“Bắt đúng bệnh” và “kê đúng thuốc”, vì sao thị trường bất động sản vẫn chưa khoẻ lên?

Để giải cứu thị trường bất động sản đang chìm sâu trong “núi” khó khăn, nửa đầu năm 2023, Chính phủ đã liên tục đưa ra những chính sách được đánh giá là “đúng bệnh”, “đúng thuốc”. Song dường như, việc “uống thuốc” chưa được triển khai nhanh chóng và “độ ngấm” của thuốc còn quá chậm nên thị trường này vẫn chưa khoẻ lên, thanh khoản vẫn ở mức thấp, giao dịch hạn chế, doanh nghiệp vẫn phải oằn mình với nút thắt pháp lý và dòng vốn. 

******

Trong bài đầu Đi qua 6 tháng “bĩ cực”, khi nào thị trường bất động sản Việt Nam đến được “hồi thái lai”?, Reatimes đã điểm danh và đánh giá khái quát mức độ thẩm thấu của các chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023.

Nhìn chung, các chính sách ban hành đã thể hiện rõ sự quyết liệt của Chính phủ trong việc đồng hành, giải cứu thị trường bất động sản. Từ đó, giúp phần nào khôi phục niềm tin của nhà đầu tư, cộng đồng doanh nghiệp đối với thị trường.

Tuy nhiên, việc khôi phục niềm tin vẫn chưa đủ để làm thị trường “hồi sinh”. Bởi bên cạnh yếu tố niềm tin, thị trường vẫn còn những nút thắt cố hữu về pháp lý và dòng vốn.

Trong khi đó, những chính sách được đưa ra trong thời gian qua chưa “đủ ngấm” để giải quyết hai vấn đề này nên thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đi ngang và chưa có nhiều chuyển biến tích cực.

Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ: Rà soát nhiều nhưng gỡ chưa được bao nhiêu

Nhận diện nút thắt pháp lý, điểm nghẽn thủ tục hành chính đang là những khó khăn lớn nhất trên thị trường bất động sản hiện nay, chiếm đến 70% khó khăn trên toàn thị trường, Chính phủ đã liên tục ban hành các chính sách để tháo gỡ những vướng mắc này.

Tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững..., Chính phủ đã chỉ đạo các cấp, các ngành, các địa phương tập trung thực hiện 04 nhóm giải pháp, trong đó, có đến 02 nhóm giải pháp đầu ưu tiên giải quyết những vấn đề thuộc phạm vi pháp lý bất động sản.

Cụ thể, Chính phủ yêu cầu tiếp tục hoàn thiện thể chế, xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, bất động sản đảm bảo đồng bộ, khả thi; tháo gỡ ngay các điểm nghẽn còn tồn đọng để tạo động lực phát triển nhà ở xã hội.

Trước đó, hồi tháng 11/2022, Chính phủ cũng đã lập Tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại TP. Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Có thể nói, để tháo gỡ nút thắt pháp lý cho thị trường địa ốc, Chính phủ đã rốt ráo thực hiện nhiều chính sách nhưng kết quả của những chính sách này được đánh giá chưa như kỳ vọng.

Sau gần 8 tháng hoạt động, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đến nay vẫn chủ yếu dừng ở khâu rà soát các dự án, phân loại vướng mắc các dự án thuộc thẩm quyền cấp nào cấp đó giải quyết.

Báo cáo tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 4, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Tổ phó Tổ công tác của Thủ tướng cho biết, Tổ công tác đến nay vẫn đang rà soát gần 600 dự án trên cả nước. Trong đó có 180 dự án ở TP.HCM, 170 dự án ở TP. Hà Nội, 75 dự án ở Đà Nẵng, 65 dự án ở Hải Phòng, 79 dự án ở TP. Cần Thơ…

Tính đến thời điểm hiện tại chỉ mới có khoảng 11 dự án bất động sản tại TP.HCM có chủ trương gỡ vướng pháp lý và hỗ trợ cho phép được huy động vốn 50% số lượng sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, cấp sổ hồng cho khách hàng, cho dự án triển khai trở lại.

Trong đó, Tập đoàn Hưng Thịnh được tháo gỡ pháp lý cho 6 dự án bao gồm: Moonlight Park View - phần thương mại còn lại (quận Bình Tân), Moonlight Boulevard (quận Bình Tân), 9 View Apartment (TP. Thủ Đức), 8X Đầm Sen (quận Tân Phú), dự án Moonlight Avenue (TP. Thủ Đức) và dự án Moonlight Centre Point (quận Bình Tân). Một dự án của Novaland được gỡ vướng là The Grand Manhattan (quận 1) được thi công trở lại sau thời gian tạm ngưng...

