy lớn từ Trung Quốc đang dịch chuyển về Việt Nam. Năm 2020, chúng ta rất hy vọng phân khúc này sẽ tiếp tục tỏa sáng".
Ở góc độ chuyên môn, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Giao dịch của CBRE bày tỏ quan điểm: "Bất động sản công nghiệp như nhiều chuyên gia đã đánh giá thì đó là một là mảng sáng trong năm 2019. Tuy nhiên, điểm sáng này không đến một cách ngẫu nhiên mà đến từ rất nhiều yếu tố. Trước tiên, nó xuất phát từ việc Chính phủ đã đầu tư rất lớn vào hạ tầng cảng biển, hạ tầng đường cao tốc, sân bay… tất cả đó cấu thành chi phí sản xuất của doanh nghiệp. Khi chúng ta có hệ thống cơ sở hạ tầng tốt thì chi phí sản xuất cạnh tranh hơn, góp phần thu hút được các nhà đầu tư cũng như doanh nghiệp.
Thứ hai, chúng ta ký nhiều hiệp định thương mại, cho phép doanh nghiệp sản xuất tại Việt Nam, xuất khẩu đi các quốc gia thành viên, doanh nghiệp được hưởng nhiều ưu đãi. Và tất nhiên là còn các yếu tố khác như: Chi phí cạnh tranh, lực lượng lao động dồi dào, ưu đãi về thuế và bên cạnh đó thì cuộc chiến tranh thương mại cũng là một yếu tố tác động thêm.
Khi có chiến tranh thương mại, các doanh nghiệp ở Trung Quốc hoặc ở các quốc gia lân cận cần tìm một địa điểm để tránh thuế áp đặt lên Trung Quốc, do đó Việt Nam là quốc gia lân cận nhất và được lựa chọn đầu tiên.
Tuy vậy, đó không phải là yếu tố quyết định nhất, cơ bản là dựa trên các yếu tố nền tảng khác mà Việt Nam đã đầu tư trong suốt thời gian dài vừa qua. Và đến 2019, khi chiến tranh thương mại xảy ra thì nó đã thúc đẩy, tác động thêm, nhanh hơn sự dịch chuyển sản xuất đó".
2020 SẼ LÀ NĂM CỦA KHU CÔNG NGHIỆP, NHÀ XƯỞNG XÂY SẴN TÍCH HỢP VÀ CÔNG NGHỆ 4.0
Báo cáo ngành Bất động sản công nghiệp được công bố bởi CBRE mới đây cho hay, hiện nay, nhà đầu tư từ EU nói riêng và nhà đầu tư nước ngoài nói chung đang đẩy mạnh liên doanh với các nhà phát triển công nghiệp nội địa, nhằm khai thác triệt để tiềm năng của thị trường công nghiệp - thương mại điện tử - logistics tại Việt Nam. 4 quốc gia đang đầu tư mạnh vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam là: Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore.
Theo nhóm nghiên cứu, giá thuê đất công nghiệp đang rất hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu dịch chuyển. Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp cũng đang tác động tích cực và trực tiếp đến các thị trường khác như nhà ở, văn phòng cho thuê... khi các tập đoàn đa quốc gia đem theo một đội ngũ rất lớn chuyên gia, người lao động đến khu vực mà họ đặt nhà máy, văn phòng làm việc.
"Từ đó các phân khúc này được dự báo sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới", CBRE nhấn mạnh.
2020 cũng được dự báo sẽ là năm của khu công nghiệp đầu tư xây dựng nhà xưởng cao tầng, nhà xưởng xây sẵn tích hợp các dịch vụ và công nghệ 4.0; là năm chuyển đổi khu công nghiệp từ mô hình truyền thống sang mô hình thương mại, dịch vụ, cụm công nghệ cao gắn với đô thị hiện đại; là năm ưu tiên sử dụng mô hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp năng lượng tái tạo.
Ông Desmond Sim, Giám đốc phụ trách Nghiên cứu của CBRE tại Singapore và khu vực Đông Nam Á cho rằng: "Nếu Việt Nam không có nền tảng tốt thì lợi ích cũng có thể mất đi, dòng vốn có thể chuyển sang Thái Lan hay Malaysia khi xét về khoảng cách địa lý cũng gần với Trung Quốc. Việt Nam khá cởi mở đối với các nhà đầu tư nước ngoài, khiến nhà đầu tư có niềm tin khi đến thị trường Việt Nam. Hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp vẫn đang đến khai phá đầu tư tại Việt Nam".
