Theo Báo cáo, trong quý III/2022, bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận sự gia tăng về nguồn cung ở phân khúc condotel, tuy nhiên vẫn còn ở mức rất thấp so với giai đoạn trước năm 2019.
Nguồn cung condotel tăng trong khi các sản phẩm nghỉ dưỡng khác khan hiếm
Trong giai đoạn vừa qua, có 348 căn condotel mở bán đến từ 2 dự án. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 81%, sức cầu thị trường tăng nhưng không đáng kể, chủ yếu phân bổ ở Quảng Nam và Đà Nẵng. Riêng Thừa Thiên - Huế tiếp tục không ghi nhận phát sinh giao dịch ở phân khúc này.
Mặt bằng giá sơ cấp condotel tiếp tục đà tăng, mức tăng dao động từ 5 - 8% so với quý II/2022 do áp lực về chi phí đầu vào, lạm phát, lãi suất… ngày càng tăng. Trung bình, mức giá bán sơ cấp tại thị trường Đà Nẵng là 89 triệu đồng/m2, tại thị trường Quảng Nam là 65 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cũng có những chính sách kèm theo về cam kết, chia sẻ lợi nhuận, chiết khấu... nhằm hỗ trợ khách hàng. Những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có thương hiệu trên thị trường và được vận hành bởi đơn vị quốc tế vẫn là ưu tiên lựa chọn của khách hàng.
Với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường không ghi nhận nguồn cung mở bán mới mà hầu hết đến từ lượng hàng tồn kho đã được mở bán trong những năm trước. Động thái kiểm soát tín dụng chưa được tháo gỡ và những khó khăn chung của nền kinh tế vĩ mô khiến cho lượng tiêu thụ giảm mạnh, thanh khoản thị trường chậm lại. Các dự án ghi nhận tình hình bán hàng chậm, cá biệt một số dự án gần như không phát sinh giao dịch.
Mặt bằng giá bán sơ cấp sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng không có nhiều biến động so với quý II/2022, nhưng tăng 8 - 10% so với cùng kỳ năm trước. Tại thị trường Đà Nẵng, trung bình mức giá bán sơ cấp là 40 tỷ đồng/căn, ở Quảng Nam là 31,5 tỷ đồng/căn. Những dự án do đơn vị quốc tế 4 - 5 sao vận hành, khai thác tiếp tục được khách hàng ưu tiên lựa chọn.
Trong 2 quý liên tiếp, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng không ghi nhận nguồn cung mới. Nguồn cung khan hiếm dẫn đến hoạt động giao dịch trên thị trường gần như trầm lắng. Tại Quảng Nam, một số chủ đầu tư đang có ý định tham gia vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khu vực này với các dự án quy mô lớn như NovaGroup, Capella Group, CEO Group, BIM Land.
Theo đó, trong 3 tháng cuối năm, trước áp lực gia tăng của các chi phí đầu vào, lạm phát, lãi suất tăng..., mức giá bán ở nhiều phân khúc sẽ tăng nhẹ và giữ ở mức cao; trong khi vấn đề kiểm soát tín dụng chưa được tháo gỡ, tình hình thị trường không thuận lợi… sẽ là nguyên nhân để nhiều chủ đầu tư thận trọng trong việc đưa sản phẩm ra thị trường.
Ở phân khúc đất nền, có khoảng 13 dự án mở bán trong quý III/2022, cung cấp ra thị trường 998 nền, giảm 17,2% so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 59% (khoảng 586 nền), tăng khoảng 92,1% so với quý II/2022. Đây cũng là mức tiêu thụ cao nhất kể từ thời điểm đầu năm.
Nguồn cung mới tập trung chính ở Quảng Nam với 59% tổng cung toàn thị trường, Đà Nẵng đóng góp tỷ lệ 49%, riêng Thừa Thiên - Huế không ghi nhận nguồn cung mở bán mới.
