Thị trường vùng ven được kích hoạt
Thời gian qua, việc liên tiếp đưa vào khai thác lẫn triển khai các công trình giao thông trọng điểm đã kích hoạt bất động sản ở vùng ven Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh lân cận giao dịch trở lại. Thêm vào đó, sự xuất hiện của Nghị định 35 với các chính sách mới “cởi trói” cho phân lô bán nền đã giúp nhà đầu tư có thêm động lực để bắt tay vào tháo gỡ thanh khoản sau một năm kẹt cứng. Mặc dù chưa tạo thành sóng nhưng những dấu hiệu “rã đông” thanh khoản đã bắt đầu xuất hiện.
Theo Batdongsan.com.vn, chỉ số mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã tăng nhẹ trong quý II/2023. Tại TP.HCM, một vài khu vực như Hóc Môn, Bình Chánh, quận 9, lượt quan tâm tìm kiếm đất nền ghi nhận tăng khoảng 6-7% so với cuối năm 2022.
Còn ở thị trường Hà Nội, khảo sát của đơn vị này cho biết, ngay sau khi được phép phân lô tách thửa trở lại, mức độ quan tâm đến đất nền đã có dấu hiệu tăng. Đất nền tại một số khu vực Hoài Đức và Thanh Trì ghi nhận tăng trưởng khoảng 4-6% nhu cầu mua.
Với các tỉnh vùng ven phía Bắc như Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh hay các tỉnh vùng ven phía Nam như Long An, Bình Dương thì nhu cầu tìm kiếm đất nền, nhà đất cũng đang dần cải thiện sau thời gian dài suy giảm.
Theo báo cáo của một số địa phương, lượng giao dịch đất nền mặc dù vẫn giảm so với cùng kỳ năm trước nhưng đã có xu hướng tăng so với những tháng đầu năm 2023.
Đơn cử, báo cáo của Sở Xây dựng Lâm Đồng cho biết, trong quý II/2023, lượng giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh bao gồm đất nền, nhà ở riêng lẻ, chung cư là 5.495 giao dịch, tăng 1.954 giao dịch so với quý I nhưng chỉ bằng khoảng 27% so với cùng kỳ. Trong đó, giao dịch chiếm tỷ trọng cao nhất là đất nền với 5.160 giao dịch, tăng 1.914 giao dịch (tăng hơn 62%) so với quý I/2023.
Báo cáo của Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa cũng chỉ ra, trong 3 tháng quý II/2023 đã phát sinh 6.216 giao dịch bất động sản với tổng giá trị giao dịch khoảng gần 2.897 tỷ đồng. Trong đó, có 4.997 giao dịch đất nền (tăng khoảng 2.000 giao dịch so với quý đầu năm), còn lại là giao dịch nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư.
Trước đó, quý I/2023 Khánh Hoà có tổng cộng 3.878 giao dịch thành công qua công chứng với tổng giá trị các giao dịch gần 1.613 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc đất nền chiếm chủ yếu với 2.935 giao dịch.
… nhưng phần lớn giao dịch thành công trên nền giá thấp
Mức độ quan tâm bất động sản đã có dấu hiệu khởi sắc trở lại tại các thị trường vùng ven, nhưng chưa thể tạo sóng để nhà đầu tư hay người có nhu cầu mua thực theo đuổi giá cao như những năm trước.
Thậm chí, nhiều giao dịch được chốt trên thị trường thời gian qua chính là những thương vụ ép giá thành công hoặc người bán chủ động hạ giá để ra được hàng. Nhất là với đất nền, dù được xem là phân khúc nhiều người săn đón nhưng để kéo thanh khoản, phân khúc này đã phải giảm sâu giá bán.
Báo cáo quý II/2023 của DKRA cho biết, giá đất nền thứ cấp tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam ghi nhận mức giảm 12% so với cùng kỳ.
