Theo báo cáo của UBND tỉnh Nghệ An, tính đến ngày 20/9/2022, tỉnh đã cấp mới cho 80 dự án, điều chỉnh 79 lượt dự án với tổng số vốn cấp mới và tăng thêm gần 31.490 tỷ đồng. Nghệ An cũng lần đầu tiên lọt vào top 10 địa phương thu hút FDI lớn nhất cả nước, đồng thời duy trì vị trí trong top 10 địa phương đứng đầu về thu hút khách du lịch với 5,92 triệu lượt khách trong 9 tháng đầu năm nay.
Những con số này cho thấy, Nghệ An đang bước vào giai đoạn “chuyển mình” đầy mạnh mẽ. Trải qua một thời kỳ chập chững, phát triển ì ạch, khoảng 3 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Nghệ An bắt đầu khởi sắc, có những bước tiến rõ rệt. Nơi đây không còn là vùng đất nghèo miền Trung, Nghệ An của hiện tại đang “vươn mình” để lớn mạnh mỗi ngày. Những “ông lớn” bất động sản cũng vì vậy mà đổ bộ về đây nhằm triển khai loạt dự án đô thị quy mô lớn.
Vậy đâu là lực đẩy khiến Nghệ An “thay da đổi thịt”? Trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường bất động sản cả nước, liệu Nghệ An có còn đứng vững hay vẫn ít nhiều chịu “tổn thương”? Và giai đoạn tới, thị trường này sẽ diễn biến ra sao?
Để giải đáp những câu hỏi này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Nghệ An.
Thị trường bất động sản Nghệ An phát triển đồng đều các phân khúc
PV: Trước đây, thị trường bất động sản Nghệ An được đánh giá là “sinh sau đẻ muộn” so với các thị trường lớn trên cả nước như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Quảng Ninh… Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại bất động sản Nghệ An đang dần rút ngắn khoảng cách và ngày càng thu hút đông đảo nhà đầu tư tìm về. Ông đánh giá như thế nào về sự phát triển này?
Ông Nguyễn Quốc Khánh: Không thể phủ nhận là những năm gần đây, thị trường bất động sản Nghệ An đang thu hút lượng lớn các doanh nghiệp tên tuổi trong ngành địa ốc đổ về như: Vingroup, FLC, Ecopark,…
Sự đổ bộ của các “ông lớn” là một trong những lực đẩy đưa thị trường bất động sản Nghệ An ngày càng lớn mạnh, sôi động, phát huy được những lợi thế sẵn có, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của toàn tỉnh, đặc biệt là bộ mặt đô thị.
Tại Hà Nội, TP.HCM hay các thị trường lớn khác, sau một thời gian phát triển mạnh, vốn đầu tư đổ về nhiều, các dự án mọc lên như nấm thì đến một thời điểm sẽ chuyển sang giai đoạn bão hòa và dư địa để phát triển sẽ không còn nhiều. Điều này tạo cơ hội rất lớn cho Nghệ An - một thị trường đi sau nhưng có nhiều lợi thế.
PV: Ông có thể nói rõ hơn “sức trẻ” của thị trường bất động sản Nghệ An giai đoạn hiện nay?
Ông Nguyễn Quốc Khánh: Nghệ An sẵn sàng “trải thảm” đón “đại bàng”, sẵn sàng thay đổi để làm mới bản thân mình thay vì là phiên bản khép kín, dè dặt như trước đây.
Thời điểm hiện tại được đánh giá là giai đoạn chín muồi của thị trường bất động sản Nghệ An bởi vị thế và sức hấp dẫn của thị trường đang dần định hình rõ nét trong mắt các nhà đầu tư. Do đó mà đông đảo nhà đầu tư đã và đang đổ về đây, xem đây là một “bến đỗ” tiềm năng có nhiều dư địa khai thác.
PV: Theo ông, đâu là phân khúc nổi bật khi nhắc đến thị trường bất động sản Nghệ An? Bởi nhắc đến Thanh Hoá là nhắc đến bất động sản du lịch gắn với bãi biển Sầm Sơn, nhắc đến Hà Tĩnh là nhắc đến bất động sản công nghiệp nhờ có khu kinh tế Vũng Áng.
