Bắt sóng hạ tầng và nền giá, nhà đầu tư 'ôm tiền' rời Hà Nội vào Đông Bắc TP.HCM săn 'gà đẻ trứng vàng'

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét của dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội vào TP.HCM và khu vực phụ cận. Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường bất động sản (VARS IRE), trong 9 tháng đầu năm 2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 22.000 căn hộ mở bán, cao nhất giai đoạn 2019 - 2025. Tuy nhiên, nguồn cung lớn không khiến giá hạ nhiệt mà trung bình đạt khoảng 95 triệu đồng/m² (giá sơ cấp), thậm chí hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m².

So với quý 1/2019, giá chung cư tại Hà Nội tăng hơn 96%, gấp 1,7 lần tốc độ tăng của TP.HCM. Biên độ tăng giá thu hẹp, chi phí đầu tư lớn và hiệu suất cho thuê giảm khiến nhiều nhà đầu tư phía Bắc dịch chuyển dòng vốn sang thị trường phía Nam, nơi còn dư địa tăng trưởng tốt hơn.

Tính đến cuối quý 3/2025, nhà đầu tư miền Bắc chiếm khoảng 30% giao dịch tại TP.HCM, con số này gấp đôi so với cùng kỳ năm trước và gần tương đương giai đoạn sôi động 2016-2020. So với Hà Nội, mặt bằng giá tại TP.HCM sau 3 năm ổn định được xem là hấp dẫn hơn, thấp hơn 30 - 40% ở nhiều khu vực sát cạnh nội đô.

Ngoài yếu tố giá, thị trường phía Nam thu hút dòng tiền nhờ sự trở lại của các chủ đầu tư lớn sau giai đoạn gỡ vướng pháp lý, cùng sự đa dạng sản phẩm, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp, tích hợp tiện ích cao và khả năng khai thác cho thuê tốt, thu hút tầng lớp chuyên gia quốc tế. Đây là nhóm sản phẩm phù hợp với nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, hướng đến tích lũy tài sản và kỳ vọng sinh lời kép trong dài hạn.

Báo cáo gần đây của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, xu hướng dòng tiền nhà đầu tư phía Bắc đang dịch chuyển vào phía Nam nhằm tìm kiếm các sản phẩm đầu tư có chất lượng và pháp lý đầy đủ. Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, làn sóng dịch chuyển "Nam tiến" của các nhà đầu tư phía Bắc được xem là một xu hướng tất yếu. Trong đó, những khu vực "chân sóng" như Đông Bắc TP.HCM - nơi có dư địa tăng trưởng cao và pháp lý rõ ràng trở thành đích đến của nhà đầu tư.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nhận thấy, không ít dự án ở khu vực phía Nam mở bán chỉ trong vòng 2 - 3 ngày đã hấp thụ 80 - 90%. Trong xu hướng này, những toạ độ giá còn "mềm" và khả năng tăng trưởng giá còn cao thì có khả năng đầu tư tốt, tính hiệu quả cao.

Theo các chuyên gia, những khu vực có tiềm năng và dễ dàng thiết lập mặt bằng giá mới trong tương lai là những khu vực có hạ tầng thật, dân cư thật, kinh doanh dịch vụ thật. Những yếu tố này giúp hình thành mặt bằng giá mới và tạo điểm đến đầu tư hấp dẫn. Đối chiếu với những yếu tố này, hiện nay, khu vực Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương trước đây) sẽ là khu vực có nhiều yếu tố giúp giá trị bất động sản bứt phá.

Tuy nhiên, tại khu vực Đông Bắc, dòng vốn đầu tư không ồ ạt mà có sự chọn lọc. Thời điểm này, chỉ những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch ổn định, giá hợp lý, chính sách thanh toán linh hoạt, khả năng tạo dòng tiền thực tế mới có thể hút các nhà đầu tư phía Bắc.

Làn sóng dịch chuyển "Nam tiến" của các nhà đầu tư phía Bắc được xem là một xu hướng tất yếu. Trong đó, những khu vực "chân sóng" như Đông Bắc TP.HCM - nơi có dư địa tăng trưởng cao và pháp lý rõ ràng trở thành đích đến của nhà đầu tư.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam

Ghi nhận cho thấy, tại khu vực Đông Bắc, La Pura là một trong những dự án hiếm hoi hội tụ đầy đủ các điều kiện để trở thành sản phẩm "dễ mua – dễ bán – dễ khai thác", từ vị trí kết nối TP.HCM, pháp lý rõ ràng, sản phẩm thiết kế hợp lý, đến chính sách bán hàng nhẹ vốn và hỗ trợ dòng tiền tốt.

