Bất động sản Long An xác lập mặt bằng giá mới

Sau thông tin hàng loạt "ông lớn" công bố triển khai các siêu dự án quy mô hàng tỷ USD và sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng, thị trường bất động sản Long An đang ghi nhận mức giá tăng rõ rệt ở nhiều khu vực. Một mặt bằng giá mới đang dần được thiết lập, cho thấy sức nóng của thị trường phía Tây TP.HCM.

Mặt bằng giá mới được thiết lập

Thời gian gần đây, sau thông tin hàng loạt "ông lớn" công bố các dự án quy mô lớn, thị trường bất động sản Long An trở nên sôi động, thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư lẫn khách hàng. Không chỉ nhà đầu tư địa phương, TP.HCM mà nhóm nhà đầu tư phía Bắc cũng bắt đầu rục rịch tìm kiếm các bất động sản có tiềm năng ăn theo hạ tầng lớn, quy hoạch vùng.

Từ sau Tết Nguyên đán đến nay, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ có dấu hiệu "sốt sắng" vào Long An để đón đầu quy hoạch, hạ tầng. Điều này giúp giá bán bất động sản tại Long An không ngừng tăng lên, thiết lập mặt bằng giá mới.

Khảo sát chung thị trường cho thấy, ngay sau khi có thông tin đại dự án được triển khai, giá đất nền thổ cư đã tăng từ 10 - 15% (tuỳ lô, vị trí). Cùng với đó, giao dịch tăng nhịp ở các dự án đất phân lô có vị trí gần các siêu dự án đang triển khai. Tại các phòng công chứng, hồ sơ nhà đất tăng mạnh. Môi giới cũng ra quân khắp nẻo đường để đón đầu sức nóng của thị trường.

Các lô đất nền dự án có giao dịch nhanh, phân khúc nhà phố, biệt thự tại khu đô thị quy mô lớn cũng chuyển biến tích cực. Ghi nhận của Reatimes cho thấy, dự án Eco Retreat toạ lạc tại ấp 3, ấp 4 và ấp Thanh Hiệp, xã Thanh Phú, huyện Bến Lức, do Liên doanh Công ty TNHH MTV Đầu tư & Phát triển DB và Công ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark làm chủ đầu tư công bố bảng giá bán dự kiến đợt 1. Mức giá tại Eco Retreat đã tạo lập một mặt bằng giá mới cho thị trường Long An.

Cụ thể, nhà phố tiêu chuẩn tại Eco Retreat có diện tích 6x20m có giá dao động từ 6,9 - 7,3 tỷ đồng/căn; dòng Townvilla 6,5x20m một mặt tiền có giá từ 8 - 8,3 tỷ đồng/căn; căn Townvilla hai mặt tiền cao cấp hơn được chào bán từ 8,5 - 9 tỷ đồng/căn. Các sản phẩm Park Villa rộng rãi hơn có giá bán cao hơn rõ rệt, như Park Villa 9x20m có giá từ 11 - 12 tỷ đồng/căn và loại diện tích lớn 12x20m được bán với giá từ 14 - 16 tỷ đồng/căn.

Phân khúc shophouse và shop villa tại Eco Retreat cũng được định giá ở mức cao. Giá bán shophouse 6x30m dao động từ 15,5 - 16 tỷ đồng/căn; loại 7,5x18m có giá từ 14 - 15 tỷ đồng và loại 7,5x20m có giá từ 15 - 16 tỷ đồng. Đặc biệt, shop villa - dòng sản phẩm vừa để ở vừa kết hợp kinh doanh có mức giá cao nhất dự án, dao động từ 18 - 25 tỷ đồng/căn tùy diện tích và vị trí.

Theo chia sẻ của một số môi giới, với căn nhà tiêu chuẩn tại dự án Eco Retreat Long An có diện tích đất 120m², chủ đầu tư sẽ thiết kế xây dựng với tổng diện tích sàn khoảng 250m², gồm 1 trệt 2 lầu. Chi phí xây dựng hiện nay được tính trung bình khoảng 6 triệu đồng/m² sàn, do đó tổng chi phí xây dựng cho căn nhà hoàn thiện rơi vào khoảng 1,5 tỷ đồng. Nếu so sánh với mức giá bán nhà phố tại dự án hiện dao động từ 6,9 - 7,3 tỷ đồng/căn, sau khi trừ đi chi phí xây dựng, giá trị phần đất thuần còn lại vào khoảng 5,8 tỷ đồng. Tính ra, giá đất trung bình tương ứng vào khoảng 45 - 50 triệu đồng/m², tuỳ vào vị trí và thiết kế từng sản phẩm.

