Hoàn thiện pháp lý bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng để phát huy tài nguyên du lịch xứng tầm

Dịch Covid-19 là yếu tố tác động tiêu cực làm giảm hiệu quả kinh doanh của toàn ngành du lịch nói chung. Thời điểm hiện tại, các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang phải đối mặt với nhiều rủi ro lớn, cần thời gian dài để ổn định và phục hồi. Tuy nhiên, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư thứ cấp, đặc biệt với những đối tượng có tiềm lực tài chính mạnh, không nhìn sinh lợi trước mắt, chú trọng đến đầu tư dài hạn. Bởi một khi dịch bệnh ổn định, nền kinh tế được phép vận hành bình thường, ngành du lịch khôi phục, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn được đánh giá là kênh đầu tư an toàn, khả năng tăng giá tốt, khai thác lợi nhuận dài hạn, bởi nguồn tài nguyên du lịch nước ta rất lớn.

Tuy nhiên, thực tiễn thời gian qua cho thấy khung pháp lý về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ở nước ta chưa theo kịp sự phát triển mạnh mẽ, sôi động của thị trường du lịch và chưa xứng tầm với nguồn tài nguyên du lịch. Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện pháp luật về thị trường bất động sản nói chung và các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng để phát huy nguồn tài nguyên du lịch của nước ta.

Trong phạm vi bài viết này, tác giả tổng quan nguồn tài nguyên du lịch, các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, thực trạng pháp lý đồng thời kiến nghị một số giải pháp hoàn thiện pháp lý bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng để xứng tầm với nguồn tài nguyên du lịch nước ta.

TỔNG QUAN NGUỒN TÀI NGUYÊN DU LỊCH NƯỚC TA VÀ CÁC SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH, NGHỈ DƯỠNG

Tiềm năng nguồn tài nguyên du lịch nước ta

Theo Luật Du lịch Việt Nam 2017, tài nguyên du lịch là cảnh quan thiên nhiên, yếu tố tự nhiên, di tích lịch sử - văn hoá, công trình lao động sáng tạo của con người và các giá trị nhân văn khác có thể được sử dụng nhằm đáp ứng nhu cầu du lịch, là yếu tố cơ bản để hình thành các khu du lịch, điểm du lịch, tuyến du lịch, đô thị du lịch. 

Tài nguyên du lịch ở nước ta phong phú và đa dạng, trong đó có nhiều tài nguyên đặc sắc và độc đáo có sức hấp dẫn lớn đối với du khách. Điều kiện địa lý tự nhiên, lịch sử, văn hoá... đã tạo cho Việt Nam có nguồn tài nguyên du lịch phong phú, đa dạng. Việt Nam có bờ biển dài hơn 3.260km với 125 bãi tắm biển, trong đó hầu hết là các bãi tắm rất đẹp và thuận lợi cho khai thác du lịch mà không phải quốc gia nào cũng có. Ðặc biệt, vùng biển Hạ Long là kỳ quan thiên nhiên được UNESCO hai lần công nhận là Di sản Thiên nhiên Thế giới vào các năm 1994 và 2000 bởi những giá trị ngoại hạng mang tính toàn cầu về cảnh quan thiên nhiên và địa chất, địa mạo.

Ngoài ra, nhiều vùng rừng, đồi núi, nhiều bãi biển và đảo được các hãng thông tấn, tạp chí, cẩm nang du lịch uy tín trên thế giới bình chọn với các danh hiệu ấn tượng và hấp dẫn khách du lịch. Là quốc gia trong vùng nhiệt đới, nhưng Việt Nam có nhiều điểm nghỉ mát vùng núi mang dáng dấp ôn đới như những đô thị nhỏ ở châu Âu như: Sa Pa, Tam Ðảo, Bạch Mã, Bà Nà, Ðà Lạt... Các điểm nghỉ mát này thường ở độ cao trên 1.000m so với mặt biển. Ngoài ra, Việt Nam còn sở hữu nhiều vùng tràm chim và sân chim, nhiều khu rừng quốc gia nổi tiếng với những bộ sưu tập phong phú về động thực vật nhiệt đới như: Vườn Quốc gia Cúc Phương ở Ninh Bình, Vườn Quốc gia Cát Bà ở Hải Phòng, Vườn Quốc gia Côn Ðảo ở Bà Rịa - Vũng Tàu... Nguồn nước nóng, nước khoáng thiên nhiên ở Việt Nam rất phong phú, những vùng nước khoáng nóng này đã trở thành những nơi nghỉ ngơi và phục hồi sức khoẻ được nhiều khách du lịch ưa chuộng.

