Bất động sản siêu đô thị TP.HCM: Khu Đông Bắc "trỗi dậy", phân khúc căn hộ "hút" dòng tiền

Phát biểu đề dẫn, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho hay: “Kể từ ngày 1/7/2025, với việc vận hành mô hình chính quyền đô thị hai cấp và chính thức hợp nhất không gian phát triển giữa TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, chúng ta đã chứng kiến sự ra đời của một thực thể đô thị hoàn toàn mới, đó là "TP.HCM mới" - siêu đô thị đầu tiên của Việt Nam.

Không đơn thuần là một phép cộng địa lý, "TP.HCM mới" là biểu tượng của một tầm nhìn hội tụ, một nỗ lực cải cách mạnh mẽ và một khát vọng định hình nên cực tăng trưởng chiến lược. Với quy mô hơn 6.700km2, hơn 14 triệu dân, GRDP gần 2,4 triệu tỷ đồng, đóng góp 1/4 ngân sách quốc gia, siêu đô thị TP.HCM không chỉ là đầu tàu kinh tế quốc gia, mà còn là trung tâm kết nối với mạng lưới các đô thị hiện đại toàn cầu.

Trong dòng chuyển động lớn ấy, Đông Bắc TP.HCM, khu vực từng là phần lõi phát triển của tỉnh Bình Dương cũ đang vươn lên trở thành một trong những "ngôi sao sáng" của thị trường bất động sản phía Nam. Đông Bắc TP.HCM không chỉ mang dáng dấp của một Bình Dương cũ năng động, mà còn là phiên bản tích hợp hơn, mang đậm tính đô thị, dịch vụ, hiện đại và đáng sống”.

Theo các chuyên gia việc hợp nhất giúp TP.HCM cũng đem tới những lợi thế vượt trội về hạ tầng và kinh tế. Sự sáp nhập được xem là “chất xúc tác” mạnh mẽ, củng cố niềm tin và thúc đẩy quyết định của các nhà đầu tư.

Trình bày tham luận tại Hội thảo, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhìn nhận, TP.HCM hiện đang nắm giữ những lợi thế và cơ hội hiếm có để vươn mình trở thành một siêu đô thị hiện đại, đa trung tâm, mang tầm khu vực và quốc tế. Trước hết, thành phố sở hữu không gian phát triển rộng mở, với quy mô diện tích và dân số lớn nhất cả nước, chiếm khoảng 2% diện tích và 13,5% dân số toàn quốc. Đây cũng là địa phương có trình độ dân trí tương đối cao và phân bố khá đồng đều, tạo tiền đề cho sự phát triển đồng bộ và bền vững.

Với thế mạnh về dịch vụ tài chính, công nghiệp, logistics, công nghệ cao, du lịch và kinh tế biển, TP.HCM được định vị là trung tâm tài chính - công nghiệp - công nghệ hàng đầu cả nước, hướng tới mục tiêu lọt Top 100 hệ sinh thái khởi nghiệp toàn cầu.

Song song đó là quá trình đầu tư mạnh mẽ vào hệ thống kết cấu hạ tầng hiện đại và kết nối đa phương thức. Hàng loạt công trình trọng điểm như Metro, BRT, cao tốc và tuyến đường sắt tốc độ cao đang dần hình thành, tạo nên mạng lưới giao thông thông suốt, gắn kết nội vùng, liên vùng và quốc tế. Bên cạnh hạ tầng giao thông, TP.HCM cũng đang đẩy mạnh xây dựng các khu đô thị mới, hướng đến phát triển mô hình đô thị đa trung tâm.

"Với tổng hòa các yếu tố về quy mô, chính sách, kinh tế, hạ tầng và công nghệ, TP.HCM đang đứng trước thời cơ bứt phá mạnh mẽ để hiện thực hóa tầm nhìn trở thành một siêu đô thị hàng đầu, xứng đáng là hạt nhân phát triển năng động và đầu tàu tăng trưởng của cả nước", TS. Cấn Văn Lực khẳng định.

