Bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng 6 tháng cuối năm 2026: Tiếp tục tái cân bằng, chờ chu kỳ tăng trưởng mới

Đâu là động lực thực sự thúc đẩy sự phục hồi của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng? Dòng tiền đang dịch chuyển theo xu hướng nào? Và bất động sản nghỉ dưỡng có đủ điều kiện để bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới trong những tháng cuối năm 2026? Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phác họa bức tranh thị trường qua các số liệu thống kê mới nhất, đồng thời đi sâu giải mã những vấn đề này qua cuộc trao đổi cùng ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group.

❃ ❃ ❃

Sau nhiều năm chịu tác động bởi những vướng mắc pháp lý, khó khăn về dòng vốn và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét hơn trong nửa đầu năm 2026. 

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 4.800 sản phẩm nghỉ dưỡng mở bán mới, giảm 20% so với quý trước nhưng vẫn gấp đôi cùng kỳ năm 2025. Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới đạt khoảng 12.100 sản phẩm, cao gấp 4 lần so với cùng kỳ năm trước, cho thấy hoạt động phát triển dự án đã dần sôi động trở lại sau nhiều năm bị kìm hãm bởi những nút thắt pháp lý và khó khăn về dòng vốn.

Theo VARS, phần lớn sản phẩm mới tập trung tại các đô thị biển quy mô lớn, trong khi phân khúc nghỉ dưỡng truyền thống chỉ bổ sung khoảng 400 sản phẩm, do nhiều dự án vẫn trong tình trạng chậm triển khai hoặc chưa đủ điều kiện đưa vào khai thác. Điều này phản ánh quá trình tái cấu trúc đang diễn ra mạnh mẽ, khi nguồn lực của thị trường dần tập trung vào những dự án có quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn thiện và khả năng vận hành tốt.

Nếu nguồn cung mới cho thấy quá trình phục hồi đang diễn ra theo hướng chọn lọc, thì diễn biến thanh khoản lại phản ánh rõ nét hơn sự thay đổi trong cách dòng tiền tìm kiếm cơ hội đầu tư. Theo VARS, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới trong quý II/2026 đạt 55%, tăng 10 điểm phần trăm so với quý trước, tương ứng hơn 2.700 giao dịch, gấp hơn hai lần cùng kỳ năm 2025. Lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 5.600 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ đạt 49,5%, tương đương cùng kỳ năm trước.

Điều đáng chú ý là thanh khoản không cải thiện theo chiều rộng mà tập trung vào một nhóm dự án nhất định. Theo VARS, dòng tiền không còn phân bổ dàn trải như các chu kỳ trước mà có xu hướng hướng đến các dự án do những chủ đầu tư lớn phát triển, sở hữu pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai được đảm bảo, mức giá hợp lý và đặc biệt nằm tại các đô thị biển có tiềm năng khai thác du lịch, vận hành và cho thuê rõ nét. Ngược lại, các dự án nghỉ dưỡng phát triển đơn lẻ hoặc đã đưa vào khai thác nhưng hiệu quả vận hành thấp vẫn tiếp tục rơi vào tình trạng thanh khoản yếu, khó thu hút nhà đầu tư.

Sự phân hóa này cho thấy nhu cầu đầu tư đối với bất động sản nghỉ dưỡng đang có sự thay đổi về chất. Thay vì chạy theo những kỳ vọng tăng giá hay các cam kết lợi nhuận như trước đây, dòng vốn ngày càng ưu tiên những dự án có nền tảng khai thác thực, khả năng tạo dòng tiền ổn định và triển vọng tăng trưởng dài hạn. 

Đây cũng là lý do sức cầu của thị trường vẫn được duy trì và có xu hướng gia tăng nhờ hàng loạt yếu tố nền tảng đang đồng thời phát huy tác động. Trước hết là làn sóng đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh, với hàng loạt dự án hạ tầng giao thông chiến lược được tăng tốc tại các địa phương có thế mạnh về du lịch như Khánh Hòa, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Quảng Ninh hay Phú Quốc. Việc mở rộng mạng lưới cao tốc, nâng cấp sân bay, cảng biển và hoàn thiện hệ thống kết nối liên vùng không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn mở rộng không gian phát triển du lịch, gia tăng khả năng tiếp cận các điểm đến nghỉ dưỡng. Hạ tầng vì thế đang trở thành "bệ đỡ" quan trọng, góp phần nâng cao giá trị khai thác của dự án và củng cố niềm tin của nhà đầu tư vào triển vọng dài hạn của phân khúc.

Nếu hạ tầng tạo điều kiện để mở rộng không gian phát triển, thì sự phục hồi của ngành du lịch chính là yếu tố quyết định khả năng khai thác và tạo dòng tiền của bất động sản nghỉ dưỡng. Theo TS. Hà Văn Siêu, Phó Cục trưởng Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, sau giai đoạn dài chịu tác động của đại dịch Covid-19, du lịch Việt Nam đang lấy lại đà tăng trưởng mạnh mẽ. Chỉ riêng tháng 5/2026, Việt Nam đón gần 1,8 triệu lượt khách quốc tế, tăng 16,5% so với cùng kỳ năm trước và là mức cao nhất từng ghi nhận đối với riêng tháng 5. Lũy kế 5 tháng đầu năm, lượng khách quốc tế đạt 10,6 triệu lượt, tăng 14,9%; khách du lịch nội địa đạt khoảng 66 triệu lượt, đưa tổng thu từ khách du lịch lên khoảng 471.000 tỷ đồng. Cùng với đó, doanh thu lữ hành ước đạt 40,6 nghìn tỷ đồng, tăng 12,2%, cho thấy sức cầu du lịch tiếp tục được củng cố và lan tỏa sang nhiều lĩnh vực, trong đó có bất động sản nghỉ dưỡng.

