Theo báo cáo thị trường bất động sản của JJL, nguồn cung căn hộ quý I/2020 tại Hà Nội chỉ là 4.600 căn, bằng 65% quý trước đó và ở mức thấp nhất từ năm 2015. Tương tự, tại TP.HCM chỉ còn 2.256 căn, thấp nhất kể từ năm 2014 và đặc biệt, 70% lượng căn dự kiến mở bán bị hoãn.
Tín dụng bất động sản, vốn tập trung nhiều cho việc tài trợ cho khách hàng mua nhà cũng vì vậy mà bị “ngắt điện”. Nhưng có lẽ, các ngân hàng chỉ bận tâm một phần tới các khoản vay mới, nỗi lo nằm nhiều hơn ở các khoản vay đã giải ngân hoặc đang giải ngân một phần. Thu nhập người tiêu dùng co hẹp, đẩy các khoản trả nợ mua nhà vào nguy cơ thành nợ xấu.
Hỗ trợ ngắn hạn
BIDV tung gói tín dụng 20.000 tỷ đồng, lãi suất 7,3%/năm dành cho khách hàng cá nhân. Chương trình triển khai từ nay đến 30/9/2020 (hoặc đến hết quy mô gói), nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà, xe ôtô hay sản xuất - kinh doanh của khách hàng cá nhân.
Tương tự, từ ngày 31/3/2020, HDBank chủ động giảm đến 4,5% lãi vay cho mọi khách hàng không yêu cầu phải chứng minh do có khó khăn bởi dịch bệnh Covid-19.
Techcombank công bố gói hỗ trợ toàn diện lên đến 30.000 tỷ đồng; trong đó, 10.000 tỷ đồng dành cho khách hàng cá nhân, bao gồm giảm lãi suất cho vay mới/tái cấp khoản vay từ 1/4 - 30/6 đối với các hộ kinh doanh, cá nhân vay tiêu dùng thế chấp bất động sản, cá nhân vay mua và xây sửa nhà… chịu các tác động ảnh hưởng trực tiếp bởi dịch, với phần giảm lãi suất tối đa đến 2%/năm, trong khung thời hạn ưu đãi lên đến 6 - 12 tháng cho khoản vay.
Đồng thời, Techcombank miễn giảm một phần phí trả nợ trước hạn cho những trường hợp do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên buộc phải thu xếp nguồn trả nợ sớm để giảm nghĩa vụ nợ.
Một gói tín dụng của PVcomBankcó tên là “Vay dễ dàng - sống thảnh thơi” cũng hướng tới khách cá nhân làm nhà. Theo đó, để xây một ngôi nhà 3 tầng, khách hàng chỉ phải trả lãi suất từ 7,49%/năm, hạn mức vay lên tới 85% giá trị tài sản đảm bảo.
Khảo sát thực tế tại các ngân hàng, ngoài việc hỗ trợ khách hàng vay cũ thì lãi suất mới áp dụng cho khách vay mua nhà, sửa nhà hầu hết đã giảm rất mạnh so với năm ngoái, hiện chỉ còn trong phạm vi 8 - 9%/năm, cố định trong 12 tháng đầu khoản vay.
Ngoài ra, nhiều ngân hàng có chương trình hỗ trợ khoản vay lên đến 90% giá trị căn hộ nếu người đi vay thế chấp tài sản giá trị. Thời hạn vay có thể lên đến 35 năm, tùy điều kiện.
Tuy nhiên, theo khảo sát của Đặc san Toàn cảnh Ngân hàng, có một điểm đáng chú ý trong sự điều chỉnh lãi vay của các ngân hàng, đó là tăng cường hỗ trợ ngắn hạn qua phương thức giảm lãi, giảm phí hoặc miễn phí tất toán trước hạn, nhưng các kỳ hạn dài thậm chí tăng lên.
Theo các chuyên gia tài chính, đây là chính sách “giảm ngắn, bù dài” với kỳ vọng khi dịch kết thúc, hoạt động vay trở lại bình thường.