Với bề dày lịch sử hàng ngàn năm, Việt Nam còn giữ được nhiều di tích kiến trúc có giá trị trong đó còn lưu giữ được nhiều di tích cổ đặc sắc với dáng vẻ ban đầu. Đó là những nguồn tài nguyên du lịch hấp dẫn, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển. Việc phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng có nhiều tác động tới ngành du lịch. Điều này không chỉ giúp kích thích việc xây dựng các cơ sở lưu trú mà còn gia tăng sản phẩm lưu trú cao cấp, đặc biệt trong phân khúc 4 - 5 sao, điều mà du lịch Việt Nam tại nhiều tỉnh, thành đang còn nhiều hạn chế.

Việc phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có nhiều tác động tới ngành du lịch. (Ảnh: Internet)

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

Về bản chất, có thể hiểu bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là đất đai, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất đai, được sử dụng vào mục đích phục vụ nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng của con người trong một thời gian nhất định. 

Nhằm thực hiện chiến lược phát triển du lịch của nước ta, các bất động sản được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ phục vụ du lịch đã xuất hiện như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), nhà phố du lịch (shoptel)… Các sản phẩm này được gọi chung là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. 

Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng khá đa dạng, trước hết đó là các cơ sở lưu trú du lịch như khách sạn (hotel), căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), nhà phố du lịch (shoptel), nhà nghỉ du lịch (hostel), nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê (homestay), bãi cắm trại du lịch… Thời gian vừa qua trên thực tế, các sản phẩm bất động sản với mục đích sử dụng phục vụ du lịch được xây dựng cả trên đất ở và đất thương mại dịch vụ. Nếu xây dựng trên đất ở, về bản chất đó là nhà ở được quy định đầy đủ các quy phạm pháp luật điều chỉnh. 

Ở đây chúng tôi chỉ đề cập tới các sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng xây dựng trên đất thương mại dịch vụ. Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam thời gian qua đã có những bước phát triển nhanh cả về số lượng dự án, số lượng sản phẩm và giá trị đầu tư. Tính đến cuối tháng 4/2020, toàn quốc có 240 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phục vụ lưu trú, nghỉ dưỡng với 146.120 bất động sản, trong đó 90.315 căn hộ du lịch, 30.628 biệt thự du lịch, 25.177 nhà phố du lịch với tổng giá trị gần 32 tỷ đô la Mỹ.

Hiện trên thị trường nước ta có 3 loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phổ biến được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ là: căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và nhà phố du lịch (shoptel/shophouse). Sự khác biệt chủ yếu của 3 loại hình BĐS này nằm ở vị trí, thiết kế, công năng sử dụng, giá trị sản phẩm và việc quản lý vận hành.

- Căn hộ du lịch (condotel) là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn, khách lưu trú có thể sử dụng bếp nấu và tất cả những tiện ích của một căn hộ chung cư thông thường. Điều khác biệt đối với căn hộ du lịch là xây dựng tại những thành phố du lịch, khu nghỉ dưỡng cao cấp, khu du lịch nổi tiếng và chủ yếu dùng để kinh doanh cho thuê ngắn ngày giống như một khách sạn.