Đáng chú ý, tốc độ phục hồi của du lịch Việt Nam đang vượt xa mặt bằng chung của khu vực. Trong quý I/2026, lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng 12,4%, cao gấp hơn bốn lần mức tăng trưởng trung bình của châu Á. Điều này không chỉ phản ánh sức hấp dẫn ngày càng lớn của điểm đến Việt Nam mà còn tạo cơ sở để nâng cao công suất khai thác của các khách sạn, khu nghỉ dưỡng và tổ hợp du lịch. Khi triển vọng khai thác ngày càng rõ ràng, niềm tin của nhà đầu tư cũng từng bước được khôi phục, góp phần kéo dòng vốn quay trở lại phân khúc nghỉ dưỡng.

Bên cạnh những động lực đến từ hạ tầng và du lịch, việc hoàn thiện hành lang pháp lý cũng đang trở thành yếu tố quan trọng giúp thị trường lấy lại niềm tin. Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đã tạo lập khung pháp lý tương đối đồng bộ cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Các quy định về chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ, thời hạn sử dụng đất từ 50 - 70 năm cũng như cơ chế cấp giấy chứng nhận đối với condotel, biệt thự du lịch và căn hộ lưu trú khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật đều đã được quy định rõ ràng hơn.

Theo bà Hằng, những vướng mắc lớn về cơ chế, chính sách cơ bản đã được tháo gỡ; các khó khăn còn lại chủ yếu nằm ở khâu tổ chức thực hiện và đáp ứng những yêu cầu mới của thị trường. Điều này đồng nghĩa với việc rủi ro pháp lý - yếu tố từng khiến dòng vốn e ngại trong nhiều năm đang dần được thu hẹp, tạo nền tảng để thị trường bước sang giai đoạn phát triển ổn định hơn.

Còn theo ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital, những cải cách về chính sách thị thực đang trở thành động lực mới cho bất động sản nghỉ dưỡng. Việc kéo dài thời gian lưu trú lên 45 ngày cùng với chương trình Thị thực Vàng (Golden Visa) có thời hạn 10 năm không chỉ gia tăng sức hấp dẫn của điểm đến Việt Nam đối với du khách quốc tế mà còn tạo nền tảng để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng mở rộng dư địa phát triển trong thời gian tới.

Mặc dù nhu cầu đầu tư đối với bất động sản nghỉ dưỡng vẫn hiện hữu, dòng tiền trên thị trường đang cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét. Nếu như trước đây, nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền nhờ kỳ vọng tăng giá và những chương trình cam kết lợi nhuận hấp dẫn, thì sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, tiêu chí lựa chọn tài sản đã thay đổi căn bản. Thị trường không còn thiếu nhu cầu, mà thiếu những sản phẩm đủ sức thuyết phục về hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền bền vững.

Đối với phân khúc nghỉ dưỡng truyền thống, sức hấp dẫn của các cam kết lợi nhuận cao đã suy giảm đáng kể sau những bài học của thị trường. Theo VARS, nhà đầu tư ngày càng thận trọng, ưu tiên đánh giá tính khả thi của mô hình kinh doanh thay vì những kỳ vọng lợi nhuận được xây dựng trên các giả định thiếu cơ sở. 

Cùng với đó, nhu cầu du lịch cũng đã thay đổi mạnh mẽ. Du khách không còn tìm kiếm một nơi lưu trú đơn thuần mà hướng đến những trải nghiệm toàn diện hơn, từ chăm sóc sức khỏe, nghỉ dưỡng dài ngày, thể thao, giải trí đến các dịch vụ văn hóa và thương mại. Điều này khiến nhiều dự án phát triển theo mô hình đơn chức năng dần bộc lộ hạn chế về khả năng cạnh tranh, công suất khai thác và hiệu quả vận hành.

Chính vì vậy, bài toán của các chủ đầu tư không còn dừng ở việc phát triển sản phẩm để bán, mà phải xây dựng một mô hình kinh doanh có khả năng vận hành hiệu quả trong dài hạn. Từ thiết kế sản phẩm, chính sách bán hàng, cơ chế khai thác đến năng lực quản lý đều phải hướng tới nhu cầu thực của thị trường, đồng thời bảo đảm tính minh bạch và khả thi. 

"Trong bối cảnh niềm tin của nhà đầu tư được đặt lên hàng đầu, giá trị của một dự án không còn được đo bằng những cam kết lợi nhuận, mà bằng khả năng chứng minh hiệu quả khai thác sau khi đi vào vận hành", VARS nhận định.

Bên cạnh đó, mô hình đô thị biển tích hợp đa công năng đang được xem như một hướng phát triển phù hợp với xu thế mới của thị trường. Thay vì chỉ phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng theo mùa, VARS nhận định các dự án được quy hoạch đồng bộ với không gian an cư, thương mại, giải trí, y tế, giáo dục và dịch vụ trong cùng một hệ sinh thái có khả năng tạo ra dòng khách và dòng tiền quanh năm. Sự kết hợp giữa nhiều chức năng không chỉ nâng cao trải nghiệm của người sử dụng mà còn giúp tài sản được khai thác liên tục, giảm tính mùa vụ và gia tăng hiệu quả vận hành.

