Thị trường "thức giấc", hàng loạt dự án cam kết lợi nhuận khủng
Báo cáo của CBRE công bố ngày 25/8 vừa qua đã công nhận thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam đang “trỗi dậy” mạnh mẽ với triển vọng sinh lời cao. Nhận định này thể hiện rằng, trong khoảng thời gian qua có nhiều nhà đầu tư đã chú ý đến phân khúc sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng và sẽ còn nhiều nhà đầu từ muốn tham gia vào lĩnh vực này.
Tuy nhiên, viễn cảnh thu nhiều lợi nhuận sẽ thu hút sự tham gia của các "tay ngang" ít kinh nghiệm, thấy lợi ích là nhảy vào đầu tư xây dựng các dự án BĐS nghỉ dưỡng dù chưa chắc đã đủ khả năng phát triển phân khúc sản phẩm này. Các nhà đầu tư cần tỉnh táo lựa chọn chủ đầu tư uy tín chứ không nên bị những con số lợi tức ảo cuốn theo.
Tổng cục Du lịch Thái Lan mới đây đã đưa ra nhận định, với thị trường đang “thức giấc” như Việt Nam, các nhà đầu tư cần cẩn trọng trước mức cam kết quá cao mà một số dự án đưa ra. Đơn vị này cho rằng, thông thường các khách sạn sẽ chịu lỗ trong 3 đến 5 năm đầu sau khai trương. Do đó, để có thể đảm bảo lợi nhuận đủ trả theo cam kết chia sẻ tối thiểu đúng hạn và đều đặn là câu chuyện không hề đơn giản. Bởi lẽ, việc vừa phải bù lỗ kinh doanh, vừa phải trả 14% lợi nhuận lại thêm chi phí trả cho công ty quản lý nước ngoài… trong 5 năm đã đủ khiến các “dự án tay ngang” tồn tại chật vật chứ chưa nói đến việc đảm bảo hiệu suất đầu tư như đã hứa.
Với thị trường đang “thức giấc” như Việt Nam, khách hàng cần cẩn trọng trước mức cam kết quá cao mà một số dự án đưa ra.
Các chuyên gia BĐS nước ngoài cũng cho rằng, cam kết lợi nhuận tối đa của một số dự án tại Việt Nam hiện cao hơn so với thông lệ trên thế giới. Ngay cả các thị trường đang nổi như Thái Lan và Indonesia, chủ đầu tư cũng chỉ cam kết được 5-7%, nếu cao hơn thì cũng chỉ áp dụng đối với một số trường hợp đặc biệt.
Theo các chuyên gia nước ngoài, chỉ những doanh nghiệp trường vốn, tiềm lực tài chính mạnh, có kinh nghiệm lâu năm, có khả năng tự vận hành và có sẵn nguồn khách hàng từ các đối tác lớn trong và ngoài nước mới có thể đảm bảo tính khả thi của cam kết.
Savills Hà Nội thì cho rằng, một khu nghỉ dưỡng vận hành với công suất bình quân trên 70%/năm thì mới có thể trả cho nhà đầu tư mức cam kết lợi nhuận tối thiểu 10% mỗi năm. Chỉ những đơn vị quản lý nghỉ dưỡng chuyên nghiệp, có chuỗi hệ thống mới có thể đảm bảo được mức công suất này một cách liên tục.
Cẩn thận với cam kết lợi nhuận 12 - 14%
Ông Nguyễn Văn Đực (Phó Giám đốc Công ty BĐS Đất Lành) cho biết: “Hiện nay, chiêu cam kết lợi tức 8%, 10%, 12%/năm... được giới kinh doanh BĐS sử dụng khá phổ biến. Lợi tức này quá hấp dẫn, như một lời khuyến khích những người quan tâm đầu tư vào dự án của họ. Tuy nhiên nếu lỡ đầu tư mà không được trả số tiền đó thì ai chịu trách nhiệm cho người mua?”
Theo ông Nguyễn Văn Đực, những con số lợi tức được chủ đầu tư đưa ra để cam kết với người mua có thể không thật, hoặc có thể, chủ đầu tư sẽ trả trong vòng 1 đến 2 năm. Sau đó khi gặp sự cố hoặc đơn giản là doanh nghiệp đó phá sản rồi biến mất khỏi thị trường, chủ đầu tư sẽ tìm cách để không phải gánh trên vai việc thanh toán lợi nhuận cho người mua như đã cam kết.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, những con số lợi tức được chủ đầu tư đưa ra để cam kết với người mua có thể không thật, hoặc có thể, chủ đầu tư sẽ trả trong vòng 1 đến 2 năm.
Ông Đực phân tích: “Ví dụ doanh nghiệp quảng cáo sẽ thuê căn hộ của nhà đầu tư, cam kết trả lãi 10%/năm. Theo hướng cực đoan, nếu 100% căn hộ đều giao hết cho doanh nghiệp thì doanh nghiệp có khả năng trả đủ cho 100% hộ được không và nếu trả thì liệu có kéo dài được 1 đến 2 năm không?
Chưa kể, kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng bị chi phối theo mùa, theo khu vực, môi trường… nên rất khó để chắc chắn việc kinh doanh không bị gián đoạn hay gặp sự cố”.
Ngoài tính khả thi của những con số lợi tức mà chủ đầu tư đưa ra, một yếu tố nữa mà các chuyên gia tư vấn cho các nhà đầu tư cần xem xét khi đầu tư BĐS nghỉ dưỡng, đó là các dự án có phải tốn chi phí thuê thương hiệu và quản lý từ các đối tác nước ngoài hay không. Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến “miếng bánh” lợi nhuận sẽ chia với nhà đầu tư. Nếu chủ dự án không tự vận hành và kinh doanh được cơ sở nghỉ dưỡng mà phải thuê thương hiệu và quản lý từ các tập đoàn khách sạn nước ngoài như InterContinental, Marriott, Hilton, Sofitel, Accor… phần lợi nhuận chia sẻ với nhà đầu tư cũng sẽ bị cắt giảm đáng kể.
Nhiều nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, đối với các dự án nhượng quyền thương hiệu và điều hành cho đối tác nước ngoài, mức chi trả cho các thương hiệu này đã lên đến gần 15% trong tổng doanh thu. Với chi phí cao như vậy thì sau đó lợi nhuận chia cho nhà đầu tư chẳng còn bao nhiêu. Do đó, với những dự án này khi hết thời gian “cam kết lợi nhuận” nhà đầu tư có thể sẽ “mắc kẹt” với tài sản không có khả năng sinh lời.
