Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam: Nhiều tiềm năng nhưng khó bứt phá
Từ giữa thập niên 90, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung đã có những giai đoạn tăng trưởng nóng, trong đó, bất động sản du lịch là phân khúc được nhiều nhà phát triển bất động sản ưa chuộng và đẩy mạnh đầu tư, đặc biệt là trong giai đoạn 2013 - 2019.
Những doanh nghiệp đầu ngành như Vingroup, Sun Group, FLC Group, Novaland, CEO Group, BRG, Geleximco, MIK… giai đoạn này đã bỏ vốn đầu tư phát triển hàng loạt dự án nghỉ dưỡng trải dọc từ Bắc vào Nam với quy mô lớn, mang đẳng cấp quốc tế, góp phần nâng cao chất lượng cơ sở lưu trú của ngành du lịch Việt Nam.
Theo thống kê của Tổng cục Du lịch, năm 1990, cả nước mới có 350 cơ sở lưu trú du lịch với 16.700 buồng phòng thì đến năm 2019, cả nước đã có 30.000 cơ sở lưu trú du lịch với 650.000 phòng. Như vậy, sau gần 30 năm đổi mới và mở cửa hội nhập với nền kinh tế thế giới, hệ thống cơ sở lưu trú của ngành du lịch Việt Nam đã tăng 85 lần về số lượng cơ sở lưu trú du lịch và tăng 39 lần về số lượng phòng. Khách sạn 5 sao, 4 sao và 3 sao lần lượt là 247 cơ sở với 59.260 phòng, 618 cơ sở với 56.351 phòng, 1.729 cơ sở với 59.794 phòng, chiếm khoảng 10% trên tổng số lượng cơ sở lưu trú trên cả nước. Tổng giá trị 3 loại khách sạn này khoảng 10 tỷ USD.
Cùng với sự phát triển của du lịch, bên cạnh mô hình khách sạn truyền thống, tại Việt Nam đã xuất hiện thêm nhiều loại hình sản phẩm lưu trú khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của du khách. Có thể kể tới một số loại hình sản phẩm như: Mô hình Khu nghỉ dưỡng (resort) - loại hình nghỉ dưỡng được xây dựng độc lập thành các quần thể gồm khách sạn, các căn biệt thự, căn hộ, bungalow…; mô hình biệt thự du lịch (resort villa, shopvilla) với thiết kế kiến trúc độc đáo, tinh tế, sang trọng; mô hình nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse) - loại hình nhà phố cho phép việc đầu tư kinh doanh các dịch vụ mua sắm và dịch vụ lưu trú khách sạn du lịch; mô hình căn hộ du lịch (condotel) - căn hộ khách sạn; mô hình homestay - loại hình lưu trú tại nhà dân bản địa khi đi du lịch; mô hình farmstay - mô hình du lịch trải nghiệm nông nghiệp, một sản phẩm lai kết hợp giữa hai từ “farm” (nông trại) và “homestay” (khu lưu trú địa phương)…
Sự tham gia của các nhà phát triển bất động sản hàng đầu với những dự án lớn được đầu tư bài bản đã góp phần thay đổi diện mạo của nhiều địa phương có tiềm năng du lịch. Đồng thời tạo nên sự sôi động của phân khúc bất động sản du lịch, như "con gà đẻ trứng vàng" với các nhà đầu tư. Giai đoạn 2016 - 2018 được đánh giá là thời kỳ phát triển "lên hương" của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng khi phân khúc này luôn dẫn đầu về lượng giao dịch và nhu cầu tìm kiếm các sản phẩm trên thị trường.
Tuy nhiên, từ năm 2019 đến nay, do tác động của đại dịch Covid-19 cộng hưởng với những vướng mắc về pháp lý chưa thực sự được tháo gỡ đã khiến bất động sản du lịch thiếu sức hút đầu tư, thậm chí có sự "đóng băng" thị trường.
Thị trường này lần lượt chứng kiến hai cuộc tháo chạy quy mô của giới bất động sản. Cuộc tháo chạy thứ nhất bắt đầu diễn ra rải rác vào năm 2018 và trong năm 2019. Khi đó, nhiều nhà đầu tư tại các thị trường truyền thống đã lặng lẽ rời bỏ, tìm cơ hội tại những phân khúc, thị trường khác. Nhiều sàn giao dịch từ Hà Nội, TP.HCM bắt đầu rút dần quân khỏi Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc và cắt giảm nhân sự. Nguyên nhân là do condotel rơi vào thoái trào, bão hòa nguồn cung và sau đó là đổ vỡ cam kết lợi nhuận tại dự án Cocobay Đà Nẵng khiến người mua mất niềm tin, quay lưng với sản phẩm. Lực cầu của thị trường giảm mạnh.