Đây cũng là lợi thế giúp các đô thị biển duy trì thanh khoản tốt hơn trong giai đoạn thị trường sàng lọc. Khi hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ, hệ thống tiện ích hoàn thiện và các hoạt động kinh tế - du lịch phát triển song hành, giá trị tài sản không chỉ đến từ kỳ vọng tăng giá mà còn được củng cố bởi khả năng tạo dòng tiền thực. Nhờ đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, nghỉ dưỡng, lưu trú và kinh doanh, mô hình này mở rộng dư địa khai thác, tối ưu hiệu quả sử dụng vốn và nâng cao sức chống chịu trước các biến động của thị trường.

Sự phân hóa này cho thấy bất động sản nghỉ dưỡng đang bước sang một giai đoạn phát triển mới, với lợi thế cạnh tranh thuộc về những sản phẩm có hệ sinh thái hoàn chỉnh, năng lực vận hành chuyên nghiệp và khả năng tạo ra giá trị khai thác thực. Dòng tiền vì thế không rời bỏ thị trường, mà đang dịch chuyển sang những dự án có nền tảng phát triển bền vững và hiệu quả kinh doanh đã được kiểm chứng.

Một điểm đáng chú ý của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong nửa đầu năm 2026 là mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì xu hướng ổn định, thậm chí tiếp tục tăng ở nhiều dự án mới, bất chấp thanh khoản toàn thị trường chưa thực sự bứt phá. Điều này cho thấy các chủ đầu tư không lựa chọn giảm giá để kích cầu, mà ưu tiên bảo vệ mặt bằng giá và cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm cũng như các chính sách tài chính linh hoạt.

Theo VARS, giá bán căn hộ nghỉ dưỡng (cao tầng) tăng khoảng 7 - 10% so với cùng kỳ, trong khi biệt thự và nhà phố nghỉ dưỡng (thấp tầng) tăng khoảng 6 - 9%. Đối với nhiều dự án mới mở bán có tỷ lệ hấp thụ tích cực, chủ đầu tư còn điều chỉnh giá tăng thêm khoảng 1 - 2% sau mỗi giai đoạn bán hàng, phản ánh niềm tin vào giá trị dài hạn của những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và được phát triển bài bản.

Việc giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao chủ yếu xuất phát từ áp lực chi phí phát triển dự án ngày càng lớn, bao gồm chi phí đất đai, xây dựng, vốn và yêu cầu đầu tư đồng bộ về hạ tầng, tiện ích. Đồng thời, sau quá trình tái cơ cấu, phần lớn doanh nghiệp cũng không còn theo đuổi chiến lược bán nhanh bằng mọi giá như trước, mà hướng tới tối ưu hiệu quả đầu tư và bảo toàn giá trị tài sản.

Thay vì giảm giá trực tiếp, các chủ đầu tư tiếp tục sử dụng chính sách bán hàng như một công cụ kích cầu. Hàng loạt chương trình hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu, cam kết hỗ trợ khai thác hoặc ưu đãi tài chính vẫn được triển khai rộng rãi, đặc biệt tại các dự án còn lượng hàng tồn lớn. Tuy nhiên, hiệu quả của các chính sách này không còn mạnh như giai đoạn trước. Sau nhiều biến động của thị trường, nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền chỉ vì các ưu đãi tài chính mà quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả khai thác, năng lực vận hành và khả năng tạo dòng tiền thực của dự án.

Sự phân hóa cũng thể hiện rõ trên thị trường thứ cấp. Trong khi giá sơ cấp vẫn được giữ ổn định, nhiều sản phẩm nghỉ dưỡng tồn kho trên thị trường thứ cấp tiếp tục phải điều chỉnh giảm giá để tìm kiếm thanh khoản. Tuy nhiên, việc giảm giá cũng chưa đủ để tạo ra làn sóng giao dịch mới, bởi những nút thắt về pháp lý, hiệu quả vận hành và niềm tin của nhà đầu tư vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Trong bối cảnh nguồn cung mới ngày càng đa dạng, người mua có nhiều lựa chọn hơn và cũng trở nên khắt khe hơn trong quá trình ra quyết định. Thực tế cho thấy chỉ những dự án đã hoàn thiện, đưa vào khai thác, có pháp lý minh bạch, được vận hành hiệu quả và có mức giá đủ hấp dẫn mới ghi nhận giao dịch trên thị trường thứ cấp, song số lượng vẫn còn khá khiêm tốn.

Diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn định giá lại giá trị tài sản. Giá bán không còn được quyết định bởi kỳ vọng tăng giá hay các chương trình ưu đãi, mà ngày càng phản ánh sát hơn năng lực khai thác, hiệu quả vận hành và sức cạnh tranh thực tế của từng dự án. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy quá trình sàng lọc đang diễn ra mạnh mẽ, khi chỉ những sản phẩm tạo được giá trị sử dụng và dòng tiền bền vững mới có khả năng duy trì thanh khoản và giữ vững mặt bằng giá trong dài hạn.

Một điểm dễ nhận thấy trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nửa đầu năm 2026 là chiến lược phát triển của các doanh nghiệp đã có sự dịch chuyển rõ rệt. Nếu trước đây, nhiều dự án chủ yếu khai thác lợi thế "biển xanh - cát trắng - nắng vàng" và kỳ vọng tăng giá, thì nay trọng tâm đã chuyển sang kiến tạo những hệ sinh thái nghỉ dưỡng bền vững, đề cao không gian xanh, trải nghiệm sống, giá trị bản địa và khả năng vận hành lâu dài. Thay vì bán một sản phẩm bất động sản, các chủ đầu tư đang hướng đến việc kiến tạo một "điểm đến" có khả năng giữ chân du khách và tạo dòng tiền bền vững.

