Bất động sản trong mô hình phát triển mới: Sức bật cho mục tiêu tăng trưởng hai con số

Nền kinh tế đang bước vào quý cuối cùng của năm 2026 với đà tăng trưởng tích cực. Theo Cục Thống kê, GDP quý III tăng 9,95%, đưa mức tăng trưởng 9 tháng lên 9,01%, tiến sát ngưỡng hai con số. Tuy nhiên, áp lực tăng tốc trong những tháng cuối năm vẫn rất lớn. Phát biểu kết luận Phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 9/2026 ngày 3/10, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng nhấn mạnh, để đạt mục tiêu tăng trưởng hai con số trong cả năm, GDP quý IV phải tăng trên 12,5%; đòi hỏi các bộ, ngành, địa phương phải quyết tâm và nỗ lực cao nhất.

Trong bối cảnh đó, bất động sản được xác định là một trong những lĩnh vực cần thúc đẩy để đóng góp vào tăng trưởng kinh tế. Tại Nghị quyết 168/NQ-CP ngày 27/6/2026, Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng hoạt động kinh doanh bất động sản cả năm đạt 8,2% và 6 tháng cuối năm đạt 11,8%. Đến Nghị quyết 312/NQ-CP ngày 5/10/2026, Chính phủ tiếp tục xác định mục tiêu tăng trưởng cả năm là 8,2%, với kịch bản tăng trưởng quý IV lên tới 15,1%, trong bối cảnh mức tăng trưởng 9 tháng đầu năm mới đạt 5,15%.

Song song với yêu cầu tăng trưởng, việc hoàn thiện thể chế để khơi thông nguồn lực bất động sản cũng được Chính phủ chú trọng. Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ đặt yêu cầu "hoàn thiện cơ chế đưa thị trường bất động sản trở thành kênh phân bổ đất đai công khai, minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững", gắn với việc hoàn thiện pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Những định hướng này đặt ra yêu cầu nâng cao hiệu quả phân bổ và sử dụng các nguồn lực đất đai, vốn và hạ tầng, qua đó tạo thêm giá trị cho nền kinh tế. Trong phân tích của PGS.TS Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế, Đại học Kinh tế quốc dân, Nghị quyết 19 - NQ/TW (ngày 28/7/2026) của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về đổi mới mô hình phát triển Việt Nam đang mở ra yêu cầu xây dựng một thể chế có khả năng “nuôi dưỡng” nguồn lực, đưa đất đai, vốn và hạ tầng vào vận động hiệu quả hơn; từ đó thúc đẩy bất động sản chuyển từ khai thác giá trị của đất sang tạo thêm giá trị trên đất và hình thành những động lực tăng trưởng mới.

- Thưa PGS.TS Nguyễn Thường Lạng, Nghị quyết Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về đổi mới mô hình phát triển Việt Nam (Nghị quyết số 19-NQ/TW), đã đặt yêu cầu chuyển mạnh từ tư duy quản lý, kiểm soát sang kiến tạo và dẫn dắt phát triển; từ tiền kiểm sang hậu kiểm, quản lý theo kết quả đầu ra. Theo ông, cách tiếp cận này sẽ tạo ra những thay đổi ý nghĩa như thế nào đối với môi trường đầu tư, kinh doanh nói chung và thị trường bất động sản nói riêng?

PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng: Theo cách nhìn của tôi, đây là một quan điểm có tính chất căn bản, thể hiện sự thay đổi mang tính chiến lược cả về tầm nhìn, công cụ, biện pháp và cách thức tổ chức thực hiện.

Trước đây, nếu chúng ta quá chú trọng tiền kiểm mà hậu kiểm chưa được phát huy đầy đủ thì rất nhiều ý tưởng, sáng kiến có thể bị loại bỏ ngay từ đầu. Trong khi đó, những ý tưởng mới khi vừa xuất hiện thường rất mong manh, thậm chí còn mơ hồ. Nhưng có những ý tưởng, sau một quá trình thử nghiệm, điều chỉnh và phát triển, lại có thể trở thành những mô hình rất thành công.

