Bất động sản hạng sang - Chưa có định nghĩa nhất quán
Tại Tọa đàm Không gian sống trong đô thị hiện đại với chủ đề Bất động sản hạng sang và không gian sống thượng lưu trong đô thị, các chuyên gia đã chia sẻ và thảo luận về những quan điểm, định nghĩa về loại hình bất động sản hạng sang.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trên thế giới hiện nay chưa có định nghĩa nhất quán về bất động sản hạng sang. Theo thời gian, khái niệm này có nhiều thay đổi, tùy theo quan niệm có tính chất thời thượng, thu nhập của con người trong xã hội hay các thang bậc giá trị được hình thành...
Trong vài thế kỷ trước, sự sang trọng thường gắn với giá trị tính bằng tiền, sự khác biệt của đồ vật, sự độc đáo về vị trí địa lý. Tuy nhiên từ năm 1992, khi thế giới thống nhất quan niệm phát triển bền vững nhằm hạn chế ô nhiễm môi trường, các bất động sản hạng sang có thiên hướng yêu cầu cao về môi trường trong lành với các yếu tố cây xanh, ánh sáng tự nhiên, sử dụng nước, nguồn cấp năng lượng... trong đánh giá giá trị của phân khúc này.
"Chỉ trong 3 thập kỷ gần đây thôi, các quan niệm về bất động sản hạng sang đã có nhiều thay đổi, giá trị tính bằng tiền tạo dựng bất động sản không còn là yếu tố chính, thay vào đó là các giá trị không tạo ra bằng tiền như vị trí, sự tiện lợi cho đời sống, giá trị văn hóa, chất lượng môi trường, giải pháp thông minh chiếm tỷ trọng cao hơn. Những giá trị không tạo ra bằng tiền sẽ tạo ra giá trị được tính bằng tiền tại các bất động sản hạng sang", GS. Đặng Hùng Võ nhận định.
Tại Việt Nam, kể từ khi hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản bắt đầu phát triển (sau năm 1998), các nhà đầu tư dự án chủ yếu quan tâm tới phân khúc bất động sản giá cao. Đến thời điểm năm 2008, nhìn lại quá trình 10 năm phát triển của thị trường, có thể thấy các nhà đầu tư nước ta thường thích đầu tư vào phân khúc giá cao và giá trung bình, không mấy người muốn đầu tư vào phân khúc giá thấp. Tuy nhiên, họ quan tâm tới phân khúc giá cao nhưng chưa hẳn giá cao đã là các bất động sản hạng sang.
Cũng tại Tọa đàm, từ góc độ người quan sát và nắm khá rõ những giao dịch trên thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay thường những sản phẩm có giá trên 35 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2 thì được gọi là cao cấp. Tuy nhiên sau đó, thị trường Hà Nội có xuất hiện phân khúc khoảng 70 - 90 triệu đồng/m2. Năm 2018, TP.HCM thậm chí xuất hiện sản phẩm khoảng 300 triệu đồng/m2.
Những sản phẩm này đều có vị trí đắc địa, nằm ở trung tâm đô thị. Vì giá trị đất ở đó quá cao, nên giá trị của thành phẩm đương nhiên là sẽ rất cao cao. Một số căn hộ cao cấp, penthouse thậm chí được giao bán với giá hơn 20 tỷ đồng/căn.
Thông tin về các tiêu chí của bất động sản hạng sang đang được pháp luật quy định, lãnh đạo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, Thông tư 31/2016/TT-BXD đề ra 20 tiêu chí và được phân thành 4 nhóm (Quy hoạch Kiến trúc, Thiết bị kỹ thuật, Dịch vụ hạ tầng - xã hội; Chất lượng - Quản lý - Vận hành) nhằm phân loại, đánh giá hạng nhà chung cư.
Theo đó, có 3 hạng A - B - C, trong đó hạng A là loại nhà có thứ hạng cao nhất, bắt buộc phải đạt tối thiểu 18/20 tiêu chí quy định. Nhà hạng sang chắc chắn phải đảm bảo không dưới các quy định dành cho hạng A. Khái niệm theo giá trị hàng hoá, nhà ở hạng sang được hiểu là loại hàng hoá đắt tiền do đó đòi hỏi chất lượng cao cấp, thương hiệu đẳng cấp và nhiều tiện ích.
"Về khái niệm theo giá trị sử dụng, nhà ở càng gần trung tâm lõi đô thị càng có giá trị; nhà được gắn với nhiều tiện ích, nhiều dịch vụ; trong căn nhà có nhiều trang thiết bị hiện đại, tiện ích, diện tích đảm bảo đủ rộng… Và mọi yếu tố trên càng gắn với xanh, gần gũi thiên nhiên môi trường, càng có giá trị cao", TS. Đính cho hay.
Đắt là chưa đủ, còn cần quan tâm đến tâm lý, cảm xúc khách hàng
Dưới góc độ doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản, ThS. Kỹ sư xây dựng Đoàn Châu Phong, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest cho rằng, Bộ Xây dựng mới chỉ có quy định về chung cư hạng A, B, C chứ chưa có định nghĩa cụ thể về bất động sản hạng sang. Vì thế mà hiện nay, mỗi doanh nghiệp đang có một góc nhìn bất động sản hạng sang khác nhau.
