Hạ tầng bứt phá, Đông Bắc TP.HCM trở thành "blue-chip" bất động sản trong chu kỳ tới

Hạ tầng giao thông là nền tảng vật chất quan trọng của mọi quốc gia, giữ vai trò then chốt trong phát triển kinh tế - xã hội và luôn được ưu tiên đầu tư. Tại Việt Nam, những địa phương có hạ tầng "đi trước một bước", đặc biệt là các tuyến cao tốc, metro, đường vành đai… thường đạt mức tăng trưởng kinh tế cao hơn bình quân cả nước, góp phần nâng cao đời sống người dân và thay đổi diện mạo đô thị.

Thực tế cho thấy, sự phát triển của cơ sở hạ tầng từ cao tốc, vành đai đến metro,… luôn tỉ lệ thuận với nhu cầu đầu tư và giá trị bất động sản. Nhiều khu vực có tuyến cao tốc như Cầu Giẽ - Ninh Bình, Dầu Giây - Phan Thiết, TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây… đều ghi nhận giá đất tăng cùng với sự hình thành các khu công nghiệp, khu đô thị mới dọc hành lang giao thông.

Tại TP.HCM, các dự án như Phạm Văn Đồng, hầm Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn, metro số 1… đều giúp giá nhà đất tăng mạnh. Đơn cử, các dự án căn hộ dọc tuyến metro số 1 đã ghi nhận mức tăng giá 50 - 60% trong 4 - 5 năm, thậm chí có nơi tăng tới 150% từ khi khởi công đến khi vận hành.

Gần đây nhất, khu Đông Bắc TP.HCM đang nổi lên như điểm nóng đầu tư mới, nhờ mạng lưới hạ tầng liên tục được mở rộng và hoàn thiện, mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư đón đầu làn sóng tăng giá trong thời gian tới. Khi hạ tầng "đi trước một bước", thị trường bất động sản khu vực xung quanh sôi động theo.

Sau khi chính thức sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP.HCM đã trở thành một "siêu đô thị" sở hữu mạng lưới đường sắt đô thị (metro) quy hoạch dài tới 1.012 km bao gồm 27 tuyến. Mới đây, UBND TP.HCM cũng đã phê duyệt giao Ban Quản lý đường sắt đô thị (MAUR) làm chủ đầu tư cho 2 tuyến metro mới kết nối khu vực Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương trước đây) với trung tâm thành phố có tổng vốn đầu tư ước tính gần 100.000 tỷ đồng.

Trong đó, tuyến metro số 2 (Bình Dương) chạy dọc Quốc lộ 13, kết nối đến Hiệp Bình Phước, đồng thời tạo trục giao thông hiện đại liên kết các khu công nghiệp lớn của Đông Bắc TP.HCM trước đây với trung tâm TP.HCM. Tuyến metro này sẽ hỗ trợ mô hình giao thông công cộng (TOD), khuyến khích sử dụng đất hỗn hợp khi tích hợp nhà ở, thương mại, văn phòng và tiện ích công cộng quanh các nhà ga. Theo các chuyên gia, mạng lưới metro mở rộng sẽ giúp vận tải hành khách công cộng đạt 40-50% nhu cầu đi lại, đồng thời tạo "lợi ích kép" như tăng giá trị bất động sản dọc tuyến và kích thích đầu tư tư nhân.

Bên cạnh tập trung nguồn lực phát triển các tuyến metro, TP.HCM cũng đẩy mạnh đầu tư các dự án hạ tầng kết nối trọng điểm. Trong đó, dự án mở rộng Quốc lộ 13 với tổng mức đầu tư lên tới 27.000 tỷ đồng được xem là một trong những công trình trọng điểm, kỳ vọng tạo bước chuyển lớn cho giao thông cửa ngõ phía Đông Bắc. TP.HCM đặt mục tiêu hoàn tất tái định cư trong năm 2025, khởi công từ năm 2026 và hoàn thành toàn tuyến vào năm 2028.

