Thanh khoản căn hộ sụt giảm
So với quý I của năm trước, thị trường căn hộ TP. HCM trong quý I/2017 khá im ắng khi số lượng dự án tung ra có phần giảm. Kết quả khảo sát của CBRE cho thấy, trong quý đầu tiên của năm 2017, thị trường căn hộ TP. HCM đón nhận thêm 5.083 căn từ 21 dự án, trong đó có 6 dự án mới, giảm 44% theo quý và giảm 49% theo năm. Phân khúc trung cấp chiếm 52% tổng số căn hộ chào bán mới trong quý vừa qua. Các căn hộ mới được tung ra trong phân khúc cao cấp giảm đáng kể, tới 72% so với quý trước.
Nguyên nhân của sự sụt giảm này, theo phân tích của CBRE, một phần do tác động của thực tế thị trường, một phần do các chủ đầu tư xem xét lại các dự án và chiến lược của họ. Tuy nhiên, với những kế hoạch đang ấp ủ của nhiều doanh nghiệp, khả năng số lượng chào bán sẽ trở lại mức bình thường trong các quý tiếp theo.
Một diễn biến mới của thị trường căn hộ thời gian qua được ghi nhận là thị trường đang có sự phân hóa về kết quả bán hàng của từng dự án và khu vực. Trong khi có nhiều dự án căn hộ khi tung hàng gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm, thì lại có những dự án vừa tung ra thị trường đã nhanh chóng được bán hết. Các dự án được nhiều nhà đầu tư quan tâm trong thời gian qua chủ yếu đến từ các chủ đầu tư tên tuổi như Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh, Him Lam Land...
Bên cạnh đó, sự phân hóa về khu vực cũng đang diễn ra khá mạnh. Theo khảo sát của CBRE, lần đầu tiên trong nhiều năm qua, khu Tây của TP. HCM đã vượt lên dẫn đầu về số lượng căn hộ chào bán với 1.821 căn, chiếm 36%. Ba trong số sáu dự án mới là ở phía Tây. Khu Đông đứng thứ hai với 1.523 căn.
Về lượng tiêu thụ, số căn bán được suy giảm với chỉ 6.051 căn hộ được tiêu thụ, giảm 47% so với quý trước và 29% so với cùng kỳ năm trước. Xu hướng suy giảm này chủ yếu là do nguồn cung hạn chế bởi không có dự án chào bán mới. Các căn hộ phân khúc trung cấp chiếm 67% trong tổng số căn hộ bán được trong quý vừa qua. Giá chào bán trung bình đạt 1.595 USD/m2, tăng 6% so với quý trước và 13% so với năm trước. Giá chào bán tăng 7,9% trong phân khúc cao cấp nhờ các dự án với chất lượng cao, đặc biệt trong khu vực quận 2.
Về nguồn cầu, khách trở nên tự tin hơn và khả năng chi trả tốt hơn. Dựa trên các giao dịch do CBRE Việt Nam thực hiện, giá trị trung bình một giao dịch tăng 18% so với quý trước và 22% so với năm trước. Diện tích trung bình cũng cải thiện đạt 109 m2, tăng 28% so với năm trước. Thị trường cho thấy sự chuyển dịch cân bằng hơn giữa ba nhóm khách mua, trong đó nhóm khách mua để ở tăng lên, chiếm 31% tổng số giao dịch thành công trong quý I/2017, tăng so với 23% trong quý I/2016.
Nhìn về triển vọng thị trường, CBRE cho biết, sự cải thiện về cơ sở hạ tầng (cầu nối Nguyễn Văn Cừ và cầu Nguyễn Tri Phương với đại lộ Võ Văn Kiệt) và các tiện ích công cộng như bệnh viện Nhi Đồng 3 ở huyện Bình Chánh sẽ thu hút sự quan tâm của thị trường về phía Tây TP. HCM.
Bên cạnh đó, thị trường cũng đang chờ đợi một dự án quy mô lớn từ Vingroup trong phân khúc bình dân ở khu vực phía Đông. Phân khúc hạng sang khởi đầu khá chậm trong quý I/2017, tuy nhiên, giá chào bán trong phân khúc hạng sang được đánh giá là sẽ tăng đáng kể do một số dự án chất lượng cao dự kiến sẽ được đưa ra thị trường trong 3 quý tới.