Chia sẻ thêm về vấn đề này, nhóm nghiên cứu CBRE nhìn nhận: "Sự xuất hiện của ngành công nghiệp phụ trợ đã nhận được nhiều sự quan tâm rộng rãi ở Việt Nam. Các doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ thường tập trung vào một khu công nghiệp chuyên biệt hoặc nằm trong bán kính 40km từ các nhà máy lắp ráp chính.
Do đó, các chủ đầu tư đang trong thời điểm tốt để xây dựng mô hình nhà xưởng xây sẵn, tập trung vào việc thu hút các ngành công nghiệp phụ trợ, cùng với việc phát triển ứng dụng công nghệ cao trong việc quản lý bất động sản. Các chủ đầu tư dẫn đầu trong lĩnh vực nhà xưởng xây sẵn như BW Industrial, KTG Industrial hay tập đoàn An Phát đã nắm bắt cơ hội để chào đón làn sóng mới của các nhà sản xuất và cung cấp linh kiện. Trên thực tế, tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn tăng cao là cơ sở mạnh mẽ để tin rằng triển vọng của sản phẩm bất động sản công nghiệp này là rất tích cực".
Ông Raymond Lump Wei Meng, Giám đốc điều hành của Boustead Projects Limited nhận định: "Nguồn cầu về bất động sản công nghiệp tại Việt Nam tăng cao đã khiến các chủ đầu tư của các khu công nghiệp hiện hữu có xu hướng chuyển sang xây dựng nhà xưởng xây sẵn. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho khách thuê. Trong 2 năm qua, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng lên đáng kể trong các khu công nghiệp lớn của Việt Nam".
Trong khi đó, đánh giá về xu hướng áp dụng 4.0 vào bất động sản công nghiệp, ông Đặng Trọng Đức, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Khải Toàn (KTG) kiêm Giám đốc mảng Phát triển công nghiệp (KTG Industrial) - doanh nghiệp tiên phong trong việc áp dụng 4.0 vào nhà xưởng cho biết: "Thực tế thì ứng dụng sản phẩm công nghệ vào nhà xưởng, nhà kho xây sẵn không còn quá mới mẻ, một số doanh nghiệp cũng đã triển khai nhưng họ làm theo hình thức khá rời rạc, một số doanh nghiệp chỉ mới triển khai bước đầu, ứng dụng công nghệ đơn giản".
Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Giao dịch của CBRE cho hay: "Thời gian đầu, bất động sản công nghiệp là sân chơi chỉ dành cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư lớn bởi phải có tiềm lực lớn về tài chính thì mới có thể xây dựng các KCN lớn tới hàng trăm, hàng nghìn hecta. Mà hiện tại trên thị trường chỉ có vài tên tuổi lớn như Vship, Tập đoàn Kinh Bắc, Cen Group...
Tuy nhiên gần đây có một phân khúc nữa là phân khúc nhà xưởng xây sẵn với quy mô không quá lớn, chỉ vài chục hecta, sau đó có thể xây dựng các phân khu nhà xưởng xây sẵn, nó sẽ tạo điều kiện thêm cho các chủ đầu tư thứ cấp trong nước có quy mô nhỏ. Và đã có một số đơn vị đã tận dụng cơ hội ấy để tiên phong như KTG Industrial, An Phát, Toàn Phước hay Liên doanh Becamex...
Ông Đặng Trọng Đức, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Khải Toàn (KTG) chia sẻ: "Với mục đích đơn giản hóa quy trình cho thuê, KTG đã ứng dụng công nghệ 4.0 vào cung cấp dịch vụ, từ đó hy vọng sẽ mang lại tiện ích lớn cho khách hàng. Trong quá trình thuê, khách hàng sẽ được trải nghiệm, sử dụng dịch vụ chăm sóc khách hàng, các quan tâm, câu hỏi, thắc mắc sẽ được tương tác trực tiếp với KTG. Song song với đó, khi Việt Nam cập nhật Luật Thuế, Luật Lao động… thì KTG có thể ngay lập tức cập nhật cho khách hàng thông qua ứng dụng công nghệ 4.0.