Khi hoàn thành, Quốc lộ 13 sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ phường Bình Hòa, phường Lái Thiêu về phường Sài Gòn còn khoảng 30 phút, đồng thời trở thành trục kết nối liên vùng giữa nội đô và các tỉnh vệ tinh. Đây là yếu tố thúc đẩy tăng giá bất động sản dọc trục. Trước đây, Quốc lộ 13 từng góp phần thiết lập mặt bằng giá mới tại TP.HCM và Bình Dương (cũ) trong suốt 20 năm qua. Hiện nay, việc mở rộng tuyến đường này một lần nữa tạo kỳ vọng về chu kỳ tăng giá mới.

Từ tuyến đường công nghiệp, Quốc lộ 13 đang chuyển mình thành trục phát triển kinh tế - đô thị mới phía Đông Bắc TP.HCM, với lợi thế kết nối, dư địa tăng trưởng lớn và làn sóng đầu tư mạnh mẽ. Giới chuyên gia dự báo, khu vực này sẽ tiếp tục là tâm điểm thị trường bất động sản liên vùng trong những năm tới. Khi toàn tuyến từ cầu Bình Triệu đến đoạn Bình Hòa, Lái Thiêu hoàn thiện, khu vực này sẽ trở thành "điểm rơi" đầu tư giai đoạn 2026 - 2027.

Với hàng loạt dự án hạ tầng lớn đang được triển khai, đặc biệt là kế hoạch mở rộng Quốc lộ 13 và tuyến metro số 2 (Bình Dương) đi qua khu vực, Đông Bắc TP.HCM đang được giới đầu tư đánh giá là "vùng trũng" mới của dòng vốn. Khu vực này cũng được dự báo sẽ trở thành "blue-chip bất động sản" trong chu kỳ tới. Khi một trục giao thông hội tủ đủ đường bộ và metro, giá trị đất có thể tăng trung bình từ 30 - 50% trong chu kỳ 3 - 5 năm.

Theo bà Huỳnh Thị Kim Thanh, Quản lý bộ phận tư vấn đầu tư Savills Việt Nam, những dự án hạ tầng lớn không chỉ cải thiện khả năng kết nối vùng miền mà còn mang lại giá trị gia tăng to lớn cho các khu vực lân cận, mở ra cơ hội đầu tư bất động sản tại những điểm đến mới.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young cũng đưa ra các lý do giúp bất động sản gần hạ tầng mới thường tăng giá bền vững bao gồm: mật độ dân cư tăng tạo nhu cầu ở thực lớn, khu vực kết nối thuận tiện, dễ dàng tiếp cận kết hợp tiện ích đồng bộ, hình thành hệ sinh thái đô thị, từ đó nâng giá trị cho toàn khu.

Khi các siêu dự án hạ tầng được hoàn thiện, khả năng kết nối vùng ven với trung tâm sẽ được cải thiện, thúc đẩy làn sóng dịch chuyển dân cư từ nội đô ra vùng ven, tới các đô thị vệ tinh, thị trường bất động sản sẽ trở nên sôi động hơn. Trong tương lai gần, làn sóng "sống Đông Bắc TP.HCM, làm trung tâm TP.HCM" sẽ vươn lên mạnh mẽ, dẫn sóng thị trường, biến khu vực này trở thành điểm đến lý tưởng cho làn sóng giãn dân, đồng thời mở ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản.

Mặt khác, trong bối cảnh giá nhà tại trung tâm TP.HCM leo cao, nguồn cung căn hộ cao cấp với mức giá hợp lý khan hiếm đang khiến dòng tiền dịch chuyển sang những khu vực khác, trong đó Đông Bắc TP.HCM đang thành tâm điểm mới của nhà đầu tư. Trên thực tế, thời điểm hiện tại, xu hướng dịch chuyển mua nhà tại Đông Bắc TP.HCM đã và đang diễn ra ngày càng mạnh mẽ.