Ông Nguyễn Quốc Khánh: Rất khó để lựa chọn một phân khúc nổi bật vì thời gian vừa qua, thị trường bất động sản Nghệ An phát triển khá đồng đều các phân khúc từ đất nền, du lịch - nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp hay bất động sản đô thị.
Gần như phân khúc nào ở Nghệ An cũng có nhiều tiềm năng, dư địa để phát triển và đang được quan tâm phát triển như nhau nên chưa có hiện tượng chênh lệch rõ nét.
PV: Nguyên nhân nào khiến thị trường bất động sản Nghệ An có sự bứt phá và phát triển đồng đều như vậy?
Ông Nguyễn Quốc Khánh: Theo tôi, có 4 lực đẩy chính. Một là do chính sách thu hút đầu tư của chính quyền địa phương, lãnh đạo tỉnh. Để chủ động nắm bắt cơ hội thu hút đầu tư, Nghệ An chú trọng nâng cao chất lượng công tác quy hoạch để định hướng rõ ngành, lĩnh vực, địa bàn ưu tiên thu hút đầu tư; tập trung ưu tiên thu hút vốn FDI, trong đó xác định ưu tiên xúc tiến, thu hút đầu tư từ các đối tác truyền thống như Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan, Singapore và thị trường tiếng Trung như Hồng Kông, Đài Loan, Trung Quốc.
Khi nhà đầu tư đã đến với tỉnh thì tạo mọi điều kiện, xử lý nhanh nhất về vấn đề thủ tục, tạo sự vững chắc về pháp lý cho các dự án đầu tư để khơi thông nguồn lực, đồng thời, tháo gỡ mọi vướng mắc để dự án nhanh chóng đi vào triển khai, xây dựng.
Hai là nhờ vào việc hoàn thiện và đẩy mạnh hệ thống giao thông, hạ tầng. Hiện tỉnh đang tập trung huy động nguồn lực đầu tư để hoàn thiện kết cấu hạ tầng trọng yếu như: Dự án xây dựng Cảng nước sâu Cửa Lò, Dự án đầu tư nâng cấp và mở rộng Cảng hàng không quốc tế Vinh; phối hợp với Bộ Giao thông vận tải để sớm hoàn thành Dự án đường cao tốc Bắc - Nam.
Ba là khoảng cách giàu nghèo, nhận thức của con người Nghệ An và các thành phố khác trong nước đã được rút ngắn, không còn nhiều chênh lệch nhờ mức sống của người dân Nghệ An cao hơn cùng thời đại 4.0 đã khiến việc cập nhật thông tin tốt hơn.
Thứ tư là con em Nghệ An có nhu cầu về quê “an cư lạc nghiệp” ngày càng nhiều. Khi nhu cầu lớn sẽ là một trong những lực hút mạnh khiến các nhà đầu tư đổ về, bởi có cầu ắt có cung.
PV: Các chính sách quan tâm, hoàn thiện môi trường đầu tư từ phía chính quyền địa phương có vai trò như thế nào trong việc phát triển bất động sản tỉnh nhà, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Khánh: Dù thị trường có nhiều tiềm năng, dư địa phát triển mạnh nhưng chính quyền địa phương không cởi mở, môi trường đầu tư khó khăn, thủ tục phức tạp thìdoanh nghiệp sẽ rất e ngại.
Trước đây, chủ trương, chính sách lúc nào cũng tốt nhưng quá trình thực hiện lại có nhiều bất cập, nên nhiều người hay nói câu: “Trên trải thảm, dưới rải đinh”. Điều này đã hạn chế việc doanh nghiệp về với tỉnh, từ đó mà thị trường bất động sản cũng khó trở nên sôi động.