"Văn Phú - Invest có góc nhìn về bất động sản hạng sang riêng, trong đó đầu tiên là đi vào yếu tố tâm lý khách hàng, cảm xúc khách hàng cũng như sự tinh tế trong kiến trúc để tạo nét văn hoá. Trong đó, dự án Grandeur Palace - Giảng Võ, The Terra - An Hưng là điển hình về bất động sản hạng sang. Trong quá trình phát triển các dự án, chúng tôi nhận thấy có một số yếu tố tạo ra bất động sản hạng sang.
Thứ nhất là khách hàng, chúng tôi quan tâm tới tâm lý khách hàng, cảm xúc của khách hàng ra sao. Các dự án cần đặt nhu cầu của khách hàng lên trên, từ đó từng bước giải bài toán an cư một cách tối ưu nhất. Khách hạng thượng lưu luôn muốn thông qua việc sở hữu bất động sản hạng sang để thể hiện sự đẳng cấp của bản thân. Doanh nghiệp chúng tôi cũng mong muốn có đối tượng khách hàng như vậy.
Thứ hai là vị trí đắc địa gồm vị trí địa lý, giá trị địa tô, điều kiện kinh tế xã hội phải tốt, không gian văn hoá, dân trí bản địa phải cao", ông Đoàn Châu Phong cho biết.
Bàn sâu hơn về vấn đề phát triển một sản phẩm cao cấp như thế nào để đáp ứng được khách hàng về mặt cảm xúc, ông cho hay, chủ đầu tư cần đặt ra định hướng bất động sản hạng sang là dành cho người giàu và người giàu có văn hóa để làm, để có những luận điểm, định hướng cho thị trường. Trước khi làm, cần tự đặt cho mình các câu hỏi rằng dự án thượng lưu phải quan tâm đến vấn đề gì, khi người ta đến mua nhà thì cần quan tâm gì, khi tiếp xúc trong quá trình xây dựng phải quan tâm gì, và đặc biệt là khi vào ở thì quan tâm gì.
Lãnh đạo Văn Phú - Invest khẳng định: "Khách hàng luôn muốn tận hưởng cuộc sống trong môi trường đem lại cho họ sự hài lòng. Đối với căn hộ hạng sang, đâu đó giá cả cao hơn giá trị, họ vẫn chấp nhận mua vì muốn mua một môi trường sống làm hài lòng họ, đó là giá trị vô hình mà họ cần. Chủ đầu tư cần nắm được tâm lý của khách hàng và đáp ứng những mong muốn của họ, làm hài lòng, thỏa mãn nhu cầu của họ".
Theo ông Đoàn Châu Phong, chất lượng tạo nên sự sang trọng. Khác với các dự án thông thường, dự án hạng sang không chỉ cần đáp ứng đủ các dịch vụ cần thiết phục vụ cho nhu cầu cư trú, nghỉ dưỡng, vui chơi cho cư dân mà còn phải được đẩy lên mức cao hơn, với chất lượng vượt trội và có tính cá nhân hóa, giúp chủ nhân thể hiện được đẳng cấp của bản thân.
Ngoài ra, vật liệu xây dựng cũng cần có chất lượng tốt nhất ở thời điểm hiện tại và thân thiện với môi trường, đảm bảo an toàn các thiết bị gắn với căn hộ. Căn hộ phải đảm bảo về yếu tố ánh sáng tự nhiên, hướng đón gió và nhiều khoảng không gian rộng.
Dưới góc độ là đơn vị phát triển bất động sản, Văn Phú - Invest khi đi vào phân khúc bất động sản hạng sang đã nghiên cứu thị trường, nghiên cứu các điều kiện để phát triển, làm sao để khi đưa ra thị trường được xã hội đón nhận.
Đơn cử như dự án Grandeur Palace ở Giảng Võ khi đưa ra được đông đảo tầng lớp thượng lưu quan tâm, khách hàng đón nhận tốt: "Chúng tôi hy vọng hết năm nay sẽ hoàn thành dự án và đây sẽ trở thành một trong những dự án biểu tượng của sản phẩm bất động sản hạng sang từ không gian sống, văn hóa cộng đồng, tới đặc trưng về kiến trúc và đặc biệt là cộng đồng khách hàng…".
Trong quá trình bán sản phẩm phân khúc cao cấp, Văn Phú - Invest cũng lưu ý hướng đến việc lựa chọn khách hàng, để khi khách hàng về đây ở sẽ tạo nên không gian văn hóa cộng đồng thượng lưu, dành khoảng không gian sống chất lượng cho những người có điều kiện kinh tế và đẳng cấp hội tụ.
Tại buổi Tọa đàm, ông Nguyễn Văn Đính cũng cho biết thêm: "Có lẽ tới đây, VNREA sẽ phải nghiên cứu và bổ sung thêm một số phân khúc nữa, đưa ra những định nghĩa cụ thể về cao cấp là như nào, hạng sang là ra sao, siêu sang là thế nào, trên cơ sở nhận dạng đúng những phân khúc khách hàng sử dụng sản phẩm này để các chủ đầu tư có định hướng rõ hơn trong phát triển sản phẩm".