Thực tế cho thấy, sau khi chính thức sáp nhập vào TP.HCM, thị trường căn hộ tại khu vực Đông Bắc đang trải qua một đợt "tăng nhiệt" mạnh chưa từng có. Giá bán leo thang, thanh khoản sôi động trở lại, trong khi nguồn cung mới cũng ồ ạt đổ về, khiến khu vực này trở thành tâm điểm của bất động sản phía Nam nửa cuối năm 2025. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá chào bán căn hộ tại Bình Dương cũ trong quý 3/2025 tăng bình quân hơn 30%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định, giá căn hộ tại Đông Bắc chỉ bằng một nửa khu vực trung tâm TP.HCM đang tạo lợi thế phân tầng giá rõ rệt. Nhu cầu ở thực gia tăng, các chủ đầu tư cũng thận trọng hơn, giúp thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc tự nhiên. Bên cạnh đó, sự cạnh tranh được xem là tín hiệu tích cực, buộc doanh nghiệp nâng chuẩn sản phẩm, minh bạch chính sách và hoạt động chuyên nghiệp hơn, góp phần định hình thị trường bền vững hơn trong dài hạn.

Tại khu vực Đông Bắc TP.HCM, các chuyên gia cho rằng, phân khúc căn hộ trung và cao cấp sẽ dẫn dắt thị trường trong giai đoạn tới, nhắm đến nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia, kỹ sư… đặc biệt tại các trung tâm tài chính và công nghệ cao. Các dự án được phát triển theo mô hình "dưỡng lành", sở hữu hệ sinh thái cảnh quan tốt, sẽ được nhà đầu tư săn đón.

Bên cạnh đó, sự dịch chuyển dân cư khỏi khu trung tâm chật chội về vùng ven như Đông Bắc TP.HCM đang trở thành xu hướng chủ đạo. Đây chính là cơ hội vàng cho các nhà đầu tư biết "đi trước đón đầu".

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam nhận định, hiện nay, nhu cầu căn hộ tầm trung tại Đông Bắc TP.HCM đang tốt và có xu hướng tăng. So với khu vực khác của TP.HCM, giá căn hộ ở đây mềm hơn, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người. Nhóm khách hàng chính gồm lực lượng lao động trẻ, gia đình mới, và người có thu nhập trung bình, ưu tiên các dự án có vị trí thuận tiện, giá hợp lý và tiện ích đầy đủ.

Dù tiềm năng lớn, nhiều chuyên gia cũng cảnh báo rằng thị trường đang trong giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Nhà đầu tư cần thận trọng, chỉ nên xuống tiền với những dự án hội tụ đủ các yếu tố như pháp lý rõ ràng, đảm bảo an toàn vốn; chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm triển khai dự án thực tế; quy hoạch đồng bộ, định hướng phát triển xanh, thông minh, tiện ích đầy đủ; kết nối giao thông thuận lợi, gần quốc lộ, vành đai, tuyến metro; mức giá hợp lý, có dư địa tăng trưởng giá và tiềm năng cho thuê tốt; gần các trung tâm công nghiệp, dịch vụ, nơi tập trung lực lượng lao động chất lượng cao.

Đơn cử, La Pura - tọa lạc ngay mặt tiền Quốc lộ 13, vị trí được xem là tâm điểm kết nối của tuyến metro số 2 trong tương lai, mang lại lợi thế vượt trội về kết nối. Khi các tuyến hạ tầng trọng điểm đi vào vận hành, giá trị dự án hứa hẹn sẽ gia tăng mạnh mẽ. La Pura cũng hội tụ loạt lợi thế vượt trội khi sở hữu không gian sống dưỡng lành hiếm có của đô thị "all-in-one" giáo dục - y tế - giải trí.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh giá nhà tăng liên tục và ngày càng cách xa thu nhập của đông đảo người dân, La Pura đánh trúng tâm lý người mua khi có mức giá hợp lý, tối ưu tài chính, công năng hoàn hảo, thiết kế thông minh, vận hành dễ dàng và quan trọng nhất là có thể khai thác ngay như một tài sản sinh lời. Dự án cũng đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho lực lượng lao động chất lượng cao, chuyên gia nước ngoài làm việc tại TP.HCM và các khu vực sát cạnh. Được biết, sắp tới Nhà phát triển Phát Đạt sẽ ra mắt Risa by La Pura, tòa tháp đầu tiên tại Việt Nam thiết kế dành cho trẻ em.

Theo các chuyên gia, cơ hội đang đến, nhưng không dành cho tất cả. Chỉ những nhà đầu tư hiểu thị trường, nhìn đúng thời điểm và chọn đúng sản phẩm mới thực sự tận dụng được "thời cơ vàng" này./.