PV: Thưa ông, giai đoạn 2016 – 2017, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã chứng kiến một sự chuyển dịch bứt phá, sôi động và mạnh mẽ. Vậy còn năm 2018, ông đánh giá thế nào về diễn biến của phân khúc này?
Ông Nguyễn Văn Hai: Thị trường bất động sản năm 2018 có những diễn biến khác hoàn toàn so với giai đoạn 2016 – 2017. Nếu như trước đó, các nhà đầu tư ưa chuộng các sản phẩm như biệt thự, condotel vì cam kết lợi nhuận 10%/năm mang lại tại các trọng điểm du lịch như Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng thì đến nay, xu hướng đầu tư đất nền có quy hoạch ngày càng gia tăng. Cả nhà đầu tư và khách hàng không còn mạnh mẽ rót vốn vào sản phẩm có giá trị lớn mà tìm đến các sản phẩm có giá trị thực nhiều hơn.
Ông Nguyễn Văn Hai, ổng giám đốc Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển P.Land.
PV: Như ông vừa nói, khác biệt của năm 2018 chính là “khẩu vị” lựa chọn sản phẩm của nhà đầu tư và khách hàng đã thay đổi. Tiêu chí xuống tiền của khách hàng trong năm qua là gì, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Hai: Khách hàng quyết xuống tiền phụ thuộc vào 5 tiêu chí. Thứ nhất là chọn chủ đầu tư lớn, có uy tín, nhằm đảm bảo tính khả thi về mặt thi công, tốc độ hoàn thiện và thời gian bàn giao. Thứ hai, chọn sản phẩm đất nền. Thứ ba, giá trị sản phẩm rơi vào khoảng dưới 3 tỷ đồng, có tính thanh khoản cao. Thứ tư, dự án nằm ở vị trí đắc địa. Thứ năm, dự án có chính sách hỗ trợ của ngân hàng khoảng 60 - 70%.
PV: Còn tiêu chí xây dựng dự án bất động sản nghỉ dưỡng của doanh nghiệp bất động sản thì sao, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Hai: Đối với chủ đầu tư, họ cũng phải bám sát vào định hướng tiêu chí mà khách hàng đặt ra. Bởi bản chất, chủ đầu tư dựa vào vốn của ngân hàng và khách hàng. Điều quan trọng nhất, họ phụ thuộc nhiều vào khách hàng và sản phẩm bán ra là dành cho khách hàng.
Trong khi đó, hiện nay, rất nhiều chủ đầu tư tham gia kinh doanh trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nên sự cạnh tranh càng gay gắt. Trước cuộc chơi đó, chính nhà đầu tư phải quan tâm và tìm hiểu các tiêu chí mà khách hàng đang tìm kiếm.
PV: Một trong những sản phẩm được đem ra bàn luận, “mổ xẻ” nhiều trong năm qua là condotel bởi tính pháp lý còn chưa rõ ràng cũng như những cam kết lợi nhuận quá hấp dẫn. Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, sản phẩm condotel đang dư thừa và nên dừng nguồn cung. Quan điểm của ông thế nào về triển vọng của phân khúc này?
Ông Nguyễn Văn Hai: Đây là một nhận định hoàn toàn có căn cứ. Đó cũng là quy luật tất yếu khi giai đoạn 2015 – 2016, sản phẩm condotel bùng nổ. Đến năm 2017, rất nhiều chủ đầu tư chuẩn bị các dự án condotel và 2018 sản phẩm này ồ ạt chào bán ra thị trường.
Kinh doanh condotel thời điểm trước mang đến lợi nhuận rất cao nên chủ đầu tư nào cũng thích. Nhưng hiện tại, phân khúc đó đã bão hòa bởi nhu cầu của khách hàng không còn cao. Đặc biệt, việc cam kết lợi nhuận tạo ra sự gò bó cho khách hàng. Cứ sau 1 năm, thời gian cam kết lợi nhuận lại giảm. Ví dụ một khách hàng mua dự án được cam kết 10 năm lợi nhuận. Sau 2 năm, việc chuyển nhượng dự án cho người khác là khá khó khăn vì khách hàng có nhu cầu mua sản phẩm gốc ban đầu bởi condotel kia chỉ còn 8 năm cam kết lợi nhuận.