"Có nhiều cách để định nghĩa công nghệ 4.0, theo quan điểm của tôi, 4.0 là sự khép kín. Suốt quá trình từ khi gặp khách hàng cho tới khi khách hàng quyết định và tới khi họ thuê xong, hết hợp đồng, không còn thuê khu xưởng của KTG tôi đều mong muốn quá trình đó tích hợp công nghệ 4.0 - đó chính là điểm khác biệt, là điểm mà chưa đơn vị nào thực hiện được".
CƠ HỘI NÀO CHO CÁC TỈNH VÙNG VEN?
Có thể thấy, phần lớn tỷ lệ nguồn cung bất động sản công nghiệp, bao gồm đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn, nằm ở các tỉnh, thành phố trọng điểm khu vực phía Bắc và phía Nam (được phân loại là nhóm 1). Việc nguồn cung gia tăng đi cùng với tiến độ của các dự án cơ sở hạ tầng trọng yếu, đặc biệt là mạng lưới đường cao tốc và cảng. Chi phí đất cạnh tranh hơn cũng như tỷ lệ lấp đầy thấp hơn đang khiến các khu vực công nghiệp thuộc các tỉnh lân cận nhóm 1 (được phân loại là khu vực cấp 2) trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư và phát triển.
Dự báo, trong tương lai sẽ có nhiều dự án phát triển công nghiệp và đầu tư vào các tỉnh, thành phố thuộc khu vực cấp 2. Hiện tại, phần lớn quỹ đất tại các khu vực này là đất nông nghiệp, cần phải chuyển đổi quyền sử dụng đất. Do đó, nhóm nghiên cứu CBRE khuyến cáo các nhà phát triển, đầu tư nước ngoài lựa chọn phương án hợp tác với các doanh nghiệp trong nước để thuận lợi hơn trong quá trình mua bán và pháp lý.
Đánh giá về cơ hội cho các tỉnh vùng ven với bất động sản công nghiệp, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ Phận Tư vấn & Giao dịch của CBRE bày tỏ: "Theo góc nhìn của CBRE thì có thể thấy sự thay đổi đã xảy ra theo thời gian, khoảng 5 năm trước đây, khi mà CBRE trình bày về thị trường thì chỉ nói về Hà Nội và TP.HCM, chưa nói được đến những TP cấp 1. Tại thời điểm đó, các KCN Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai… mới chỉ manh nha phát triển với giá thuê hợp lý, hạ tầng bắt đầu xây dựng, nhân công dồi dào, có nhiều cơ hội.
Tuy nhiên, thời gian gần đây, sự góp mặt của hàng loạt những tỉnh thành mới ven các TP lớn đã cho thấy sự thay đổi nhanh chóng và tích cực của thị trường. Đây không phải là điều gì đó rất mới, hãy nhìn bài học phát triển từ Trung Quốc, khi các tình thành ven biển đã phát triển tới một mức độ nào đó rồi thì các nhà đầu tư sẽ dần phải đi sâu vào trong đại lục để tìm kiếm cơ hội.
Thì tương tự như vậy, chúng ta có thể thấy ở TP.HCM hay Hà Nội, khi mà các khu vực ngay xung quanh Hà Nội, TP.HCM đến một lúc nào đó giá đất đã quá mức mà các nhà cung ứng hay các công ty lớn có thể chấp nhận được thì chắc chắn người ta sẽ phải di chuyển.
Dù các địa điểm mới đã có hạ tầng - ví dụ như các tỉnh thành phía Bắc hay chưa có hạ tầng - ví dụ như các tỉnh thành phía Nam: Tiền Giang, Tây Ninh hoặc Bình Phước… thì sự chuyển dịch vẫn phải xảy ra. Tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ phải cân đối giữa câu chuyện địa điểm di chuyển cách bao nhiêu xa và chi phí về mặt vận tải ra sao để từ đó đưa ra quyết định đầu tư. Nếu như doanh nghiệp thuê được một địa điểm nhà xưởng xây sẵn mà chi phí tiết kiệm hơn, khu vực đó có lực lượng lao động dồi dào hơn, ít cạnh tranh hơn thì những ưu điểm đó có thể bù đắp cho việc hạ tầng chưa được kết nối".
