Thị trường còn nhiều khó khăn
Nhận định chung tại Diễn đàn, Chủ tịch Nguyễn Trần Nam cho hay, thị trường bất động sản đi theo sự phát triển của kinh tế, 4 tháng vừa qua, GDP tăng 6,75%, xuất siêu hơn 700 triệu USD, lạm phát nằm trong vòng khống chế. Chỉ số mức độ tiêu dùng thuộc hàng cao nhất khu vực so với Trung Quốc. Tuy nhiên, nếu so sánh với cùng kỳ thấy có dấu hiệu suy giảm, cảnh báo ví như GDP giảm, doanh thu của doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán giảm, chiến tranh thương mại có nhiều bất ổn, vốn đầu tư nước ngoài chưa được thuận lợi.
Trong nước, Chính phủ đang mạnh mẽ cải cách thủ tục hành chính nhưng vẫn ở mức hô hào, chưa tạo được điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh lành mạnh.
Riêng trong bất động sản, số lượng dự án được phê duyệt tương đối nhỏ. Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lượng nguồn cung bất động sản đưa ra thị trường chỉ còn 70% so với quý IV/2018, so với cùng kỳ 2018 chỉ còn 30% và lượng hấp thụ của thị trường so với hàng bán ra vẫn tốt, còn khoảng 60 - 70% nhưng so với lượng tuyệt đối vẫn giảm rất mạnh. Nói chung năm 2018, việc cung ứng hàng hoá rất tốt, giao dịch rất mạnh.
Tuy nhiên ông Nam cho rằng, 8 tháng cuối năm 2019 thị trường vẫn chưa có tín hiệu tích cực rõ nét. Điểm mạnh nhất của thị trường bất động sản Việt Nam là lượng cầu tốt, chi tiêu cho bất động sản tương đối cao. Thị trường chung về dài hạn rất tốt bởi tâm lý người Việt Nam có bao nhiêu tiền thường để mua nhà mua đất, đó là chưa kể tốc độ đô thị hoá ngày càng cao, nhu cầu về nhà ở lớn. Do đó, vấn đề là làm sao để thị trường phát triển được bền vững, lành mạnh, tạo được tài sản cho quốc gia bởi 70% tài sản của mỗi quốc gia phụ thuộc vào sự phát triển của đô thị.
Ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cùng GS. Đặng Hùng Võ tại Diễn đàn bất động sản: "Xu hướng đầu tư bất động sản 2019".
Ông Nam cho biết, chúng ta đang có những lo lắng về bong bóng, bài học trước đó vẫn còn nên đến nay, Chính phủ đang có nhiều chính sách để siết chặt lĩnh vực này. Hiện nay, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản đã giảm dần từ 18% năm 2016, 12% năm 2017, xuống 5% năm 2018, trong đó quý IV/2018 đã tăng trưởng âm 0,8% so với quý III/2018. Trong khi đó, thị trường bất động sản quý I/2019 đã có dấu hiệu trầm lắng.
Đặc biệt, mới đây Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, theo đó sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn vay ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30% hay tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Những thay đổi này sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản.
Tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản từ năm 2016 đến nay liên tục giảm. Có thể nói, hiện nay bên cạnh dòng tiền giảm mạnh thì đất cũng giảm mạnh. Các thủ tục hành chính về đất đai bị siết chặt gây khó cho doanh nghiệp. Do đó, thị trường bất động sản đi xuống là tất yếu. Trong khi đó, sức mua của dân vẫn rất lớn, đi mua chung cư ở Hà Nội không còn nhiều sự lựa chọn, so sánh không được như trước đây. Doanh nghiệp nào còn dự án thì đương nhiên sẽ có lợi.
Đẩy mạnh phát triển 1 đồng bất động sản sẽ kéo theo 2,5 đồng về các mặt hàng khác ăn theo như vật liệu xây dựng, gỗ, sắt, thép… Nếu đồng tiền nằm "chết" trên đất thì các mặt hàng khác, ngành nghề khác cũng bị ảnh hưởng.