Cũng ở khu vực xã Thanh Phú, huyện Bến Lức, tại dự án King Hill Residence, Công ty Cổ phần Kinh doanh Westland vừa chính thức thông báo về việc mở bán và điều chỉnh giá sản phẩm. Theo đó, mức giá mới tại dự án này được điều chỉnh tăng từ 22 triệu đồng/m² lên 24 triệu đồng/m², tăng 9% so với thời điểm trước. Cụ thể, lô đất có diện tích 85m² hiện được chào bán với mức giá khoảng 2,86 tỷ đồng; lô 88m² có giá khoảng 2,83 tỷ đồng; và lô 89m² được chào bán ở mức 2,96 tỷ đồng. Đặc biệt, dự án này đã xuất hiện nhiều nhóm đầu tư mua sỉ.

Tại TP Tân An, Công ty Cổ phần Kinh doanh Bất động sản Trần Anh House công bố quyết định mở bán sản phẩm thuộc dự án Lavilla Green City, tọa lạc tại phường 6, TP. Tân An. Theo bảng giá mới cập nhật năm 2025, giá bán nhà phố diện tích 100m² tại dự án này đã ghi nhận mức tăng đáng kể, từ 4,4 tỷ đồng lên 4,7 tỷ đồng/căn. Nếu tách riêng phần chi phí xây dựng nhà thô thì giá trị phần đất còn lại tương ứng khoảng 3,2 tỷ đồng. Như vậy, giá đất tại Lavilla Green City sau đợt điều chỉnh này đang được xác lập ở mức trung bình khoảng 32 triệu đồng/m², tăng 10,3 % so với cuối năm 2024 (dao động khoảng 29 triệu đồng/m2). Thông tin dự kiến hợp nhất tỉnh Tây Ninh và tỉnh Long An, lấy tên là tỉnh Tây Ninh, trung tâm chính trị - hành chính đặt tại tỉnh Long An đang là động lực tăng giá Lavilla Green City khi dự án này toạ lạc ngay trung tâm hành chính tỉnh Long An.

Tại huyện Đức Hoà, dự án Phúc An City do Trần Anh Group phát triển tại khu vực Mỹ Hạnh Nam cũng công bố điều chỉnh bảng giá bán mới, với mức tăng đáng kể so với giai đoạn trước. Theo đó, biệt thự diện tích 6x15m đã tăng từ 3,5 tỷ đồng/căn lên 4 tỷ đồng/căn, tùy thuộc vào vị trí và mức độ hoàn thiện. Căn biệt thự có diện tích 9x13,5m được điều chỉnh lên mức giá 5,27 tỷ đồng/căn, trong khi biệt thự 8x15m có giá bán khoảng 5,85 tỷ đồng/căn.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, từ cuối năm 2024 đến nay, giá bất động sản tại Long An liên tục tăng. Đơn cử, tại huyện Cần Giuộc, những lô đất vị trí mặt tiền đường ở Phước Vĩnh Tây, gần kề siêu dự án, thời điểm tháng 9/2024 có giá chỉ hơn 10 triệu đồng/m2 thì nay được đẩy lên ngoài 30 triệu đồng/m2. Những lô đất vị trí xấu hơn nhưng gần kề dự án, trong vòng 5 tháng, giá cũng tăng từ 7-8 triệu đồng/m2 lên mức 14-16 triệu đồng/m2.

Tại huyện Thủ Thừa, đất tại Bình Thạnh đã tăng nhẹ từ mức 7,5-8,5 triệu đồng/m2 lên 8-9 triệu đồng/m2; đất ở Nhị Thành cũng nhích lên 6-9 triệu đông/m2; các vị trí mặt tiền đường kinh doanh ở Nhị Thành tăng từ mức 10-12 triệu đồng/m2 lên 12-14 triệu đồng/m2. Còn tại huyện Đức Hòa Hạ và Đức Hòa Đông (Đức Hòa), vị trí đường tỉnh lộ 10 tăng từ 13-18 triệu đồng/m2 lên 14,5-20 triệu đồng/m2.

