Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia TS. Lê Xuân Nghĩa.
PV: Ông đánh giá thế nào về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản giai đoạn hậu Covid-19?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Vào cuối năm 2019, thị trường bất động sản có dấu hiệu suy giảm cả phía cung và phía cầu. Một số phân khúc giảm mạnh như bất động sản nghỉ dưỡng, chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê. Các phân khúc còn lại tăng chậm, dần đi vào trầm lắng ngoại trừ bất động sản công nghiệp.
Đây là điều đã được nhiều nhà phân tích dự báo từ trước, như là một biến động có tính chu kỳ sau một thời gian dài phục hồi, mặc dầu thị trường chưa đạt đến giai đoạn “bong bóng”. Đúng vào thời điểm đó thì dịch Covid-19 bùng nổ.
Thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “hôn mê” mà khả năng phục hồi nhanh hay chậm tùy thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế và hành động chính sách của Chính phủ.
PV: Theo ông, những phân khúc nào trên thị trường có khả năng phục hồi nhanh?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Một số phân khúc cơ bản như bất động sản công nghiệp, nhà ở giá rẻ, đất nền và tiếp đó là chung cư cao cấp, shophouse có thể phục hồi sớm ngay sau khi kinh tế phục hồi. Các phân khúc khác như văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng có thể phục hồi chậm hơn.
Có thể nói các gói kích thích kinh tế hiện tại của Chính phủ tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói chung, kể cả các chủ trương về phát triển cơ sở hạ tầng, các khu vực kinh tế trọng điểm, các khu công nghiệp và các biện pháp cải cách thủ tục hành chính, sửa đổi luật pháp.
Ngoài ra cũng cần có biện pháp riêng cho thị trường bất động sản, cụ thể: Biện pháp thuế, cải cách thủ tục hành chính, sửa đổi bổ sung một số điểm hạn chế của các luật liên quan đến thị trường bất động sản… Nhưng theo tôi thì biện pháp tín dụng - tài chính là biện pháp hiệu quả nhất ở thời điểm hiện tại.
PV: Vậy để biện pháp tín dụng có hiệu quả nhất ở thời điểm hiện tại, cần phải tập trung vào những vấn đề gì?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Theo tôi, cần phải tập trung vào một số vấn đề như: Giảm tỷ lệ dự phòng rủi ro tín dụng bất động sản; Nới lỏng các biện pháp hạn chế cho vay bất động sản và cho vay mua nhà; Tạm thời duy trì tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thêm một số năm; Thiết lập quan hệ tín dụng hiệu quả giữa ngân hàng, nhà đầu tư, nhà thầu và khách hàng để thúc đẩy cả cung và cầu phục hồi hợp lý, có kiểm soát tốt.
Giảm lãi suất cho vay trung dài hạn trên cơ sở sử dụng đồng bộ các công cụ của chính sách tiền tệ theo hướng phục hồi tăng trưởng tín dụng hợp lý.
Có cơ chế hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu huy động vốn đảm bảo tính minh bạch, công khai và hiệu quả trên cơ sở đánh giá xếp hạng của các ngân hàng bảo lãnh hoặc tổ chức xếp hạng tín dụng.
Các biện pháp thủ tục, thuế, tín dụng góp phần làm giảm chi phí phát triển dự án bất động sản và chi phí bán nhà. Tuy nhiên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng cần thực hiện các biện pháp tiết giảm chi phí quản lý, chi phí bán hàng trên cơ sở từng bước số hóa chuỗi sản xuất và phân phối.
Xin cảm ơn ông!
