Lấy lại vị thế...
Cách đây 10 năm, khu Nam gồm quận 7, huyện Nhà Bè, một phần của huyện Bình Chánh được xem là tâm điểm của thị trường bất động sản TP.HCM cả về quy mô thị trường, giá cả, lẫn sự hấp dẫn người ở, trong đó Khu đô thị Phú Mỹ Hưng trở thành đầu tàu cho sự phát triển này.
Tuy nhiên, không lâu sau đó, đề án quy hoạch thành phố hướng về khu Đông, cùng với sự quá tải của hạ tầng và ô nhiễm môi trường đã khiến khu Nam đánh mất vị thế và bị khu Đông thay thế.
Tính đến nay, hầu hết các công trình giao thông trọng điểm của TP.HCM đều dồn về phía Đông, từ tuyến tàu điện metro số 1, cầu Sài Gòn 2, hầm Thủ Thiêm, tuyến đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và các đường vành đai đã cải thiện diện mạo của vùng cửa ngõ phía Đông. Mới đây, việc TP.HCM quy hoạch xây dựng khu Đông trở thành thành phố sáng tạo, càng góp phần thúc đẩy sự phát triển mạnh của thị trường bất động sản khu vực này.
Trong khi đó, khu Nam có điểm yếu lớn nhất là sự quá tải về hạ tầng, đặc biệt là các trục đường kết nối từ khu Nam vào khu trung tâm TP.HCM hầu như không có khả năng mở rộng, dẫn đến tình trạng kẹt xe ngày càng nghiêm trọng.
Tuy nhiên, bắt đầu từ quý III/2019, thị trường bất động sản khu Nam bắt đầu có dấu hiệu hồi phục và được dự báo sẽ quay lại mạnh mẽ hơn trước, đặc biệt là trước thông tin TP.HCM kêu gọi đầu tư hàng loạt công trình giao thông với tổng số vốn lên đến hàng trăm tỷ đồng để kết nối 2 khu vực phát triển năng động bậc nhất thành phố.
Theo đó, TP.HCM đã quyết định chi 115.000 tỷ đồng để thực hiện kế hoạch phát triển hạ tầng khu Nam. Cụ thể, nhiều dự án hạ tầng thuộc khu Nam đã được đưa vào lộ trình phê duyệt đầu tư từ nay đến năm 2020 như: dự án cầu Thủ Thiêm 3; cầu Thủ Thiêm 4; dự án xây nút giao thông Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ (vốn đầu tư 2.600 tỷ đồng); dự án cầu Nguyễn Khoái từ quận 7 qua quận 4 (vốn đầu tư 1.250 tỷ đồng); dự án mở rộng đường Nguyễn Tất Thành, quận 4; dự án đường trục Bắc - Nam kết nối khu vực trung tâm với các quận 4, quận 7 và huyện Nhà Bè (tổng vốn dự trù hơn 8.500 tỷ đồng); dự án cầu Rạch Đĩa và cầu Long Kiểng…
Đặc biệt, đầu tháng 8 này, UBND TP.HCM đã duyệt phương án cấp vốn 830 tỷ đồng để xây dựng hầm chui và vòng xoay tại nút giao Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ (quận 7) nhằm giải tỏa ách tắc khu vực khu Nam thành phố.
Theo thiết kế, dự án sẽ xây đảo tròn trung tâm (đường kính 60m) và 2 hầm chui cùng các nhánh trên đường Nguyễn Văn Linh. 2 hầm chui đi ngầm qua khu vực nút giao thông Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ dài khoảng 480m (bao gồm đường dẫn 2 đầu hầm và hầm kín).
Trong đó, hầm kín dài khoảng 80m, hầm hở phía Khu chế xuất Tân Thuận dài khoảng 200m, phía Quốc lộ 1A dài khoảng 200m. Mặt cắt ngang hầm gồm 3 làn xe lưu thông với tốc độ 60 km/h, bề rộng trong hầm 13,75m. Dự án này dự kiến khởi công cuối năm 2019 và đến quý II/2022 sẽ hoàn thành.
… Liệu có dễ?
Chính những chuyển động về chính sách đầu tư hạ tầng trên là yếu tố giúp giới đầu tư và doanh nghiệp kỳ vọng vào sự phát triển mạnh mẽ, lấy lại vị thế dẫn dắt bất động sản TP.HCM của thị trường khu Nam.
Tuy nhiên, dù thị trường khu Nam đang có dấu hiệu trở lại, hưởng ứng theo chính sách phát triển hạ tầng, nhưng để lấy lại vị trí “ngôi vương” như trước là điều rất khó trong ngắn hạn.