Sáng tạo vốn không có gì chắc chắn tuyệt đối, mà luôn đi cùng rủi ro. Vì vậy, tôi cho việc chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm trước hết là một bước mở về tư duy, tạo điều kiện để nhiều sáng kiến, nhiều chủ thể có cơ hội tham gia vào quá trình phát triển hơn.

Có những giá trị mà ngay ở thời điểm ban đầu, với công cụ hiện có, chúng ta chưa thể đo lường được. Phải đợi quá trình vận hành, phải nhìn kết quả mới đánh giá đầy đủ được.

Theo tôi, đây là một tư duy có tính quá trình, có tính xây dựng. Khi không bị sàng lọc sớm, những người còn rụt rè hoặc chưa có điều kiện thể hiện hết năng lực vẫn có cơ hội tham gia. Nhờ vậy, chúng ta huy động được nhiều nguồn lực hơn, tranh thủ được nhiều cơ hội hơn.

Các nền kinh tế phát triển cao đều phải có tư duy dám chấp nhận rủi ro; nếu cái gì cũng phải chắc chắn ngay từ đầu thì chưa chắc kết quả tạo ra đã lớn. Thành công hay thất bại, nhiều khi phải đến cuối một chu kỳ mới có thể đánh giá chính xác.

Tôi cho rằng cách tiếp cận này có ba ý nghĩa rất rõ: Thứ nhất, huy động nguồn lực triệt để hơn; thứ hai, tạo điều kiện để các chủ thể có thêm thông tin, thêm thời gian và cơ hội để hoàn thiện trong quá trình thực hiện; thứ ba, hình thành một cơ chế đồng hành thực chất hơn giữa Nhà nước và các chủ thể trong nền kinh tế.

Khi đã xác lập một thể chế kiến tạo và phát triển thì thể chế đó không chỉ để quản lý, mà còn phải là thể chế nuôi dưỡng và động viên các chủ thể phát huy hết tiềm năng, huy động hết khả năng, phương pháp và công cụ của mình.

Tôi nghĩ đây chính là điều chúng ta đang rất cần. Với bất động sản cũng vậy. Đây là lĩnh vực sử dụng đồng thời rất nhiều nguồn lực lớn như đất đai, vốn, hạ tầng... Nếu chỉ quản lý theo hướng kiểm soát từ đầu, yêu cầu mọi thứ phải chắc chắn ngay từ đầu, thì có thể làm giảm khả năng xuất hiện những mô hình mới.

Thực tế, Nhà nước không nhất thiết phải làm thay toàn bộ quá trình sàng lọc, mà thị trường cũng sẽ sàng lọc. Có khi một ý tưởng ban đầu còn rất nhỏ, nhưng nếu được tạo điều kiện phát triển thì kết quả cuối cùng lại rất lớn. Đó là điểm khác biệt rất đáng chú ý của tư duy mới.

Nhưng chuyển sang tư duy kiến tạo không có nghĩa là buông lỏng quản lý, mà thể chế đang mở rộng không gian cho thị trường và doanh nghiệp chủ động hơn, còn Nhà nước tập trung xây dựng khuôn khổ, tiêu chuẩn, dữ liệu và cơ chế hậu kiểm đủ mạnh để phát hiện, xử lý những hành vi sai phạm.

- Để chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm thực sự hiệu quả thì yêu cầu đối với năng lực quản trị của Nhà nước cũng cao hơn. Trong bối cảnh hiện nay, dữ liệu và công nghệ có thể giải quyết bài toán hậu kiểm thông minh như thế nào, để Nhà nước vừa mở rộng không gian cho sáng tạo, vừa có đủ khả năng giám sát, hậu kiểm và bảo đảm thị trường vận hành công khai, minh bạch?

PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng: Theo tôi, dữ liệu và công nghệ chính là một phần rất quan trọng của khung tham chiếu và hệ sinh thái mà chúng ta cần hướng tới. Muốn hậu kiểm tốt thì trước hết Nhà nước phải có khả năng “nhìn thấy” được thị trường đang vận động như thế nào. Muốn vậy, phải có dữ liệu đầy đủ, chính xác, được cập nhật và có khả năng kết nối.

Thực tế, trong lĩnh vực đất đai, nhiều địa phương đang đẩy mạnh số hóa dữ liệu, kết nối với các nền tảng định danh điện tử và từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu dùng chung. Theo tôi, việc đầu tiên là phải tiếp tục số hóa một cách đồng bộ, làm cho dữ liệu đầy đủ hơn, chính xác hơn và có khả năng kết nối.

Khi dữ liệu đã được số hóa tương đối đầy đủ thì bước tiếp theo là phải công khai, minh bạch ở mức độ phù hợp. Tôi cho rằng, không nên quá e ngại việc công khai những thông tin mà pháp luật cho phép. Đất đai là nguồn lực rất lớn, nếu thông tin cứ mù mờ, mỗi nơi một kiểu thì thị trường khó có thể vận hành hiệu quả.

Chúng ta cũng cần những phương pháp thống kê mới, thông minh hơn, tiến tới cập nhật dữ liệu nhanh hơn, gần với thời gian thực hơn. Không thể để tình trạng thống kê xong thì thực tế đã thay đổi. Các tập đoàn công nghệ hiện nay hoàn toàn có thể tham gia sâu hơn vào công việc này.

Nhưng tôi cho rằng công nghệ tốt đến đâu thì cách tổ chức thực hiện vẫn phải đơn giản, thân thiện và dễ tiếp cận. Người dân phải thấy việc cung cấp, cập nhật dữ liệu là thuận tiện, trên tinh thần phục vụ sự phát triển chứ không phải thêm một thủ tục phức tạp hay có sự e ngại.

Khi có dữ liệu đầy đủ, công khai và đáng tin cậy, Nhà nước không nhất thiết phải can thiệp sâu ngay từ đầu mà vẫn có thể nhìn được dòng chảy vận động của thị trường, nhận diện những điểm bất thường và xử lý khi có vấn đề phát sinh. Đó cũng chính là nền tảng để thể chế chuyển từ quản lý, kiểm soát sang kiến tạo và dẫn dắt phát triển.

- Khi thể chế chuyển mạnh sang kiến tạo, vấn đề đặt ra là làm thế nào để các nguồn lực được khơi thông và chuyển hóa thành những động lực tăng trưởng mới, phục vụ mục tiêu tăng trưởng hai con số. Tại cuộc họp ngày 9/9 về sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh đây là ba luật có vai trò rất quan trọng trong khơi thông các nguồn lực, đáp ứng yêu cầu tăng trưởng thời gian tới. Theo ông, nên nhìn nhận thế nào về vai trò "động lực" của ngành bất động sản trong mục tiêu tăng trưởng hai con số?

PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng: Nếu nói bất động sản là một động lực tăng trưởng thì phải nhìn vào khả năng huy động và đưa các nguồn lực lớn của nền kinh tế vào vận động, chứ không nên đo bằng việc thị trường giao dịch nhiều hơn hay giá tài sản tăng lên.

Bất động sản sử dụng đồng thời đất đai, vốn, lao động, hạ tầng và có quan hệ với rất nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh. Một dự án bị đình trệ thì không chỉ một khu đất chưa được sử dụng, mà vốn của doanh nghiệp, tín dụng ngân hàng, năng lực của nhà thầu, vật liệu, lao động và nhiều nguồn lực khác cũng bị chậm lại.

Còn khi một dự án đủ điều kiện được tháo gỡ để tiếp tục triển khai, đất đai được đưa vào sử dụng và công trình được hình thành thì dòng vốn tiếp tục tạo ra việc làm, sản phẩm, dịch vụ và nguồn thu cho nền kinh tế. Đó là tác động thực tế của bất động sản đối với tăng trưởng.