Xu hướng này thể hiện rõ qua hàng loạt dự án được giới thiệu trong năm. Tại Đà Nẵng, Vinhomes Hải Vân Bay - dự án quy mô hơn 512ha dưới chân đèo Hải Vân chính thức ra mắt thị trường từ tháng 4/2026. Được định hướng phát triển theo mô hình tổ hợp du lịch - đô thị nghỉ dưỡng, dự án ưu tiên mật độ xây dựng thấp, bảo tồn cảnh quan tự nhiên và dành phần lớn diện tích cho cây xanh, mặt nước cùng không gian mở. Lấy cảm hứng từ vùng Costa Smeralda (Italy), quỹ biệt thự được thiết kế theo ba phong cách kiến trúc Địa Trung Hải, tân cổ điển và hiện đại, cho thấy xu hướng phát triển những sản phẩm không chỉ đáp ứng nhu cầu lưu trú mà còn hướng đến trải nghiệm sống nghỉ dưỡng chất lượng cao.

Cùng chung định hướng, Sun Group phát triển Xanh Island Cát Bà như một mô hình nghỉ dưỡng gắn với mục tiêu phát triển bền vững. Với quy mô gần 50ha, tựa lưng vào núi và hướng ra vịnh Lan Hạ, dự án được định hướng góp phần đưa Cát Bà trở thành hòn đảo du lịch "Net Zero" đầu tiên của Việt Nam. Chất xanh toàn diện bao trùm dự án, từ ý tưởng, thiết kế, cảnh quan tới giao thông nội khu chính là yếu tố then chốt giúp dự án hút giới đầu tư. 

Việc hơn 1.000 nhà đầu tư tham gia các hoạt động trải nghiệm ngay khi dự án ra mắt cho thấy những sản phẩm gắn với yếu tố sinh thái, giảm phát thải và phát triển bền vững đang ngày càng thu hút sự quan tâm của thị trường. Tháng 7/2026, dự án đang bước vào giai đoạn hoàn thiện nhiều hạng mục trọng điểm. 

Không chỉ tập trung vào không gian sống xanh, nhiều doanh nghiệp còn thay đổi tư duy phát triển sản phẩm theo hướng đề cao giá trị khai thác thực và khả năng tích lũy tài sản dài hạn. Thay vì cạnh tranh bằng các cam kết lợi nhuận cố định hay kỳ vọng tăng giá như trước, các dự án ngày càng tập trung vào hiệu quả vận hành, khả năng tạo dòng tiền và giá trị sở hữu bền vững của bất động sản.

Đơn cử như dự án Maia Resort Ho Tram - dự án thành phần mới của quần thể The Grand Ho Tram được định vị ở phân khúc second home cao cấp với mô hình kết hợp nghỉ dưỡng và đầu tư. Thay cho các cam kết lợi nhuận cố định từng phổ biến trước đây, chủ đầu tư áp dụng chính sách thanh toán kéo dài đến năm 2029 và cơ chế chia sẻ 40% doanh thu từ hoạt động cho thuê phòng với chủ sở hữu. Cách tiếp cận này cho thấy xu hướng gắn lợi ích của nhà đầu tư với hiệu quả vận hành thực tế của dự án, thay vì dựa trên những cam kết lợi nhuận mang tính bảo đảm.

Trong khi đó, tại Phú Quốc, Lamia Garden Phu Quoc do Hata Homes phát triển lại lựa chọn chiến lược nâng cao giá trị tài sản thông qua sự khan hiếm và chất lượng sản phẩm. Với quy mô khoảng 3ha, hơn 100m mặt biển tại Bãi Trường và chỉ gồm 27 căn biệt thự cùng một khách sạn, dự án hướng đến nhóm khách hàng đề cao tính riêng tư, trải nghiệm nghỉ dưỡng cá nhân hóa và giá trị sở hữu lâu dài. Việc sở hữu một trong số ít quỹ đất ven biển còn lại tại trung tâm Bãi Trường, cùng vị trí liền kề các khu nghỉ dưỡng quốc tế, được kỳ vọng sẽ gia tăng khả năng khai thác cũng như duy trì giá trị tài sản trong dài hạn.

Bên cạnh xu hướng phát triển các hệ sinh thái nghỉ dưỡng, hạ tầng giao thông đang trở thành "la bàn" định hướng chiến lược đầu tư của nhiều doanh nghiệp. Nếu trước đây, các dự án chủ yếu tập trung tại những địa phương đã có thị trường du lịch phát triển, thì hiện nay dòng vốn đang dịch chuyển đến các khu vực sở hữu dư địa tăng trưởng mới, với hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh, cảnh quan tự nhiên còn nguyên bản và khả năng hình thành các điểm đến quy mô lớn vẫn còn rất rộng mở.

Xu hướng này thể hiện rõ qua chiến lược phát triển của nhiều doanh nghiệp trong nửa đầu năm 2026. Tại Sa Pa, Tập đoàn FLC vừa giới thiệu dự án FLC Highland Signature Sa Pa theo mô hình đô thị nghỉ dưỡng mật độ thấp, ưu tiên không gian xanh, cảnh quan và hệ thống tiện ích nghỉ dưỡng. Theo quy hoạch phát triển hệ thống cảng hàng không quốc gia, trước năm 2030, Cảng hàng không Sa Pa dự kiến được đưa vào khai thác với công suất khoảng 3 triệu hành khách mỗi năm, trở thành cửa ngõ hàng không lớn nhất vùng Tây Bắc. Cùng với đó, tuyến đường sắt Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng và nhiều dự án kết nối liên vùng đang được triển khai, góp phần rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian phát triển du lịch và gia tăng khả năng kết nối giữa Sa Pa với các trung tâm kinh tế lớn. 