Nhưng khoảng 5 năm trở lại đây thì chính quyền đã có những thay đổi trong chính sách quản lý. Lãnh đạo tỉnh đã nhận thấy được vai trò của các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong việc phát triển kinh tế - xã hội của toàn tỉnh. Vì vậy, các chính sách thu hút đầu tư trong và ngoài nước không ngừng được đẩy mạnh.
Cụ thể, 2 trong 5 nhiệm vụ hay còn gọi là “5 sẵn sàng” để “dọn tổ” đón đại bàng, thu hút nhà đầu tư đến với Nghệ An là liên quan đến việc cải thiện môi trường đầu tư cho doanh nghiệp cũng như sẵn sàng hỗ trợ mọi doanh nghiệp khi đến với tỉnh nhà. Nhờ đó, đông đảo doanh nghiệp lớn đã đổ về Nghệ An trong thời gian gần đây.
Sự đổ bộ của các doanh nghiệp không chỉ kéo theo một lượng vốn lớn với những dự án đồ sộ mà còn kéo theo đông đảo đội ngũ chuyên gia, nhà khoa học về với Nghệ An, tạo nhu cầu nhà ở tại tỉnh tăng mạnh, bộ mặt đô thị ngày càng khang trang, người lao động cũng có công ăn việc làm tại chỗ.
Đông đảo nhà đầu tư đã và đang đổ về đây, xem đây là một “bến đỗ” tiềm năng có nhiều dư địa khai thác. (Ảnh Thành Cường)
PV: Bên cạnh những “bệ đỡ” nói trên, yếu tố về tự nhiên, vị trí địa lý, con người… có được xem là lực đẩy cho thị trường bất động sản Nghệ An “cất cánh”?
Ông Nguyễn Quốc Khánh: Chắc chắn là sẽ có. Nghệ An là vùng đất có nhiều điểm đặc biệt, đặc biệt về vị trí, về văn hoá, về con người. Những yếu tố này hoàn toàn là lực đẩy rất lớn, tạo sức hấp dẫn đối với giới đầu tư.
Đầu tiên, Nghệ An có vị trí trung tâm vùng Bắc Trung Bộ, trên tuyến giao lưu Bắc - Nam của cả nước và hành lang Đông - Tây, Nghệ An kết nối thuận lợi với nước CHDCND Lào và các tỉnh Đông Bắc Thái Lan; hội tụ đầy đủ các loại hình giao thông đường bộ, đường sắt, đường hàng không, đường biển và đường thuỷ nội địa. Đây là yếu tố tạo điều kiện cho Nghệ An dễ giao lưu, kết nối với các địa phương xung quanh. Du khách đến với Nghệ An cũng trở nên dễ dàng.
Thứ hai, Nghệ An là tỉnh có diện tích tự nhiên lớn nhất cả nước. Tài nguyên du lịch thiên nhiên của Nghệ An đa dạng, phong phú với bờ biển dài 82km, nhiều bãi biển đẹp và hấp dẫn du khách như: Cửa Lò, Bãi Lữ, Biển Quỳnh...; nhiều ngọn núi, hang động, thác nước đẹp, hùng vĩ như: Cổng trời Mường Lống, Hang Bua, thác Khe Kèm, thác Sao Va, thác Bảy tầng. Hệ thống di tích lịch sử, văn hóa phong phú về số lượng và thể loại. Vì vậy, khả năng phát triển du lịch Nghệ An là rất lớn, tạo thuận lợi cho việc tạo lập các dự án du lịch - nghỉ dưỡng.
Thứ ba, dân số Nghệ An đứng thứ 4 cả nước, đóng góp một lượng lớn lao động cho tỉnh nhà cũng như cả nước. Đây sẽ nguồn lực quan trọng hỗ trợ các doanh nghiệp trong việc triển khai dự án, đặc biệt là tại các khu công nghiệp.
Chênh lệch cung cầu ở mức vừa phải, giá bất động sản tăng nhưng không quá lớn
PV: Thị trường bất động sản cả nước đã trải qua năm 2022 với khá nhiều khó khăn do tín dụng siết chặt, trái phiếu doanh nghiệp cũng bị kiểm soát chặt chẽ, lãi suất tăng cao, lạm phát… Theo ông, những yếu tố này có tác động và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Nghệ An?