Mặt khác, dòng tiền đang đổ về các vùng Mũi Né, Vân Đồn, Đà Nẵng, Phú Quốc, tương tự là sự bùng nổ bất động sản địa phương như Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Ninh…, đặc biệt ở các tỉnh ven biển phát triển condotel thu hút sức mua bất động sản nghỉ dưỡng rất lớn. Các địa phương này cũng có lượng dân không nhiều cho nên việc đổ vốn về đó đầu tư các dự án nhà ở cũng có thể gặp rủi ro, cần cảnh giác.
Ông Nam cho hay: “Hiện tiền thì ít, hàng hoá không có, sức mua ít, làm sao để doanh nghiệp ổn định được và doanh nghiệp phải làm gì? Tôi cho rằng, lòng tin của người dân, nhà đầu tư vào thị trường bất động sản có phần giảm sút, đó là chưa kể chuyện tranh chấp chung cư. Do đó, các thủ tục phải hết sức chặt chẽ, từ khi xin cấp phép dự án đến khi triển khai hoàn thiện và mở bán”.
Không phân biệt giàu - nghèo khi cho vay mua nhà
Liên quan đến các chính sách về vốn và thuế bất động sản, ông Nguyễn Trần Nam chia sẻ, thời gian qua Hiệp hội đã đưa ra nhiều kiến nghị lên Chính phủ, các bộ ngành. Trong đó, Khoản 3, Điều 8, Nghị định 20 hiện nay chưa sát với thực tế, khiến doanh nghiệp gặp khó. Theo giải thích của cơ quan thuế, quy định tại Khoản 3, Điều 8, Nghị định 20 chủ yếu nhằm chống chuyển giá của các doanh nghiệp FDI nhưng thực chất các doanh nghiệp FDI không bị ảnh hưởng nhiều và không có ý kiến phản hồi. Trong khi đó, phần lớn doanh nghiệp Việt là doanh nghiệp mới, vốn thấp, sử dụng nguồn vốn vay rất lớn để phát triển sản xuất kinh doanh. Việc khống chế lãi vay với các bên liên kết dẫn tới khó khăn cho doanh nghiệp Việt Nam.
Điều này không phù hợp với thực tế, không phù hợp với Luật Doanh nghiệp và Luật Thuế thu nhập Doanh nghiệp, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc đầu tư và kinh doanh, thủ tiêu sự phát triển của doanh nghiệp, triệt tiêu động lực phát triển của doanh nghiệp.
Toàn cảnh hội nghị
Theo đó, ông Nam kiến nghị cần phải sớm sửa đổi Khoản 3, Điều 8, Nghị định 20/2017/ND-CP ngày 24/02/2017 quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển và nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp. Trong khi đợi sửa đổi, đề nghị Thủ tướng cho tạm đình chỉ thi hành Khoản 3, Điều 8, Nghị định 20/2017/ND-CP.
Đối với kiến nghị Thông tư 36, Chủ tịch Nguyễn Trần Nam cho rằng, Ngân hàng Nhà nước cân nhắc trong việc sửa những vấn đề có liên quan tới tín dụng bất động sản tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN, có lộ trình thực hiện phù hợp, tạo thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và ổn định của thị trường. Cụ thể:
Việc hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn vay ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn nên được hạ 2%/năm, để sau 5 năm sẽ hạ từ 40% hiện nay xuống 30% như dự kiến.
Việc tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên cũng cần phải phân loại khoản vay cho phù hợp. Như việc cá nhân vay để mua đất thì không khuyến khích vì mua đất không giúp tiêu thụ, kích thích các ngành sản xuất khác phát triển. Còn những khoản vay mua nhà thì không yêu cầu phải đảm bảo hệ số rủi ro lớn như dự thảo, vì các phân khúc sản phẩm đều có cung cầu và quan trọng là người mua có khả năng chi trả hay không các khoản vay.
Ông Nam nhấn mạnh: “Đáng lẽ nên hạn chế cho vay ở đất nền, và đầu cơ. Trong xã hội có cả người giàu và người nghèo, lẽ nào lại cấm người giàu mua nhà để họ dùng tiền đó đi chơi casino hay mua sắm? Quan trọng là người vay có trả được nợ hay không, nếu trả đúng thì cớ gì không cho vay? Còn giúp người nghèo là phải về cơ chế chính sách, đừng phân biệt giàu nghèo mà quyết định cho vay hay không”.
