Reatimes đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội về cơ hội đầu tư thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2020. Xin đăng nguyên văn phần chia sẻ của bà Nguyễn Hoài An dưới đây:
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung đã có một giai đoạn phát triển nhanh từ năm 2016 đến nay, đặc biệt là từ 2016 đến 2018 ở các thị trường chính như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc. Trong giai đoạn đó, tăng trưởng nguồn cung khách sạn, condotel ở những thị trường này lên tới 50 - 60%/năm. Sau giai đoạn này, đến 2018 - 2019, tốc độ tăng chậm lại, nguồn cung giảm, chỉ còn ở khoảng 10% năm.
Nguyên nhân là bởi giai đoạn trước đó sản phẩm này đã tăng trưởng rất nhanh do đó thị trường cũng cần có thời gian để hấp thụ. Mặc dù trong 3 năm đó, thị trường cũng đã hấp thụ một số lượng tương đối vì condotel được coi là sản phẩm mới nên thị trường rất hào hứng. Tuy nhiên, sau đó chủ đầu tư cũng nhận thấy là sau một thời gian xây dựng họ cần một thời gian để hoàn thiện sản phẩm cũng như đưa ra được những tính năng mới cho sản phẩm nghỉ dưỡng của mình.
Lý do thứ hai là trong cùng thời gian này, những dự án mới được cấp phép tại các thị trường chính có giảm xuống, chậm lại, do quá trình cấp phép xây dựng ngày càng đòi hỏi khắt khe, chắc chắn hơn. Do đó, đây là yếu tố dẫn đến suy giảm nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng nói chung.
Lý do thứ ba là có thể do sản phẩm condotel chưa có khung pháp lý hoàn thiện. Mặc dù các bộ ban ngành đã đưa ra các khung khác nhau, đã có hướng xác minh pháp lý cho sản phẩm này nhưng đến hiện tại sản phẩm như condotel vẫn chưa có khung pháp lý.
Tổng hợp từ 3 yếu tố này có thể thấy nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng sụt giảm là tất yếu.
Mặt khác, không nên quá bi quan khi nhìn trên bản đồ du lịch châu Á, trong vòng 5 năm trở lại đây, có thể thấy rằng Việt Nam đang được đánh giá rất cao. Thứ nhất là về tốc độ tăng trưởng của thị trường khách du lịch quốc tế. Chúng ta nhìn thấy có 3 năm liên tục mức tăng trưởng lượng khách quốc tế đến việt Nam đạt 20%. Mặc dù hiện tại con số này có chậm lại nhưng vẫn được coi là thị trường có tốc độ tăng trưởng khách du lịch gần như cao nhất trong khu vực châu Á. Tốc độ tăng trưởng cao như vậy bởi vì Việt Nam hiện đang là thị trường đi sau, thu hút nhiều khách du lịch quốc tế.
Mức độ phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng cũng đi sau do đó nguồn cung về phòng khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng chúng ta hiện nay tăng trưởng nhanh nhưng số lượng vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực. Có thể thấy, tiềm năng về du lịch của chúng ta còn rất lớn, bởi nếu nhìn sang các thị trường như Thái Lan thì dư địa phát triển du lịch của Việt Nam còn nhiều.
Tuy nhiên, để đạt mức độ phát triển như Thái Lan còn rất nhiều yếu tố phải thực hiện như kết nối hạ tầng, đường bay. Thời gian qua, chúng ta có nhìn thấy sự phát triển song so với các nước thì chúng ta vẫn chưa thực sự hoàn thiện hạ tầng, kết nối giao thông chưa hoàn chỉnh. Ví như kết nối từ sân bay đến các điểm du lịch nổi tiếng vẫn còn thiếu hoặc dịch vụ du lịch chưa thể bằng các nước, trong đó bao gồm chất lượng dịch vụ, sản phẩm dịch vụ. Trong năm tới những yếu tố này cần phải cải thiện mới có thể giữ được mức tăng trưởng như hiện tại.
Còn về dư địa và sự quan tâm của khách du lịch đến Việt Nam thì ở thời điểm hiện tại cũng còn rất lớn. Lượng khách đến từ Hàn Quốc tăng nhanh nhất tới hơn 20%/năm. Theo đó, thị trường khách Hàn Quốc là một thị trường tốt với Việt Nam về cả số lượng và chất lượng.
