Trong chu kỳ gần đây, thị trường bất động sản, đặc biệt là đất nền ở TP. Đà Nẵng bị đẩy lên tạo “cơn sốt ảo” và đạt đỉnh vào tháng 3/2019. Nhưng sau đó, thị trường nhanh chóng rơi tự do và chạm đáy vào khoảng tháng 4/2020 ngay khi làn sóng Covid-19 lần 1 được khống chế. Lúc này, tại nhiều dự án, giá đất nền giảm đến 50% so với đỉnh điểm, thanh khoản gần như hoàn toàn bị đóng băng. Thị trường đang hy vọng vào một năm mới tươi sáng hơn.
Năm 2020 trôi qua trong khó khăn
Từ tháng 4/2020 đến nay, thị trường đất nền đã cải thiện đáng kể, tính thanh khoản tại các khu đô thị hoàn chỉnh hạ tầng và pháp lý, có tỷ lệ dân cư lấp đầy tốt; giá có tăng thêm nhưng không nhiều và xem như đi ngang tại vùng đáy.
Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo Bất động sản, cho hay: Ở phân khúc căn hộ du lịch, từ sau khi dự án Cocobay tuyên bố “vỡ trận” (khoảng cuối tháng 11/2019), thị trường condotel ảnh hưởng nghiêm trọng, suy giảm về cả tính thanh khoản lẫn giá cả giao dịch. Tuy giá cả không giảm như phân khúc đất nền, nhưng tình hình giao dịch hoàn toàn rơi vào trạng thái đóng băng cho đến nay.
Với phân khúc khách sạn, giá cả bị ảnh hưởng nghiêm trọng từ sau khi xuất hiện dịch Covid-19, thị trường vẫn đang trong giai đoạn tiếp tục điều chỉnh do các nhà đầu tư bị ảnh hưởng nhiều về dòng tiền và áp lực lãi vay ngân hàng. Du lịch chưa phục hồi khiến cho các nhà đầu tư mất hẳn nguồn thu.
Trong khi đó, ở thị trường cho thuê văn phòng và mặt bằng kinh doanh, giá cả cho thuê và tỷ lệ lấp đầy cũng suy giảm nghiêm trọng. Các tuyến phố sầm uất trước đây giờ có nơi giá cho thuê giảm hơn 50% so với đỉnh điểm năm 2019. Tình hình vẫn chưa được cải thiện và đang tiếp tục điều chỉnh do nhu cầu thuê mặt bằng chưa tăng trở lại.
Đối với phân khúc căn hộ để ở, giá cả mua bán có mức giảm từ 10 - 25% tùy nơi so với đỉnh điểm năm 2019. Số lượng giao dịch vẫn hạn chế. Ở thị trường sơ cấp, trong năm 2020, hầu như không có bất cứ chủ đầu tư nào triển khai chào bán sản phẩm mới ra thị trường. Giao dịch chủ yếu vẫn là mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp.
Ở phân khúc dịch vụ bất động sản, trong năm 2020, chứng kiến sự suy giảm, đóng cửa, giảm quy mô của hàng loạt sàn giao dịch, văn phòng và trung tâm giao dịch bất động sản. Môi giới bỏ nghề chuyển hướng sang lĩnh vực khác nhiều vô kể.
Dù khó khăn bủa vây, tuy nhiên vẫn xuất hiện các điểm sáng trên thị trường là sự tăng trưởng của bất động sản vùng ven và vùng giáp ranh TP. Đà Nẵng, cũng như sự tham gia của nhiều nhà phát triển bất động sản công nghiệp tại TP. Đà Nẵng.
Năm 2021 liệu có sáng sủa?
Theo ông Nguyễn Đức Lập, Covid-19 là tác nhân chính có ảnh hưởng mạnh mẽ đến toàn bộ nền kinh tế của đô thị có hơn 83% GDP phụ thuộc vào khối thương mại - dịch vụ này (theo số liệu thống kê năm 2019 của Cục thống kê TP. Đà Nẵng). Chính Covid-19 đã kéo GDP của thành phố tăng trưởng âm gần 10% trong năm 2020. Và xu hướng thị trường bất động sản tại đây cũng phụ thuộc phần lớn vào diễn tiến công tác chống dịch tại Việt Nam cũng như trên toàn cầu.
Với hơn 86% diện tích quỹ đất phát triển đô thị đã được sử dụng, trong thời gian tới và tương lai gần, nguồn cung thị trường sơ cấp sẽ bị hạn chế rất nhiều. Chúng ta có thể hy vọng vào “Đồ án Điều chỉnh quy hoạch chung TP. Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045” được phê duyệt trong năm 2021 sẽ bổ sung thêm quỹ đất đô thị mới cho thành phố.
“Giao dịch trong năm 2021 sẽ chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ cấp. Thị trường bất động sản vùng ven, vùng giáp ranh TP. Đà Nẵng sẽ khởi sắc hơn nếu như những dự án đầu tư hạ tầng được triển khai theo kế hoạch”, ông Nguyễn Đức Lập dự báo và cho rằng: “Phân khúc đất nền và nhà ở trung tâm TP. Đà Nẵng sẽ tiếp tục được điều chỉnh tăng ở tính thanh khoản, giá cả có thể sẽ duy trì ổn định và hy vọng nửa sau năm 2021 sẽ được cải thiện rõ hơn”.
