Tại Diễn đàn đầu tư bất động sản 2019: Rủi ro và cơ hội do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức sáng ngày 22/6, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay:
Trong bối cảnh chiến tranh thương mại, kinh tế mỗi quốc gia có nhiều phát sinh trong đó có Việt Nam. Song, Chính phủ đã có xu hướng phòng thủ, giữ vững ổn định, chống lạm phát thay vì đẩy mạnh tốc độ phát triển.
Với thị trường bất động sản, doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở tại các thành phố lớn vẫn thiếu nguồn cung. Nhìn chung, chỉ các chủ đầu tư lớn có dự án, còn số các dự án nhà ở rất thấp.
Trong khi đó, chỉ số tiêu dùng Việt Nam tương đối tốt, dường như người Việt Nam đang có thu nhập tốt hơn, sức mua bất động sản của người dân vẫn lớn. Đặc biệt, nhu cầu của những nhà đầu tư mua nhà cho thuê, mua nhà để tích luỹ tài sản là rất lớn.
Theo đó, câu trả lời và đồng thời là câu hỏi đặt ra trong bối cảnh này là đầu tư vào phân khúc nào?
Thực tế thì các nhà phát triển đã và đang chuyển dịch dòng vốn đầu tư của mình về các tỉnh lẻ, khu vực mới phát triển.
Tuy nhiên, những địa phương này dân cư ít nên việc xây nhà ở sẽ không có hiệu quả lớn. May thay, chúng ta lại hướng phát triển bất động sản du lịch làm thế mạnh, là xu thế tất yếu.
Chủ tịch VNREA cho rằng: “Chúng ta có bờ biển kéo dài, có bãi cát trắng, không khí tự nhiên rất tốt. Đặc biệt, không có doanh nghiệp du lịch làm bất động sản mà hầu hết vẫn là các doanh nghiệp bất động sản làm du lịch với nhiều loại hình sản phẩm. Việc đẩy mạnh phát triển du lịch thì bài toán đặt ra là các doanh nghiệp lớn làm các dự án bài bản như Sun Group, Vingroup...
Tuy nhiên, ông Nam cho hay bên cạnh thời cơ vẫn có những rủi ro, có nhiều doanh nghiệp nhỏ lẻ ăn theo, làm các dự án chưa đầy đủ pháp lý nhưng vẫn bán cho người dân dẫn đến những bức xúc. Bên cạnh đó, câu chuyện sốt đất theo các khu vực dự kiến lên đặc khu hay mới đây là Múi Né, giá đất liên tục tăng.
“Tôi cho rằng dân mình rất liều, mua cả đất cát biển, mua đất vườn, đất nông nghiệp trong khi đã có những quy định cấm xây dựng trên các loại hình đất đai đó. Theo đó, trách nhiệm ở đây là chính quyền cần có những cảnh báo cho người dân”, ông Nam nhấn mạnh.
Chủ tịch Nguyễn Trần Nam
Đối với các vấn đề liên quan đến condotel, tính đến thời điểm hiện tại, việc sở hữu condotel đã được doanh nghiệp kiến nghị rất nhiều và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đã nhiều lần đề xuất, dự kiến tới cuối năm 2019 sẽ có nghị quyết hướng dẫn cụ thể.
Vấn đề bảo trì condotel trong bất động sản nghỉ dưỡng như thế nào, chia sẻ lợi nhuận ra sao vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể trong các văn bản pháp lý của cơ quan Nhà nước.
Mỗi một dự án lại có chính sách riêng của mình, không tạo được cơ sở pháp lý chung. Để bảo đảm quyền lợi, trách nhiệm của chủ đầu tư, cần có sự hướng dẫn của Nhà nước như vấn đề đầu tư phải như thế nào và các hợp đồng mua bán uỷ quyền cũng phải được hướng dẫn trong các quy định tối thiểu cần phải có.
Tính đến thời điểm hiện tại, không thể phủ nhận rằng dự án du lịch biển đã tạo ra sự khác biệt của một thành phố như Quy Nhơn, Phú Quốc, Nha Trang… Tuy nhiên, không vì khó quy định mà bỏ qua loại hình này, do kinh nghiệm thị trường quốc tế cho thấy các ưu việt của loại hình condotel.
Toàn cảnh Diễn đàn Đầu tư bất động sản 2019
Ông Nam cho hay: “Thị trường bất động sản du lịch đang phát triển mạnh, thay thế cho các thị trường khác. Người dân đang có xu hướng đầu tư vào các sản phẩm này nhiều hơn phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, cho thuê, để ở. Tuy nhiên, để đầu tư hiệu quả, nhà đầu tư nên đầu tư vào các sản phẩm lớn, có quy hoạch, có tính pháp lý, các dự án của các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, CEO Group”.
Ngoài ra, tránh đầu tư vào các sản phẩm đất nền nhỏ lẻ, không rõ ràng về pháp lý. Đối với kiến nghị Thông tư 36, Chủ tịch Nguyễn Trần Nam cho rằng, Ngân hàng Nhà nước cân nhắc trong việc sửa những vấn đề có liên quan tới tín dụng bất động sản tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN, có lộ trình thực hiện phù hợp, tạo thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và ổn định của thị trường. Cụ thể:
Việc hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn vay ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn nên được hạ 2%/năm, để sau 5 năm sẽ hạ từ 40% hiện nay xuống 30% như dự kiến.
Việc tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên cũng cần phải phân loại khoản vay cho phù hợp. Như việc cá nhân vay để mua đất thì không khuyến khích vì mua đất không giúp tiêu thụ, kích thích các ngành sản xuất khác phát triển. Còn những khoản vay mua nhà thì không yêu cầu phải đảm bảo hệ số rủi ro lớn như dự thảo, vì các phân khúc sản phẩm đều có cung cầu và quan trọng là người mua có khả năng chi trả hay không các khoản vay.