Đối với vấn đề cam kết lợi nhuận của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Trước hết phải hiểu rằng, cam kết về mặt lợi nhuận là kênh bán hàng phổ biến trong giai đoạn 2016 - 2017 và được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn. Đó là một kênh hấp dẫn nên khả năng hấp thụ của thị trường rất tốt. Nếu chúng ta có cam kết lợi nhuận trong khoảng 8 - 12% trong thời gian dài thì đây là kênh đầu tư tốt hơn so với các kênh đầu tư khác như lãi suất ngân hàng. Đó là lý do vì sao bất động sản nghỉ dưỡng là kênh đầu tư rất được yêu thích trong thời gian dài.
Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư cũng tự nhận ra đây là một hình thức gây ra gánh nặng tài chính cho họ do ngưỡng cam kết cao hơn các mặt bằng chi phí tài chính. Do đó, trong 2 năm gần đây, chương trình cam kết có giảm đi, nếu chủ đầu tư còn áp dụng thì mức độ cam kết cũng giảm xuống về lãi suất và thời gian.
Đây cũng là yếu tố chúng tôi quan sát được tại các thị trường đi trước Việt Nam. Ví như Thái Lan cam kết của họ không phải chương trình nào cũng có và nếu có thì cam kết cũng ở một tỷ lệ vừa phải, phù hợp với chi phí tài chính của thị trường và địa phương hoặc chỉ cam kết trong 2 - 3 năm.
Việt Nam cũng đang đi theo hướng như vậy, vì đó là hướng đi cân bằng giữa lợi ích của các chủ đầu tư và người mua. Dù người mua sản phẩm lúc đầu nhận được mức cam kết cao và hấp dẫn nhưng họ vẫn phải lưu ý rằng tính bền vững của cam kết mới là vấn đề quan trọng.
Vậy thế nào là mức cam kết hợp lý? Mỗi chủ đầu tư sẽ có mức cân đối về tài chính và tính toán khác nhau. Tuy nhiên, cơ sở để có thể căn cứ và quyết định tính hợp lý chính là chi phí tài chính nói chung của thị trường. Bao gồm: lãi suất ngân hàng, lãi suất vay vốn, mức lợi tức có thể kinh doanh khai thác được của bất động sản so với tổng vốn đầu tư. Đó là những cơ sở đưa ra mức cam kết.
Năm 2020, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng còn nhiều dư địa phát triển, quỹ đất còn nhiều, các địa danh để khai thác các loại hình du lịch nghỉ dưỡng rất phong phú. Theo đó, chiều hướng phát triển của thị trường vẫn là đi lên trong trung hạn và dài hạn. Về ngắn hạn thì năm vừa qua cũng thấy nguồn cung condotel giảm xuống nhưng đó chỉ là sự điều chỉnh của thị trường.
Bởi, thứ nhất, ngành du lịch Việt Nam đã đạt được những cột mốc ấn tượng so với những mục tiêu đề ra trong "Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030". Cùng với đó, hai sân bay quốc tế lớn nhất của Việt Nam hiện tại là Nội Bài và Tân Sơn Nhất, theo Tổng công ty Cảng hàng không Việt Nam, đều có kế hoạch tăng cường lượng khách lên đến 50 triệu (đối với sân bay Nội Bài sau năm 2030 và đối với sân bay Tân Sơn Nhất sau năm 2025).
Tới năm 2020, từ những thị trường đã từng nổi danh như Đà Nẵng, Phú Quốc thì phân khúc này đã có sự lan sang các thị trường khác, bao gồm các địa điểm ven biển hoặc núi, sông, ven hồ. Chúng tôi dự kiến trong thời gian sắp tới các chủ đầu tư sẽ mở rộng ra ngoài các thị trường du lịch truyền thống để phát triển tại các địa phương có nhiều tiềm năng nhưng chưa quá phát triển nhằm duy trì tốc độ tăng trưởng.
Những địa phương có kết nối thuận tiện với những thị trường trọng điểm như Bà Rịa - Vũng Tàu (gần TP.HCM), Quảng Nam (gần Đà Nẵng), Bình Thuận (4,5 tiếng lái xe từ TP.HCM), Hạ Long (2,5 tiếng lái xe từ Hà Nội, cải thiện đáng kể nhờ cao tốc Hà Nội - Hải Phòng - Hạ Long) dự kiến sẽ có những bước phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.
Ngoài ra, các resort, khách sạn cũng được mở ra rất nhiều trong vài năm trở lại đây. Theo đó, các nhà phát triển cũng cần cân nhắc việc phải lựa chọn loại hình gì, ý tưởng thế nào để cạnh tranh được và bắt kịp xu hướng phát triển của thị trường ví như xu hướng chăm sóc sức khoẻ, xu hướng trải nghiệm…