Tại Pleiku, Tập đoàn này cũng phát triển FLC Pleiku Golf Club & Luxury City Resort quy mô 517ha, đón đầu lợi thế từ cao tốc Quy Nhơn - Pleiku, Quốc lộ 14, Quốc lộ 19 và kế hoạch mở rộng Cảng hàng không Pleiku với công suất hơn 4 triệu hành khách mỗi năm. Thay vì phát triển một khu nghỉ dưỡng đơn lẻ, dự án hướng tới mô hình đô thị nghỉ dưỡng tích hợp, tạo điểm đến có khả năng thu hút khách du lịch, doanh nhân và nhà đầu tư quanh năm.

Tương tự, tháng 6/2025, Sun Property (thành viên Sun Group) ra mắt Blanca City - đô thị biển quy mô lớn tại Vũng Tàu, được định vị là "thành phố trắng bên bờ đại dương" có quy mô 97ha hiện đang mở bán phân khu nhà phố và biệt thự nghỉ dưỡng biển, đồng thời dự kiến triển khai khu cao tầng và dòng sản phẩm condotel trong quý III. 

Dự án được phát triển trong bối cảnh khu vực đang hưởng lợi từ hàng loạt công trình hạ tầng chiến lược như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, sân bay quốc tế Long Thành và tuyến đường sắt kết nối cụm cảng Cái Mép - Thị Vải. Cùng với việc mở rộng không gian phát triển của TP.HCM, dự án được kỳ vọng đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư, du lịch và dòng vốn đầu tư, đồng thời phản ánh xu hướng phát triển các đô thị biển đa chức năng, tích hợp không gian an cư, nghỉ dưỡng, thương mại và dịch vụ.

Song song với đó, doanh nghiệp cũng đang phát triển thêm hai dự án tại Vịnh Vân Phong và một dự án tại Nha Trang nhằm chuẩn bị kế hoạch bán hàng vào cuối năm, cho thấy xu hướng đón đầu các cực tăng trưởng mới gắn với hạ tầng và du lịch tại các địa phương ven biển.

Tại Bắc Trung Bộ, việc hoàn thiện cao tốc Bắc - Nam, nâng cấp Cảng hàng không quốc tế Vinh và mở rộng hệ thống cảng biển đang mở ra dư địa mới cho thị trường nghỉ dưỡng. Trong bối cảnh đó, dự án Pearl Residence Cửa Lò được phát triển theo định hướng khai thác lợi thế trung tâm đô thị biển, kết nối trực tiếp với hệ thống thương mại, dịch vụ và các điểm du lịch. Dự án phản ánh xu hướng phát triển các tổ hợp đa công năng, kết hợp lưu trú, nghỉ dưỡng, khai thác kinh doanh và tích sản dài hạn, thay cho mô hình nghỉ dưỡng đơn thuần.

Có thể thấy, điểm chung trong chiến lược của các doanh nghiệp hiện nay không còn là chạy theo những vị trí "đẹp" theo nghĩa truyền thống, mà là đón đầu những cực tăng trưởng mới được hình thành từ hạ tầng. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn và khả năng kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện, lợi thế cạnh tranh của bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ nằm ở cảnh quan tự nhiên mà còn được quyết định bởi vị trí trong mạng lưới hạ tầng, quy hoạch tổng thể và khả năng vận hành như một hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh. Đây cũng là xu hướng phát triển được dự báo sẽ tiếp tục định hình thị trường trong những năm tới.

Không chỉ các doanh nghiệp trong nước đẩy mạnh đầu tư, sự gia tăng hiện diện của các tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế cũng cho thấy niềm tin ngày càng lớn vào triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam. Thay vì chỉ tìm kiếm cơ hội quản lý đơn lẻ, nhiều thương hiệu toàn cầu đang lựa chọn mở rộng danh mục tại các dự án quy mô lớn, qua đó nâng chuẩn vận hành và gia tăng sức hút của điểm đến.

Làn sóng hợp tác này diễn ra liên tiếp trong nửa đầu năm 2026. Tháng 2, Masterise Group ký kết thỏa thuận quản lý đa dự án với Marriott International. Theo đó, tập đoàn khách sạn lớn nhất thế giới sẽ vận hành 4 khách sạn và 1 khu căn hộ hàng hiệu, bổ sung gần 1.900 phòng vào hệ thống nghỉ dưỡng của Masterise tại Việt Nam. Đáng chú ý, hai bên sẽ phát triển The Ritz-Carlton, Saigon và The Ritz-Carlton Residences đầu tiên tại TP.HCM, đánh dấu bước mở rộng của phân khúc khách sạn và bất động sản hàng hiệu tại thị trường Việt Nam.

Đến tháng 3/2026, Sun Group và Marriott International tiếp tục nâng tầm quan hệ hợp tác chiến lược khi công bố phát triển thêm 10 khách sạn và khu nghỉ dưỡng tại Phú Quốc và Vũng Tàu. Danh mục mới quy tụ 8 thương hiệu quốc tế, trong đó W Hotels và Moxy Hotels lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam, bên cạnh Marriott Hotels, Westin, Le Méridien, Courtyard by Marriott, Fairfield và Four Points by Sheraton. Đây được xem là bước đi tiếp nối sau thành công của JW Marriott Phu Quoc cũng như các dự án Ritz-Carlton và The Luxury Collection đang được phát triển tại Hòn Thơm.

