Giữa quý I/2025, thông tin về việc sáp nhập hai tỉnh Bắc Giang và Bắc Ninh đã thổi bùng làn sóng đầu cơ bất động sản tại Bắc Giang cũ, đặc biệt tại thành phố Bắc Giang và các khu đô thị phía Nam. Thị trường ghi nhận những đợt tăng giá đột biến trong thời gian ngắn, với mức tăng trung bình 10–20% chỉ trong vài tuần. Một số vị trí đắc địa gần khu hành chính, trục giao thông chính hay trung tâm thương mại như Big C, Dream City lập đỉnh mới, mức giá nhiều nơi cao hơn hàng tỷ đồng mỗi lô.
Các nhà đầu tư từ khắp các tỉnh miền Bắc đổ về Bắc Giang với kỳ vọng đón đầu làn sóng quy hoạch mới sau hợp nhất. Các khu vực như khu đô thị Dream City, khu vực gần đại siêu thị, trục Nguyễn Văn Cừ, Lê Lợi trở thành tâm điểm giao dịch. Các môi giới cho biết, chỉ trong vòng 2 tuần cuối tháng 3/2025, lượng khách hỏi mua và giữ chỗ tăng vọt, thậm chí xuất hiện tình trạng sang tay cọc.
Tình trạng sốt đất hồi tháng 3 tại Bắc Giang. Ảnh: VOV
Tuy nhiên, cơn sốt chỉ kéo dài trong thời gian rất ngắn. Sau khi quá trình hợp nhất Bắc Giang – Bắc Ninh chính thức hoàn tất vào cuối tháng 4/2025, thị trường bất động sản tại đây nhanh chóng chuyển trạng thái. Giao dịch giảm mạnh, các nhà đầu tư rút lui, tâm lý thị trường thận trọng.
Những lô đất từng được rao bán với giá "trên trời" nay bắt đầu quay về ngưỡng hợp lý, thậm chí hạ giá sàn. Các môi giới tại TP. Bắc Giang cho biết, cuộc gọi “chốt hàng” giảm rõ, khách chủ yếu đến xem chứ không mua; đất nền từng tăng giá chóng mặt giờ không còn đủ sức hấp dẫn.
Theo dữ liệu của Người Quan Sát, giá trung bình của các loại hình BĐS tại tỉnh Bắc Ninh cũng đều đi xuống. Đặc biệt sự quan tâm giảm rõ rệt với phân khúc đất nền so với hồi tháng 5 có quyết định thông qua sáp nhập. Giá trung bình nhà ở kèm với đất trong tháng 3 năm nay là gần 100 triệu đồng/m2 thì đến cuối tháng 6, giá này "rơi tự do" xuống chỉ còn 75 triệu đồng/m2.Trong khi đó, phân khúc rất được quan tâm là đất nền trung bình là 42 triệu đồng/m2 vào tháng 5 đã rơi xuống chỉ còn 28 triệu đồng/m2 vào tháng 7.
Nguồn dữ liệu Người Quan Sát
Theo ông Nguyễn Văn Thành – Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản tỉnh – nguyên nhân của sự hạ nhiệt đến từ việc kỳ vọng ngắn hạn của giới đầu cơ không thành hiện thực. Họ kỳ vọng sẽ có làn sóng tăng giá kéo dài sau sáp nhập như từng xảy ra ở một số địa phương trước đó. Tuy nhiên, các quy hoạch chi tiết chưa được công bố ngay, trong khi cơ sở hạ tầng chưa thay đổi rõ rệt khiến nhà đầu tư sớm nhận ra rằng việc nắm giữ tài sản quá lâu sẽ làm gia tăng rủi ro vốn.
Nguyên nhân là do thị trường có tình trạng "sốt ảo" trước một số thông tin liên quan đến việc sáp nhập tỉnh, giá giao dịch bị đẩy lên. Đến nay, nhiều nhà đầu tư đã "chùn tay" khi thấy mặt bằng giá quá cao, không còn lợi nhuận tốt, rủi ro lớn nên không mua nữa. Một số người trót "ôm" hàng muốn bán ra cũng khó tìm được người mua như kỳ vọng.
Thực tế cho thấy, phần lớn giao dịch trong giai đoạn sốt đất diễn ra theo tâm lý đám đông, đồn đoán là chính. Các chuyên gia kinh tế đã nhiều lần cảnh báo, nếu hạ tầng chưa đi trước thì giá đất tăng chỉ là hiện tượng bong bóng. Và điều này đã xảy ra ở Bắc Giang: cơn sốt đất không có nền tảng thực sự đã nhanh chóng lắng xuống chỉ sau một tháng.
Giới phân tích nhận định rằng, về dài hạn, khu vực trung tâm Bắc Giang vẫn có nhiều dư địa phát triển. Việc hợp nhất với Bắc Ninh mở ra kỳ vọng về quy hoạch vùng mới, đầu tư hạ tầng bài bản và định hình các đô thị vệ tinh. Các công trình như vành đai 4, tuyến đường kết nối với sân bay Gia Bình, các khu công nghiệp vùng Đông sẽ tạo thêm động lực tăng trưởng thật sự cho thị trường.
Từ một điểm nóng ngắn hạn, Bắc Giang (cũ) đang trở lại đúng vị trí của mình trên bản đồ bất động sản: một vùng đất còn nhiều tiềm năng, nhưng cần thời gian và chiến lược phát triển bài bản để thu hút dòng vốn bền vững. Với bài học từ cơn sốt vừa qua, cả nhà đầu tư và người dân đều hiểu rằng thị trường chỉ phát triển thực sự khi đi cùng quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu thực.
