Bất động sản nghỉ dưỡng sắp thoát khỏi "vùng tối"

Lực đẩy từ pháp lý

Những chính sách mới từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ 1/8/2024 được nhận định là cơ sở để thị trường bất động sản Việt Nam bước sang một chu kỳ mới. Theo đó, sự phục hồi sẽ thể hiện rõ nét hơn ở nhiều phân khúc, kể cả phân khúc từng rơi vào trạng thái trầm lắng nhất như bất động sản nghỉ dưỡng. 

Giới chuyên gia, nhà đầu tư cũng tin rằng, bất động sản nghỉ dưỡng cũng không nằm ngoài những cơn sóng mới khi pháp luật cho phân khúc này dần hoàn thiện.

LS Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý nhìn nhận, "nút thắt" lớn nhất của thị trường bất động sản không phải nhà ở (shop, căn hộ du lịch, condotel, officetel), trong đó chủ lực là căn hộ du lịch (condotel) nằm ở khung pháp lý cho loại hình này còn thiếu và chưa đồng bộ.

Mặc dù có quy định pháp luật điều chỉnh như Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (quy định chung về việc kinh doanh bất động sản là công trình xây dựng); quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho condotel tại công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi)... nhưng về cơ bản nhiều quy định pháp lý còn chưa rõ ràng (như nội dung điều kiện đưa vào kinh doanh, trình tự thủ tục, thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng căn hộ condotel…). Ngoài ra, các khó khăn về thị trường du lịch sau tác động của dịch Covid- 19 cũng đã khiến loại hình condotel gần như "đóng băng" trong thời gian dài. 

Phân tích về tác động của luật mới, LS Phạm Thanh Tuấn cho hay, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 đã làm rõ hơn về loại hình bất động sản không phải nhà ở (shop, căn hộ du lịch, condotel, officetel…) để có ứng xử phù hợp và tạo cơ sở pháp lý hơn cho việc đầu tư, kinh doanh các sản phẩm này.

Khoản 2, Điều 5, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh là "công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp".

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng đã có sự phân định rõ ràng hơn điều kiện đưa vào kinh doanh với các loại hình bất động sản không phải nhà ở so với bộ luật cũ (Điều 23, Điều 24).

Với Luật Đất đai 2024, quy định việc cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các sản phẩm bất động sản không phải nhà ở (Điều 149 khoản 6); thời hạn sử dụng đất với các công trình hỗn hợp (Điều 148 khoản 6) và quy định tại Luật Đất đai 2024 cho phép "đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng" thuê đất trả tiền 1 lần.

Với các quy định mới này, chuyên gia cho rằng, các sản phẩm bất động sản không phải nhà ở, trong đó chủ lực là căn hộ du lịch (condotel) đã có sự rõ ràng về pháp lý hơn so với trước đây dù "địa vị" của các đối tượng này vẫn còn khá mờ nhạt. 

"Việc cấp sổ hồng cho các sản phẩm thuộc phân khúc này đã tường minh và có cơ sở pháp lý đầy đủ hơn trước đây. Tuy nhiên, các quy định mới vẫn chưa có nhiều "đột phá" cho sự phát triển của loại hình sản phẩm căn hộ condotel; tính chất và nội dung pháp lý liên quan đến loại hình condotel sẽ vẫn phải chờ đợi các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành" LS. Phạm Thanh Tuấn đánh giá.

Đồng quan điểm, LS. Nguyễn Xuân Vinh, Đoàn Luật sư Hà Nội cho hay, quy định tại khoản 2, Điều 5 Luật là một trong số những điểm mới nổi bật của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, mang lại ý nghĩa đặc biệt quan trọng khi gián tiếp công nhận loại hình bất động sản du lịch đã đáp ứng đủ điều kiện để thực hiện kinh doanh. Cùng với các quy định khác, Luật Kinh doanh Bất động sản đã cung cấp phần nào cơ sở pháp lý để điều chỉnh hoạt động kinh doanh của các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng.

Mặc dù chỉ là quy định chung nhưng thị trường, doanh nghiệp, nhà đầu tư có thể kỳ vọng từ đây, Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ có thêm các nghị định, thông tư, hướng dẫn chi tiết về việc quản lý và kinh doanh loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này.