Tháng 4/2026, Marriott International tiếp tục mở rộng dấu ấn khi hợp tác với chủ đầu tư Vinhomes Green Paradise Cần Giờ đưa hai thương hiệu cao cấp The Ritz-Carlton và Marriott Hotels vào đại đô thị biển. Sự xuất hiện của các thương hiệu quản lý hàng đầu thế giới tại những đại dự án cho thấy xu hướng các chủ đầu tư không chỉ cạnh tranh bằng quy mô hay vị trí, mà còn bằng năng lực vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế nhằm gia tăng giá trị khai thác và sức hút đối với dòng khách quốc tế.

Bên cạnh Marriott International, nhiều tên tuổi quốc tế khác cũng đang tăng tốc hiện diện tại Việt Nam. Palladium Hotel Group (Tây Ban Nha) lựa chọn Việt Nam làm cứ điểm đầu tiên tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, đồng thời đặt trụ sở khu vực tại TP.HCM. Tập đoàn sẽ quản lý khu nghỉ dưỡng BLESS L'Ayla Ninh Vân Bay tại Khánh Hòa và hợp tác cùng Hanoitourist phát triển BLESS Hotel Hà Nội, đưa thương hiệu BLESS Collection Hotels lần đầu tiên gia nhập thị trường Việt Nam.

Hay mới đây nhất, Alphora Muong Hoa đưa ra thông tin quy tụ những thương hiệu nghỉ dưỡng danh tiếng thế giới trong cùng một quần thể với sự hiện diện của ba tập đoàn quản lý khách sạn hàng đầu thế giới, gồm: Tập đoàn Marriott International, Tập đoàn InterContinental Hotels Group và Tập đoàn Accor. 

Song song với hoạt động phát triển mới, thị trường cũng chứng kiến làn sóng M&A sôi động. Tháng 3/2026, SC Capital Partners (Singapore) hoàn tất thương vụ mua lại Fusion Hotel Group, qua đó đưa thương hiệu này vào hệ sinh thái quản lý khoảng 16.000 phòng khách sạn tại bốn thị trường châu Á. Trước đó, hai thương vụ chuyển nhượng PARKROYAL Saigon và Hotel Perle D'Orient Cát Bà cũng được hoàn tất, cho thấy các tài sản khách sạn và nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang trở thành mục tiêu săn tìm của cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế.

Những động thái liên tiếp của các thương hiệu quản lý khách sạn và quỹ đầu tư quốc tế cho thấy Việt Nam không còn chỉ được nhìn nhận là thị trường tiềm năng về du lịch, mà đang dần trở thành điểm đến chiến lược của dòng vốn lưu trú cao cấp. Đây cũng là tín hiệu cho thấy bất động sản nghỉ dưỡng đang bước sang giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng vận hành, thương hiệu quản lý và khả năng tạo dòng tiền bền vững, thay vì chỉ dựa vào lợi thế vị trí hay kỳ vọng tăng giá tài sản.

Giới chuyên gia đánh giá, làn sóng hiện diện ngày càng mạnh mẽ của các tập đoàn quản lý khách sạn và nhà đầu tư quốc tế không chỉ mang ý nghĩa bổ sung nguồn vốn, mà còn phản ánh niềm tin vào triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam. Quan trọng hơn, sự tham gia của khối ngoại đang góp phần thiết lập một mặt bằng tiêu chuẩn mới cho toàn ngành.

Với kinh nghiệm vận hành toàn cầu, hệ thống quản trị chuyên nghiệp cùng các tiêu chuẩn khắt khe về thiết kế, dịch vụ và trải nghiệm khách hàng, các thương hiệu quốc tế mang đến những mô hình phát triển nghỉ dưỡng theo hướng bền vững, lấy hiệu quả khai thác và giá trị tài sản dài hạn làm trọng tâm. Điều này giúp nâng cao chất lượng sản phẩm, gia tăng sức cạnh tranh của các điểm đến và cải thiện khả năng thu hút dòng khách quốc tế có mức chi tiêu cao.

Ở chiều ngược lại, sự hiện diện của các "ông lớn" quốc tế cũng tạo ra sức ép cạnh tranh tích cực đối với các doanh nghiệp trong nước. Thay vì cạnh tranh bằng quy mô hay cam kết lợi nhuận như trước, các chủ đầu tư buộc phải đầu tư bài bản hơn vào quy hoạch, phát triển hệ sinh thái, năng lực vận hành và chất lượng dịch vụ. Đây được xem là động lực quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chuyển từ giai đoạn phát triển theo chiều rộng sang cạnh tranh bằng chất lượng, hiệu quả khai thác và chuẩn mực quốc tế.

Những tín hiệu phục hồi xuất hiện rõ hơn trong nửa đầu năm 2026, song cũng cho thấy sự phân hóa ngày càng mạnh mẽ giữa các loại hình sản phẩm, mô hình phát triển và khả năng thu hút dòng vốn. Đâu là động lực thực sự thúc đẩy sự hồi phục của phân khúc này? Dòng tiền đang dịch chuyển theo xu hướng nào? Và bất động sản nghỉ dưỡng có đủ điều kiện để bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới trong những tháng cuối năm 2026? Xoay quanh những vấn đề này, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group.

- Bức tranh toàn cảnh ngành du lịch Việt Nam nói chung và phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng trong nửa đầu năm 2026 đang cho thấy điều gì, thưa chuyên gia? 

Ông Võ Hồng Thắng: Ngành du lịch Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy những tín hiệu phục hồi rất tích cực. Tính đến hết tháng 6, số lượng khách quốc tế đến Việt Nam đạt 12,3 triệu lượt, tăng 15% so cùng kỳ năm 2025. Đây là mức cao nhất so cùng kỳ nhiều năm, giúp ngành du lịch hoàn thành gần 50% mục tiêu đón 25 triệu khách quốc tế trong năm 2026. 