Đơn cử, tại toà tháp Risa by La Pura vừa ra mắt, người mua chỉ cần có số vốn ban đầu chỉ từ 250 triệu đồng (khoảng 10%) là có thể sở hữu ngay căn hộ cao cấp, đồng thời được hỗ trợ vay lên đến 75% giá trị sản phẩm, ân hạn nợ gốc trong 3 năm và hỗ trợ lãi suất suốt 2 năm.

Tiến độ thi công La Pura cũng đang được Nhà phát triển Phát Đạt tập trung đối đa, đảm bảo đúng kế hoạch đề ra. Tính đến hiện tại, tháp Zenia 1 đã xây đến tầng 16, Zenia 2 đang lên tầng 19, tháp Risa 1 vươn lên tầng 14, Risa 2 cán mốc tầng 17. Tổng thầu Central thi công và Artelia giám sát đảm bảo chất lượng và độ bền công trình đạt chuẩn quốc tế.

Theo các chuyên gia, sau giai đoạn dịch bệnh và khủng hoảng tài chính, dòng tiền trong dân có phần thu hẹp, trong khi lãi suất ngân hàng vẫn ở mức cao khiến nhiều khách hàng thận trọng hơn với các dự án giá cao hoặc thiếu chính sách hỗ trợ thanh toán linh hoạt. Vì vậy, những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng đảm bảo, đồng thời áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt và ưu đãi lãi suất như La Pura đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều khách hàng.

Bên cạnh đó, nhu cầu mua nhà hiện nay không chỉ dừng ở việc để ở mà còn là để hưởng thụ. Do đó, các dự án được quy hoạch bài bản, thiết kế đẹp, tích hợp đầy đủ tiện ích sống "all-in-one", có trung tâm thương mại, trường học và phòng khám chuẩn quốc tế… ngay dưới chân nhà như La Pura luôn nằm trong nhóm sản phẩm được quan tâm và có thanh khoản tốt trên thị trường bất động sản hiện nay.

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Bùi Văn Doanh, Viện Trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho rằng, thời điểm này rất nên cân nhắc xuống tiền đầu tư bất động sản tại khu vực Đông Bắc TP.HCM. Lý do là bởi mức giá ở TP.HCM, nhất là Thuận An (cũ) nay là phường Bình Hoà, Lái Thiêu, Thuận An,… còn khá mềm, nhưng đến cuối năm nay và đầu năm sau sẽ hoàn toàn không còn mức giá này.

Theo ông Doanh, việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM sẽ nâng vị thế của hai địa phương này lên rất nhiều. Vị thế Bình Dương cũ sau khi sáp nhập có thể sẽ không ngang bằng nhưng chắc chắn sẽ phải gần bằng TP.HCM cũ.

"Trước đây, Luật Đất đai cũ có quy định khung giá đất, nhưng bây giờ Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và chỉ còn bảng giá đất, mỗi năm sẽ được thay một lần. Và theo Luật Đất đai 2024 thì 1/1/2026 các địa phương sẽ công bố bảng giá đất lần đầu tiên. Vậy bây giờ, Bình Dương sáp nhập vào TP.HCM thì bảng giá đất sẽ như thế nào? Tôi cho rằng sẽ tăng lên, không trong ngắn hạn thì sẽ trong dài hạn.

Với La Pura, dự án đang áp dụng bảng giá đất của Bình Dương cũ nên mức giá sẽ mềm hơn. Vì vậy, nhìn từ góc độ bảng giá đất, tôi cho rằng giá đất Bình Dương cũ sẽ tăng trong thời gian tới. Vì vậy, các nhà đầu tư nên cân nhắc thời điểm này để đầu tư. Trước giờ, nhà đầu tư sẽ đón sóng hạ tầng và đón sóng quy hoạch, nhưng theo tôi, thời điểm hiện tại nhà đầu tư nên cân nhắc đón thêm sóng bảng giá đất", ông Doanh nhận định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đánh giá, hiện nay, hầu hết giao dịch căn hộ gần đây rơi vào các dự án có những đột phá về chính sách bán hàng; dự án đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính cũng như tiến độ xây dựng nhanh chóng… Vì vậy, Chủ tịch HoREA đánh giá đây là thời điểm dễ mua bất động sản nhất, bởi nhu cầu mua nhà vẫn cao, trong khi mức giá phù hợp và chính sách thanh toán tốt đóng vai trò quyết định giao dịch thời điểm này.

Tuy nhiên, để tránh rủi ro mua nhà nhưng nhiều năm không được bàn giao, phải gánh lãi vay ngân hàng, ông khuyến cáo khách hàng nên tìm kiểu và lựa chọn các dự án đang xây dựng, đủ pháp lý, tiện ích sống cũng như chính sách mua nhà nổi bật./.