Giao dịch tăng mạnh, xuất hiện "làn sóng" nhà đầu tư phía Bắc

Việc hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đồng loạt triển khai và mở bán dự án mới ngay từ đầu năm đã tạo ra động lực tăng trưởng mạnh mẽ cho thị trường bất động sản Long An. Hiệu ứng "ăn theo" những dự án quy mô lớn đang dần lan rộng, khiến khu vực này trở thành điểm nóng thu hút dòng vốn đầu tư. Đáng chú ý, các nhà đầu tư từ miền Bắc đã bắt đầu rục rịch "săn hàng" tại những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch bài bản và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Trao đổi với Reatimes, đại diện Tập đoàn Ecopark cho biết, thời gian gần đây, nhờ ảnh hưởng tích cực từ phát triển hạ tầng Long An, cùng với sự góp mặt của các chủ đầu tư lớn đã tạo nên hiệu ứng tích cực trên toàn thị trường. Chỉ trong 3 tuần trở lại đây, các dự án của Ecopark ghi nhận sự quan tâm tăng mạnh của giới đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư phía Bắc ở khu vực Hà Nội, Quảng Ninh và Hưng Yên.

Ông Bùi Quý Trung, Giám đốc Khối Kinh doanh & Tiếp thị Nam Long Land, Mảng Kinh doanh nhà ở và Khu đô thị thuộc Tập đoàn Nam Long chia sẻ, thị trường bất động sản Long An đã có những chuyển biến tích cực về cả giá bán lẫn thanh khoản, đặc biệt tại các khu vực có kết nối hạ tầng thuận lợi với TP.HCM như Bến Lức. Đơn cử như tại dư án Waterpoint, từ sau Tết đến nay, giá giao dịch trên trường thứ cấp đã tăng 10%. Thị trường sơ cấp ghi nhận giao dịch mạnh, tập trung ở các sản phẩm biệt thự diện tích lớn bên trong các khu compound, phù hợp với xu thế tìm kiếm môi trường sống chất lượng hơn tại các đô thị vệ tinh của người thành phố.

Bên cạnh lượng khách từ TP.HCM, Long An và khu vực ĐBSCL, lượng khách miền Bắc tìm hiểu và tham quan dự án ngày một nhiều hơn, cho thấy Waterpoint nói riêng và Long An nói chung đang dần trở thành lựa chọn chiến lược, không chỉ cho người mua ở thực mà còn cho giới đầu tư dài hạn đón đầu hạ tầng. Bên cạnh đó, nhiều đại lý lớn của miền Bắc như Đất Xanh Miền Bắc, ACE Land, An Phú Hải, Realhomes… cũng quyết tâm tham gia vào giai đoạn triển khai mới của Waterpoint.

Đại diện Trần Anh Land cũng cho biết, hiện tại giá bán tại thị trường bất động sản Long An đã tăng mạnh khoảng 10-15% so với quý 4/2024, quan trọng nhất là thanh khoản thị trường cũng tăng, thể hiện bởi lượng giao dịch tại các văn phòng công chứng cũng như thực tế các hợp đồng Trần Anh Land giao dịch được. Khi giá tăng và thanh khoản tăng, cũng là dấu hiệu thị trường đã qua giai đoạn khó khăn, chuẩn bị phục hồi mạnh mẽ.

Bứt tốc nhờ đòn bẩy hạ tầng

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Vietnam, hiện rất nhiều ông lớn đang đổ bộ về Long An để triển khai dự án quy mô lớn, kéo theo nhu cầu và dòng tiền của nhà đầu tư. So với các khu vực vệ tinh khác, Long An có nhiều khu đô thị quy mô lớn, sản phẩm đa dạng và mặt bằng giá còn mềm.

Chuyên gia CBRE đánh giá động thái triển khai dự án của ông lớn địa ốc như Vingroup, Ecopark, Nam Long... sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản này phát triển. Khi nguồn cung nhiều chắc chắn sẽ thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư dồn về, không chỉ người mua địa phương mà nhà đầu tư cả nước. Mức độ sôi động của thị trường đến đâu, hấp thụ cụ thể ra sao còn phải quan sát thêm. Tuy nhiên, có thể khẳng định rằng, thị trường nhà ở Long An trong các quý tiếp theo sẽ sôi động.

