Nguồn cung văn phòng tăng, giá chào thuê giảm
Theo Savills, nguồn cung thị trường văn phòng Yangon nửa cuối 2016 đạt 315.000m2, tăng 11% so với 2015. Nguồn cung văn phòng hạng A dẫn đầu thị trường với 187.000m2, theo sau lần lượt là hạng C và B. Cuối năm 2016, hai dự án hạng A được tung ra thị trường là Sule Square với 28.800m2 và Crystal Tower với 13.500m2.
Mặc dù một lượng cung lớn đổ vào Yangon trong những năm gần đây nhưng tổng lượng cung thị trường này vẫn thấp hơn một số thành phố ở châu Á và chỉ tương đương 4% lượng cung thị trường Bangkok, 6% của Jakarta, 19% của Hà Nội và 20% của TP.HCM.
Nguồn cung văn phòng nửa cuối 2016 ở một số thành phố trong khu vực.
Giá thuê trung bình giảm 10% theo năm. Giá chào thuê văn phòng hạng A dao động trong khoảng 45-76 USD/m2/tháng, hạng B khoảng 30-50 USD/m2/tháng. Lượng cung lớn hấp dẫn người thuê nhưng buộc các chủ đầu tư phải giảm giá thuê để cạnh tranh. Tỷ lệ lấp đầy thị trường Yangon xấp xỉ đạt 65,2%, giảm nhẹ -0,2% so với 2015.
Luật Đầu tư mới của chính phủ Myanmar đã góp phần thúc đẩy nguồn cầu cho thị trường Yangon vì vậy diện tích cho thuê thêm đạt khoảng 27.000m2, tăng khoảng 10% theo năm. Hạng A dẫn đầu thị trường với xấp xỉ 19.000m2, theo sau là hạng B và hạng C.
Hoạt động cho thuê văn phòng nửa cuối 2016.
Dự báo đến năm 2017, khoảng 50.000m2 văn phòng cho thuê sẽ được tung ra thị trường và chủ yếu đến từ hai dự án hạng A là Junction City được phát triển bởi Shwe Taung Development liên doanh với Keppel Land và Times City của Crown Advanced Construction.
Dự báo trong dài hạn tỷ lệ lấp đầy sẽ có những dấu hiệu tích cực bởi việc Mỹ gỡ bỏ những cấm vận thương mại đối với Myanmar sẽ thúc đẩy các hoạt động đầu tư nước ngoài.
Tăng nguồn cung khách sạn
Tổng nguồn cung khách sạn 3-5 sao tại Yangon đạt khoảng 7.000 phòng, tăng 26% theo năm. Nguồn cung mới đến từ các dự án mới gia nhập thị trường và các dự án hiện tại mở rộng quy mô.
Trong 8 tháng đầu năm 2016, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực du lịch khách sạn của Myanmar đạt khoảng 3 tỷ USD. Thống kê 6 tháng cuối năm, giá phòng khách sạn 3- 5 sao trung bình tại Yangon đạt khoảng 168 USD/phòng/đêm, giảm 6% theo năm. Các khách sạn 4 và 5 sao có giá phòng trung bình giảm 3% theo năm trong khi công suất trung bình tăng 1 điểm % theo năm, dẫn đến doanh thu phòng trung bình giảm 2% theo năm.
Nguồn cung khách sạn hiện tại và tương lai, từ năm 2017 trở đi.
Trong 6 tháng cuối năm 2016, số phòng cho thuê của khách sạn tất cả các hạng đều tăng. Số phòng cho thuê của toàn thị trường đạt 4.900 phòng, tăng 31% theo năm.
Dự báo, năm 2017, một số thương hiệu khách sạn quốc tế sẽ gia nhập thị trường Yangon bao gồm Lotte, Pan Pacific and Starwood.
Căn hộ dịch vụ tăng 4%
Trong nửa cuối năm 2016, do có thêm 40 căn mới từ một dự án hiện tại, tổng nguồn cung tăng 4% theo năm, đạt 1.520 căn. Nguồn cung hiện tại ở Yangon tương đương 8% so với nguồn cung tại Bangkok và 34% nguồn cung tại TP.HCM.
Khu vực xung quanh hồ Inya cung cấp 830 căn từ 9 dự án, chiếm hơn nửa nguồn cung. Giá thuê căn trung bình giảm 3% theo năm, xuống 5.389 USD/căn/tháng hay 47 USD/m2/tháng. Đây là mức cao nhất trong các nước ASEAN.