Vì lý do đó, điều cần quan tâm trước hết hiện nay là tốc độ đưa nguồn lực đang bị ách tắc trở lại nền kinh tế. Các dự án chậm triển khai phải được phân loại rõ: Vướng ở quy hoạch thì xử lý quy hoạch; vướng đất đai, xác định giá đất hay nghĩa vụ tài chính thì phải xác định đúng điểm nghẽn để giải quyết; dự án không còn khả năng thực hiện thì cũng cần có cơ chế để chuyển nguồn lực sang chủ thể có khả năng triển khai tốt hơn. Không nên để một dự án kéo dài nhiều năm trong tình trạng không làm được nhưng cũng không xử lý được.

Thứ hai là vấn đề dòng vốn. Không nên chỉ quan tâm tín dụng vào bất động sản nhiều hay ít, mà phải xem đồng vốn đó đi vào đâu và tạo ra giá trị gì. Vốn đi vào một dự án nhà ở có nhu cầu thực, một nhà xưởng, khu logistics hay công trình thương mại có khả năng khai thác sẽ tạo ra hoạt động kinh tế tiếp theo. Còn nếu vốn chủ yếu đi vào mua đi bán lại đất đai, làm giá tài sản tăng nhưng không tạo thêm công trình hay hoạt động sản xuất, kinh doanh tương ứng thì tác động đối với tăng trưởng sẽ rất khác.

Tôi cũng cho rằng cần gắn việc khơi thông bất động sản với đầu tư hạ tầng và nhu cầu thực của từng khu vực. Nhà nước đang đầu tư rất lớn cho giao thông và hạ tầng; nếu quy hoạch, đất đai và các dự án xung quanh được tổ chức tốt, nguồn lực đầu tư đó sẽ tiếp tục kích hoạt đầu tư tư nhân và các hoạt động kinh tế. Ngược lại, nếu phát triển dự án không gắn với nhu cầu thực thì rất dễ hình thành tài sản nhưng hiệu quả sử dụng thấp.

Như vậy, vai trò “động lực” của bất động sản nằm ở khả năng làm cho đất đai, vốn, hạ tầng và các nguồn lực liên quan được lưu chuyển nhanh hơn, đi vào những hoạt động tạo ra sản phẩm, việc làm và giá trị thực, sẽ thực sự đóng góp tích cực hơn cho tăng trưởng.

- Như vậy, yêu cầu tiếp theo là phải đổi mới cách tạo ra giá trị của bất động sản. Nghị quyết 19 đang đặt ra yêu cầu hiện đại hóa các động lực tăng trưởng truyền thống, đồng thời hình thành và phát triển các động lực tăng trưởng mới. Với bất động sản, phải chăng điều này cũng đặt ra yêu cầu thay đổi cách tạo lập giá trị: Không còn chủ yếu dựa vào mở rộng quỹ đất, phát triển dự án và bán sản phẩm, mà phải nâng cao năng suất của chính không gian đó, thông qua các khu đô thị, khu công nghiệp xanh - sinh thái, thương mại, logistics, du lịch và những mô hình tích hợp có sức lan tỏa lớn hơn, thưa ông?

PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng: Theo tôi, trước hết phải nhìn nhận một cách công bằng rằng mô hình phát triển bất động sản của Việt Nam trong mấy chục năm qua có những bước tiến và thành tựu rất lớn.

Tôi nhớ khoảng 40 năm trước, ở Hà Nội, những công trình cao 7 tầng còn rất ít, còn bây giờ, doanh nghiệp Việt Nam đã có thể làm chủ công nghệ xây dựng những tòa nhà hàng chục tầng. Với sự tham gia của công nghệ và các nhà thầu quốc tế, chúng ta đã có những công trình trên 70 tầng như Keangnam, Lotte và sau này chúng ta tự hào có Landmark 81. Điều đó cho thấy năng lực xây dựng và công nghệ của Việt Nam đã tiến một bước rất dài.

