Thích
Việt Nam đang bước vào giai đoạn già hóa nhanh, tạo ra nhu cầu rất lớn đối với các dịch vụ chăm sóc người cao tuổi. Theo Dữ liệu dân cư quốc gia, cả nước hiện có khoảng 16,1 triệu người từ 60 tuổi trở lên, chiếm hơn 16% dân số. Dự báo đến năm 2038, cứ 5 người dân sẽ có 1 người cao tuổi và đến năm 2050, tỉ lệ này có thể vượt 25% theo ước tính của Quỹ Dân số Liên Hợp Quốc (UNFPA). Đây không chỉ là thách thức an sinh mà còn là dư địa phát triển cho thị trường bất động sản dưỡng lão, đặc biệt là mô hình nhà dưỡng lão bán trú - nơi người cao tuổi được chăm sóc ban ngày và trở về nhà vào buổi tối, vốn phù hợp văn hóa Á Đông.
Nhận thấy tiềm năng này, một số tập đoàn lớn đã sớm vào cuộc. Vingroup đang thử nghiệm mô hình đô thị hưu trí quy mô 20-50ha tại Cần Giờ (TP. HCM) và hợp tác với một tập đoàn y tế Nhật Bản để xây dựng trung tâm chăm sóc cao cấp tại Việt Nam, mô hình đã được triển khai ở một khu đô thị tại Hưng Yên.
Nhiều doanh nghiệp đã có sự đầu tư vào bất động sản dưỡng lão. Ảnh minh họa
Sun Group cũng lồng ghép dịch vụ chăm sóc người cao tuổi trong đại đô thị hơn 420ha tại Hà Nam.
Novaland từng đặt mục tiêu phát triển khu nghỉ dưỡng hưu trí tại Phan Thiết và một doanh nghiệp ở Long An đã ra mắt khu dân cư kết hợp viện dưỡng lão từ năm 2018 với tổng vốn khoảng 2.000 tỷ đồng.
Tuy vậy, bất động sản dưỡng lão vẫn là "lãnh địa mới" tại Việt Nam. Thống kê của Viện Đánh giá và Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, cả nước chỉ có vài chục cơ sở tư nhân và trung tâm công lập chăm sóc người già, phần lớn cung cấp dịch vụ cơ bản, chưa đáp ứng được nhu cầu đa dạng về chăm sóc y tế, dinh dưỡng hay sinh hoạt cộng đồng. Ngay cả TP. HCM là đô thị lớn nhất cả nước cũng chỉ có 20 cơ sở chăm sóc người cao tuổi (7 công lập, 13 ngoài công lập), trong đó 6 đơn vị hoạt động miễn phí nhờ tài trợ của nhà hảo tâm. Số doanh nghiệp tham gia phát triển mô hình dưỡng lão quy mô lớn vẫn rất hạn chế.
Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ các rào cản pháp lý và tài chính. Đại diện một doanh nghiệp tại TP. HCM cho biết, Việt Nam chưa có mô hình viện dưỡng lão cao cấp vận hành theo dạng bất động sản, khiến thủ tục pháp lý phức tạp và rủi ro lớn. Phân khúc này cũng đòi hỏi quỹ đất rộng, vốn đầu tư dài hạn, lợi nhuận thấp hơn nhà ở thương mại và cần đội ngũ vận hành chuyên môn cao về y tế, tâm lý, chăm sóc xã hội.
Còn nhiều vấn đề tồn tại trong quá trình phát triển bất động sản dưỡng lão. Ảnh minh họa
Ngoài ra, khoảng cách giữa thu nhập và chi phí dịch vụ là trở ngại lớn. Đến cuối năm 2024, lương hưu bình quân chỉ khoảng 6,2 triệu đồng/tháng (khoảng 7 triệu đồng với lực lượng vũ trang), trong khi chi phí dưỡng lão tại các đô thị lớn đã từ 10 triệu đồng cho gói cơ bản và 16-22 triệu đồng/tháng cho gói nâng cao, mức giá này tương đương thuê căn hộ trung tâm TP. HCM. Với những người không có lương hưu, chỉ sống bằng vài trăm nghìn đồng trợ cấp xã hội, dịch vụ dưỡng lão hoàn toàn nằm ngoài khả năng chi trả.
Điều đáng nói, chi phí chăm sóc sức khỏe tăng nhanh hơn tốc độ tăng lương hưu. Trong khi lương hưu chỉ điều chỉnh 5-7% mỗi năm thì giá dịch vụ dưỡng lão tăng 10-15%. Nếu ở các nước phát triển, phần lớn chi phí này được bảo hiểm hoặc Nhà nước chi trả, thì tại Việt Nam, gánh nặng chủ yếu đặt lên vai gia đình, khiến nhiều dự án lo ngại khó đạt tỷ lệ lấp đầy ngay từ giai đoạn đầu vận hành.
Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE nhận xét, khung pháp lý và cơ chế dành cho bất động sản dưỡng lão còn thiếu đồng bộ, khiến nhà đầu tư e ngại về khả năng thanh khoản và lợi nhuận. "Đây là phân khúc đáp ứng nhu cầu an sinh nhưng vẫn phải đảm bảo hiệu quả kinh doanh, nếu không sẽ lặp lại bài toán như nhà ở xã hội," bà nhấn mạnh.
Ở góc nhìn quốc tế, bà Emily Fell - Giám đốc cấp cao bộ phận Living Sectors khu vực châu Á – Thái Bình Dương của Savills cho rằng, Việt Nam cần xây dựng chiến lược riêng phù hợp đặc thù văn hóa và mức sống. Theo bà, Việt Nam có thể học hỏi kết hợp mô hình "lifestyle" phổ biến tại Australia (viện dưỡng lão công cộng, khu dân cư tích hợp dịch vụ) với mô hình chăm sóc đặc biệt của Nhật Bản. Quan trọng hơn, theo bà, hệ thống bảo hiểm và khung pháp lý phải đóng vai trò dẫn dắt: viện dưỡng lão công cộng cần quy định rõ về quy hoạch và bảo vệ người cao tuổi, trong khi mô hình chăm sóc đặc biệt cần cơ chế thanh toán bền vững bằng bảo hiểm công hoặc tư nhân.
Bà cũng nhấn mạnh vốn đầu tư nên tập trung vào các đơn vị vận hành thay vì cơ sở vật chất, bởi chất lượng vận hành mới là yếu tố quyết định sự phát triển bền vững của thị trường dưỡng lão tại Việt Nam.