Ông Nguyễn Quốc Khánh: Bất động sản Nghệ An là một bộ phận của thị trường bất động sản Việt Nam. Nếu thị trường cả nước ấm lên, trở nên sôi động, bất động sản Nghệ An cũng sẽ tươi sáng. Ngược lại, nếu thị trường cả nước đi xuống thì bất động sản Nghệ An cũng sẽ biến động.
Nói đơn giản, các dự án ở Nghệ An chủ yếu không phải là người dân ở đây rót vốn đầu tư mà thường là người dân tỉnh khác như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng đổ về. Vì vậy, khi các thị trường khác khó khăn, dòng vốn hạn chế thì thị trường bất động sản Nghệ An cũng sẽ chịu ảnh hưởng.
Và tâm lý của nhà đầu tư là tâm lý chung, khi thị trường cả nước trầm lắng, tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng khi xuống tiền, tại Nghệ An cũng vậy, giới đầu tư cũng sẽ cân nhắc, tìm hiểu kỹ càng, chứ không đầu tư một cách ồ ạt như trước.
Tất nhiên, mức ảnh hưởng tại thị trường Nghệ An không quá mạnh so với các thị trường phía Bắc hay trong Nam, bởi từ trước tới nay, phương châm phát triển của tỉnh vẫn theo hướng lành mạnh và bền vững.
PV: Vậy ông có đánh giá gì về diễn biến thị trường bất động sản Nghệ An trong năm 2022? Theo ông, đâu là điểm nhấn thành công nhất của bất động sản tỉnh nhà thời gian này?
Ông Nguyễn Quốc Khánh: Như đã chia sẻ, thị trường bất động sản Nghệ An phụ thuộc vào thị trường bất động sản cả nước.
Giai đoạn đầu năm, cả nước diễn biến tích cực, các cơn sốt đất kéo dài từ cuối năm 2021 vẫn còn tiếp diễn đến hết quý I/2022 thì thị trường Nghệ An lúc đó vẫn được xem là tươi sáng.
Đặc biệt với chính sách mở cửa đường bay quốc tế nhằm hồi phục kinh tế, kích cầu du lịch, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng cả nước ấm dần lên thì tại Nghệ An cũng rất khởi sắc. Minh chứng là khách du lịch đến với Cửa lò dịp 30/4 - 1/5 tăng cao, gấp nhiều lần so với hai năm giãn cách là năm 2020, 2021.
Các giao dịch đất nền, chung cư giai đoạn này cũng diễn biến tích cực. Nhu cầu đầu tư bất động sản luôn có.
Bước sang nửa cuối năm 2022, trước áp lực tín dụng bị kiểm soát mạnh, trái phiếu doanh nghiệp khó khăn, lãi suất liên tục tăng, lạm phát được dự báo đi lên… thị trường bất động sản cả nước rơi vào giai đoạn khó khăn. Doanh nghiệp địa ốc “khát vốn”, nhiều dự án bị trì hoãn, chôn chân, cung thiếu, cầu cao nhưng thanh khoản sản phẩm thấp.
Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản Nghệ An cũng có sự chững lại. Trên thị trường chủ yếu là giao dịch đáp ứng nhu cầu ở thật thay vì đầu cơ, lướt sóng, thổi giá như những giai đoạn trước đó.
Nói về điểm nhấn của thị trường bất động sản Nghệ An trong năm 2022, có lẽ là phân khúc đất nền được Nhà nước phân lô bán đấu giá và có nhiều giao dịch nhất. Bởi sản phẩm này đảm bảo về mặt pháp lý cùng với hệ thống hạ tầng xung quanh thường hoàn thiện tốt.
PV: Nguồn cung bất động sản Nghệ An hiện nay đã có sự cân bằng hay chưa, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Khánh: Nguồn cung tại Nghệ An trong năm 2022 còn rất hạn chế, các dự án có hàng bán chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Với phân khúc căn hộ, nguồn cung chủ yếu đến từ những dự án đã được triển khai xây dựng từ trước và đến nay mới hoàn thành.
