Bất động sản trung tâm TP.HCM: 'Sức nóng' không bao giờ 'giảm nhiệt'

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong giai đoạn 2023 - 2025, thị trường căn hộ tại Việt Nam ghi nhận xu hướng tăng giá mạnh, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới tại các đô thị lớn, cả trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Trong quý 3/2025, tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại TP. HCM (cũ), giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu/m2.

Đáng chú ý, nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng/căn chỉ trong thời gian ngắn. Tại Hà Nội, thị trường đã xuất hiện phổ biến các dự án có mức giá hàng trăm triệu đồng/m² - hiện tượng chưa từng được ghi nhận trong các giai đoạn trước.

VARS IRE cho rằng, nguyên nhân tăng giá là do nguồn cung bất động sản trong thời gian qua đã có dấu hiệu cải thiện, song mức độ tăng còn khiêm tốn, chưa đủ để đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn từ quá trình đô thị hóa và di dân cơ học.

Số liệu cho thấy, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam đang diễn ra nhanh, tỷ lệ dân số sống ở đô thị đã tăng từ 34,4% năm 2019 lên khoảng 44,3% vào năm 2024, tương ứng với hơn 44 triệu người. Quá trình đô thị hóa mạnh mẽ này làm tăng nhu cầu về nhà ở, đặc biệt tại các thành phố lớn và tạo áp lực lên thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, việc di dân cơ học từ nông thôn ra thành thị duy trì ở mức cao, bình quân khoảng 1 triệu người/năm. Đây là lực lượng bổ sung trực tiếp vào nhu cầu nhà ở đô thị, trong đó một bộ phận lớn là lao động trẻ có nhu cầu thuê hoặc mua nhà ở để an cư, góp phần gia tăng cầu về bất động sản.

Đặc biệt, tâm lý xã hội đặc thù của người dân Việt Nam coi sở hữu nhà ở là mục tiêu phấn đấu, nền tảng quan trọng để "an cư lạc nghiệp". Đồng thời, đây không chỉ là nơi ở mà còn là tài sản tích trữ, kênh đầu tư an toàn và ưu tiên hàng đầu để bảo toàn giá trị. Tâm lý này duy trì cầu bất động sản ở mức cao, ngay cả khi thị trường có biến động, làm bất động sản trở thành kênh hút vốn lớn so với các lĩnh vực khác.

Bên cạnh đó, sự xuất hiện của các dự án bất động sản quy mô lớn, được đầu tư bài bản về hạ tầng, tiện ích và chất lượng xây dựng, đồng thời tọa lạc tại những vị trí đắc địa, cũng góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường. Khi các dự án này được định vị ở mức giá cao, mức giá đó tạo hiệu ứng lan tỏa, kéo mặt bằng giá chung của bất động sản trên thị trường gia tăng. Đồng thời, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được công bố triển khai, cũng góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng về giá bất động sản.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, giai đoạn 2015-2025 ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa các kênh đầu tư. Năm 2025 trở thành dấu mốc khi vàng và bất động sản cùng dẫn đầu nhóm tài sản tăng giá. Sau 10 năm, giá vàng tăng 3,57 lần, còn đất nền tăng 3,12 lần, cho thấy dòng tiền đang ưu tiên tài sản hữu hình có khả năng giữ giá trong môi trường lạm phát.

Phân khúc căn hộ cũng tăng tốc, dần bắt kịp đất nền nhờ sự cân bằng giữa nhu cầu an cư và khả năng sinh lời. Trong khi đó, chứng khoán tăng 2,78 lần, vẫn hấp dẫn trong ngắn hạn nhưng tiềm ẩn nhiều biến động. Ngược lại, gửi tiết kiệm và nắm giữ USD dần kém hấp dẫn khi chỉ tăng lần lượt 67% và 24% sau một thập kỷ. Dòng vốn đầu tư đang "tái định vị" rõ rệt thay vì tích trữ ngoại tệ hay gửi ngân hàng, nhà đầu tư chuyển sang sở hữu tài sản thật gắn liền với hạ tầng và đô thị hóa.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, giai đoạn hiện nay là "thời điểm lọc cung, chọn lọc cầu". Những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, vị trí gắn với hạ tầng hoàn thiện sẽ thu hút mạnh dòng tiền. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ, xa khu dân cư hoặc chưa rõ tiến độ sẽ dần bị loại khỏi thị trường. Dù còn đối mặt với áp lực chi phí và lạm phát, bất động sản vẫn được giới đầu tư xem là "kênh trú ẩn" vững vàng, vừa mang giá trị tích lũy, vừa đồng hành cùng tiến trình đô thị hóa và phát triển kinh tế - xã hội.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi và sôi động, bất động sản tại các trung tâm đô thị lớn - nơi được xem là trung tâm tài chính ngày càng sở hữu nhiều lợi thế để thu hút cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở. Vị trí trung tâm tài chính đem đến lợi thế độc tôn, kết hợp giá trị văn hoá - lịch sử tạo nên sức hút bền vững. Điều này được minh chứng khi những thành phố có tiềm năng tăng giá nhà bền vững, giá nhà đắt đỏ nhất thế giới đều là những thành phố lớn, đóng vai trò trung tâm kinh tế, tài chính như: Singapore, London, Hong Kong, Monaco, Zurich, Thượng Hải, Dubai, New York, Paris, Milan…, theo Báo cáo Tài sản và Phong cách sống Toàn cầu của Julius Baer Group.