Cùng với mức giá giảm sâu, biên độ mặc cả của người mua tại thị trường thứ cấp cũng rất lớn.
Chia sẻ với PV, anh Hoàng Minh Hải, nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại TP.HCM cho biết, giá đất ở các xã thuộc huyện ven TP.HCM đang giảm rất mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Dù người bán đã rao bán với mức giảm 25-35%, khách đi thăm đất vẫn mặc cả đòi giảm thêm.
“Rất nhiều nhà đầu tư mà tôi quen biến đã phải lưu ý ngay từ đầu với khách hàng “giá bán này không mặc cả thêm” trước khi đi xem đất, hay trao đổi thông tin về mảnh đất định bán”, anh Hải chia sẻ.
Biết rằng sau nhiều lần sốt nóng, giá đất vùng ven đã được thổi lên cao, tuy nhiên anh Hải cho rằng, với mức giảm giá gần 35% hiện nay là gần như “cắt lỗ” chứ không còn “cắt lãi”. Vì vậy, việc nhiều khách hàng đòi mặc cả thêm đang khiến các giao dịch khó đi đến hồi kết.
Không chỉ giao dịch nhỏ lẻ ở thị trường thứ cấp mà các tài sản được ngân hàng phát mãi hay những tài sản lớn là bất động sản của doanh nghiệp cũng bắt đầu chu kỳ bán giảm giá để thu về dòng tiền. Thời gian qua hàng loạt tài sản thế chấp được ngân hàng ráo riết đăng tin thanh lý để thu hồi nợ.
Theo đó, một ngân hàng thương mại vừa thông báo rao bán 396 quyền sử dụng đất tại nhiều tỉnh thành trên cả nước như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hội An (Quảng Nam), Khánh Hòa, Bình Thuận, Cần Thơ, Phú Quốc (Kiên Giang), Tây Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu… Trong đó gồm nhiều bất động sản là biệt thự, khách sạn 3-5 sao, nhà hàng và khu du lịch sinh thái có giá trị lên đến hàng trăm tỷ đồng.
Nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng đang phải gồng gánh, bán bớt tài sản bao gồm cả các dự án với giá rẻ để có dòng tiền, cơ cấu nợ trái phiếu… Khi thị trường xuất hiện nhiều thông tin nhà đầu tư rao bán “cắt lỗ”, ngân hàng ráo riết thanh lý nhà đất để thu hồi nợ… đó là dấu hiệu cho thấy chu kỳ cơ cấu lại thị trường bắt đầu khởi động.
Nhìn nhận thực tế này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, vùng ven các thành phố lớn sẽ là thị trường dẫn dắt khả năng hồi phục của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các giao dịch ở đây sẽ trở lại trên nền giá thấp. Tức là người bán phải chấp nhận giảm giá sâu thì nhà đầu tư, khách hàng có nhu cầu mua thực mới xuống tiền.
Nói thêm về khả năng hồi phục của thị trường địa ốc, chuyên gia này nhận định, quý IV/2023 thị trường sẽ ghi nhận dấu hiệu khởi khắc rõ hơn khi các bộ luật quan trọng liên quan đến bất động sản được thông qua, lãi suất ngân hàng tiếp tục xu hướng giảm, niềm tin nhà đầu tư cải thiện. Tuy nhiên, để chắc chắn thì đầu năm 2024, thị trường địa ốc sẽ thực sự thoát khỏi những khó khăn đang bủa vây.
Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa (chuyên tư vấn đầu tư) cho biết, năm 2023, thị trường bất động sản có cơ hội nhưng khá mờ, thời cơ có thể chỉ thực sự chín muồi trong năm 2024.
“Đất nền vẫn sẽ là phân khúc có khả năng sinh lời cao nhưng hiện không dành cho số đông và cần chọn lọc kỹ. Dựa trên tình hình thực tế, nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và hạ xuống 20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Các tháng cuối năm 2023, đầu năm 2024 có thể là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất”, ông Quang nói./.