Với phân khúc đất nền, nguồn cung cũng chủ yếu đến từ việc khai thác quỹ đất tại các huyện, thị xã. Song việc khai thác quỹ đất và được Nhà nước phân lô bán đấu giá còn ít, nhỏ lẻ.
Tất nhiên, so với nhu cầu đầu tư bất động sản tại các thành phố lớn thì nhu cầu đầu tư tại Nghệ An chưa quá nhiều. Vì vậy, việc chênh lệch cung cầu đang ở mức vừa phải. Đó là lý do, giá bất động sản có tăng trong thời gian qua nhưng mức tăng không lớn.
PV: Ông có thể chia sẻ rõ hơn về mức tăng giá bán bất động sản tại Nghệ An?
Ông Nguyễn Quốc Khánh: Hiện tại, đất nền và đất đấu giá toàn tỉnh đã tăng khoảng 2 lần so với cùng kỳ năm trước. Tại TP. Vinh đã có những khu vực như đường Cao Thắng, Quang Trung đạt ngưỡng 300 triệu/m2. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá khu vực thành phố không nhanh bằng các vùng phụ cận do dư địa tăng không còn nhiều. Hiện các vùng như Nghi Lộc, thị xã Cửa Lò, Hưng Nguyên đang có tốc độ tăng giá nhanh hơn. Với những mảnh đất có vị trí đẹp, nở hậu, có sổ đỏ rõ ràng giá rao bán đã đạt mức 25 - 30 triệu đồng/m2.
Riêng phân khúc chung cư, giá đang có xu hướng tăng khoảng 10 - 15%/năm. Trước đây, người dân Nghệ An chưa mấy mặn mà với dòng sản phẩm này, tuy nhiên khoảng 3 năm trở lại đây, chung cư lại là phân khúc được nhiều gia đình trẻ lựa chọn. Cùng với đó, bộ phận chuyên gia, nhà khoa học đến và sinh sống tại Nghệ An ngày càng nhiều, vì vậy mà căn hộ chung cư đang là sản phẩm đầu tiên được họ ưa chuộng.
Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, chủ yếu các dự án vẫn đang vận hành theo hình thức cho thuê. Giá thuê có thể tăng giảm theo mùa hay ngày lễ nhưng nhìn chung không có nhiều biến động. Tuy nhiên, phân khúc này hứa hẹn còn nhiều tiềm năng đầu tư và phát triển.
PV: Trên cơ sở những diễn biến hiện tại, ông có dự báo gì về nguồn cung thị trường bất động sản năm 2023?
Ông Nguyễn Quốc Khánh: Theo tôi, sang năm 2023 nguồn cung bất động sản cũng sẽ không có nhiều cải thiện bởi nó đang bị ràng buộc bởi hành lang pháp lý. Năm 2023, Luật Đất đai và các luật liên quan đến thị trường bất động sản đang được sửa đổi. Khi luật chưa thông thì tất cả vẫn chưa thông. Phải đến khi luật được sửa đổi hoàn chỉnh thì thị trường bất động sản mới có những cơ sở để khởi sắc, các vướng mắc được giải quyết.
PV: Nhìn vào trung hạn, bức tranh thị trường bất động sản Nghệ An có còn nhiều dư địa và triển vọng phát triển?
Ông Nguyễn Quốc Khánh: Diện tích lớn nhất cả nước, dân số đứng thứ 4 cả nước, mặt bằng giá có tăng qua các năm nhưng nhìn chung vẫn thấp nên có thể nói rằng, dư địa phát triển bất động sản tại thị trường Nghệ An còn rất lớn.
Đặc biệt, người dân Nghệ An đang có xu hướng trở về quê để sinh sống và làm việc nên nguồn cầu bất động sản sẽ luôn tăng qua các năm. Điều này là tiền đề cho nguồn cung phát triển trong thời gian tới, nhất là khi ngày càng nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đang quan tâm đến Nghệ An.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