Nguồn cung căn hộ dịch vụ, nửa cuối 2016.
Thị trường cũng ghi nhận mức công suất cao nhất trong các thành phố nghiên cứu, đạt 89%, tăng 8 điểm % theo năm. Mức doanh thu theo phòng tăng 6% theo năm, tới 4.772 USD/căn/tháng. Nửa cuối năm 2016 ghi nhận mức tăng dương của số căn cho thuê, cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái.
Nhiều dự án tương lai ghi danh các chủ đầu tư và nhà điều hành uy tín như: Daewoo International, POSCO E&C, Lotte Hotels & Resorts, Shwe Taung Development, Keppel Land, Mitsubishi Estate Co., Ltd, Yoma Strategic Holdings Ltd, CapitaLand, Somerset và InterContinental Hotels Group.
Thị trường bán lẻ công suất thuê giảm
Nửa cuối năm 2016, nguồn cung bán lẻ của Yangon tăng 1,4% theo năm do có sự gia nhập thị trường của ba dự án mới với quy mô chỉ dưới 5.000m² mỗi dự án.
Giá thuê bình quân giảm 7,2% theo năm. Bên cạnh đó, công suất thuê bình quân cũng giảm 1 điểm % theo năm xuống còn khoảng 98%. Công suất tại trung tâm mua sắm giảm 0,6 điểm % theo năm trong khi công suất tại trung tâm bách hóa giảm mạnh 9,2 điểm %.
Hoạt động bán lẻ, nửa cuối 2016.
Trong nửa cuối 2016, diện tích cho thuê thêm đạt gần 1.000m², giảm theo năm do diện tích cho thuê giảm tại cả trung tâm mua sắm cũng như trung tâm bách hóa.
Trong năm 2017, thị trường dự kiến đón nhận khoảng 232.000m² diện tích bán lẻ từ 10 dự án, phần lớn trong số này hiện đang xây dựng. Các dự án được đón chờ nhất là Junction City và G.E.M.S.
Thị trường căn hộ giá bán tăng
Thị trường căn hộ sơ cấp ở Yangon bao gồm khoảng 19.300 căn từ 213 dự án. Trong đó, khoảng 6.500 căn hộ từ 149 dự án đang bán.
Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 12%, tăng 5 điểm % theo năm do các dự án mới mở bán cung cấp sản phẩm đa dạng hơn cùng với giá cả và chất lượng tốt hơn.
Giá nhà ở các thành phố trong khu vực.
Giá bán trung bình đạt 2.670 USD/m2, tăng 10% theo năm. Giá nhà ở Yangon tương đối cao hơn so với các thành phố khác trong khu vực do hạn chế về nguồn cung và chi phí xây dựng cao.
Luật Chung cư lần đầu tiên được công bố vào tháng 01/2016 cho phép người nước ngoài mua nhà chung cư tại Myanmar, chỉ được phép mua tối đa 40% tổng số căn của một tòa nhà từ tầng 6 trở lên.
Sự xuất hiện ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài và luật mới hỗ trợ người nước ngoài mua nhà đã thúc đẩy tốc độ bán hàng và cải thiện chất lượng sản phẩm. Hơn nữa, với tốc độ tăng trưởng dân số khoảng 2%, Yangon cho thấy nhu cầu về nhà ở sẽ tăng lên.
Hơn 3.200 căn hộ sẽ gia nhập thị trường từ các dự án tương lai được ghi nhận và các dự án có tình trạng không rõ ràng trong vài năm tới.
Myanmar là nền kinh tế mới nổi với tổng sản phẩm quốc nội đạt 64,87 tỷ USD vào năm 2015, tăng 0,84% theo năm. Myanmar đã và đang thu hút lượng lớn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Giai đoạn 1988 - 2015, quốc gia này thu hút tổng cộng 58,2 tỷ USD, 1/3 trong số này là nguồn vốn từ ngành dầu khí.
Từ khi nền kinh tế Myanmar mở cửa vào năm 2012, nguồn vốn FDI đăng ký đạt đỉnh 8 tỷ USD vào năm 2014. Năm 2015, FDI đăng ký giảm đáng kể, chỉ còn 4,1 tỷ USD.