Có một số điều chỉnh lãi suất trong biểu lãi suất cho vay mua nhà tháng 3. Cụ thể, trong nhóm ngân hàng nội, Vietcombank tăng lãi suất cho vay kỳ hạn 24 tháng lên 8,9%/năm, thay vì 8,7%/năm như tháng trước.
Techcombank nâng lãi suất kỳ hạn 24 tháng lên 8,79%/năm. Trong khi đó, TPBank niêm yết mới lãi suất cho gói vay 3 tháng là 6,9%/năm và thay đổi lãi suất kỳ hạn 12 tháng từ 9,2%/năm trong tháng 2 lên 10,5%/năm. PVcomBank cũng thêm mới lãi suất 7,49%/năm cho gói vay kỳ hạn ưu đãi 6 tháng đầu và nâng lãi suất kỳ hạn 12 tháng đầu khoản vay lên 8,99%/năm.
Trong khi đó, nhóm ngân hàng nước ngoài chỉ có Hong Leong Bank là giảm nhẹ mức lãi suất 8,5%/năm xuống còn 8,25%/năm đối với kỳ hạn 24 tháng ưu đãi. Nhìn chung, mặt bằng lãi suất của nhóm này vẫn ở mức tương đối cạnh tranh so với các ngân hàng trong nước áp dụng cho kỳ hạn cố định tương ứng.
Standard Chartered áp dụng mức lãi suất cố định rất thấp trong nhóm các ngân hàng được khảo sát là 6,79%/năm. Trong nhóm ngân hàng nội, hiện chỉ có MSB có lãi suất thấp hơn, ở mức 6,59%/năm.
Lãi suất sau ưu đãi tại các ngân hàng nước ngoài cũng có phần hấp dẫn hơn các ngân hàng trong nước đang dao động từ 8 - 10%/năm. Đổi lại, quy trình kiểm soát thủ tục giấy tờ sẽ nghiêm ngặt hơn nhiều và gói vay cũng ít khuyến mãi hơn.
Một điểm đáng chú ý là không phải ngân hàng nào cũng áp dụng chính sách hỗ trợ trả nợ trước hạn. Phí phạt trả nợ trước hạn cũng là yếu tố quan trọng mà khách hàng vay mua nhà cần chú ý, vì hầu hết ở mức khá cao, khoảng 0,4 - 3,5% tùy theo thời gian vay.
Hướng vào nhu cầu thực
Tín dụng mua nhà, sửa chữa nhà cửa chiếm một tỷ trọng không nhỏ trong hầu hết danh mục vay cá nhân của các ngân hàng. Lĩnh vực này được coi là ít rủi ro vì khoản vay được phân nhỏ, có tài sản đảm bảo và phương án trả nợ rõ ràng.
Trước dịch Covid-19 thì đây là mảng cạnh tranh rất lớn. Sự khác biệt ở từng ngân hàng chủ yếu nằm ở việc chọn chủ đầu tư để tài trợ khách mua nhà, và cạnh tranh với nhau ở sự đơn giản của quy trình và thời gian giải ngân, chứ không hẳn ở lãi suất vay.
Techcombank là gương mặt thành công khi là ngân hàng chủ đạo tài trợ cho khách hàng vay mua nhà của Vingroup, tập đoàn có mảng bất động sản lớn nhất Việt Nam.
Quy trình cho vay của Techcombank được sự hỗ trợ của công nghệ nên có thời gian giải ngân nhanh, đặc biệt đánh giá được nhu cầu thực cũng như dòng tiền trả nợ của khách hàng.
Không có lĩnh vực tín dụng nào là không chứa đựng rủi ro nếu ngân hàng không kiểm soát được chất lượng tín dụng, chứ không riêng bất động sản.
Ông Nguyễn Lê Quốc Anh, Tổng giám đốc Techcombank
Ông Nguyễn Lê Quốc Anh, Tổng giám đốc Techcombank cho rằng, không có lĩnh vực tín dụng nào là không chứa đựng rủi ro nếu ngân hàng không kiểm soát được chất lượng tín dụng, chứ không riêng bất động sản. Với Techcombank, cho vay mua nhà ở là 1 trong 6 lĩnh vực trọng tâm mà ngân hàng này hướng đến trong mảng bán lẻ, bên cạnh vay mua ô tô, vay đáp ứng nhu cầu tài chính...