Cùng với đó, tổng lượng khách du lịch nội địa đạt 81 triệu lượt, tăng 4,5% so cùng kỳ năm 2025, đạt 54% so kế hoạch đón 150 triệu khách nội địa năm 2026. Tổng thu từ khách du lịch đạt 569 nghìn tỷ đồng, tăng 9,8% so cùng kỳ trước đó, đạt 50,5% so kế hoạch tổng thu 1.125 nghìn tỷ đồng năm 2026.

Đà tăng trưởng này phản ánh nhu cầu du lịch đang phục hồi rõ nét, đồng thời tạo dư địa cho các ngành dịch vụ, lưu trú và hệ sinh thái bất động sản gắn với du lịch từng bước lấy lại động lực tăng trưởng sau giai đoạn dài biến động.

Tuy nhiên, sự khởi sắc của ngành du lịch vẫn chưa đủ để tạo ra sự bứt phá đối với phân khúc này. Số liệu từ DKRA Consulting cho thấy, xét theo từng phân khúc, biệt thự nghỉ dưỡng có nguồn cung sơ cấp gần 2.700 căn trong quý II/2026, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ, song chỉ tiêu thụ được 264 căn. 

Phân khúc condotel cũng chưa có nhiều cải thiện khi toàn thị trường có khoảng 5.250 căn đang chào bán nhưng chỉ phát sinh 145 giao dịch trong quý, giảm 52% so với cùng kỳ năm trước. 

Đáng chú ý, shophouse nghỉ dưỡng gần như vẫn "đóng băng" khi chỉ ghi nhận 12 giao dịch trên tổng nguồn cung hơn 3.600 sản phẩm. Phần lớn nguồn cung hiện nay vẫn là hàng tồn từ các dự án đã triển khai trước đó, trong khi nguồn hàng mở bán mới còn rất hạn chế.

Những con số này cho thấy thanh khoản vẫn ở mức thấp, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau giai đoạn thị trường điều chỉnh.

- Mặc dù ngành du lịch đang tăng trưởng tích cực, song như ông vừa nhận định, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể phục hồi tương xứng. Vậy theo ông, điều gì đang cản trở đà bứt phá của phân khúc này?

Ông Võ Hồng Thắng: Cần hiểu rằng, bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc có chu kỳ đầu tư dài và giá trị tài sản lớn. Quyết định đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng đòi hỏi nhà đầu tư phải cân nhắc nhiều yếu tố hơn như triển vọng khai thác, khả năng tạo dòng tiền, tính thanh khoản cho đến mức độ an toàn của dòng vốn. Chính vì vậy, sự khởi sắc của du lịch mới chỉ là điều kiện cần, chưa phải là điều kiện đủ để kích hoạt sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong những tháng đầu năm 2026.

Trên thực tế, mặt bằng lãi suất tuy đã hạ nhiệt so với giai đoạn đỉnh, song vẫn ở mức tương đối cao so với khả năng sinh lời của nhiều phân khúc bất động sản, khiến chi phí sử dụng vốn tiếp tục là gánh nặng đối với cả doanh nghiệp lẫn người mua. Điều này buộc các chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trong chiến lược phát triển dự án, kiểm soát dòng tiền và tiến độ triển khai, đồng thời khiến nhà đầu tư hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính, từ đó làm tốc độ giao dịch và khả năng hấp thụ của thị trường chậm lại.

Bên cạnh đó, thị trường vẫn phải giải quyết những tồn đọng của giai đoạn trước. Lượng hàng tồn kho tích lũy vẫn còn tương đối lớn, trong khi không ít dự án tiếp tục đối mặt với những vướng mắc về pháp lý. Những yếu tố này khiến áp lực hấp thụ nguồn cung chưa được giải tỏa hoàn toàn. Chính vì vậy, nhiều chủ đầu tư cũng lựa chọn chiến lược phát triển thận trọng hơn, hạn chế tung sản phẩm mới khi sức cầu chưa thực sự phục hồi.

Có thể nói, trong 6 tháng đầu năm 2026, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang ở giai đoạn tái cân bằng và tích lũy, chờ những động lực mạnh để bước vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn.

- Trên cơ sở những chuyển động của thị trường trong nửa đầu năm 2026, ông đánh giá như thế nào về triển vọng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong những tháng cuối năm? 

Ông Võ Hồng Thắng: Dựa trên những diễn biến của thị trường trong 6 tháng đầu năm 2026, theo tôi, vẫn còn khá sớm để kỳ vọng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ bước vào một chu kỳ phục hồi mạnh ngay trong 6 tháng cuối năm. Thị trường đã phát đi những tín hiệu tích cực, song đó mới là những dấu hiệu của quá trình tạo đáy và tái cân bằng, chứ chưa đủ để khẳng định một chu kỳ tăng trưởng mới đã thực sự hình thành.

Theo tôi, trong nửa cuối năm 2026, thị trường nhiều khả năng sẽ tiếp tục vận động theo xu hướng đi ngang và có sự phân hóa rõ rệt. Đây sẽ là giai đoạn thị trường tiếp tục sàng lọc, trong đó dòng tiền sẽ chưa có sự dịch chuyển mạnh trên diện rộng mà tiếp tục duy trì xu hướng thận trọng và có tính chọn lọc cao. 

Theo đó, dòng tiền sẽ không còn phân bổ theo xu hướng đại trà như trước mà sẽ có sự phân hóa rất rõ, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, được quy hoạch bài bản, sở hữu vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt và đặc biệt là có khả năng khai thác, vận hành thực tế để tạo dòng tiền ổn định. Đây sẽ là những yếu tố quyết định sức hút của dự án trong giai đoạn tới.

