50% doanh nghiệp bất động sản sẽ "hôn mê" nếu khó khăn không được giải quyết
Chia sẻ tại Tọa đàm "Gỡ nút thắt pháp lý cho bất động sản: Từ chính sách đến thực tiễn" mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết khâu hoàn thiện hồ sơ, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án bất động sản có liên quan đến nhiều luật, song các luật lại có nhiều mâu thuẫn. Đây chính là một trong những điểm nghẽn lớn nhất khiến cộng đồng doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn.
"Do mâu thuẫn giữa các luật với nhau, dẫn đến chuyện nếu làm đúng quy định của luật này thì sai quy định của luật khác. Khi các cơ quan thanh tra, kiểm tra vào rà soát, chính quyền địa phương sẽ là những người liên đới, chịu trách nhiệm đầu tiên. Chính vì vậy, hiện nay, rất nhiều lãnh đạo các cấp, chính quyền đã dừng lại hết, không làm nữa. Đây cũng là nguyên nhân làm cho hàng nghìn dự án đang phải nằm chờ, chờ sự điều chỉnh, chờ các tháo gỡ, chờ những quy định mới, chờ luật mới", ông Đính nói.
Chuyên gia cho rằng, có rất nhiều điểm nghẽn đối với các dự án bất động sản trên cả nước hiện nay. Hầu hết, trong các công đoạn của quá trình chuẩn bị đầu tư đều có những vấn đề, từ việc đền bù giải phóng mặt bằng, quy hoạch, giao đất, đến phương pháp lựa chọn chủ đầu tư và đặc biệt nhất là phương pháp tính giá đất, nộp tiền sử dụng đất... Khi thực thi dự án, doanh nghiệp cũng gặp không ít khó khăn trong việc cấp phép xây dựng, hoạt động kinh doanh, giao dịch…
Do đó, việc sửa các bộ luật có liên quan đến thị trường bất động sản là điều tất yếu và cần thiết. Trong đó, Luật Đất đai là căn bản nhất, là gốc của nhiều luật khác nên cần ưu tiên chỉnh sửa trước tiên. Sau đó là các luật như: Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch…
Tuy nhiên, theo lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để các luật có sự thống nhất và đồng bộ thì không phải ngày một ngày hai mà cần thời gian để xử lý ổn thỏa các mâu thuẫn.
Hiện nay đang vướng nhiều nhất vẫn là lựa chọn việc giao đất, chấp nhận chủ trương đầu tư, tính giá đất. Có nhiều dự án đã xong hệ thống hạ tầng và và được phép bán hàng nhưng người mua có thể sẽ phải chờ để nhận được sổ đỏ, bởi dự án bị vướng ở khâu phê duyệt giá đất, chủ đầu tư chưa thể thực hiện nghĩa vụ tài chính.
"Rất nhiều doanh nghiệp đầu tư vốn lớn nhưng bây giờ phải nằm lại đó trong trạng thái chờ đợi, không được giao dịch, không được hoạt động nữa vì quy định của luật", ông Đính nói.
Vì vậy, vị chuyên gia cho rằng, nếu những khó khăn này đến cuối năm 2023 không được giải quyết thì khoảng 50% doanh nghiệp bất động sản trên cả nước sẽ rơi vào tình trạng "hôn mê", không thể hồi phục được nữa. Và đây là vấn đề cực kỳ nguy hiểm.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cũng bày tỏ lo ngại cho thị trường bất động sản hiện nay. Theo chuyên gia này, Chính phủ phải gỡ nút thắt cho thị trường bất động sản vì đó là ngành kinh tế lớn, ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực, liên quan tới hệ thống ngân hàng. Nếu bất động sản "tê liệt" sẽ nguy hiểm cho cả hệ thống ngân hàng.
"Khi thị trường bất động sản phát triển nóng (mua đi bán lại, đầu cơ kiếm lời, thậm chí lan tới vùng nông thôn, khiến đất nông nghiệp ở làng quê vẫn tăng giá), cho thấy thị trường cần phải được điều chỉnh. Chính phủ phải giữ để hệ thống ngân hàng không bị suy sụp bởi tác động của thị trường bất động sản", ông Hiển nói.
Cần định hướng thị trường bất động sản đi theo quỹ đạo an toàn, bền vững
Bàn về giải pháp giúp doanh nghiệp bất động sản vượt qua "cơn bĩ cực", thị trường địa ốc nhanh chóng khởi sắc và hồi phục, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần phải phân nhóm các dự án bất động sản và đưa ra những giải pháp phù hợp đối với từng nhóm.
Với những dự án đã xong, đã hoàn thành thì phải tập trung tháo gỡ những vướng mắc còn tồn động ngay và luôn. Bởi những dự án đã xong, tức là nguồn lực đầu tư vào đây cực kỳ lớn nhưng sản phẩm vẫn chưa được tung ra thị trường, trong khi thị trường lại đang cần có hàng hóa để mua bán giao dịch.
Nhóm các dự án đang vướng mắc và chủ đầu tư bị đuối về năng lực, Nhà nước có thể tổ chức các chương trình xúc tiến đầu tư, kết nối đầu tư, kết nối các quỹ đầu tư… để họ có thể kêu gọi đầu tư, kêu gọi được thêm nguồn vốn nhằm đảm bảo khả năng tiếp tục triển khai dự án.
Còn với những dự án vướng rất nhiều pháp lý, chưa được triển khai nhiều và năng lực chủ đầu tư quá yếu thì Nhà nước nên vào cuộc. Chẳng hạn, Nhà nước có thể xem xét mua các dự án này, thanh toán cho doanh nghiệp để họ thoát khỏi khó khăn, thoát ra khỏi sự hụt hơi mà dẫn đến "đột tử". Sau đó, Nhà nước sẽ lựa chọn những đối tượng khác phù hợp hơn để tiếp tục phát triển dự án.
"Vấn đề quan trọng là làm thế nào để giải phóng hàng nghìn dự án đang bị đắp chiếu nằm đợi trên cả nước trong giai đoạn hiện nay", ông Đính nói.
Ngoài ra, vị chuyên gia cũng nhấn mạnh giải pháp dài hạn là tập trung sửa đổi các luật, đặc biệt là Luật Đất đai để hoàn thiện thể chế cho thị trường bất động sản.
Ở một góc nhìn khác, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng: "Chúng ta không thể đòi hỏi Chính phủ hành động để cho thị trường bất động sản tăng trưởng mà cần ổn định hệ thống tài chính trước và một nhịp điều chỉnh về lãi suất. Chúng ta cần những nhà đầu tư chậm rãi hơn, bình tĩnh hơn cho một thị trường mới, có thể là đầu năm 2024. Nhìn nhận như vậy, thị trường bất động sản sẽ bắt đầu đi theo quỹ đạo an toàn, bền vững, đúng như vai trò của mình đối với sự phát triển của nền kinh tế, chứ không còn là một thị trường siêu lợi nhuận".