Trong các loại hình sản phẩm bất động sản du lịch, căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng thường có  diện tích khoảng trên 30m2 sàn, đáp ứng nhu cầu mong muốn có “ngôi nhà thứ hai” với giá cả hợp lý để nghỉ dưỡng và tăng thu nhập từ việc việc “ủy thác” cho chủ thể trung gian như chủ đầu tư thực hiện việc kinh doanh cho thuê, cam kết phân chia thu nhập cho người mua theo tỷ lệ từ 8 - 12%/năm trong vòng từ 3 đến 10 năm. Căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng thường được quản lý, vận hành bởi các thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế nhằm làm gia tăng giá trị, hiệu quả khai thác của sản phẩm này.

- Biệt thự du lịch (resort villa) là loại hình bất động sản với thiết kế kiến trúc độc đáo, tinh tế, sang trọng, được thiết kế xây dựng đầy đủ các tiện ích phục vụ toàn diện cho cuộc sống con người. Thường được sử dụng phục vụ cho khách du lịch hay cho những chuyến nghỉ mát dài ngày của gia đình. Trong các dự án nghỉ dưỡng, thường xây dựng tổ hợp biệt thự du lịch, khách sạn và các dịch vụ tiện ích khác. Biệt thự du lịch thường xây dựng ở các khu vực ven biển, vùng sông núi, yên tĩnh, không khí trong lành, hài hòa với thiên nhiên, tạo nên không gian du lịch, nghỉ dưỡng hoàn hảo. Biệt thự du lịch thuộc phân khúc cao cấp nhất với diện tích đất khoảng 300m2, dành cho những người có thu nhập cao mong muốn một kỳ du lịch, nghỉ dưỡng cao cấp và riêng tư. Loại hình này khách quốc tế rất ưa chuộng khi đi du lịch cùng gia đình tới nước ta. 

Biệt thự du lịch được quản lý giống như căn hộ du lịch, vận hành bởi các thương hiệu quản lý quốc tế và giúp chủ sở hữu tăng thu nhập thông qua việc “ủy thác” cho chủ đầu tư thực hiện việc kinh doanh cho thuê và phân chia thu nhập.

- Nhà phố du lịch (shoptel) được ghép giữa các từ "mua sắm" và "khách sạn". Đây là loại hình nhà phố cho phép việc đầu tư kinh doanh các dịch vụ mua sắm và dịch vụ lưu trú khách sạn du lịch. Bất động sản này thường được quy hoạch xây dựng trong khu tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng đa chức năng. 

Hầu hết nhà phố du lịch được xây dựng từ 2 đến 5 tầng, mỗi tầng thường có công năng cụ thể, thường có hai mặt phố, một mặt tiếp cận đường để phục vụ giao thông, hậu cần và mặt chính là phố đi bộ, mua sắm, sự kiện… Nhà phố du lịch là loại hình bất động sản có thể giúp cho việc tối ưu hóa lợi ích, giúp tăng thu nhập nhờ vào hình thức kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. Nhà phố du lịch thường thông qua hình thức mua hoặc thuê của chủ đầu tư, thường tự vận hành, khai thác mà không thông qua chủ đầu tư hoặc một bên trung gian khác.

THỰC TRẠNG PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH, NGHỈ DƯỠNG CỦA NƯỚC TA

Thực trạng pháp luật hiện hành cho thấy hành lang pháp lý của hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều bất cập, từ đó gây ra nhiều khó khăn cho việc phát triển thị trường này. Cũng giống như bất động sản khác, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là những vấn đề pháp lý như: Liên quan đến đất; Liên quan đến công trình trên đất; Liên quan đến doanh nghiệp chủ đầu tư, đến kinh doanh bất động sản. Hiện nay, rào cản pháp lý chính của bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là thiếu quy định về chế độ sử dụng đất và những vấn đề pháp lý với công trình trên đất của bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Luật Đất đai 2013: Hạn chế sự phát triển của bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng

Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013, sau 7 năm đã bộc lộ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc chưa rõ ràng trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản bước phát triển của thị trường bất động sản đối với khu vực kinh tế tư nhân. Vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra xem xét nhiều lần. Nhưng đến nay vẫn đang trì hoãn.