Bên cạnh mức giá mềm thì loạt công trình cao tốc, vành đai tăng tốc triển khai không chỉ mở lối tăng trưởng, mà còn định hình xu hướng chuyển dịch của người mua nhà. Trong đó, mô hình khu đô thị tích hợp, nằm tại vùng ven thành phố, phát triển ngày càng mạnh mẽ. Đặc biệt, các dự án hạ tầng trọng điểm được đầu tư sát sao và đẩy nhanh tiến độ đã hỗ trợ xu hướng này.

Từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường Long An sôi nổi nhờ các tuyến hạ tầng liên tục được đầu tư mở rộng. Cụ thể, sau khi thông xe 2 đoạn tốc Bến Lức – Long Thành, mới đây, Tổng Công ty Đầu tư phát triển đường cao tốc Việt Nam (VEC) cho biết, sẽ tập trung đẩy nhanh tiến độ cao tốc để thông xe thêm 18,8km tuyến đường này trước ngày 30/4/2025, tiến tới thông xe toàn tuyến (57,1 km) trong năm 2026.

TP.HCM cũng đã phê duyệt chủ trương đầu tư mở rộng tuyến đường Quốc lộ 1, đoạn từ Kinh Dương Vương lên 60m rộng 10-12 làn xe, nối TP.HCM với Long An. Trong đó, tuyến chính có vận tốc thiết kế 80km/h (6 - 8 làn), còn 4 làn đường song hành hai bên có vận tốc thiết kế 60km/h. Tổng mức đầu tư cho dự án này khoảng 16.285 tỉ đồng, trong đó ngân sách thành phố dự kiến chi 9.611 tỉ đồng. Dự án dự kiến khởi công năm 2026, hoàn thành năm 2028. Quốc lộ 1 mở rộng sẽ giải quyết tình trạng kẹt xe, cải thiện kết nối giữa TP.HCM với Long An và các tỉnh miền Tây. Đây cũng là đoạn liên kết nhiều trục đường lớn như đại lộ Võ Văn Kiệt, Nguyễn Văn Linh, cao tốc Tp.HCM - Trung Lương, dẫn vào bến xe Miền Tây.

Bên cạnh Quốc lộ 1, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được đã giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án, chủ đầu tư dự án cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 22, đoạn từ nút giao An Sương đến đường Vành đai 3. Dự án này cũng được thực hiện theo phương thức đối tác công tư (PPP) và hình thức hợp đồng BOT, với quy mô mở rộng lên 60m. Tuyến đường có tổng chiều dài hơn 8km, thiết kế 10 làn xe với tốc độ tối đa 80km/h cho 4 làn tốc độ cao, 60km/h cho 2 làn chức năng đường đô thị và 40km/h cho 4 làn chức năng đường nội bộ và nút giao. Tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 10.424 tỉ đồng, trong đó ngân sách thành phố đóng góp khoảng 6.234 tỉ đồng. Dự án dự kiến khởi công năm 2026, hoàn thành năm 2028.

Ngoài ra, tại Long An nhiều trục giao thông mang tính liên kết vùng của tỉnh đã và đang được hình thành như tuyến ĐT 830, đường Vành đai TP.Tân An và cầu bắc qua sông Vàm Cỏ Tây; trục động lực kết nối TP.HCM – Long An – Tiền Giang; Cảng quốc tế Long An và trục hạ tầng giao thông – đô thị kết nối với TP.HCM; Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM...

Hiện nay, toàn tỉnh Long An có 82 tuyến đường bộ và 6 trục giao thông động lực kết nối liên vùng, đây là động lực giúp Long An thu hút hàng loạt dự án bất động sản.

Hạ tầng giao thông tạo điều kiện để bất động sản Long An phát triển. Trước đó, trong năm 2024, Long An dành gần 2.900 tỉ đầu tư hạ tầng giao thông với nhiều tuyến đường giao thông quan trọng có tính chất liên kết vùng như đường Vành đai 3, dự án đường tỉnh 823D, tuyến đường tỉnh 830E… Các tuyến giao thông trọng điểm đang thúc đẩy quá trình thông thương và rút ngắn khoảng cách từ Long An đến TP.HCM và các vùng lân cận, thúc đẩy quá trình giao thương giữa các khu vực.