Nhưng đến giai đoạn này, chúng ta phải bước thêm một bước nữa. Không chỉ là xây cao hơn, nhiều hơn, mà phải tiến tới công nghệ bền vững hơn, kiến trúc đặc sắc hơn, môi trường tốt hơn và những chuẩn mực sống cao hơn. Bất động sản càng phát triển thì yêu cầu về chất lượng càng lớn, ngày càng gắn với ESG, với phát triển xanh, chất lượng sống.

Tôi cho rằng đây chính là một thay đổi rất quan trọng trong cách nhìn về bất động sản. Bất động sản không thể chỉ là “mua đi, bán lại”, càng không thể chỉ xoay quanh đầu cơ và chờ tăng giá. Chúng ta phải chuyển sang phát triển một “hệ sinh thái bất động sản”, trong đó giá trị được tạo ra từ chính công năng và khả năng vận hành của không gian.

Bất động sản có đặc trưng là không di chuyển được. Vì vậy, giá trị của nó phải được tạo ra ngay tại nơi nó tồn tại: Phục vụ con người tốt hơn, phục vụ hoạt động kinh tế tốt hơn và tạo ra sức lan tỏa lớn hơn.

Một khu đô thị chẳng hạn, không thể chỉ gồm những căn nhà. Nó phải gắn với giao thông, thương mại, giáo dục, y tế, văn hóa, không gian xanh và các dịch vụ cần thiết cho cuộc sống. Người ta đến đó không chỉ để sở hữu một căn hộ, mà để sống, làm việc, tiêu dùng và hình thành các hoạt động kinh tế - xã hội.

Một khu công nghiệp hiện đại cũng đang hướng tới mô hình xanh, sinh thái, sử dụng tài nguyên hiệu quả, giảm phát thải và đáp ứng ngày càng tốt hơn các tiêu chuẩn quốc tế; hàng hoá và doanh nghiệp cũng có thêm điều kiện để tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Ngay cả nhà ở xã hội, dù chức năng trước hết là giải quyết nhu cầu nhà ở và một vấn đề xã hội, thì vẫn phải hướng tới những chuẩn mực ngày càng tốt hơn về chất lượng sống.

Bất động sản thời kỳ mới phải tích hợp ngày càng nhiều giá trị như vậy. Đây cũng chính là thay đổi về “năng suất” của bất động sản. Cùng một đơn vị đất đai, nhưng nếu tổ chức tốt hơn thì có thể tạo ra nhiều việc làm hơn, nhiều dịch vụ hơn, nhiều dòng tiền hơn và giá trị gia tăng lớn hơn.

Tôi cho rằng khi nhìn theo cách đó, bất động sản sẽ chuyển từ việc khai thác giá trị của đất sang tạo thêm giá trị trên đất. Một khu đất hiện hữu nếu được tổ chức tốt hơn, tích hợp được nhiều chức năng hơn, nâng được chất lượng hạ tầng, dịch vụ và môi trường sống thì bản thân nó đã có thể tạo ra một năng suất và giá trị mới. Đó cũng là cách để bất động sản tạo sức lan tỏa sang công nghiệp, thương mại, logistics, du lịch, dịch vụ, công nghệ và nhiều ngành khác, chứ không chủ yếu dựa vào tăng giá tài sản.

- Khi giá trị của bất động sản không còn được đo chủ yếu bằng diện tích phát triển hay giá bán, mà ngày càng gắn với công nghệ, tài chính, kinh tế xanh, dịch vụ và chất lượng sống, theo ông, điều đó sẽ mở ra một cấu trúc thị trường bất động sản như thế nào trong giai đoạn tới?

PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng: Thị trường bất động sản tương lai không dừng ở một tài sản hữu hình hay một công trình xây xong rồi bán. Nó sẽ ngày càng gắn chặt hơn với thị trường tài chính, với công nghệ, với những hình thức đầu tư mới và với khả năng khai thác giá trị của tài sản trong suốt vòng đời.

