Bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ mới: Nguồn cung nhiều, mức giá tăng

Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào quý IV/2025 với nhiều tín hiệu sôi động, khi nguồn cung mới tăng mạnh tại cả Hà Nội và TP. HCM, song mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, khiến khoảng cách giữa nhu cầu ở thực và khả năng chi trả tiếp tục nới rộng.

Theo BHS Group, riêng Hà Nội dự kiến có thêm hơn 14.000 căn hộ mới mở bán trong quý cuối năm, tập trung tại các khu vực Gia Lâm, Việt Hưng, Phúc Lợi, Phú Thượng và Hà Đông, mỗi khu ghi nhận từ 1.000-2.500 sản phẩm. TP. HCM dự báo còn sôi động hơn với khoảng 35.000 căn hộ mới, chủ yếu ở các khu vực Lái Thiêu, Tân Đông Hiệp, Tân Mỹ, Linh Xuân và Bình Dương. Cùng với đó, phân khúc nhà ở thấp tầng cũng khởi sắc khi Hà Nội có thêm khoảng 6.300 sản phẩm, còn TP. HCM đạt gần 7.900 sản phẩm mới.

Đại diện BHS Group nhận định, căn hộ vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường trong năm 2025-2026 nhờ nhu cầu cao và khả năng hấp thụ tốt, trong khi khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh tiếp tục "chiếm sóng" nhờ lợi thế quỹ đất lớn và giá mềm hơn khu vực trung tâm. Dự kiến, giá căn hộ chỉ nhích nhẹ 1-2% do đã ở mức cao, còn giá nhà thấp tầng có thể tăng 3-5% nhờ nhu cầu đầu tư cuối năm.

Trong khi đó, Bộ Xây dựng cho biết giá nhà tại hai đô thị lớn vẫn duy trì đà tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70-80 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước; một số dự án hạng sang đạt tới 150-300 triệu đồng/m2.

Tại TP. HCM, giá trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2, tăng 36%, với nhiều dự án cao cấp cán mốc 150 triệu đồng/m2. Phân khúc biệt thự, liền kề tại Hà Nội phổ biến 100-200 triệu đồng/m2, trong khi tại TP. HCM dao động 230-300 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Các chuyên gia của Avison Young, JLL và CBRE Việt Nam cùng chung nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn bản lề với sự phân hóa rõ nét. Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn, song yếu tố đầu tư đã chọn lọc hơn. Những dự án có vị trí trung tâm, hạ tầng đồng bộ và pháp lý minh bạch tiếp tục giữ thanh khoản ổn định; trong khi các dự án xa trung tâm, thiếu tiện ích sẽ khó thu hút người mua.

Bà Trang Lê - Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, thị trường TP. HCM đang trong giai đoạn thận trọng do quá trình cơ cấu lại địa giới hành chính và chờ chính sách mới về đất đai, quy hoạch. Ngược lại, các tỉnh vệ tinh mà trướ kia là các tỉnh Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu được kỳ vọng sẽ trở thành điểm đến đầu tư nhờ hạ tầng giao thông và các khu đô thị mới đang được triển khai mạnh.

Theo CBRE, giá bán thứ cấp tại Hà Nội đã tăng khoảng 20% so với cùng kỳ 2024, mức tăng thấp hơn năm trước nhưng vẫn đáng lo ngại về tính bền vững, khi chênh lệch giữa giá và thu nhập của người dân ngày càng lớn. Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội nhấn mạnh việc đa dạng hóa nguồn cung, kết hợp phát triển hạ tầng và chính sách điều tiết phù hợp từ cơ quan quản lý là yếu tố then chốt để giữ thị trường ổn định trong giai đoạn 2026-2027.

Tổng thể, thị trường nhà ở Việt Nam đang định hình một mặt bằng giá mới với xu hướng tăng đều ở cả hai đầu cầu kinh tế, trong khi dòng vốn đầu tư và nhu cầu thực dần tách bạch. Vùng ven, đô thị vệ tinh cùng các dự án tích hợp công nghệ, xanh và bền vững được dự báo sẽ dẫn dắt giai đoạn phục hồi 2026, tạo trục phát triển mới cho thị trường bất động sản cả nước.