Bất động sản Việt Nam bắt đầu bước vào giai đoạn 'tái định giá'

Trong bối cảnh lãi suất, tín dụng và khung pháp lý đồng loạt thay đổi, giới chuyên môn cho rằng năm 2026 có thể trở thành giai đoạn tái định hình chiến lược đầu tư cũng như cách thị trường vận hành.

Theo báo cáo Savills Impacts, kinh tế toàn cầu trong khoảng 5 năm gần đây ghi nhận nhiều biến động lớn liên quan đến lạm phát, lãi suất và rủi ro địa chính trị. Những yếu tố này đang tác động trực tiếp tới dòng vốn đầu tư cũng như tâm lý thị trường tại nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam.

Thị trường toàn cầu thay đổi cách vận động của dòng vốn

Savills cho biết giai đoạn kinh tế ổn định kéo dài trước đây đang dần nhường chỗ cho môi trường biến động mạnh hơn, khi lạm phát quay trở lại và mặt bằng lãi suất tại nhiều nền kinh tế duy trì ở mức cao hơn so với trước đại dịch.

Bên cạnh đó, sự phát triển nhanh của công nghệ, xu hướng phân mảnh kinh tế toàn cầu và những bất ổn chính trị cũng đang làm thay đổi hành vi đầu tư của thị trường quốc tế.

Theo báo cáo, nhiều loại tài sản truyền thống hiện không còn vận động theo các quy luật quen thuộc trước đây. Thị trường trái phiếu biến động mạnh hơn, trong khi vàng và đồng USD cũng chịu tác động lớn từ dòng vốn đầu cơ và biến động tài chính toàn cầu.

Ông Martin Towns - Giám đốc Toàn cầu Mảng Bất động sản của M&G Investments nhận định sau giai đoạn điều chỉnh, bất động sản đang dần lấy lại vai trò trong chiến lược phân bổ tài sản nhờ khả năng tạo dòng tiền ổn định và đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng hiệu quả đầu tư sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng lựa chọn tài sản và chiến lược quản trị rủi ro, thay vì xu hướng tăng giá đồng đều như các giai đoạn trước.

Ba chuyển động lớn đang tác động tới thị trường Việt Nam

Tại Việt Nam, bà Nguyễn Lê Dung - Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư của Savills Việt Nam nhận định thị trường năm 2026 đang chịu ảnh hưởng đồng thời từ ba yếu tố chính gồm lãi suất, tín dụng và thay đổi pháp lý.

Yếu tố đầu tiên tác động rõ nhất tới thị trường là mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước dịch Covid-19.

Trong khoảng 2020-2021, lãi suất thấp giúp dòng tiền chảy mạnh vào bất động sản khi chi phí vay vốn rẻ, thanh khoản dồi dào và kỳ vọng tăng giá lớn. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã khác.

Theo các chuyên gia, khi lãi suất neo ở mức cao trong thời gian dài, tâm lý sử dụng đòn bẩy tài chính bắt đầu thay đổi rõ rệt. Người mua nhà để đầu tư không còn dễ dàng chấp nhận tỷ lệ vay lớn như trước, đặc biệt ở các phân khúc có tính đầu cơ cao.

Theo bà Dung, mặt bằng lãi suất VND duy trì ở mức cao khiến người mua nhà và nhà đầu tư thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Điều này khiến thị trường dần dịch chuyển từ tư duy "mua để chờ tăng giá" sang ưu tiên những tài sản có khả năng khai thác thực tế hoặc tạo dòng tiền ổn định.

Trên thực tế, đây là giai đoạn thị trường bắt đầu phân hóa mạnh về sức khỏe tài chính của chủ đầu tư.

Song song đó, tín dụng bất động sản đang được kiểm soát theo hướng chọn lọc hơn khi các ngân hàng ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư có năng lực tài chính và khả năng triển khai thực tế.

"Thị trường đang hình thành cơ chế sàng lọc rõ nét hơn, trong đó năng lực tài chính và khả năng phát triển dự án bài bản trở thành yếu tố quan trọng để duy trì niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt là dòng vốn tổ chức", bà Dung nhận định.

Ngoài yếu tố vốn, khung pháp lý mới cũng đang tạo ra những thay đổi đáng kể đối với thị trường bất động sản.

Theo Savills, việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận giá thị trường có thể làm gia tăng chi phí phát triển dự án trong ngắn hạn. Tuy nhiên, cùng với các cải cách về thủ tục và định hướng quy hoạch dài hạn, đây được xem là cơ sở để hình thành các dự án quy mô lớn, minh bạch và bài bản hơn trong tương lai.

Xu hướng dịch chuyển sang vùng ven và tài sản tạo dòng tiền

Một trong những thay đổi rõ nét của thị trường hiện nay là xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra khu vực vùng ven và các đô thị vệ tinh.

Theo giới chuyên môn, áp lực quỹ đất và mặt bằng giá tại các đô thị lớn đang khiến nhiều chủ đầu tư mở rộng sang các địa phương có hạ tầng phát triển mạnh như Đồng Nai, khu vực Bình Dương cũ, Long An cũ, Quảng Ninh hay Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.

Việc đầu tư mạnh vào hệ thống cao tốc, sân bay, vành đai và logistics trong những năm gần đây cũng đang góp phần định hình lại bản đồ bất động sản.

Ở góc độ đầu tư, Savills cho rằng xu hướng tái cơ cấu danh mục đang diễn ra rõ hơn khi dòng vốn có xu hướng ưu tiên các tài sản tạo dòng tiền ổn định như văn phòng, khách sạn, căn hộ dịch vụ, bất động sản công nghiệp và logistics.

Đối với phân khúc nhà ở, các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và có tiến độ rõ ràng tiếp tục được đánh giá có lợi thế trong bối cảnh thị trường ngày càng sàng lọc mạnh.

Giai đoạn thị trường phân hóa rõ nét hơn

Giới phân tích nhận định bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn giữa các nhóm doanh nghiệp và từng phân khúc tài sản.

Trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao và yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn, các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, năng lực tài chính tốt và khả năng triển khai dự án thực tế sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc thu hút dòng vốn và duy trì thanh khoản.

Ngược lại, các dự án chậm pháp lý, phụ thuộc lớn vào vốn vay hoặc thiếu năng lực vận hành có thể tiếp tục chịu áp lực trong thời gian tới.

Theo Savills Việt Nam, quá trình điều chỉnh hiện nay có thể tạo ra những khó khăn ngắn hạn, nhưng đồng thời cũng là bước tái cấu trúc cần thiết để thị trường phát triển theo hướng minh bạch và bền vững hơn trong dài hạn.