“Mục tiêu đến hết năm 2020, chúng tôi sẽ đưa tỷ trọng cho vay doanh nghiệp, từ các doanh nghiệp lớn đến doanh nghiệp nhỏ và vừa, ngang bằng với tỷ trọng dư nợ của khách hàng cá nhân. Vì vậy, Techcombank tiếp tục cấp tín dụng cho khách hàng cá nhân có nhu cầu vay mua nhà, mua xe nhằm phục vụ nhu cầu sống, dựa trên nguồn thu nhập ổn định và có tài sản đảm bảo. Ngân hàng không phục vụ nhu cầu vay mua nhà để mua đi bán lại trên thị trường, cũng như các khoản tiêu dùng cá nhân có tính chất ngắn hạn”, ông Quốc Anh nói.
Chiến lược từ nay đến năm 2021, ACB sẽ nâng tổng số lượng tài khoản thanh toán lên gấp đôi, đạt khoảng 5 triệu tài khoản. ACB dự kiến, mảng bán lẻ sẽ đạt khoảng 130.000 tỷ đồng, tương đương hơn 50% tổng dư nợ. Trong đó, cho vay mua nhà, sửa nhà chiếm khoảng 35%, trong khi cho vay mua ô tô chiếm tỷ trọng không nhiều.
Ông Từ Tiến Phát, Phó Tổng giám đốc ACB cho biết, ACB không có chủ trương đẩy vốn cho vay chủ đầu tư triển khai dự án, nhưng với tín dụng mua nhà lại luôn rộng cửa và xem đây là sản phẩm chủ lực của Ngân hàng, với lãi suất cạnh tranh.
Theo số liệu của NHNN, đến ngày 30/8/2019, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (bao gồm cả mục đích kinh doanh và mục đích tự sử dụng) tăng 14,58% so với đầu năm 2019 và chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế, tương đương 1,48 triệu tỷ đồng.
Theo giải thích của các ngân hàng, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng tới 14,58% trong 8 tháng đầu năm 2019 và chiếm tỷ trọng cao hơn trong tổng dư nợ nền kinh tế là do NHNN đã gộp cả những khoản cho vay đối với nhu cầu có mục đích tự sử dụng (khách hàng cá nhân vay mua nhà, vay vốn để tự sửa chữa nhà...).
Trong khi trước đây, những khoản cho vay tự sửa chữa nhà, khách cá nhân vay mua nhà một phần không nhỏ được ngân hàng thương mại liệt kê vào tín dụng tiêu dùng.
Phó tổng giám đốc một ngân hàng cho biết, quy định hiện tại của cơ quan quản lý vay phục vụ đời sống bao gồm các khoản vay vốn để mua nhà ở cá nhân hoặc vay sửa chữa, xây nhà... sẽ được tính vào tín dụng lĩnh vực bất động sản.
Các ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà. Điều này giải thích vì sao tốc độ tăng trưởng cho vay phân khúc bất động sản cao và chiếm tỷ trọng lớn hơn trong tổng dư nợ.
Câu hỏi lớn đặt ra hiện nay là hậu dịch Covid-19 thị trường bất động sản sẽ thế nào, bởi tín dụng cho người mua nhà phụ thuộc rất lớn về mức sôi động của thị trường. Các nhận định của khối các công ty đánh giá thị trường như Savills, CBRE, JLL… đều cho những cái nhìn khá lạc quan.
Nguyên nhân là do trong vài năm trở lại đây, tình trạng đầu cơ hầu như chỉ còn ở phân khúc đất nền. Đây là phân khúc mà các ngân hàng gần như không tài trợ, còn phân khúc căn hộ, nhà liền kề… đều gắn với nhu cầu thật của khách hàng.
Sự hỗ trợ lãi suất và các điều khoản trả nợ sẽ “giảm xóc” cho khách hàng hiện hữu, đồng thời tạo điều kiện cho dòng vốn bật lại nhanh khi dịch đi qua.