Mặt bằng giá sơ cấp đất nền không có nhiều biến động so với giai đoạn mở bán trước đó, cục bộ ghi nhận sự giảm giá ở một số dự án với mức giảm từ 3 - 6%. Mức giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường Quảng Nam là 27,8 triệu đồng/m2, tại thị trường Đà Nẵng là 41,1 triệu đồng/m2.
Thị trường thứ cấp khá trầm lắng, mặt bằng giá bán ghi nhận giảm đáng kể so với quý trước với mức giảm từ 3 - 5%. Nguyên nhân là việc các nhà đầu tư tích trữ tiền mặt khi thị trường ngày càng khó khăn. Cùng với đó, các dự án đất nền mở bán với chính sách bán hàng, hỗ trợ thanh toán theo tiến độ có sức thu hút các nhà đầu tư hơn các sản phẩm thứ cấp.
Ở phân khúc căn hộ, tại Đà Nẵng, quý III/2022 có 3 dự án mở bán cung cấp ra thị trường khoảng 91 căn trong khi Quảng Nam và Thừa Thiên - Huế không ghi nhận dự án nào mở bán (tính chung giảm 64,5% so với quý trước). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt 47% (khoảng 43 căn), giảm 60,6% so với quý trước. Quận Ngũ Hành Sơn dẫn đầu toàn thị trường trong quý với tỷ lệ 63,7% tổng nguồn cung căn hộ và 76,7% lượng tiêu thụ mới. Căn hộ hạng A giữ vị trí chủ đạo khi chiếm 89% tổng nguồn cung và 66% lượng tiêu thụ toàn TP. Đà Nẵng.
Mặt bằng giá bán sơ cấp phân khúc nhà phố/biệt thự tăng từ 1 - 6% giữa các giai đoạn mở bán (mỗi giai đoạn cách nhau 3 - 6 tháng). Trong đó, mức giá bán sơ cấp trung bình ở Đà Nẵng là 23,4 tỷ đồng/căn, ở Quảng Nam là 11,8 tỷ đồng/căn, ở Thừa Thiên - Huế là 8 tỷ đồng/căn. Nguyên nhân tăng giá chủ yếu đến từ chi phí nguyên vật liệu đầu vào, lạm phát, lãi suất tăng…
Giá bán sơ cấp căn hộ bình quân tăng 10 - 16% so với đầu năm do áp lực của chi phí nguyên vật liệu, lạm phát, lãi suất tăng, đẩy mạnh kiểm soát tín dụng và phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản… Mức giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại quận Ngũ Hành Sơn là 43,1 triệu đồng/m2, tại quận Liên Chiểu là 72,8 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giao dịch trên thị trường thứ cấp chững lại, cục bộ giảm nhẹ 1 - 2% so với quý trước ở những giao dịch nhà đầu tư cần bán gấp để thu hồi dòng tiền.
Phân khúc nhà phố/biệt thự ghi nhận 7 dự án mở bán trong quý III/2022, cung cấp ra thị trường khoảng 374 căn, giảm 36,8% so với quý II/2022. Nguồn cung giảm do những biến động của tình hình kinh tế vĩ mô, vấn đề kiểm soát tín dụng chưa được tháo gỡ, các chủ đầu tư có tâm lý thận trọng đưa sản phẩm ra thị trường. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng, chiếm 48,1% tổng nguồn cung toàn thị trường, tiếp đến là Quảng Nam (33,7%) và Thừa Thiên - Huế (18,2%). Nhu cầu thị trường giảm mạnh, lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 47% tương đương 177 căn, giảm 62,7% so với quý trước.