Cơ hội bứt phá từ các siêu dự án

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá, việc Vingroup khởi công Vinhomes Green City cùng loạt doanh nghiệp đã có mặt tại Long An từ khá lâu phát triển các dự án khu đô thị quy mô cho thấy diện mạo bất động sản Long An sẽ thay đổi rất nhiều. Bất động sản khu vực này sẽ thu hút các doanh nghiệp, nhà đầu tư, chuyên gia và lao động chất lượng cao đổ về.

Cũng theo ông Tuấn, xu hướng mở rộng không gian đô thị ra khu ven TPHCM sẽ còn tiếp diễn. Đây cũng là cơ hội để thị trường bất động sản phát triển theo, nhất là các khu đô thị được quy hoạch tiện ích bài bản, đang ở giai đoạn đầu đầu tư hạ tầng, dư địa tăng trưởng còn lớn.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn & phát triển dự án - Công ty DKRA Group, trước đây, khi nhắc đến bất động sản Long An, người ta thường sẽ chỉ nghĩ đến những giao dịch đất nền, mua đi bán lại, tạo sóng tăng giá đem lại nguồn thu nhất thời cho giới đầu tư. Tuy nhiên, gần đây, thị trường bất động sản Long An trong chu kỳ phát triển tiếp theo sẽ có sự thay đổi rõ rệt về loại hình sản phẩm, quy mô dự án, không chỉ là những dự án quy mô 10 – 20ha nữa mà lên tới 100 – 200ha.

Dòng sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ, nhà xây sẵn, biệt thự sẽ trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường. Đồng thời, quy mô các dự án cũng sẽ có sự thay đổi và khác biệt nhiều bởi sự tham gia của các chủ đầu tư lớn. Các dự án lớn xuất hiện ngày càng nhiều, quy mô lên tới hàng triệu USD, cho thấy thị trường bất động sản Long An đang ngày một phát triển chuẩn chỉnh, chuyên nghiệp hơn, hấp dẫn các chủ đầu tư, nhà đầu tư trong tương lai. Khi đó, tiềm năng tăng giá của bất động sản Long An là tất yếu.

Lúc này, cơ hội cho các nhà đầu tư là rất hiển nhiên. Hiện tại, các chi phí ban đầu tại Long An còn đang khá thấp so với những địa phương khác trong khu vực, đó là lợi thế của thị trường Long An. Nếu có chiến lược phát triển bài bản, phù hợp, cộng với sự nâng đỡ của hạ tầng giao thông, kết hợp với những chính sách cụ thể của chính quyền, quy hoạch bài bản và định hướng rõ ràng, bài toán thu hút đầu tư được giải tốt, chỉ trong khoảng 5 – 10 năm tới, bất động sản Long An có thể cạnh tranh sòng phẳng với thị trường TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương.

"Trong tương lai, giá đất của Long An chắc chắn sẽ tăng, bởi hiện tại nếu so sánh giá đất Long An với các địa bàn trong khu vực như Bình Dương thì giá đất Long An đang thấp hơn rất nhiều, dư địa tăng trưởng dồi dào. Kết hợp với yếu tố thị trường hồi phục, hạ tầng tại Long An được cải thiện, hoàn thành đúng tiến độ, có sự đầu tư nhiều hơn từ các doanh nghiệp lớn, về dài hạn, giá đất của Long An chắc chắn sẽ tăng tiệm cận với giá đất Đồng Nai, Bình Dương. Tất nhiên sẽ cần thời gian 3 – 5 – 10 năm, tùy thuộc vào sự đầu tư và phát triển hạ tầng giao thông và các dự án được triển khai", ông Thắng nhận định.

Chuyên gia DKRA Group cũng khuyên nhà đầu tư phải lựa chọn phân khúc phù hợp. Giai đoạn này, nên đầu tư vào bất động sản nhà ở Long An, đây là hướng đi đúng đắn cho cả các doanh nghiệp phát triển dự án và cả nhà đầu tư thứ cấp. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần cân nhắc kỹ dòng vốn mình bỏ ra khi đầu tư sao cho phù hợp, tránh trường hợp mất thanh khoản và mất khả năng chi trả. Mặt khác, thị trường bất động sản hiện nay đã qua thời của cách đầu tư lướt sóng ăn, nên dù đầu tư ở thị trường Long An hay bất cứ thị trường nào, nếu muốn có được lợi nhuận như kỳ vọng thì nhà đầu tư phải xác định đó là khoản đầu tư trung và dài hạn, chứ không phải kiểu đầu tư ăn xổi nhanh chóng./.