Hiện tại Việt Nam chưa nhất quán chính sách về đất đai với các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đa công năng, dẫn đến những quy định hiện hành giải quyết những vấn đề pháp lý tồn tại một cách thiếu triệt để, thiếu nhất quán.

Luật cũng làm hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng condotel, resort villa, shoptel. Đây là các lĩnh vực mới đã ra đời cách đây hơn 10 năm và sôi động trong 5 năm gần đây, nhưng Luật Đất đai chậm sửa đổi, bổ sung, đến giờ các phân khúc này vẫn chưa có hành lang pháp lý để quản lý, gây lúng túng trong quy trình quản lý như: Quy chuẩn quy hoạch, việc cấp sổ đỏ và quyền sở hữu căn hộ khách sạn cho khách hàng mua condotel; thời hạn sở hữu đối với bất động sản nghỉ dưỡng; mua bán chuyển nhượng hợp đồng bất động sản nghỉ dưỡng trong tương lai…

Ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Thực hiện Chỉ thị 11/CT-TTg, một số quy định mới được các bộ, ngành ban hành phần nào kiến tạo một số quy định của pháp luật hiện hành được áp dụng cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Cụ thể, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch đã ban hành Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch (kèm theo Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019); Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư với nội dung điều chỉnh cả đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác (bao gồm căn hộ dùng để ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác); Bộ Tài nguyên và Môi trường có Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020 hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Theo đó, một số quy định của pháp luật hiện hành được áp dụng cho bất động sản du lịch cụ thể như sau:

(1) Về phương thức tiếp cận và thời hạn sử dụng đất:

Theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020, làm rõ định nghĩa “căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống”, do vậy, “việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại dịch vụ”. Chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch như sau:

Thời hạn cho thuê đất được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm; khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất. 

Như vậy, phương thức trao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch chủ yếu là thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Bên cạnh phương thức này, nhà đầu tư còn có thể lựa chọn phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư cơ sở hạ tầng của các chủ đầu tư khác để đầu tư xây dựng phù hợp với mục đích ban đầu cũng là đầu tư dự án bất động sản du lịch.

(2) Về quyền kinh doanh các dự án đầu tư bất động sản du lịch của doanh nghiệp:

Với tính chất là công trình được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ phục vụ mục đích lưu trú du lịch, bất động sản du lịch không phải là nhà ở và thuộc nhóm công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản. Như vậy, phương thức trao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch chủ yếu là thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Bên cạnh phương thức này, nhà đầu tư còn có thể lựa chọn phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư cơ sở hạ tầng của các chủ đầu tư khác để đầu tư xây dựng phù hợp với mục đích ban đầu cũng là đầu tư dự án bất động sản du lịch.
Các nguyên tắc, điều kiện kinh doanh cũng được thực hiện theo quy định như các Điều 10; 13;14; 19; 21; 22; 23; 24 và Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, việc áp dụng các nguyên tắc chung điều chỉnh hoạt động kinh doanh công trình xây dựng khiến cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng còn gặp nhiều trở ngại trong quá trình đa dạng hoá và đáp ứng được tối đa nhu cầu của mọi đối tượng nhà đầu tư. Đáng chú ý là theo các quy định này, khách hàng không có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán; cá nhân nước ngoài chưa được phép nhận chuyển nhượng bất động sản du lịch.

(3) Về hình thức xác lập giao dịch và các thoả thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng:

Việc giao dịch bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản. Về cơ bản, hợp đồng được thiết kế như một hợp đồng mua bán công trình xây dựng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, điểm đặc biệt trong giao dịch liên quan tới bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là vấn đề quản lý khai thác, kinh doanh và chia sẻ lợi nhuận khai thác, kinh doanh căn hộ. Đối với quản lý khai thác, kinh doanh, theo Điều 3 và Điều 4 của Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch quy định các nguyên tắc quản lý, kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch và biệt thự du lịch.