Trong bối cảnh toàn thị trường bất động sản TP.HCM hưởng lợi từ sự kiện sáp nhập, trục Đông Bắc được giới chuyên gia đánh giá có dư địa bứt phá mạnh mẽ nhất.

Theo TS. Nguyễn Sĩ Dũng, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội cho hay: Trục Đông Bắc TP.HCM là nơi hội tụ hạ tầng hiện đại gồm các tuyến cao tốc, Metro; dân số trẻ và lực lượng lao động rồi rào; các khu công nghiệp và đại học lớn; quỹ đất lớn để phát triển. Tại đây đang hình thành 1 cực tăng trưởng bất động sản tích hợp đa chức năng, gồm: bất động sản nhà ở cao cấp cho chuyên gia, khu công nghiệp công nghệ cao, bất động sản văn phòng thương mại, trung tâm đổi mới sáng tạo và đặc biệt là không gian phát triển các đô thị sáng tạo thông minh bền vững. Nếu được quy hoạch và điều phối bàn bản, nơi đây sẽ trở thành thung lũng silicon mới của Việt Nam và là điểm đến đầu tư hấp dẫn bậc nhất cho các quỹ phát triển bất động sản quốc tế”.

Lý giải sức hút riêng của khu vực, PGS.TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhấn mạnh rằng khái niệm “đi Bình Dương” từ lâu đã phản ánh một hiện tượng thực tế: Sự dịch chuyển dân cư ồ ạt, một cuộc di dân đô thị mạnh mẽ. Ngày nay, mô hình này vẫn tiếp diễn, nhưng theo một chiều hướng mới. Do những thách thức lớn ở phía Tây, một làn sóng dịch chuyển dân cư đáng kể đang diễn ra, tập trung về khu vực phía Đông. Đây chính là một cơ hội vàng, tạo ra động lực mới cho sự phát triển cho khu vực Đông Bắc.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận thấy có 5 dự án hạ tầng trọng điểm đang tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường khu vực Đông Bắc TP.HCM

Thứ nhất, dự án mở rộng Quốc lộ 13 đoạn qua khu vực Đông Bắc được mở rộng lên 60m, dự kiến hoàn thành trong năm 2025.

Thứ hai, đến năm 2026, tuyến Vành đai 3 TP.HCM đưa vào sử dụng sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ Đông Bắc TP.HCM đến trung tâm thành phố, sân bay Long Thành và các khu công nghiệp trọng điểm.

Thứ ba, tuyến đường ven sông Sài Gòn dài 100km, trong đó đoạn qua Bình Hoà dài hơn 13km, sẽ mở rộng không gian phát triển đô thị ven sông, đồng thời tái thiết các khu vực này thành trung tâm thương mại – dịch vụ hiện đại. Các dự án có vị trí tiếp giáp sẽ được hưởng lợi trực tiếp.

Thứ tư, giai đoạn 2027 - 2028, đoạn Quốc lộ 13 qua TP. Thủ Đức cũ (nay là 12 phường mới) được mở rộng lên 10 làn xe sẽ tạo cú hích lớn cho khu vực. Song song đó, TP.HCM đang nghiên cứu xây dựng đường trên cao theo trục Đinh Bộ Lĩnh – Xô Viết Nghệ Tĩnh nhằm tăng tốc kết nối với quốc lộ 13, tạo lối vào nhanh đến trung tâm nội đô.

Thứ năm, tuyến đường sắt đô thị số 2 kết nối trung tâm TP.HCM với Thủ Dầu Một, chạy dọc theo Quốc lộ 13, sẽ trở thành động lực phát triển mạnh mẽ cho các dự án hai bên trục.

Có thể thấy, các dự án tọa lạc tại phường Bình Hoà sẽ là khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ những cột mốc hạ tầng này.

“Việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM, mở rộng quy hoạch đô thị và tái cấu trúc vùng đã tạo nên sự dịch chuyển cư dân từ trung tâm TP.HCM vốn chật chội về các dự án tọa lạc tại khu vực Đông Bắc TP.HCM. Nơi đây sẽ trở thành tâm điểm mới nhờ được hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch đồng bộ và chính sách phát triển mới. Do đó, phân khúc căn hộ được dự báo sẽ là phân khúc lên ngôi trong giai đoạn tới”, ông Đính nhận định.

Minh chứng rõ nét nhất cho sức hấp dẫn của nhà ở chung cư Đông Bắc nằm ở giá trị thực và tiềm năng sinh lời. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại đây có thể đạt tới 7,5%/năm - một con số kỷ lục trên thị trường.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng khẳng định: “Khi sáp nhập TP.HCM và Bình Dương đã tạo ra một lợi thế chiến lược, biến hai địa phương này thành một khối nội vùng thống nhất. Lợi thế này không chỉ giúp tối ưu hóa công tác quản lý và điều phối nguồn lực, mà còn mở ra cơ hội vàng để tái định vị thị trường bất động sản của khu vực. Trước đây, dù được xem là một thị trường tiềm năng, bất động sản Bình Dương cũ vẫn chỉ mang tính chất của một thị trường ngách. Phần lớn sản phẩm được phát triển để thu hút nhà đầu tư từ bên ngoài thay vì phục vụ nhu cầu tại chỗ, khiến tâm lý các nhà đầu tư còn nhiều dè dặt. Nhưng giờ đây, vị thế đã thay đổi hoàn toàn. Khi được đặt vào tầm vóc của một siêu đô thị - một phần không thể tách rời của hệ sinh thái mở rộng từ TP.HCM - thị trường này đã có một vị thế hoàn toàn khác. Nói về bất động sản Bình Dương cũ có thể khẳng định “Giá thị trường ngách, vị thế siêu đô thị”.

Việc sáp nhập để tạo nên siêu đô thị TP.HCM mới diễn ra đúng thời điểm thị trường bất động sản miền Bắc đã qua giai đoạn tăng trưởng đỉnh và có dấu hiệu bão hòa về khẩu vị. Đặc biệt, sự khác biệt rõ rệt về tiềm năng khu vực đã thúc đẩy nhiều sàn môi giới và nhà đầu tư lớn từ phía Bắc dịch chuyển hoạt động vào phía Nam. Họ tìm kiếm những dự án chung cư có quy mô lớn và được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, quy hoạch như tại khu vực Đông Bắc. Làn sóng “Nam tiến” này không chỉ khẳng định vị thế đầu tàu kinh tế của TP.HCM mới, mà còn là bằng chứng cho thấy sức hấp dẫn của các dự án bất động sản được định giá bằng giá trị thực.

Ở góc độ vĩ mô, PGS. TS. Trần Đình Thiên cho rằng: “TP.HCM không chỉ là một trung tâm kinh tế sầm uất, mà còn là một đô thị thực sự đáng sống. Sức hấp dẫn đó thể hiện rõ qua sức mua mạnh mẽ và cấu trúc phát triển riêng biệt của từng khu vực”.

TS. Cấn Văn Lực cũng cho hay, thị trường bất động sản TP.HCM có nhiều lợi thế vượt trội so với Hà Nội. Sau sáp nhập, TP.HCM không chỉ có quy mô lớn hơn gần gấp đôi mà cơ cấu bất động sản cũng trở nên đa dạng và phong phú hơn hẳn. Đặc biệt, thành phố sở hữu một nguồn cầu nhà ở khổng lồ từ lực lượng công nhân và chuyên gia, điều mà Hà Nội không có nhiều.

“Giá nhà và giá thuê tại Hà Nội vẫn ghi nhận mức tăng nhanh hơn TP.HCM. Chính vì điều này, tiềm năng tăng giá trong tương lai của Hà Nội có thể không còn nhiều bằng TP.HCM, nhất là khi xét đến tiềm lực tăng trưởng mạnh mẽ của các khu vực lân cận như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ”, TS. Cấn Văn Lực khẳng định.