Thị trường bất động sản tương lai sẽ ngày càng gắn chặt hơn với thị trường tài chính, với công nghệ, với những hình thức đầu tư mới và với khả năng khai thác giá trị của tài sản trong suốt vòng đời.

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế, Đại học Kinh tế quốc dân

Trong tương lai, các quyền và giá trị gắn với bất động sản có thể được số hóa, mã hóa và tham gia vào những hình thức giao dịch mới trên thị trường tài chính khi hành lang pháp lý và công nghệ cho phép. Khi đó, bất động sản không còn là một thị trường đơn lẻ mà trở thành một phần trong cấu trúc kinh tế rộng hơn.

Chúng ta đang hướng tới một mô hình phát triển mới, một cấu trúc thị trường bất động sản mới như vậy. Trong cấu trúc đó, bất động sản vẫn gắn với xây dựng, nhưng đồng thời sẽ kết nối ngày càng sâu với công nghệ, tài chính và chất lượng sống; với khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất, khu thương mại tự do; với du lịch, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, thể thao, kinh tế sáng tạo, công nghiệp văn hóa, kinh tế di sản, kinh tế biển…

Một khu đô thị chẳng hạn, không dừng lại ở việc tạo ra nhà ở mà còn tạo ra hoạt động thương mại, dịch vụ, giáo dục, y tế, văn hóa, tiêu dùng và việc làm. Một khu công nghiệp ngoài giá trị từ đất cho thuê, còn kéo theo sản xuất, logistics, công nghệ, xuất khẩu và các dịch vụ hỗ trợ. Một không gian du lịch tốt có thể kết nối lưu trú, thương mại, văn hóa, giải trí, vận tải và kinh tế địa phương. Như vậy, bất động sản không chỉ tạo ra một sản phẩm cuối cùng, mà có khả năng hình thành cả một chuỗi giá trị xung quanh nó.

Việt Nam có cơ hội để đi rất nhanh trong quá trình này. Có những quốc gia đi trước chúng ta nhiều năm, nhưng với khả năng tích hợp công nghệ, nguồn lực và những mô hình phát triển mới, tôi cho rằng chúng ta hoàn toàn có thể rút ngắn khoảng cách.

Thực tế, chúng ta đang chứng kiến một số xu hướng khá rõ trên thị trường bất động sản, như đa dạng hóa, công nghệ hóa, xanh hóa và “mềm hóa”. Đó là sự mở rộng về loại hình, chức năng và cách tạo giá trị; ứng dụng công nghệ sâu hơn trong quy hoạch, xây dựng và vận hành; hướng tới tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải, sử dụng tài nguyên hiệu quả; đồng thời tạo ra những không gian sống văn minh, thuận tiện và giàu trải nghiệm hơn.

Vì thế, cần nhìn thị trường bất động sản trong một không gian phát triển mới, rất mở. Đó là bước chuyển từ chỗ bất động sản chủ yếu hấp thụ nguồn lực sang khả năng tổ chức và tạo ra những nguồn lực mới. Nếu công nghệ, nguồn lực và mô hình phát triển được kết nối tốt, có thể “bừng sáng” cả một không gian phát triển mới của bất động sản.

Vấn đề còn lại là đưa những nguồn lực rất lớn đang nằm trong đất đai, vốn, hạ tầng và tài sản vào vận động và sử dụng hiệu quả. Đây cũng là yêu cầu trực tiếp đặt ra đối với thể chế.

- Để không gian phát triển mới đó trở thành hiện thực, bất động sản cần đồng thời huy động những nguồn lực rất lớn về đất đai, vốn và hạ tầng. Nếu coi thể chế như “hạ tầng mềm” của thị trường, theo ông, “hạ tầng” này cần được hoàn thiện như thế nào để những nguồn lực đang nằm trong đất đai, tài sản công hay các dự án chậm triển khai thực sự được khơi thông và chuyển hóa thành giá trị phát triển?

PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng: Trước hết phải bắt đầu từ một nguyên tắc rất quan trọng. Theo Hiến pháp 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2025), Điều 53 quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý". Cho nên, làm sao để huy động tối đa, triệt để và sử dụng hiệu quả nhất nguồn lực rất lớn này?

Với đất đai và bất động sản, Nhà nước không thể có “trăm tay, ngàn mắt” để xác định từng khu đất, từng tài sản nên được sử dụng vào đâu, theo cách nào là hiệu quả nhất. Ở đây phải có vai trò của thị trường, của quan hệ cung - cầu, cạnh tranh, đổi mới sáng tạo và hội nhập.

Tôi nghĩ đây chính là điểm thay đổi rất quan trọng trong tư duy thể chế. Thể chế bây giờ không chỉ quản lý, mà phải là thể chế kiến tạo phát triển. Nghĩa là khi một nguồn lực đã tồn tại, thể chế phải làm sao để nguồn lực đó có thể gia tăng về giá trị, về hiệu quả sử dụng, về tuổi thọ và về mức độ đóng góp cho nền kinh tế.

Có những nguồn lực ban đầu mới chỉ giống như một tia sáng nhỏ. Vấn đề là thể chế phải tạo điều kiện để tia sáng ấy bùng sáng thành “ngọn đuốc”. Như vậy, sứ mệnh của thể chế lớn lao hơn rất nhiều; không dừng lại ở thu thuế hay quản lý, mà còn phải nuôi dưỡng và phát triển nguồn lực như tôi đã chia sẻ.

Thực tế, còn không ít đất đai, tài sản công và dự án chưa được khai thác tương xứng với giá trị. Sau sắp xếp đơn vị hành chính, một lượng lớn trụ sở, cơ sở nhà đất cần được rà soát, bố trí lại; trên thị trường cũng còn những khu đất, dự án chậm triển khai hoặc bị giữ quá lâu mà chưa tạo ra giá trị tương xứng.

Theo tôi, thể chế phải làm được hai việc: Minh bạch hóa và giá trị hóa nguồn lực. Thông tin rõ, quyền tài sản rõ, công năng rõ thì thị trường mới có cơ sở định giá và phân bổ nguồn lực đúng hơn. Ngược lại, thông tin bất cân xứng rất dễ dẫn tới định giá sai, đầu cơ và dòng vốn bị hút vào những nơi kém hiệu quả.

Đất đai, bất động sản phải thực sự trở thành nguồn lực phát triển. Một tài sản phải tạo ra giá trị phù hợp với công năng, dòng tiền và thời gian khai thác. Vai trò của Nhà nước là làm cho những giá trị đó được nhận diện đúng, được pháp luật bảo vệ và được đưa vào sử dụng phù hợp với nhu cầu thị trường và xu hướng phát triển.

Có thể nói, Nhà nước tạo “hạ tầng mềm”, còn thị trường vận hành trong hạ tầng đó để tìm ra cách sử dụng nguồn lực hiệu quả hơn.

- Khi nguồn lực được mở ra nhiều hơn thì vai trò của địa phương cũng lớn hơn. Nghị quyết 19 nhấn mạnh phân cấp, phân quyền; trong khi sau sắp xếp đơn vị hành chính, nhiều địa phương đang đồng thời triển khai các dự án hạ tầng, đô thị và giải phóng mặt bằng quy mô lớn. Theo ông, cần thiết kế cơ chế phân quyền như thế nào để địa phương thực sự dám quyết, dám làm, dám chịu trách nhiệm nhưng vẫn bảo đảm tính đồng bộ và kiểm soát quyền lực?

PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng: Trung ương đang đi theo hướng giảm bớt tính tập trung và phân cấp nhiều hơn cho địa phương. Đây là hướng đi cần thiết, bởi địa phương phải có không gian để xây dựng những phương án phù hợp với đặc thù của mình.