Trước kết quả hoạt động của Tổ công tác Thủ tướng Chính phủ, nhiều ý kiến cho rằng, Tổ công tác rà soát nhiều nhưng tháo gỡ chưa được bao nhiêu. Số lượng dự án Tổ công tác tháo gỡ đến nay vẫn còn quá ít so với mong muốn của cộng đồng doanh nghiệp, của toàn thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) nhìn nhận, Thủ tướng đã lập Tổ công tác về tháo gỡ khó khăn cho các dự án, nhưng khó khăn của các dự án bất động sản thì rất đa dạng. Có dự án ách tắc cả chục năm vì giải phóng mặt bằng, có dự án vướng về thủ tục PCCC, có dự án vướng về thủ tục đất đai, về vốn…

"Tất cả những điều này, nếu Tổ công tác xuống tận địa bàn, đưa ra giải pháp cụ thể cho vài tỉnh, trên cơ sở đó rút kinh nghiệm thì tốt hơn chờ các tỉnh báo cáo. Chủ trương có Tổ công tác rất hợp lý, nhưng để đem lại những tác động thiết thực thì quan trọng vẫn nằm ở khâu tổ chức thực hiện”, ông Hiệp nói.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, nên có cơ chế thí điểm ở một số tỉnh đang có nhiều vướng mắc nhất. Lấy ví dụ có thể chọn 5 tỉnh, thành, nơi có nhiều dự án ách tắc nhất để yêu cầu báo cáo cụ thể về số lượng, nguyên nhân.

Trên cơ sở đó, đưa ra giải pháp thí điểm cho áp dụng ngay ở một vài địa bàn. Từ đó, rút kinh nghiệm thực tế để các tỉnh, thành khác có thể mạnh dạn áp dụng. Bên cạnh đó, phải có đánh giá tổng kết kịp thời, sau mỗi tháng, hay 3 tháng, Tổ công tác đã làm được gì, chưa làm được gì để rút kinh nghiệm.

“Làm liên tục như vậy trong năm 2023 thì may ra những khó khăn mới giải quyết được”, Chủ tịch VACC nhấn mạnh.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng: Tiền đã có nhưng khó giải ngân

Đầu tháng 4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”.

Trong cùng ngày ban hành Quyết định 388, Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của 4 ngân hàng thương mại dành cho chủ đầu tư và cá nhân vay mua nhà tại dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2%... để hỗ trợ dòng vốn, giúp Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội được triển khai thuận lợi.

Ngay sau đó, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản số 2308/NHNN-TD hướng dẫn chỉ đạo các ngân hàng triển khai chương trình 120.000 tỷ đồng từ 1/4/2023. Bộ Xây dựng thì ban hành Công văn số 1551/BXD-QLN hướng dẫn về xác định danh mục dự án, đối tượng, điều kiện, tiêu chí vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư nhằm triển khai 120.000 tỷ đồng hiệu quả.

Tuy nhiên, sau gần 2 tháng triển khai thực hiện, chương trình 120.000 tỷ đồng hỗ trợ Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội vẫn chưa được giải ngân.

Theo lý giải của ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng, nguyên nhân của việc khó giải ngân gói tín dụng liên quan đến nguồn cung nhà ở xã hội còn nhiều hạn chế bởi các điều kiện lựa chọn chủ đầu tư, quỹ đất ưu đãi chưa thực sự thu hút. Bên cạnh đó, việc xác định giá bán, quy định về điều kiện được mua nhà ở xã hội… cũng còn nhiều hạn chế. 

Ngoài ra, nhiều văn bản chỉ mới được ban hành trong tháng 4 vừa qua cho nên nhiều địa phương vẫn đang lập danh mục cho dự án và danh mục cho những đối tượng đủ điều kiện vay. 

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng, việc người dân không tiếp cận được gói tín dụng cơ bản là do không có nguồn cung dự án để họ có thể vay mua. 

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 18/5/2023, trong giai đoạn 2021 - 2025, cả nước chỉ mới hoàn thành hoàn thành được 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và đang tiếp tục triển khai 294 dự án. 

“So với nhu cầu, nguồn cung này là quá ít và tốc độ triển khai đang quá chậm. Do đó, dù tiền đã có nhưng vẫn khó giải ngân vì không có dự án”, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành chia sẻ.

Theo ông Nghĩa, gói 120.000 tỷ đồng là một tín hiệu tích cực trong bối cảnh doanh nghiệp và người dân đều cần tiền để vay mua và vay xây dựng nhà ở xã hội, góp phần hiện thực hoá Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, khi đi vào thực tế, những dự án nhà ở xã hội cũ thì không được vay, những dự án mới và sản phẩm nhà ở xã hội mới thì chưa có.

“Để chờ có dự án mới mới được giải ngân thì gói tín dụng này sẽ còn “ế ẩm” dài dài vì các thủ tục hành chính liên quan đến việc cấp phép, phê dự án nhà ở xã hội hiện nay quá chậm. Các khâu thực thi từ nhân viên, chuyên viên đến sở ngành kèo dài hàng tháng, thậm chí là hàng năm trời”, ông Lê Hữu Nghĩa nói. 