Số liệu quý III/2018 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã minh chứng cho sự ảm đạm này. Tồn kho condotel cả nước khi đó lên tới hơn 20.000 căn, lượng giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 1.000 sản phẩm. Lượng tồn kho này là quá lớn bởi năm 2018 cũng là năm mà nguồn cung mới tại các thị trường trọng điểm sụt giảm mạnh so với những năm trước đó. Sang năm 2019, theo báo cáo 6 tháng đầu năm của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản du lịch vẫn tiếp mạch trầm lắng khi nguồn cung mới tương đối thấp, sản phẩm chủ yếu từ các dự án năm 2018 được tiếp tục chào bán. Tính hấp thụ chỉ đạt 25,02%.
Bản chất là khi các quy định pháp luật liên quan đến condotel chưa được xác định rõ ràng, Luật Đất đai cũng chưa kịp điều chỉnh để điều tiết loại hình bất động sản này thì việc phát triển bền vững thị trường là vô cùng khó. Một sản phẩm không được luật hóa, chủ dự án sẽ gặp khó khi thực hiện cam kết với khách hàng còn nhà đầu tư cũng mất tiềm tin, không dám mạnh tay đầu tư nếu không nắm chắc quyền sở hữu.
Đến giai đoạn 2020 - 2021, cuộc tháo chạy tiếp diễn khi đại dịch Covid-19 xuất hiện với các đợt giãn cách xã hội, đường biên đóng cửa, các chuyến bay bị hoãn, khách du lịch quốc tế không thể đến Việt Nam khiến thị trường bất động sản du lịch rơi vào tình cảnh đóng băng, giao dịch ngưng trệ. Ghi nhận từ Bộ Xây dựng, chỉ riêng trong cả quý IV/2021 không có dự án, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và văn phòng kết hợp lưu trú nào được cơ quan chuyên môn của Bộ Xây dựng thẩm định.
Cùng với đó, giá các loại bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố thương mại) tại hầu hết các dự án đang mở bán không hề tăng. Công suất thuê phòng toàn thị trường cũng chưa tăng, giá thuê phòng khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng bình quân toàn thị trường thời điểm cuối quý IV/2021 giảm khoảng 15 - 20% so với thời điểm cuối năm 2020.
Riêng với condotel, Hội Môi giới Bất động sản cho hay, số lượng sản phẩm bán trên thị trường chủ yếu là hàng tồn với hơn 18.000 sản phẩm. Gần như cả năm 2020, thị trường giao dịch condotel đóng băng. Đến quý IV/2020, thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, một số dự án đã bắt đầu giao dịch, song lượng giao dịch không đáng kể, cả năm giao dịch chỉ khoảng 120 sản phẩm.
Pháp lý “rối ren” – điểm nghẽn lớn nhất của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng
Các chuyên gia nhận định, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã và đang gây ra nhiều bất cập trong công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ở các địa phương và là “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc bất động sản này.
Đặc biệt, pháp luật chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này.
Trong khi đó, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), hiện nay bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phải chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng.
Tuy nhiên, quy định của pháp luật đất đai hay pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành lại không có các khái niệm riêng cho những loại hình bất động sản du lịch mới, trong đó có condotel, officetel, resort villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.
Điều này dễ gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương, phát sinh những tranh chấp trong hoạt động kinh doanh, mua bán loại hình bất động sản này, cũng có trường hợp địa phương xác định đây là loại hình nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở.
Tựu chung, các chuyên gia trong ngành đã chỉ ra một số điểm hạn chế của chính sách, pháp luật liên quan tới bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
Thứ nhất, chưa có chính sách thật sự phù hợp nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc bất động sản du lịch. Là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn nhưng ngành du lịch (bao gồm phần vận hành bất động sản du lịch) chưa được hưởng các ưu đãi như đối với những ngành kinh tế mũi nhọn khác.
Đối với bất động sản du lịch, hiện tại chưa có chính sách ưu đãi đặc thù. Các chính sách về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, chính sách tín dụng cho bất động sản nghỉ dưỡng không có ưu đãi đặc thù trong khi đây là phân khúc đòi hỏi mức vốn đầu tư lớn cả trong đầu tư xây dựng và quản lý vận hành, chu kỳ kinh doanh dài, thời gian thu hồi vốn chậm; đồng thời là phân khúc bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển du lịch – ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước.