Ông Bùi Văn Doanh cũng nhấn mạnh hai điểm khác biệt rất đáng chú ý giữa khu vực TP.HCM (đặc biệt là Bình Dương cũ) và Hà Nội.

Thứ nhất là về giá cả. Ai cũng có thể cảm nhận rõ diễn biến giá bất động sản tại Hà Nội trong những năm gần đây, mặt bằng giá đã lên rất cao. Trong khi đó, tại TP.HCM và đặc biệt là khu vực Đông Bắc mới như Bình Dương cũ, giá mà các chủ đầu tư vừa đưa ra chỉ dao động khoảng 40-50 triệu đồng/m2, đây là một mức giá được xem là rất hợp lý trong bối cảnh hiện nay. Chính sự chênh lệch về giá này dẫn đến sự khác biệt rõ rệt về tính thanh khoản. Giá thấp đồng nghĩa với khả năng tiếp cận dễ hơn, dễ mua dễ bán, thanh khoản thị trường vì thế cũng cao hơn.

Thứ hai là sự khác biệt về chính sách bán hàng và ưu đãi của chủ đầu tư. Ở Hà Nội, nguồn cung hiện đang rất hạn chế nên các chủ đầu tư không cần triển khai quá nhiều chính sách ưu đãi để thu hút khách hàng, tất nhiên vẫn có, nhưng nhìn chung là không nhiều. Ngược lại, tại TP.HCM và đặc biệt là ở khu vực Đông Bắc đang có nguồn cung lớn hơn cầu do các nhà phát triển bất động sản đi trước đón đầu dòng khách hàng thì chính sách ưu đãi rất phong phú. Có thể kể đến các chính sách như hỗ trợ vốn, miễn phí quản lý, chiết khấu cao, và thậm chí, với nhà đầu tư lướt sóng, nếu xuống tiền nhanh thì gần như không mất gì trong ngắn hạn.

Phân tích cụ thể hơn, TS. Nguyễn Văn Đính cho hay, khu vực Đông Bắc TP.HCM đang chứng kiến xu hướng thay đổi rõ nét. Trong đó, bất động sản công nghiệp sẽ được tái cấu trúc đồng bộ, chất lượng, nhờ đó là điểm đến thu hút FDI và hình thành cộng đồng chuyên gia, kỹ sư, lao động tay nghề cao. Điều này kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở chất lượng cao.

Với bất động sản nhà ở, nhờ quỹ đất rộng, khu vực này sẽ là nơi xuất hiện các dự án nhà ở được quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch, chú trọng yếu tố xanh, thông minh và tiện ích cao cấp. Phân khúc căn hộ trung và cao cấp dự báo sẽ đáp ứng tốt nhu cầu ở thực của nhóm cư dân tinh hoa, đặc biệt tại khu vực trung tâm tài chính, công nghệ cao.

“Dư địa và cơ hội tăng trưởng của thị trường phía Nam, đặc biệt là Đông Bắc TP.HCM đang lớn dần và sóng bất động sản cũng đang bắt đầu hình thành, thu hút sự chú ý của giới đầu tư. "Nam tiến" đang trở thành xu hướng tất yếu của các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn”, TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định.

Trong bối cảnh tiềm năng sôi động của thị trường, dự án căn hộ La Pura nổi lên như một điểm sáng tại trung tâm Đông Bắc TP.HCM, ngay mặt tiền Quốc lộ 13. Với vị trí đắc địa và pháp lý minh bạch, La Pura mang đến một lựa chọn ưu việt cho cả giới trẻ an cư lẫn các nhà đầu tư chiến lược.