"Luật khung đã có, quy định chi tiết sẽ cần thêm thời gian nhưng đây vẫn được coi là tín hiệu sáng cho loại hình nghỉ dưỡng vốn vấp nhiều tranh cãi. Khi pháp lý ổn định và hoàn thiện, doanh nghiệp yên tâm phát triển dự án trên cơ sở quy định để tránh sai phạm, còn nhà đầu tư và người dân có được sự tin tưởng và an tâm khi mua sản phẩm. Dù chưa có sự đột phá về pháp lý cho sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng nhưng ít nhiều vẫn có những tác động", LS. Vinh nhận định.

Cơ sở tăng trưởng trong dài hạn

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có những dấu hiệu tích cực hơn nhờ những yếu tố như ngành bán lẻ, du lịch đang dần cải thiện. Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 7/2024, các báo cáo cho hay, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tháng 7 tăng 9,4%, 7 tháng tăng 8,7%. Đáng chú ý, du lịch phục hồi mạnh, vượt cùng kỳ trước đại dịch. Khách quốc tế tháng 7 đạt 1,15 triệu lượt; tính chung 7 tháng đạt gần 10 triệu lượt, tăng 51% so với cùng kỳ 2023 và tăng 1,9% so với cùng kỳ 2019 trước khi có đại dịch Covid-19. Những con số tích cực trên sẽ là động lực chính cho thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cải thiện dần thời gian tới.

Tại tọa đàm mới đây, ông Đặng Trường Giang, Phó tổng giám đốc Mai Việt Land đưa ra nhìn nhận, bất động sản nghỉ dưỡng luôn là phân khúc hồi phục sau cùng của thị trường. Tuy nhiên, ông Giang cũng cho rằng, thời điểm hiện tại, vẫn có nhiều sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng thu hút được sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư. Đây chính là lý do khiến công ty của ông Giang quay trở lại với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, bắt nhịp với các xu hướng phát triển mới sau thời gian dài chuyển hướng phân phối phân khúc chung cư.

"Trên thực tế, đa số các sản phẩm nghỉ dưỡng mà chúng tôi phân phối đều là căn hộ biển và đất nền ven biển. Với kinh nghiệm nhiều năm phân phối bất động sản nghỉ dưỡng, chúng tôi đã nhìn rất rõ các vấn đề còn tồn đọng của thị trường ở giai đoạn trước đó, và lựa chọn được các sản phẩm tốt để bán hàng", ông Giang chia sẻ và cho rằng yếu tố đặt lên hàng đầu đối với bất động sản nghỉ dưỡng ở giai đoạn này không phải dòng tiền, thu hút đầu tư để đợi tăng giá, mà là vấn đề về pháp lý và giá trị của bất động sản.

Bất động sản nghỉ dưỡng muốn hấp dẫn được các nhà đầu tư trước hết phải có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín, giàu tiềm lực. Bên cạnh đó, các sản phẩm đó phải có mức giá phù hợp. Thời gian vừa qua, các bất động sản nghỉ dưỡng có mức giá từ 2 - 4 tỷ đồng đã được các nhà đầu tư đón nhận rất tốt. Theo đó, những sản phẩm giá phù hợp sẽ phục hồi sớm hơn so với biệt thự biển triệu đô.

"Tôi cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại vẫn đang có cơ hội phục hồi tích cực, nhưng cơ hội này không xảy ra với toàn bộ thị trường, mà chỉ với một số sản phẩm, phân khúc nghỉ dưỡng đáp ứng được các yếu tố trên", ông Giang nhận định.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cũng cho rằng, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có định nghĩa về sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có các sản phẩm thương mại, dịch vụ lưu trú. Đây chính là hành lang pháp lý để xác lập quyền sở hữu tài sản của các sản phẩm này. Điều này sẽ thúc đẩy bất động sản nghỉ dưỡng phát triển trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, với các nhà đầu tư hiện nay, tâm lý của họ đã thay đổi, nhu cầu mua bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ để gia tăng dòng tiền đầu tư từ việc cho thuê, mà họ còn mua để tận hưởng cuộc sống. Đó chính là nhu cầu thật của các khách hàng.

Do đó, ông Tuyển cho rằng có thể sẽ khó kỳ vọng thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng tăng nhanh trong thời gian sắp tới, song rõ ràng, đây cũng không phải là sản phẩm bị lãng quên trên thị trường.