Vì vậy, mấu chốt của vấn đề theo ông Nghĩa là nằm ở khâu phê duyệt dự án. Các địa phương cần phải phối hợp đẩy nhanh việc thẩm định phê duyệt dự án nhà ở xã hội. Có như vậy, nguồn cung mới được khơi thông, động lực đầu tư phát triển phân khúc này của các doanh nghiệp cũng đi lên, phấn khởi hơn. Từ đó, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới có cơ hội giải ngân. 

 Hơn 83.000 căn condotel vẫn chờ được cấp sổ dù Nghị định 10 đã ra đời

Tương tự với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng ưu đãi cho nhà ở xã hội, Nghị định 10/NĐ-CP về việc cho phép cấp sổ đỏ các căn hộ condotel cũng chưa ghi nhận kết quả sau 2 tháng triển khai.

Đầu tháng 4 vừa qua, nhằm gỡ vướng pháp lý của một số loại hình bất động sản đặc thù như condotel, officetel, Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/NĐ-CP, trong đó công nhận quyền sở hữu với người mua bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho khoảng 83.000 căn hộ condotel trên cả nước, làm yên lòng những nhà đầu tư và đưa họ trở lại thị trường. 

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa có bất kỳ căn condotel nào được cấp sổ. Tại TP.HCM, sau khi Nghị định 10 ra đời, Sở Tài nguyên và Môi trường đã rà soát và công bố danh sách tình trạng pháp lý của gần 400 dự án bất động sản trên địa bàn, trong đó có 355 dự án với hơn 81.000 căn hộ đủ điều kiện cấp sổ hồng. Đáng chú ý, trong số này có hơn 10.000 căn condotel, officetel, shophouse.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, cơ quan này tiếp tục xây dựng lộ trình để cấp sổ cho số lượng căn hộ nói trên. Theo đó là tổ chức buổi tập huấn để hướng dẫn, triển khai Nghị định 10 trong thời gian từ 20 - 31/5. Nhưng sau buổi tập huấn, các căn condotel, officetel vẫn trong tình trạng chờ đợi. Nhìn chung, kết quả cuối cùng cần có vẫn chưa thực hiện được.

Có thể nói, những gì Chính phủ cùng cơ quan các bộ, ngành, địa phương đã làm để hỗ trợ thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn “bão tố” là không thể phủ nhận. Đây là tiền đề quan trọng để thị trường nuôi dưỡng hy vọng sẽ hồi phục trong năm 2023.

Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận một cách thẳng thắn tình trạng chưa có nhiều chuyển biến của thị trường bất động sản trong suốt 6 tháng đầu năm để thấy rằng, hiệu quả thực hiện các động thái, chính sách hỗ trợ từ phía Nhà nước còn nhiều hạn chế, nếu không muốn nói là quá yếu.

Có thể, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã nhận diện đúng, trúng những vấn đề khó của thị trường và kịp thời có chủ trương, giải pháp để tháo gỡ. Nhưng việc tháo gỡ như thế nào, giám sát quá trình này ra sao để đảm bảo tiến độ, hiệu quả cũng quan trọng không kém.

Không thể để tình trạng “trên nóng dưới lạnh” nếu muốn nhanh chóng đưa thị trường bất động sản thoát ra khỏi “vũng bùn lầy”. Mà giai đoạn này, trên dưới phải cùng “nóng”, phải cùng rốt ráo, đồng lòng triển khai tháo gỡ cho thị trường. Có như vậy, chính sách mới nhanh chóng "ngấm" vào thị trường để tháo gỡ hàng rào pháp lý nhiều chồng chéo, nhiều mâu thuẫn, nhiều chốt chặn, giúp dòng vốn được khơi thông, doanh nghiệp và nhà đầu tư lấy lại “sức lực” tiếp tục tham gia thị trường, đưa thị trường bước vào một chu kỳ phát triển mới, bền vững - lành mạnh.

"Chính sách của Chính phủ là đúng và trúng nhưng khâu triển khai còn quá chậm và thiếu sự phối hợp, đồng nhất nên chính sách vẫn chưa thể phát huy vai trò của mình trong việc tháo gỡ nút thắt cố hữu về pháp lý và dòng vốn. Vì vậy, thị trường địa ốc vẫn chỉ đi ngang mà chưa đi lên.

Tôi mong rằng, Chính phủ cần nhận diện thẳng thắn thực tế này để theo dõi, đôn đốc các cơ quan cấp dưới hoàn thành tốt trách nhiệm và vai trò của mình đối với thị trường bất động sản. Các cơ quan bộ, ngành, địa phương cũng cần ý thức, chủ động phối hợp và thực hiện nhanh chóng các chính sách từ trên ban xuống. Không nên đùn đẩy trách nhiệm, né tránh trách nhiệm bởi vì thị trường bất động sản sẽ không thể duy trì tình trạng như hiện tại mãi được. Đến một thời điểm quá sức, thị trường sẽ đổ vỡ, khi đó nền kinh tế cũng khó trụ vững", ông Nguyễn Quốc Hiệp nhìn nhận./.