Chúng ta đang hình thành một bộ khung quản trị mới, và trong bộ khung đó, cần trao cho địa phương quyền chủ động nhiều hơn trong xây dựng đề án phát triển, tổ chức quy hoạch và triển khai thực hiện. Trung ương cần xác lập những khuôn khổ và chuẩn mực chung, nhất là các vấn đề liên quan đến quốc phòng, an ninh, phát triển bền vững, phát thải ròng hay những mục tiêu chiến lược của quốc gia.

Còn trong khuôn khổ ấy, địa phương phải được chủ động xây dựng đề án, thuê tư vấn, lựa chọn mô hình, tổ chức thực hiện. Thiếu cái gì, vượt thẩm quyền ở đâu thì báo cáo, xin hỗ trợ ở đó; còn những việc thuộc thẩm quyền thì phải dám quyết và dám chịu trách nhiệm.

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế, Đại học Kinh tế quốc dân

Muốn phát triển nhanh hơn thì phải có động lực mới, có công cụ mới, mô hình mới, cách làm mới phù hợp với từng địa phương. Đặc biệt, phải có những lực lượng tiên phong, trước hết là người đứng đầu địa phương dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm.

Nhưng tôi cho rằng, phân quyền càng mạnh thì một yêu cầu càng phải được đặt lên hàng đầu, đó là công khai. Một dự án làm gì, ở đâu, quy mô ra sao, sử dụng nguồn lực thế nào thì phải công bố cho người dân và các bên liên quan biết. Tôi cho rằng công khai, minh bạch hoá là một chìa khoá rất tốt cho sự phát triển. Khi đã trao quyền cho địa phương thì công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình phải đi cùng với quyền đó.

Một vấn đề nữa là phải thực sự khuyến khích địa phương sáng tạo. Chúng ta thường nói nhiều đến tháo gỡ điểm nghẽn, nút thắt, nhưng theo cách nhìn của tôi, chỉ tháo điểm nghẽn, nút thắt thôi thì chưa đủ. Muốn phát triển nhanh hơn thì phải có động lực mới, có công cụ mới, mô hình mới, cách làm mới phù hợp với từng địa phương. Và đặc biệt phải có những lực lượng tiên phong, trước hết là người đứng đầu địa phương dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm.

Người đứng đầu không nhất thiết phải tự mình biết tất cả, nhưng phải biết lựa chọn đội ngũ tham mưu tốt, tư vấn tốt và mạnh dạn sử dụng người tài. Nếu địa phương chưa có đủ năng lực để xây dựng một mô hình đột phá thì hoàn toàn có thể thuê những tổ chức tư vấn tốt trong nước và quốc tế. Điều quan trọng là phải có những ý tưởng táo bạo để đột phá.

Sáng tạo của địa phương không có nghĩa là mỗi nơi đi một hướng. Mỗi địa phương có lợi thế riêng, mô hình phát triển có thể khác nhau, nhưng vẫn phải đồng bộ trong mục tiêu và tuân theo một hệ chuẩn chung của quốc gia. Vì vậy, địa phương cần được trao đủ quyền để tìm con đường phát triển phù hợp.

Nếu một địa phương làm tốt, làm nhanh, công khai được cách làm và chứng minh được hiệu quả thì sẽ trở thành một mô hình tham chiếu cho những nơi khác. Những dự án khó, những điểm nghẽn khó càng cần có những địa phương tiên phong làm thành công.

Do đó, phân cấp, phân quyền không đơn giản là chuyển thêm thẩm quyền từ Trung ương xuống địa phương, mà là đưa năng lực kiến tạo phát triển đến gần hơn với nơi nguồn lực được hình thành, tổ chức và sử dụng.

Với bất động sản, đó cũng là điều kiện để thị trường chuyển mạnh hơn từ khai thác giá trị của đất sáng tạo thêm giá trị trên đất, mở ra những mô hình, động lực và không gian phát triển mới, qua đó đóng góp tích cực hơn cho tăng trưởng và chất lượng phát triển của nền kinh tế.

- Xin trân trọng cảm ơn những chia sẻ từ chuyên gia!