- Song song với những chuyển động của dòng tiền trên thị trường, tâm lý và khẩu vị của nhà đầu tư cũng được cho là đã có nhiều thay đổi sau giai đoạn điều chỉnh. Theo ông, đâu là những tiêu chí đang được nhà đầu tư ưu tiên khi lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay? Các sản phẩm có khả năng khai thác vận hành thực và tạo dòng tiền bền vững liệu có đang trở thành tiêu chí lựa chọn hàng đầu?

Ông Võ Hồng Thắng: Có thể thấy sau giai đoạn điều chỉnh vừa qua, khẩu vị và tiêu chí lựa chọn của nhà đầu tư đã thay đổi khá rõ rệt, và đây cũng là yếu tố đang định hình lại thị trường.

Nếu như trước đây, nhiều quyết định đầu tư chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá hoặc các cam kết lợi nhuận, thì hiện nay nhà đầu tư có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả khai thác thực tế và khả năng tạo dòng tiền ổn định. Điều họ quan tâm không còn đơn thuần là tài sản có thể tăng giá bao nhiêu, mà là dự án có thể vận hành hiệu quả đến đâu, tạo dòng tiền như thế nào và duy trì hiệu suất khai thác trong bao lâu. Có thể nói, khả năng vận hành hiệu quả và tạo dòng tiền bền vững đang dần trở thành tiêu chí quan trọng hàng đầu khi lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng. Đây không chỉ là sự thay đổi trong khẩu vị đầu tư, mà còn phản ánh quá trình thị trường chuyển từ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang phát triển dựa trên giá trị thực và hiệu quả khai thác.

Bên cạnh khả năng khai thác, các yếu tố như pháp lý minh bạch, uy tín và năng lực của chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, vị trí dự án, khả năng kết nối hạ tầng và tiềm năng phát triển của điểm đến cũng đang trở thành những tiêu chí quan trọng trong quá trình ra quyết định. Nhà đầu tư hiện nay dành nhiều thời gian để đánh giá chất lượng sản phẩm và mức độ an toàn của dòng vốn hơn là chạy theo những kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn.

Theo tôi, đây là một sự dịch chuyển rất tích cực. Khi dòng tiền được dẫn dắt bởi giá trị khai thác thực thay vì kỳ vọng đầu cơ, thị trường sẽ được sàng lọc một cách tự nhiên. Những dự án có chất lượng, pháp lý đầy đủ, được vận hành chuyên nghiệp sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt, qua đó góp phần hình thành một chu kỳ phát triển bền vững hơn cho bất động sản nghỉ dưỡng trong những năm tới.

- Đâu sẽ là những động lực chủ chốt quyết định tốc độ phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng từ nay đến cuối năm 2026, thưa chuyên gia?

Ông Võ Hồng Thắng: Có một số yếu tố sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nền tảng cho sự phục hồi của thị trường.

Trước hết là sự tăng trưởng ổn định của ngành du lịch. Khi lượng khách du lịch trong nước và quốc tế tiếp tục tăng trưởng ổn định, công suất khai thác tại các cơ sở lưu trú được cải thiện, hiệu quả kinh doanh của các dự án nghỉ dưỡng cũng sẽ được nâng lên. Đây là động lực cốt lõi tạo ra nhu cầu khai thác đối với bất động sản nghỉ dưỡng.

Song song đó là việc hoàn thiện hành lang pháp lý. Việc tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến quyền sở hữu, cấp giấy chứng nhận và cơ chế quản lý vận hành sẽ góp phần giảm rủi ro, củng cố niềm tin và tạo cơ sở để cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư đưa ra quyết định dài hạn.

Bên cạnh đó, chi phí vốn và mặt bằng lãi suất vẫn sẽ là biến số có tác động trực tiếp đến thanh khoản của thị trường trong những tháng cuối năm. Khi chi phí sử dụng vốn còn ở mức cao, cả chủ đầu tư và nhà đầu tư đều có xu hướng thận trọng hơn trong các quyết định đầu tư, khiến dòng tiền khó có thể cải thiện trong ngắn hạn. Chỉ khi mặt bằng lãi suất dần ổn định hơn và điều kiện tiếp cận vốn được cải thiện, thanh khoản của thị trường mới có cơ hội phục hồi rõ nét.

- Nhìn xa hơn câu chuyện phục hồi trong ngắn hạn, ông kỳ vọng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ vận động theo kịch bản nào trong những tháng cuối năm 2026 và đầu năm 2027? 

Ông Võ Hồng Thắng: Theo tôi, những tháng cuối năm 2026 và đầu năm 2027 sẽ là giai đoạn thị trường tiếp tục sàng lọc và tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới, thay vì chứng kiến sự bứt phá mạnh về thanh khoản. Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường cần thêm thời gian để hấp thụ lượng nguồn cung hiện hữu, tái cơ cấu sản phẩm và từng bước khôi phục niềm tin của nhà đầu tư.

Nhìn chung, tôi cho rằng giai đoạn cuối năm 2026 và đầu năm 2027 sẽ là thời điểm định hình lại thị trường, trong đó những dự án có nền tảng tốt sẽ dần khẳng định lợi thế. Nếu các yếu tố về du lịch, pháp lý, hạ tầng, chi phí vốn và niềm tin của nhà đầu tư được cải thiện đồng bộ, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội bước vào một chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn trong dài hạn.

- Xin cảm ơn những chia sẻ từ chuyên gia!