Thị trường sẽ không có nhiều biến động trong giai đoạn cuối năm
Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung mới của phân khúc đất nền trong 3 tháng cuối năm dao động từ 700 - 800 nền, tập trung chủ yếu tại thị trường Đà Nẵng và Quảng Nam. Thừa Thiên - Huế tiếp tục thiếu vắng nguồn cung mới. Sức cầu chung toàn thị trường trong quý IV/2022 không có nhiều thay đổi so với quý III do ảnh hưởng của lạm phát, tăng lãi suất và sự phục hồi chậm của nền kinh tế địa phương. Dự báo mặt bằng giá sơ cấp có thể tăng nhẹ ở một số dự án đã hoàn thiện pháp lý. Thanh khoản thị trường thứ cấp tiếp tục duy trì ở mức trung bình, mặt bằng giá không có nhiều biến động so với quý III/2022.
Nguồn cung mới của phân khúc căn hộ trong 3 tháng cuối năm dự kiến khoảng từ 150 - 200 căn và tập trung tại Đà Nẵng; các thị trường còn lại (Thừa Thiên - Huế và Quảng Nam) tiếp tục khan hiếm nguồn cung. Mức giá sơ cấp tiếp tục “neo” ở mức cao trước áp lực gia tăng của các chi phí đầu vào, lãi suất tăng... cũng như việc các dự án dự kiến mở bán hầu hết đều thuộc phân khúc cao cấp. Các sản phẩm căn hộ vị trí trung tâm, sở hữu hướng view sông Hàn thu hút tốt sự quan tâm của thị trường. Thanh khoản thị trường sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức trung bình - thấp, trong khi thị trường thứ cấp có thể sẽ hồi phục, tập trung ở những dự án đã bàn giao, vị trí gần trung tâm, phục vụ nhu cầu ở thực.
Ở phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới sẽ duy trì ở mức tương đương quý III/2022, dao động khoảng 350 - 450 căn. Dự báo, Quảng Nam sẽ là thị trường dẫn đầu nguồn cung trong giai đoạn này với từ 150 - 200 căn, tiếp đến là Đà Nẵng từ 100 - 150 căn, Thừa Thiên - Huế khoảng 100 căn. Sức cầu chung cũng như thanh khoản của thị trường không có nhiều thay đổi so với quý III/2022 trước tình hình vĩ mô toàn cầu đang biến động. Mặt bằng giá sơ cấp dự báo sẽ tăng nhẹ so với hiện tại do lạm phát, lãi suất tăng, chi phí nguyên vật liệu tăng… Thị trường thứ cấp có thể vẫn duy trì ở mức ổn định, dưới áp lực lãi suất có thể thị trường sẽ xuất hiện nhiều hiện tượng giảm giá.
Với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, DKRA Group đã khảo sát và thống kê một số dự án có thể sẽ được đưa ra thị trường trong giai đoạn cuối năm. Tuy nhiên, không loại trừ khả năng tình hình thị trường không thuận lợi hoặc phát sinh những vấn đề pháp lý nên các chủ đầu tư có thể kéo dài thời gian công bố dự án.
Dự báo nguồn cung phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng và vùng phụ cận tiếp tục khan hiếm, ghi nhận khoảng 100 căn đưa ra thị trường. Phân khúc condotel quý cuối năm có khả năng ghi nhận nguồn cung sụt giảm so với quý III/2022, dao động từ 100 - 200 căn. Nguồn cung nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục duy trì sự khan hiếm, sẽ không ghi nhận nguồn cung mới. Sức cầu thị trường dự kiến giảm nhẹ so với quý III/2022, các dự án sẽ tiếp tục dời thời gian triển khai bán hàng nếu động thái kiểm soát tín dụng chưa được tháo gỡ. Báo cáo cũng cho rằng, giá bán sơ cấp giai đoạn cuối năm tiếp tục xu hướng tăng do áp lực chi phí đầu vào, lạm phát, lãi suất... ngày càng tăng. Đồng thời, những dự án được quản lý vận hành bởi thương hiệu quốc tế 4 - 5 sao sẽ tiếp tục được khách hàng ưu tiên lựa chọn./.
