PV: Báo cáo của một số tổ chức nghiên cứu bất động sản nhận định, năm 2019, bất động sản nghỉ dưỡng rơi vào nốt trầm. Mới đây nhất, thương vụ phá vỡ cam kết 12% của chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng đã khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng càng thêm biến động. Quan điểm của ông như thế nào về bức tranh của bất động sản nghỉ dưỡng 2019?
TS. Đinh Thế Hiển: Sự trầm lắng của bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay không phải chủ yếu đến từ sự cố Cocobay mà xuất phát từ tình trạng chung của thị trường. Khi thị trường bước vào giai đoạn trầm lắng, chỉ có phân khúc căn hộ tại TP.HCM, Hà Nội tương đối có nhu cầu thực. Các thị trường còn lại đa phần đều đầu cơ, trong đó có phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, chắc chắn sẽ có khó khăn nhất định. Năm 2020 sẽ là một năm khó khăn chung của toàn thị trường.
PV: Vậy đâu sẽ là những khó khăn mà thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phải đối mặt, thưa ông?
TS. Đinh Thế Hiển: Thứ nhất, tình trạng siết chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước sẽ dẫn tới một bộ phận các nhà đầu tư lướt sóng buộc phải đẩy hàng. Một số người sẽ khó thanh khoản hết số hàng và rơi vào tình trạng kẹt hàng.
Trong khi đó, ngân hàng không sẵn lòng cho vay dẫn đến tình trạng mất thanh khoản. Khi mất thanh khoản như vậy, tất cả các khoản, dòng đầu tư dựa trên các khoản vay ngân hàng và dựa trên đầu cơ sinh lời đều kẹt lại, mà bất động sản nghỉ dưỡng là điển hình.
Thực tế, nhiều người chọn bất động sản nghỉ dưỡng vì khả năng sinh lời cao hơn gửi ngân hàng, ví dụ một số dự án đưa ra cam kết từ 9 - 12%. Khách hàng có thể vay được từ ngân hàng với mức vốn 60 - 70%. Như vậy, tính ra, họ có nhiều thuận lợi, chỉ cần mua đã được nhận khoản sinh lời dao động khoảng 10%, còn lãi suất phải trả chỉ ở mức 8%. Lượng khách hàng bị kẹt bởi tình trạng siết vốn từ phía ngân hàng đến năm 2020 sẽ khó tham gia mạnh vào thị trường, dẫn tới sự sôi động trên phân khúc này giảm.
Xu hướng lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng sẽ thay đổi trong năm 2020. Người ta sẽ không mua hàng dựa trên quảng cáo hay hứa hẹn sinh lời. Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ buộc phải trở về đúng với chức năng vốn có của nó.
PV: Như ông vừa trao đổi, xu hướng lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng sẽ thay đổi trong năm tới. Ông có thể phân tích rõ hơn về xu hướng này?
TS. Đinh Thế Hiển: Thứ nhất, bất động sản nghỉ dưỡng được triển khai ở những vùng biển đẹp, có nhiều du khách. Sẽ không còn dự án mang tính chung chung, chỉ nằm tại khu du lịch như Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng mà phải có vị trí, địa điểm thực sự hấp dẫn.
Khách du lịch nghỉ dưỡng không còn lựa chọn một nơi nghỉ dưỡng như một khu đô thị mới với trung tâm mua sắm. Nhu cầu của họ là hướng tới khi nghỉ dưỡng, resort chất lượng cao tại nơi có cảnh sắc thiên nhiên như vùng biển đẹp và phải thuận lợi về di chuyển.
Thứ hai, vị trí mà dự án bất động sản đặt tại đó phải có du khách. Nếu không có du khách thì không thể khai thác được giá trị tốt.
Thứ ba, sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã trở thành căn thứ 2 để nghỉ dưỡng của nhiều gia đình khá giả đến từ khu đô thị, thành phố lớn, điển hình như Hà Nội, TP.HCM. Với vị trí tốt, mức giá đẹp, họ sẵn sàng bỏ tiền ra để mua sản phẩm nhằm hưởng tất cả dịch vụ của nghỉ dưỡng. Căn nhà thứ hai đã trở thành xu hướng cho những người thực sự có tiền và nhu cầu nghỉ dưỡng ở nơi đẹp.
PV: Theo ông, đâu là tiêu chí lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng của khách hàng trong năm 2020?
TS. Đinh Thế Hiển: Chúng ta phải tách ra 2 phần: Thứ nhất, mua để đầu tư lâu dài. Thứ hai, mua như là căn nhà thứ 2 để nghỉ dưỡng.
Những người thực sự có tiền và thực sự thích nghỉ dưỡng ở những nơi mình thích sẽ có xu hướng chọn mua căn nhà thứ 2 để cho thuê, mượn.
Còn với những người chuyên đầu tư căn hộ nhà ở, đất nền thì họ sẽ chuyển sang đầu tư căn hộ nghỉ dưỡng để khai thác hiệu quả. Mặc dù 2 nhóm đối tượng này có sự lựa chọn khác nhau nhưng sẽ căn cứ trên 5 yếu tố.
Thứ nhất là địa điểm. Địa điểm phải là vùng biển đẹp có không khí trong sạch, không bị ô nhiễm là tiêu chí đầu tiên lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng. Nếu tính về đầu tư thì phải tính khả năng cung - cầu. Tức là khu vực đó nguồn cung không nhiều, giá trị lâu dài sẽ đảm bảo hơn.
Thứ hai là thiết kế. Thiết kế đẹp, tiện nghi và quản lý vận hành, an ninh tốt, chất lượng.
Thứ ba là khả năng khai thác cao. Mặc dù, họ mua có thể nhằm mục đích biến đó là căn nhà thứ 2 nhưng về lâu dài phải có giá trị. Như vậy, dự án nghỉ dưỡng phải ằnm tại nơi có nhiều du khách thích tới, dễ dàng tới và sẽ tới chứ không phải vùng biển đẹp nhưng rất xa, vì như vậy, khả năng khai thác không cao.
Thứ tư là kết nối giao thông. Đối với người mua căn hộ nhà nghỉ dưỡng, yếu tố giao thông thuận lợi rất quan trọng. Đặc biệt khi xác định mua căn nhà nghỉ dưỡng để ở thì mức độ đi lại của gia chủ sẽ thường xuyên.
Thứ năm là giá cả. Giá cả hợp lý sẽ là yếu tố không thể bỏ qua. Trường hợp giá cả bị đẩy lên cao thì mua để khai thác hay để ở cũng sẽ giảm đi hiệu quả sinh lời.
Nếu thỏa mãn được các yếu tố trên, sản phẩm bất động sản nghĩ dưỡng sẽ đáp ứng thị hiếu khách hàng. Tuy nhiên, cần phải nhắc lại, yếu tố pháp lý được coi là điều hiển nhiên khi một dự án hình thành.
- Cảm ơn những chia sẻ của ông!