PV: Trong các phân khúc bất động sản, theo ông, đâu là sản phẩm thu hút các nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng?
Ông Nguyễn Văn Hai: Sản phẩm bất động sản đang được giao dịch nhiều nhất trong những năm qua là 2 loại: Bất động sản để ở và bất động sản đầu tư. Trong bất động sản đầu tư, nhà đầu tư yêu thích nhất là đất nền. Phân khúc đất nền lại gồm 3 loại: Liền kề, biệt thự và shophouse. Trong đó, phân khúc shophouse đang hấp dẫn các nhà đầu tư nhất vì đây là sản phẩm vừa để ở, vừa để kinh doanh. Bởi lẽ, giá trị của sản phẩm bất động sản cao hay thấp phụ thuộc vào việc sản phẩm đó có tạo ra dòng tiền hay không. Các shophouse đều có vị trí đẹp, ở ngay mặt đường lớn, quay ra các chung cư. Đây là những vị trí tạo ra dòng tiền nhanh, đều, trên chính sản phẩm đó. Dòng tiền đó góp phần gia tăng giá trị của bất động sản.
Còn biệt thự đang có tính thanh khoản chậm vì giá cao. Muốn sở hữu căn biệt thự thì nhà đầu tư phải bỏ ra 10 – 20 tỷ đồng mà thực tế rất ít người có khoản vốn lớn như vậy. Theo tôi, về mức độ xếp hạng tính thu hút của sản phẩm đất nền sẽ là: Shophouse, liền kề và cuối cùng là biệt thự.
Ảnh dự án FLC Halong Bay Golf Club & Luxury Resort
PV: Thưa ông, vậy tiêu chí nào có thể giúp nhà đầu tư thứ cấp tìm kiếm được sản phẩm, dự án có biên độ lợi nhuận cao?
Ông Nguyễn Văn Hai: Tùy thuộc vào các dự án của chủ đầu tư mà nhà đầu tư thứ cấp có thể tìm kiếm được lợi nhuận. Một số chủ đầu tư lâu năm trên thị trường thường bán giá cao, giá ngọn. Sản phẩm này có thế mạnh là ổn định về giá, đẹp nhưng tốc độ tăng giá không nhanh. Trong khi đó, các dự án của những tập đoàn như FLC hay các chủ đầu tư vừa và nhỏ có pháp lý tốt có biên độ lợi nhuận khá cao. Kể từ thời điểm xuống tiền đến lúc hoàn thiện, giá trị sản phẩm tăng cao. Theo tôi, các dự án có giá rẻ hợp lý sẽ dễ tạo tính thanh khoản cao.
PV: Ông dự báo thế nào về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2019?
Ông Nguyễn Văn Hai: Năm 2019 có một nhân tố tác động mạnh là Nhà nước đang có chính sách siết chặt tín dụng. Tuy nhiên, kịch bản lần này không như lần siết chặt tín dụng vào quý I/2011 khiến thị trường đột ngột đóng băng. Quá trình siết chặt tín dụng đang đi theo một tỷ lệ nhất định, từ từ và tăng dần theo thời gian. Điều này dẫn tới mặt bằng chung bất động sản nghỉ dưỡng đi xuống.
Tuy nhiên, tổng các giao dịch thị trường bất động sản trong đó có 2 phân khúc vẫn duy trì là căn hộ để ở nằm ở vị trí không quá xa trung tâm; thứ hai là sản phẩm liền kề, đất nền, shophouse có khả năng tạo ra dòng tiền cho những người thích kinh doanh.
- Cám ơn ông về cuộc trò chuyện!