Như vậy, các quy định về quản lý, khai thác kinh doanh tại căn hộ du lịch, biệt thự du lịch chủ yếu mang tính nguyên tắc, khuyến nghị. Thông thường, khách hàng giao cho chủ đầu tư sử dụng căn hộ sau khi mua để khai thác, cho thuê lưu trú du lịch và hưởng lợi nhuận theo mức lợi nhuận cố định (cam kết lợi nhuận) hoặc theo thực tế kinh doanh (không cam kết lợi nhuận). Nội dung này được tách thành Hợp đồng riêng (Hợp đồng quản lý cho thuê, Hợp đồng chương trình cho thuê…) hoặc là một phụ lục của Hợp đồng mua bán.

(4) Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với bất động sản du lịch:

Căn cứ Điều 19.3 Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 99.1.g và Điều 104.1 Luật Đất đai, Điều 32.1.c Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 2.22 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, chủ sở hữu công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, trong đó có căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (tourist villa) có quyền yêu cầu được "cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất" có thời hạn.

Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ cũng quy định “trường hợp dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành Luật Đất đai”. 

Như vậy, chưa có quy định riêng liên quan đến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Hiện các quy định pháp luật được vận dụng theo hướng áp dụng các nguyên tắc chung của những loại hình bất động sản khác đã được định danh. Các thông tư, công văn mới ban hành cũng chưa đề cập đầy đủ về các sản phẩm bất động sản du lịch đã xuất hiện trên thị trường như nhà phố du lịch (shoptel, shophouse trên đất thương mại dịch vụ). Còn thiếu các quy định cụ thể, rõ ràng về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đây là một trong những nguyên nhân khiến phân khúc thị trường bất động sản này chưa thực sự phát triển trong những năm gần đây. 

Qua các quy định cơ bản nêu trên, có thể thấy, chưa có quy định riêng liên quan tới bất động sản du lịch, còn thiếu các quy định cụ thể, rõ ràng về bất động sản du lịch và đây là một trong những nguyên nhân khiến phân khúc thị trường bất động sản này trầm lắng trong những năm gần đây. Thực tế thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vận hành trên cơ sở vận dụng một số chế định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và gần đây có văn bản hướng dẫn dưới dạng thông tư, công văn của các bộ ngành liên quan.  

Có thể nói, hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa hoàn thiện, chưa theo kịp sự phát triển của bất động sản du lịch, quy định về bất động sản du lịch còn có nhiều hạn chế. Chẳng hạn, chưa có sự chuẩn hóa thuật ngữ bất động sản du lịch trong các văn bản pháp luật như luật, nghị định từ đó điều chỉnh thống nhất, toàn diện các vấn đề liên quan tới hoạt động kinh doanh các sản phẩm bất động sản du lịch; chưa có quy định về bảo đảm quyền lợi của người mua, phòng chống những rủi ro liên quan đến cam kết lợi nhuận trong quá trình khai thác, kinh doanh bất động sản du lịch; chưa có các quy định phù hợp nhằm tạo sự linh hoạt cho người mua (như chuyển nhượng hợp đồng, hình thức hợp đồng…) và thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào phân khúc bất động sản du lịch.

Việc thiếu quy định trong việc bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai không phải nhà ở như: condotel, officetel… dẫn đến các hoạt động kinh doanh này chưa được quản lý hiệu quả, phát sinh nhiều vấn đề bất ổn; quyền lợi người mua, người thụ hưởng bị rủi ro. Hiện đã có những vấn đề quy định pháp luật điều chỉnh, tuy nhiên một số cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lại cho rằng chưa có hướng dẫn cụ thể.

NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN HOÀN THIỆN KHUNG PHÁP LÝ CHO BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG

Để khắc phục những tồn tại bất cập, thúc đẩy sự phát triển phân khúc thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong khuôn khổ quản lý của Nhà nước, xứng tầm với tiềm năng tài nguyên du lịch, xin nêu ra một số vấn đề cần hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ở nước ta.

Một là, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013: (1) Theo hướng ban hành các quy định về cơ chế sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp: Vừa sử dụng làm đất ở, vừa vào mục đích thương mại, dịch vụ và văn phòng; cũng như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này; Nghiên cứu, bổ sung quy định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Hiện tại trên thực tế đã có gần chục địa phương áp dụng giải pháp này.