Tại Việt Nam, bất động sản trung tâm TP.HCM - trung tâm tài chính của cả nước cũng không nằm ngoài tầm ngắm của giới thượng lưu, các nhà đầu tư tiềm lực mạnh. Ghi nhận thực tế cho thấy, giá sơ cấp tại các dự án ở TP.HCM được neo ở mức cao, giá căn hộ chung cư thậm chí ngang bằng nhà liền thổ.

Đơn cử, tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, giá một số căn hộ tại tháp The Crest Residence thuộc dự án The Metropole đang được rao bán trên 200 triệu đồng/m2. Hay căn hộ 1 phòng ngủ tại dự án Lumière Midtown thuộc khu đô thị The Global City của Masterise Homes có giá bán trước thuế từ 7,6-8,5 tỷ đồng, tương ứng 160 triệu đồng/m2. Cùng khu vực, giá bán căn hộ 80m2 của dự án Eaton Park do Gamuda Land phát triển được chào giá 11 tỷ đồng, tương ứng 138 triệu đồng/m2.

Ở Nam Rạch Chiếc, căn hộ 72 m2 tại dự án The Privé của Đất Xanh Group đang được rao bán 8,6 tỷ đồng, tương ứng gần 120 triệu đồng/m2 - mức giá tốt nhất so với các dự án cùng khu vực. Dự án này có tổng diện tích 6,7 ha, bao gồm 12 block cao 32–35 tầng, cung cấp hơn 3.000 căn hộ. Các sản phẩm đa dạng, từ căn hộ 1-2-3 phòng ngủ đến garden duplex và penthouse.

Thực tế cũng chứng minh các dự án cao cấp, hạng sang khu vực trung tâm TP.HCM luôn có mức tăng giá mạnh nhất qua các năm. Đơn cử, năm 2017, giá một căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án Masteri Thảo Điền giao dịch trên thị trường chỉ ở mức khoảng 3 tỷ đồng/căn thì đến nay, các căn hộ tương đương về diện tích, vị trí được giao dịch thành công ở mức giá 7-8 tỷ đồng/căn.

Năm 2016, tòa đầu tiên của dự án Empire City tại Thủ Thiêm được mở bán với mức giá 2.600-2.800 USD/m2 (bao gồm VAT), tương đương khoảng 60-70 triệu đồng/m2 theo tỉ giá thời điểm đó thì đến nay các căn hộ tại dự án này được giao dịch với giá trung bình từ 170-200 triệu đồng/m2. Đặc biệt, những căn hộ view sông, giá rao bán lên tới 300-350 triệu đồng/m2.

The Nassim Thảo Điền mở bán lần đầu vào năm 2015 với mức giá cao nhất là 80 triệu đồng/m2 thì đến năm 2025, giá các căn hộ tại dự án này được giao dịch ở mức giá trung bình là 135-180 triệu đồng/m2.

Năm 2015, Estella Heights cũng thuộc khu Thủ Thiêm mở bán đợt đầu với giá bán từ 36 triệu đồng/m2 thì đến nay các căn hộ tại dự án này đang được giao dịch từ 110-150 triệu đồng/m2 Mức tăng khủng tương tự cũng diễn ra với các dự án ở Phú Mỹ Hưng và một số dự án hạng sang, cao cấp khác tại Thảo Điền, Thủ Thiêm.