Các phân khúc khác, theo ông Nguyễn Đức Lập, sẽ tiếp tục đà điều chỉnh nhưng mức độ biến động không lớn do đang nằm ở sát vùng đáy và thị trường dự kiến sẽ được hỗ trợ bởi nhiều tin tốt hơn.
“Trong năm mới, chúng ta có thể hy vọng về một thế hệ lãnh đạo mới của TP. Đà Nẵng năng động, tích cực và sáng tạo hơn; từ đó sẽ quan tâm tháo gỡ những vướng mắc và tồn đọng, khắc phục những sai phạm ở lĩnh vực đất đai từ thời kỳ trước... để khơi thông lại dòng vốn trên thị trường và lấy lại lòng tin của nhà đầu tư, trên cơ sở đó hút được dòng vốn cho thị trường này phát triển trở lại”, ông Nguyễn Đức Lập bày tỏ niềm tin tưởng.
Tháo gỡ vướng mắc các dự án cũ
Theo UBND TP. Đà Nẵng, giai đoạn 2016 - 2020, thành phố thu hút được 163 dự án đầu tư trong nước (tổng vốn đăng ký hơn 76.000 tỷ đồng) và 530 dự án vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cấp mới (tổng vốn đăng ký 1,1 tỷ USD). Tuy vậy, công tác thu hút đầu tư vẫn còn nhiều bất cập như thiếu quỹ đất, tác động liên kết và lan tỏa của khu vực đầu tư nước ngoài đến khu vực trong nước chưa cao… Trong giai đoạn tới, thành phố sẽ tập trung vào 6 nhóm giải pháp gồm: Hoàn thiện cơ chế, chính sách; hoàn thiện cơ sở hạ tầng; nâng cao chất lượng nguồn nhân lực; đẩy mạnh cải cách hành chính; đổi mới, nâng cao hiệu quả công tác xúc tiến đầu tư và quản lý nhà nước về đầu tư.
Ông Nguyễn Văn Quảng, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng, cho hay: Đà Nẵng sẽ đề xuất với Trung ương một số cơ chế chính sách đặc thù trong triển khai Nghị quyết 119/2020/QH14 của Quốc hội về thí điểm tổ chức mô hình chính quyền đô thị và một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP. Đà Nẵng.
“Thành phố sẽ công khai, minh bạch và nhất quán trong các quan điểm, chủ trương và việc thực hiện kêu gọi đầu tư trên cơ sở vận dụng cụ thể hóa các quy định của pháp luật, giảm các thủ tục, thời gian để tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp.
Đồng thời tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của các dự án cũ để đưa vào hoạt động và tạo ra các nguồn lực mới cho thành phố. Lãnh đạo thành phố trực tiếp lắng nghe, ghi nhận phản ánh của doanh nghiệp về những cản trở, tiêu cực trong quá trình làm việc với đội ngũ cán bộ công chức, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm nếu có”, ông Nguyễn Văn Quảng, nhấn mạnh.
Doanh nghiệp cần hỗ trợ nhiều hơn
Dịch bệnh Covid-19 gây ảnh hưởng nặng nề đến các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Hy vọng năm 2021, thị trường sẽ khởi sắc, sôi động hơn. Cũng mong chính quyền các cấp tạo điều kiện hỗ trợ cho doanh nghiệp, trong đó rất cần hỗ trợ về cơ chế chính sách, có gì vướng mắc, nhất là pháp lý dự án tháo gỡ được thì mạnh dạn tháo gỡ cho doanh nghiệp. Nhiều dự án ở Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (Quảng Nam) cần được quan tâm từ chính quyền để hỗ trợ cho chủ đầu tư. Có như vậy, doanh nghiệp mới có nguồn thu, đóng góp nhiều hơn cho ngân sách.
Ông Văn Tuấn Huy, Giám đốc đầu tư Công ty CP Đầu tư bất động sản DanaReal
Thanh lọc nhà đầu tư thiếu tiềm lực
Những năm qua, tại Quảng Nam và TP. Đà Nẵng có nhiều dự án pháp lý không rõ ràng, khó phân biệt đúng sai, cơ chế chính sách không ổn định. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư nóng vội “cầm đèn chạy trước ô tô”, mở bán ào ạt; để rồi khi nhà nước áp thuế thì không đủ tiền để nộp, dẫn đến không ra sổ đỏ được để giao cho người mua.
Mong muốn của những đơn vị phân phối, phát triển dự án là xử lý mạnh mẽ, không để xảy ra tình trạng dự án pháp lý không rõ ràng đã tổ chức huy động vốn trái phép, làm mất niềm tin của khách hàng về thị trường bất động sản, để rồi khách hàng quay lưng với cả khu vực rộng lớn đầy tiềm năng phát triển như ở Đà Nẵng, Quảng Nam…
Chúng tôi hy vọng ngay từ đầu chính quyền chọn những chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính ổn định thực sự mới giao đầu tư dự án phát triển đô thị; đồng thời kiên quyết loại bỏ những chủ đầu tư “tay không bắt giặc” dễ dẫn đến rối loạn thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự…
Ông Nguyễn Hà Anh Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển địa ốc Trung Tín