Thứ hai, pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch còn nhiều khoảng trống như:
Một là, thủ tục đầu tư phức tạp, khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian, chi phí để hoàn thiện thủ tục đầu tư, vận hành dự án.
Hai là, pháp luật chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này.
Ba là, chưa có quy định, chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản du lịch. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, bất động sản du lịch với tư cách là “ngôi nhà thứ hai” (second home) là loại hình đã phát triển khá mạnh. Chính sách sở hữu bất động sản theo hướng mở, thông thoáng đã giúp thị trường bất động sản du lịch tại nhiều nước tăng trưởng mạnh và ổn định. Từ góc độ pháp luật đất đai, mặc dù người nước ngoài được phép mua nhà ở theo Luật Nhà ở nhưng Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở. Vì vậy, cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5, Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai.
Phân tích sâu hơn những nguy cơ thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang phải đối mặt do thiếu khung pháp lý, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, việc pháp luật vẫn chưa theo kịp những loại hình bất động sản du lịch đã hình thành rõ ràng trong thực tiễn dẫn đến phát sinh nhiều vấn đề phức tạp trong giao dịch mua bán.
Đơn cử như condotel - sản phẩm lai tạo giữa căn hộ ở và khách sạn cho thuê, sau khoảng thời gian phát triển rầm rộ, một nguồn cung lớn đã đổ bộ ra thị trường và hình thành các giao dịch mua bán giữa chủ dự án và nhà đầu tư. Nhưng hiện hoạt động của thị trường này đang gặp nhiều khó khăn, thậm chí bị tắc nghẽn, “vỡ trận” bởi ngay từ đầu đã có sự thiếu nhất quán trong câu chuyện quyền sở hữu của các sản phẩm là căn hộ du lịch được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ.
“Các sản phẩm bất động sản du lịch được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ hiện nay đang bị xáo trộn và méo mó, dẫn đến những khó khăn, lúng túng trong công tác quản lý. Đây cũng chính là nút thắt trong câu chuyện cấp hay không cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch như condotel trong thời gian vừa qua”, ông Chiến cho hay.
Trước những bất cập đang diễn ra, nhiều chuyên gia có chung nhận định, cần hình thành cơ chế, chính sách thông thoáng và sớm được áp dụng, để trở thành giải pháp cấp bách giúp thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hồi phục nhanh sau những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19. Đồng thời, đây cũng là giải pháp dài hạn để thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của ngành kinh tế mũi nhọn du lịch nói chung và bất động sản du lịch nói riêng, góp phần xây dựng Việt Nam trở thành nước phát triển, thu nhập cao vào năm 2045.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam phân tích, từ cuối năm 2021 đến nay, sự tự do di chuyển trong bối cảnh bình thường mới đã giúp thị trường du lịch nội địa nóng trở lại. Đồng thời, việc mở cửa lại đường bay quốc tế từ ngày 15/3/2022, kết hợp với chương trình “hộ chiếu vắc-xin” tiếp tục mang đến cơ hội vàng cho ngành du lịch Việt Nam phục hồi mạnh mẽ. Du lịch phát triển sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng “trở lại đường đua” và có thể “điểm rơi” sẽ bắt đầu từ quý II/2022.
Mặt khác, thị trường bất động sản du lịch Việt Nam trong 2 năm vừa qua chứng kiến sự gia nhập của nhiều chủ đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính với những dự án quy mô lớn từ vài trăm đến hàng nghìn héc-ta. Bên cạnh đó, bất chấp những ảnh hưởng của dịch Covid-19, nhiều thương hiệu quản lý - vận hành quốc tế 4 - 6 sao có mặt tại các tâm điểm du lịch góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ lưu trú nhằm tăng cường khả năng thu hút khách du lịch quốc tế đến Việt Nam trong thời gian sắp tới. Đa phần các dự án lớn sở hữu hệ sinh thái đa tiện ích và được vận hành bởi những thương hiệu quốc tế sẽ được khách hàng quan tâm nhiều hơn nhờ khả năng đảm bảo dòng tiền khai thác và lợi nhuận kỳ vọng.
Theo lý giải của các chuyên gia, triển vọng về dài hạn cho phân khúc bất động sản du lịch vẫn rất lớn. Điều này được dự đoán trên cơ sở tiềm năng vốn có và khả năng phục hồi mạnh mẽ của thị trường du lịch Việt Nam khi đại dịch được kiểm soát. Tuy nhiên, thị trường này có thể bứt phá như thời hoàng kim hay không, còn phụ thuộc vào tốc độ tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý nói trên./.