Theo Bộ Xây dựng, tại TP.HCM (cũ), trong quý 3/2025, giá căn hộ tiếp tục tăng, chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, cao hơn mức 89 triệu đồng/m2 của quý trước; một số dự án trung tâm đạt 120-150 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng nhận định, việc hạ tầng giao thông được cải thiện trong khi nguồn cung hạn chế là nguyên nhân khiến giá nhà vẫn ở mức cao. Các dự án lớn như metro số 1, đường Vành đai 3 và cầu Thủ Thiêm 4 đang góp phần tăng giá trị bất động sản khu vực. Tại TP.HCM sau sáp nhập, giá căn hộ trung và cao cấp tăng, thu hút người mua ở thực nhờ hưởng lợi từ hạ tầng và du lịch phát triển, đặc biệt là các tuyến cao tốc và đường ven biển kết nối vùng Đông Nam Bộ.

Lý giải cho sức hút của bất động sản trung tâm TP.HCM, theo các chuyên gia là bởi quỹ đất khan hiếm, trong khi đó các dự án được cấp phép mới thì nhỏ giọt. Nguồn cung đang dần cạn tại vùng lõi, nhưng cầu thực tế vẫn cao do số lượng người giàu tăng nhanh, nhu cầu thuê ngắn hạn, dài hạn của doanh nhân, chính trị gia, nhà ngoại giao, chuyên gia cấp cao tại trung tâm kinh tế của cả nước vẫn là rất lớn.

Bên cạnh đó, khu vực trung tâm còn có sức hấp dẫn đặc biệt với nhiều nhà đầu tư nước ngoài, bởi so với các thị trường bất động sản trung tâm tại châu Á như Trung Quốc, Hong Kong, Singapore… thì TP.HCM có mức giá còn thấp hơn và môi trường kinh tế vĩ mô được đánh giá tăng trưởng ổn định.

Nhìn nhận về mức tăng của phân khúc cao cấp, hạng sang tại khu vực trung tâm, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản ở TP.HCM cho biết, các dự án phát triển ven các nút giao, gần tuyến metro hoặc ven sông; phân khúc căn hộ cao cấp biệt lập sẽ là hạng mục được nhà đầu tư quan tâm hàng đầu do tính khan hiếm, hiệu năng và giá trị gia tăng ưu việt của bất động sản khu vực trung tâm. Giới đầu tư coi đó là tài sản tích lũy lâu dài, bảo toàn và gia tăng giá trị qua thời gian, thay vì chỉ là chỗ ở.

Trên thị trường, không ít dự án dù chào bán với mức giá cao vẫn tiêu thụ tốt nhờ yếu tố khẳng định đẳng cấp và tính biểu tượng. Đơn cử, trong đợt mở bán giai đoạn 1 căn hộ hạng sang The Privé, chỉ trong vòng 72 giờ, toàn bộ số căn hộ đã nhanh chóng tìm thấy chủ nhân.

Chia sẻ về kỷ lục ấn tượng này, đại diện Tập đoàn Đất Xanh cho biết: "Việc 1.027 căn hộ được giao dịch thành công chỉ trong vài ngày cho thấy The Privé không chỉ đơn thuần là một dự án bất động sản, mà còn là minh chứng rõ rệt cho nhu cầu ngày càng lớn về những không gian sống xứng tầm tại trung tâm TP.HCM.

Hiệu ứng 'cháy hàng' ở giai đoạn mở bán đầu tiên cũng là minh chứng cho tầm nhìn của Đất Xanh trong việc phát triển The Privé trở thành biểu tượng sống mới tại trung tâm kinh tế, tài chính đang lên của thành phố. Đây sẽ là động lực để chúng tôi tiếp tục kiến tạo những giá trị bền vững và nâng tầm chuẩn mực sống hạng sang cho thị trường bất động sản Việt Nam."

Theo các chuyên gia, The Privé trở thành tâm điểm đầu tư khi sở hữu vị trí chiến lược liền kề Thủ Thiêm, đồng thời được đánh giá có tiềm năng sinh lời cao khi khu vực này hoàn thiện hạ tầng và thu hút cư dân tri thức, doanh nhân, chuyên gia quốc tế.

Thực tế cho thấy, phân khúc hạng sang, cao cấp tại TP.HCM không còn là cuộc đua số đông mà là sân chơi của một nhóm khách hàng đặc thù: ít nhạy cảm với giá, chú trọng giá trị bền vững và tính độc bản. Chính nhóm khách hàng này đã tạo nên sức bền cho thị trường, giúp giá căn hộ cao cấp trung tâm tăng cao./.