Thị trường đất nền, nhà phố thăng hoa
Trong khi thị trường căn hộ có dấu hiệu chững lại, thì phân khúc đất nền, nhà phố lại chứng kiến sức hút mạnh. Sức hút của phân khúc này theo khảo sát đã có từ năm 2016, kéo dài đến thời điểm hiện tại với sự tăng trưởng đột phá về thanh khoản lẫn giá bán. Sự tăng trưởng của đất nền, nhà phố diễn ra trên diện rộng, ở hầu hết các quận, huyện của TP. HCM, trong đó sức nóng nghiêng về những khu vực có hạ tầng phát triển tốt và các thông tin mới về quy hoạch.
Một trong những điểm nóng nhất của đất nền nhà phố hiện nay vẫn là khu Đông của TP. HCM gồm các quận 2, quận 9 và Thủ Đức. Theo phân tích của các văn phòng môi giới tại những khu vực này, trong khoảng 6 tháng qua, giá đất nền tại đây đã tăng trung bình từ 30 – 40%, cá biệt tại một số khu vực có mức giá tăng lên gấp đôi.
Khảo sát chung của CBRE về phân khúc thị trường này cũng cho thấy, trong quý I/2017, thị trường BĐS gắn liền với đất diễn ra khá nhộn nhịp. Trong quý, thị trường biệt thự và nhà phố xây sẵn TP. HCM đón chào thêm 5 dự án mới, đóng góp thêm 500 căn vào nguồn cung hiện hữu. Tất cả nguồn cung mới này tập trung ở phía Đông TP. HCM với 4 dự án tại quận 9 và 1 dự án tại quận Thủ Đức.
“Trong những quý tới, chúng tôi mong đợi được thấy những nguồn cung mới xuất hiện lần lượt tại phía Nam và phía Đông thành phố. Trong 5 dự án mới của quý này, những dự án trong các khu vực vốn sôi động gần đây tung ra hơn 100 căn cho mỗi dự án. Trong khi đó, những dự án mới khác chỉ mở bán khoảng 50 căn cho mỗi dự án”, CBRE cho biết.
Cũng theo CBRE, trong quý I/2017, giá bán trung bình khá ổn định ở hầu hết các khu vực. Trong khi giá bán trung bình tại quận 2 tăng 1,4% so với quý trước và quận 9 tăng 1,9% so với quý trước, các quận ngoài trung tâm khác như quận Bình Thạnh, quận Gò Vấp và quận 12 có giá bán tăng từ 1,5% - 3% so với quý trước. Như dự đoán, giá bán của thị trường tăng nhanh hơn so với thị trường nhà phố/ biệt thự xây sẵn trên cùng một khu vực.
Tại những khu vực nhộn nhịp tại quận 2 như phường Thạnh Mỹ Lợi, phường Bình Trưng Đông, giá bán tăng từ 16% - 40% so với quý trước trong khi quận Nhà Bè, quận Thủ Đức, quận Bình Chánh và quận 12 giá bán có thể tăng lên đến mức 25% so với quý trước. Tại quận 9, đất nền tại phường Phú Hữu và phường Phước Long B không còn được coi là có giá thấp và các nhà đầu tư hiện đang tập trung vào phường Long Trường, Đông Tăng Long...
Về tỉ lệ bán, 50% - 90% các căn mới mở bán được hấp thụ với các hoạt động giao dịch diễn ra sôi nổi hơn ở các dự án có vị trí tốt. Toàn thị trường hấp thụ hơn 850 căn, tăng lên 14% so với quý trước.
Cụ thể, giá bán trung bình tại quận 2 tăng 1,4% so với quý trước, tại quận 9 tăng 1,9% so với quý trước, các quận ngoài trung tâm khác như quận Bình Thạnh, quận Gò Vấp và quận 12 cũng tăng từ 1,5 – 3% so với quý trước.
Trong thời gian tới, dự kiến các dự án quy mô lớn sẽ được mở bán tại nhiều khu vực trong Thành phố, đi đôi với các dự án phát triển hạ tầng cải thiện, kết nối với khu trung tâm, giá bán được kỳ vọng sẽ còn tăng.
“Tuy nhiên, khác với giai đoạn bùng nổ của thị trường vào năm 2007, chúng tôi tin rằng các nhà đầu tư lúc này sẽ thận trọng và kỹ lưỡng hơn trong việc nghiên cứu đầu tư trước khi thực hiện giao dịch, và do đó sẽ tạo ra một thị trường an toàn và ổn định hơn. Thêm vào đó, những động thái từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong việc quản lý cho vay tín dụng (như trong Thông tư 06) cũng sẽ giúp thị trường duy trì trạng thái bình ổn trong thời gian sắp tới”, CBRE nhận định.