Các chuyên gia dự báo, giá trị của La Pura sẽ không ngừng tăng theo lộ trình: hoàn thành mở rộng Quốc lộ 13 (2027 - 2028), sự kiện sáp nhập thành TP.HCM mới, thông xe Vành đai 3 (2026), hoàn thành đường ven sông Sài Gòn và cuối cùng là tuyến Metro số 2 sắp triển khai, sẽ đi vào hoạt động trong dài hạn. La Pura trở thành tài sản hiếm có, vừa đáp ứng nhu cầu sống chất lượng cao của thế hệ trẻ với mức giá cạnh tranh, vừa đảm bảo tiềm năng tăng giá bền vững cho nhà đầu tư.

Đại diện đơn vị tư vấn chiến lược và triển khai, ông Lê Minh Tuấn - Giám đốc Kinh doanh Big Four, Giám đốc dự án La Pura khẳng định có 6 cột mốc tăng giá tại dự án La Pura.

Thứ nhất, nhà đầu tư chỉ cần cần thanh toán 300 triệu đồng cho đến khi nhận nhà, La Pura phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người trẻ đang tìm kiếm cơ hội sở hữu nhà ở gần TP.HCM. Mức giá này được đánh giá là cạnh tranh hàng đầu khu vực, trong khi vẫn đảm bảo đầy đủ các tiêu chuẩn sống “trong sang ngoài xanh’ và tiện nghi, đẳng cấp dẫn đầu.

Thứ hai, bên cạnh chi phí đầu vào hợp lý, La Pura còn sở hữu pháp lý minh bạch, tiến độ thi công đảm bảo và tiềm năng tăng giá vượt trội. Trong bối cảnh khu vực Đông Bắc ngày càng đẩy mạnh phát triển hạ tầng và kết nối với TP.HCM, đây hứa hẹn sẽ là tài sản gia tăng giá trị bền vững theo thời gian.

Thứ ba, La Pura được phát triển theo mô hình "Urban Healing in Nature" – sống dưỡng lành giữa thiên nhiên, phù hợp với những giá trị mà thế hệ trẻ đang ưu tiên là sức khỏe, cảm xúc và tinh thần. Dự án sở hữu hệ sinh thái cảnh quan độc đáo gồm 4 tầng không gian liên hoàn, 10 tầng cây xanh đa lớp, cầu hoa trên cao, mang đến một “lá phổi xanh” hiếm có giữa đô thị sầm uất.

Thứ tư, cư dân La Pura còn tận hưởng hơn 100 tiện ích nội khu theo mô hình “all-in-one” như trung tâm thương mại, rạp chiếu phim, hồ bơi, spa, phòng gym, yoga, phòng thiền âm thanh, thư viện, co-working space… Đây là một hệ sinh thái sống năng động, tiện nghi, đúng “chất” sống đô thị dành cho người trẻ hiện đại.

Thứ năm, tọa lạc ngay mặt tiền Quốc lộ 13, La Pura thừa hưởng trọn vẹn lợi thế kết nối của khu vực trung tâm Thuận An. Nhờ hệ thống hạ tầng hoàn thiện như Quốc lộ 13, Vành đai 3… cư dân trẻ dễ dàng di chuyển đến TP.HCM, TP.Thủ Đức, sân bay Tân Sơn Nhất và các khu công nghiệp trọng điểm. Giờ đây, cư dân trẻ sáng đi làm Sài Gòn, chiều trở về khu Đông Bắc TP.HCM.

Thứ sáu, mô hình “0-5-15-30” ứng dụng tại dự án giúp cư dân tiếp cận tiện ích nội – ngoại khu trong tầm tay: có thể tiếp cận tiện ích nội khu đẳng cấp bên dưới căn hộ ngay lập tức, di chuyển 5 phút để kết nối các tiện ích ngoại khu – giáo dục, y tế, thương mại – tiêu chuẩn quốc tế, 15 phút để đến Landmark 81 và trung tâm TP.Thủ Đức, và chỉ mất 30 phút để đặt chân đến sân bay Tân Sơn Nhất và trung tâm TP.HCM. Lợi thế này không chỉ mang lại sự thuận tiện vượt trội cho cư dân mà còn giúp tăng khả năng khai thác cho thuê, đầu tư sinh lời trong tương lai.