Trao đổi với phóng viên, anh Phương Trung, một nhà đầu tư kỳ cựu phân tích, cách đây 10 năm, khu Nam là tâm điểm của thị thường bất động sản TP.HCM với hàng nghìn căn hộ cao cấp được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, hiện tại, thị trường đang rơi vào tình trạng bão hoà, nhiều dự án cao cấp rao bán nhưng rất hiếm khách mua.
Lý do đầu tiên là từ năm 2018, UBND TP.HCM siết chặt cấp phép dự án bất động sản mới. Dựa vào yếu tố này, nhiều chủ đầu tư đã điều chỉnh giá bán tăng chóng mặt.
Bên cạnh đó, với kinh nghiệm 15 năm quan sát thị trường bất động sản TP.HCM, anh Phương Trung cũng thừa nhận, điểm yếu lớn nhất của khu Nam hiện nay là sự quá tải về hạ tầng giao thông. Chỉ tính riêng quận 7, đã có hơn 100 chung cư, khiến mật độ cư dân rất đông đúc, đó là chưa kể Khu chế xuất Tân Thuận, Khu công nghiệp Hiệp Phước, cảng Hiệp Phước với hàng ngàn công nhân làm việc, càng làm gia tăng áp lực giao thông lên khu vực này.
Trong khi đó, hiện nay, khu Nam được kết nối với trung tâm thành phố chủ yếu bằng các cây cầu như Tân Thuận, Kênh Tẻ, Khánh Hội với mặt đường nhỏ hẹp, nên tình trạng kẹt xe thường xuyên xảy ra và trở thành nỗi ám ảnh cho những cư dân sống ở khu Nam, đặc biệt là với những người sống ở huyện Nhà Bè, quận 7 khi vào trung tâm thành phố để làm việc.
Để giải bài toán về giao thông, thời gian qua, thành phố cũng đã có một số chủ trương nhằm giáp bớt áp lực quá tải, nhưng các biện pháp thực hiện cũng chỉ dừng lại ở việc nâng cấp, mở rộng, chưa giải quyết triệt để được vấn đề.
Theo quy hoạch, khu Nam sẽ có 2 đại dự án đường trục Bắc - Nam (9.300 tỷ đồng) và cầu Thủ Thiêm 4 (5.200 tỷ đồng) được triển khai, mang lại kỳ vọng giải quyết đáng kể tình trạng kẹt xe ở khu Nam. Tuy nhiên, cả hai dự án này vẫn đang ì ạch.
Đặc biệt, dự án mở rộng cầu kênh tẻ nối quận 7 với quận 4 dự kiến hoàn thành vào giữa tháng 7/2019, nhưng đến nay lại tiếp tục trễ hẹn vì vướng mặt bằng. Trong khi đó, hơn 1 năm qua, kể từ ngày công trình mở rộng cầu Kênh Tẻ bắt đầu thi công, Sở Giao thông - Vận tải TP.HCM đã triển khai nhiều giải pháp nhằm kéo giảm tình trạng ùn tắc, nhưng cây cầu này vẫn đang là nỗi ám ảnh của những phương tiện thường xuyên lưu thông qua khu vực này.
Một yếu tố khác cũng khiến cho khu Nam bị mất điểm là tình trạng ô nhiễm môi trường kéo dài. Đã nhiều năm qua, người dân sống tại khu Nam rất bức xúc với mùi hôi từ khu xử lý rác thải Đa Phước (huyện Bình Chánh), trong đó những dự án chung cư cao tầng bị tác động mạnh nhất.
Thậm chí, các hộ dân sống tại một số chung cư như Bellaza, Era Town, hay chung cư Green Valley nằm trong Khu đô thị Phú Mỹ Hưng cũng phải luôn kín cổng cao tường, thậm chí là đeo khẩu trang ngay trong căn hộ. Mùi hôi nặng đến nỗi nhiều hộ dân đã bán nhà đi nơi khác ở.
Đặc biệt, việc ngập úng cục bộ cũng tác động vào khu dân cư hiện hữu lẫn các tuyến đường giao thông trọng điểm của khu Nam, làm cho người dân luôn “ngán ngẩm” mỗi khi vào mùa mưa. Điều đáng nói, theo như báo cáo từ UBND TP.HCM và Trung tâm chống ngập TP.HCM, tình trạng ngập tại khu Nam chưa hề giảm.
Có thể thấy, cuộc đua lấy lại “ngôi vương” trên thị trường bất động sản TP.HCM của khu Nam hiện không phải chuyện đơn giản, bởi khu vực này vẫn đang còn “hàng tá” chuyện cần phải giải quyết, trong đó quan trọng nhất và khó nhất là bài toán kẹt xe và ô nhiễm môi trường.