(2) Theo hướng ban hành các quy định cụ thể, đồng bộ về thu tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở; tiền thuê đất đối với dự án đất phi nông nghiệp, trong đó có đất được quy hoạch phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng, các dự án condotel, để đảm bảo mức thu hợp lý và động viên nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.

Hai là, bổ sung đầy đủ, chuẩn hóa thuật ngữ pháp luật về các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng:

Để có căn cứ xây dựng quy chế pháp lý cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng về sự quản lý, vận hành và kinh doanh đối với các bất động sản này một cách chính thức, trước hết, bổ sung đầy đủ, chuẩn hóa thuật ngữ pháp luật về các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng một cách chính thức. Làm rõ đặc tính và mục đích sử dụng; làm rõ bản chất, mục đích phục vụ du lịch của biệt thự du lịch, nhà phố du lịch để tránh nhầm lẫn với nhà ở.

Chẳng hạn, cần thống nhất sử dụng khái niệm "căn hộ du lịch (condotel)" và bổ sung loại "cơ sở lưu trú du lịch" là "nhà phố du lịch" vào Điều 48 Luật Du lịch. Với cách giải thích về căn hộ lưu trú (condotel) theo Thông tư 21/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng, chưa chuẩn và không thống nhất với Khoản 3 Điều 48 Luật Du lịch và Khoản 3 Điều 21 Nghị định 168/2017/NĐ-CP. Bởi là căn hộ thì luôn có chức năng lưu trú. Do vậy, dùng khái niệm căn hộ lưu trú để chỉ căn hộ du lịch (condotel) là chưa chuẩn.

Sau khi chuẩn hóa thuật ngữ các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cần được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật có hiệu lực như Luật, Nghị định với những quy định cụ thể về loại hình, phương thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên...

Bộ Xây dựng nghiên cứu, ban hành các quy định về quy chuẩn, tiêu chuẩn theo thẩm quyền cụ thể, sở hữu, kinh doanh các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng như officetel, condotel, hometel và resort trong các văn bản pháp luật hiện hành.

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng khi đã được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, người nhận chuyển nhượng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; được thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu bất động sản du lịch. 

Với đặc thù của đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là vốn đầu tư lớn, chu kỳ kinh doanh dài… gắn với chiến lược phát triển du lịch quốc gia, do vậy cần có chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư về vốn vay, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chính sách thuế phù hợp. Đồng thời có chính sách ưu tiên phát triển hạ tầng kỹ thuật đấu nối xung quanh các dự án bất động sản du lịch để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả khai thác dự án; chính sách đào tạo, phát triển nguồn nhân lực

Ba là, hoàn thiện quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Cần có quy định cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cho căn hộ du lịch tương tự như nhà chung cư trong các dự án nhà ở, các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng khác tương tự như các sản phẩm nhà ở riêng lẻ trong Luật Kinh doanh bất động sản. Mặc dù tại Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản nghỉ dưỡng theo hướng chứng nhận sở hữu công trình xây dựng, nhưng trên thực tế để triển khai còn gặp rất nhiều khó khăn trong việc xác định sở hữu chung/ riêng trong tòa nhà, tính đa dạng của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng… Khi giải quyết dứt điểm được vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản nghỉ dưỡng sẽ giải tỏa được nỗi lo lớn nhất về việc sở hữu sản phẩm cho các nhà đầu tư, từ đó thúc đẩy dòng tiền vào sản phẩm bất động sản du lịch.

Chẳng hạn, đối với loại hình condotel hiện còn thiếu các quy định pháp luật điều chỉnh về quyền sở hữu, trách nhiệm dẫn đến những vướng mắc chưa thể xử lý được, đó là 3 vướng mắc về mặt pháp lý cần được giải quyết: (1) Cần có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu condotel; (2) Cần có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu condotel; (3) Cần có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án condotel vào khai thác kinh doanh. Mặc dù trong năm 2019 và 2020, các Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành một số văn bản để hướng dẫn giải quyết các vướng mắc về căn hộ condotel, song những văn bản này còn rời rạc, thiếu đồng bộ, liên thông nên chưa xử lý được các vướng mắc này.