Ông Đặng Trọng Đức, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Khải Toàn (KTG) cho rằng: "Không chỉ do tác động của cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung mà trong bối cảnh nền kinh tế vận động phát triển thì giá đất sẽ tăng cao và sẽ sốt, nên tại các tỉnh miền Bắc đất KCN tăng nhanh, có thể một phần do các nhà sản xuất Trung Quốc đang tìm các địa chỉ ở phía Bắc.
Tất nhiên, sẽ có mức giá thuê hợp lý hơn, bởi với bất kỳ nhà phát triển bất động sản nào thì giá đất và giá xây dựng là quan trọng nhất. Giá đất tăng thì giá thành phẩm phải tăng, và từ đó giá thuê nhà xưởng cũng sẽ tăng, tuy nhiên, tới một mức giá nào đó thì phải dừng lại chứ không thể tăng mãi. Nhưng để như vậy, riêng với KTG, đơn vị luôn tìm cách để gia tăng các lợi ích đi kèm cho người thuê, đồng thời, mở rộng khu vực đầu tư ra các tỉnh thành khác".
Liên quan tới các vấn đề pháp lý của bất động sản công nghiệp cũng như nhà xưởng xây sẵn, luật sư Đặng Thanh Sơn, Công ty luật Baker & McKenzie chia sẻ: "Đối với quan hệ thuê và cho thuê thì sẽ thường xảy ra tranh chấp về giá thuê bởi các ông chủ đất thường căn cứ biến động tỷ giá của đồng USD, với tỷ giá ngoại tệ để đưa ra giá thuê, và họ thường neo giá vào chỉ số CPI hoặc tỷ giá, trong khi theo quy định của Ngân hàng Nhà nước thì mọi giao dịch trên lãnh thổ Việt Nam phải bằng VNĐ. Thông thường, các doanh nghiệp sẽ làm bảng phụ lục để ký, đó chính là một tiềm ẩn của tranh chấp khi 2 bên không tìm được tiếng nói chung.
Vấn đề thứ hai là tính pháp lý của đất có công trình xây dựng trên đất mà cho thuê. Đa số chủ đất cần huy động vốn nên họ thế chấp ngân hàng, nên ngân hàng có quyền phát mại tài sản khi chủ sử dụng đất vi phạm thời hạn thanh toán gốc và lãi.
Vấn đề cuối cùng là khi soạn hợp đồng, nhiều doanh nghiệp sử dụng hợp đồng mẫu của một bên, bên cho thuê chẳng hạn, mà không thuê chuyên gia pháp lý để kiểm tra, rà soát - đây cũng là điều đáng tiếc, dẫn đến cách hiểu khác nhau giữa các thuật ngữ, điều luật và quy định của hợp đồng. Do đó, nếu có tranh chấp xảy ra thì thiệt thòi sẽ rơi vào bên đi thuê. Do vậy, tôi khuyến cáo các doanh nghiệp đi thuê nhà xưởng cần có luật sư để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình".
TS. Võ Trí Thành thì cho rằng: "Các doanh nghiệp cho thuê và thuê nhà xưởng cần lưu ý điều quan trọng là khi tranh chấp thì xử lý ở đâu. Bởi, theo thống kê, phần lớn doanh nghiệp Việt quan tâm đến tòa án, trong khi đó các doanh nghiệp ngoại lại quan tâm đến trọng tài. Trên thực tế, phán quyết của trọng tài có giá trị như phán quyết của tòa án nhưng thường nhẹ nhàng và thời gian giải quyết nhanh hơn.
Đáng chú ý là các doanh nghiệp trong Nam dùng trọng tài nhiều hơn doanh nghiệp ngoài Bắc và trong đó thì doanh nghiệp FDI sử dụng trọng tài nhiều hơn doanh nghiệp Việt Nam. Vậy nên tôi lưu ý rằng các đơn vị dùng trọng tài khi làm hợp đồng cần viết rõ là dùng trọng tài khi xảy ra tranh chấp để hạn chế tối đa những tổn thất về quyền lợi cũng như tài chính".
