Nguồn cung sơ cấp bị mất cân đối
Theo khảo sát của Savills, nguồn cung nhà ở trực tiếp từ chủ đầu tư bán ra tại thị trường Hà Nội hiện chỉ khoảng hơn 20.000 căn. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm đến 89% trên tổng nguồn cung sơ cấp dù tỷ lệ hấp thụ không cao. Như vậy, điều này đang phản ánh hiện trạng của thị trường đang mất cân bằng về nguồn cung.
"Hiện nay, thị trường đang đối mặt với tình trạng có sản phẩm nhưng sản phẩm phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân lại rất ít sự lựa chọn. Bởi, trên thị trường có rất nhiều nguồn cung căn hộ hạng A (cao cấp), hạng B (trung cao cấp), trong khi đó nguồn cung căn hộ hạng C (tiêu chuẩn) sẵn sàng bán ra lại không có nhiều và chiếm tỷ lệ rất ít trong tổng nguồn cung sơ cấp", bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội chia sẻ với Reatimes.
Theo bà Hằng, trước đây, đã có những thời điểm phân khúc hạng C chiếm tỷ trọng lớn, nhưng dần dần phân khúc này có vị trí hoặc hạ tầng không nhận được sự yêu thích của người mua và chưa bắt kịp với việc phát triển của thị trường căn hộ nên dẫn đến xu hướng căn hộ hạng B ở những vị trí gần trung tâm phát triển mạnh.
“Một xu hướng gần đây nữa là những khu đại đô thị được đầu tư rất lớn về hạ tầng, tiện ích nên chất lượng của dự án cũng được nâng lên và giá thành cũng ở mức cao hơn, cho nên nguồn cung sơ cấp bị mất cân đối", bà Hằng phân tích.
Còn đối với nguồn cung thứ cấp, bà Hằng cho biết, lượng hàng này cũng khá lớn bởi thị trường được hình thành từ những năm 1997 - 2000 và nguồn cung sơ cấp chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong lịch sử phát triển của thị trường căn hộ.
“Thị trường thứ cấp có một đặc tính là có nhiều dự án đã cũ, chẳng hạn như những dự án khu tập thể ngày xưa. Chúng ta biết, một dự án khi đã đi vào hoạt động thì cứ qua 10 năm sẽ cũ đi rất nhiều. Điều này cũng làm ảnh hưởng đến việc lựa chọn của người mua, do tâm lý người mua luôn thích sản phẩm mới. Chưa kể xu hướng phát triển của thị trường hiện nay cũng đang theo hướng công nghệ mới, tích hợp thiết kế mới, công trình xanh - thông minh… Những yếu tố này khiến cho người mua do dự trong việc mua lại những dòng sản phẩm trên thị trường thứ cấp.
Mặt khác, thời gian gần đây, trên thị trường thứ cấp có xu hướng gia tăng kể cả về giá. Mặc dù không tăng quá lớn so với thị trường nhà đất năm 2021, nhưng cũng khiến cho mặt bằng giá tăng lên cao”, bà Hằng phân tích.
Giá bán tăng cao
Ở thời điểm hiện tại, giá bán tất cả các phân khúc bình quân đang ở ngưỡng cao. Theo khảo sát, giá bán căn hộ hạng A trung bình là 89 triệu đồng/m2; căn hộ hạng B khoảng 46 triệu đồng/m2 và hạng C khoảng 33 triệu đồng/m2. Với mức giá cao như hiện nay, người mua nhà có tài chính tầm 2 - 3 tỷ đồng cũng rất khó tìm mua được căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư.
Giới chuyên gia nhận định, trong năm 2023, nguồn cung căn hộ vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố về pháp lý, thị trường và khả năng tiếp cận tín dụng…
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung trên thị trường khan hiếm là do các dự án bất động sản gần như dừng hẳn, không phê duyệt được vì các quy định pháp lý đang có những mâu thuẫn, chồng chéo tạo ra các rào cản vô hình, các địa phương không dám phê duyệt dự án để "bơm" nguồn hàng vào thị trường.
“Trong bối cảnh nguồn cung không thể cải thiện được vì vướng luật, hệ lụy cơ bản nhất của cầu cao, cung thấp là làm tăng giá nhà đất tại các địa phương, thậm chí giá đất bị thổi lên, tăng một cách vô tội vạ, tạo thành sự hỗn loạn trên thị trường, trở thành rào cản hạn chế các dự án của nhà đầu tư chính thống, tạo nên sự mâu thuẫn, bất ổn, phức tạp trên thị trường bất động sản”, ông Đính phân tích.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng dự báo, số lượng căn hộ hạng C mới sẽ hạn chế kéo dài ít nhất trong nửa đầu năm 2023 bởi vì thời gian từ năm 2018 đến nay, tốc độ phê duyệt pháp lý dự án chậm hơn nên nguồn cung sơ cấp vẫn hạn chế.
"Người mua đang kỳ vọng mua được sản phẩm vừa túi tiền nhưng bối cảnh khan nguồn cung đang ảnh hưởng lớn đến tâm lý, trong khi đó, rất khó kỳ vọng vào sự giảm giá của chủ đầu tư", bà Hằng nói./.