Thứ tư là, quy định rõ các hình thức xác lập trong giao dịch bất động sản du lịch.

Thực trạng phương thức giao dịch mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch diễn ra cũng giống như các hàng hóa bất động sản khác trên thị trường là thông qua hợp đồng bằng văn bản với các loại hình giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê lại. Hầu hết các hợp đồng được thiết kế như một hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng tuân theo hợp đồng mẫu được Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định. Do vậy, khi ký các hợp đồng đối với các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. để tránh sự nhầm lẫn và gây tâm lý bất ổn cho khách hàng cần thiết phải quy định cụ thể mỗi loại bất động sản đó được thực hiện những loại giao dịch nào.Trên cơ sở đó xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch, tránh tâm lý lo sợ hiện nay của một số khách hàng kí các hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch… không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong khi nhà đầu tư khi ký kết hợp đồng thì cam kết với khách hàng họ được hưởng quyền này.

Năm là, bổ sung các quy định về cơ chế, trách nhiệm của chủ đầu tư về cam kết lợi nhuận từ khai thác kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Thời gian vừa qua cho thấy, một trong những vấn đề về trách nhiệm của chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ khai thác kinh doanh bất động sản du lịch là việc chủ đầu tư vi phạm thỏa thuận về chi trả lợi nhuận từ hoạt động khai thác, kinh doanh bất động sản du lịch cho khách hàng. Về nguyên tắc, thỏa thuận về mức lợi nhuận là thỏa thuận dân sự tự nguyện giữa các bên, không vi phạm pháp luật. Có nhiều nguyên nhân được đưa ra như mức cam kết lợi nhuận không phù hợp, năng lực của chủ đầu tư không đủ để thực hiện cam kết… . Do vậy, để tăng cường tính minh bạch của thị trường, hài hòa quyền lợi giữa chủ đầu tư và khách hàng, cần có quy định và chế tài cụ thể xử lý để bảo đảm tính khả thi của cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra. 

Sáu là, bổ sung quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản du lịch hình thành trong tương lai.

Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 đã quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà tại Điều 59 nhưng chưa có quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai. Việc thiếu quy định trong việc bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai không phải nhà ở như: condotel, officetel… dẫn đến các hoạt động kinh doanh này chưa được quản lý hiệu quả, phát sinh nhiều vấn đề bất ổn, quyền lợi người mua, người thụ hưởng bị rủi ro. Điều này không chỉ gây khó khăn cho chủ đầu tư, khách hàng khi khách hàng có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình không phải là nhà ở hình thành trong tương lai mà còn gây khó khăn cho cơ quan quản lý Nhà nước do không có hướng dẫn triển khai chi tiết trong khi thực tiễn đã phát sinh.

Bảy là, sửa đổi, bổ sung quy định cho phép cá nhân nước ngoài được mua bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng để đầu tư nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án, tạo điều kiện thúc đẩy ngành du lịch phát triển bền vững.

Theo quy định hiện hành, người nước ngoài chỉ được mua nhà ở, chưa được mua các loại hình bất động sản khác như bất động sản du lịch trong khi nhu cầu thực tế của người nước ngoài đối với loại hình sản phẩm này là rất lớn. 

KẾT LUẬN

Nhằm giải quyết, tháo gỡ các tồn tại của thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hiện nay và đáp ứng sự phát triển của thị trường thời gian tới, việc hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là nhu cầu cấp thiết. Hoàn thiện pháp lý bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là hướng đi an toàn, phù hợp với việc hoàn thiện thể chế của nước ta, tạo đà cho sự phát triển ổn định, hiệu quả bền vững của thị trường này để xứng tầm với tiềm năng tài nguyên du lịch./.