Thủ tục pháp lý, điều kiện triển khai dự án nhà ở xã hội hiện nay đang bó chặt hơn cả nhà ở thương mại trên nhiều khía cạnh, đơn cử là quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án.
Có 100% đất ở mới làm nhà ở xã hội?
Cụ thể, hiện nay việc doanh nghiệp có quyền sử dụng đất (không phải đất ở) hoặc doanh nghiệp chủ động tạo lập quỹ đất thông qua nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở để xin chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội đang bị vướng tại nhiều địa phương. Lý do là bởi vướng mắc, chồng chéo của hệ thống pháp luật, do Luật Nhà ở có quy định “xung đột” với pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư.
Cụ thể, Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (không loại trừ dự án nhà ở xã hội).
Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020 cũng có quy định cơ quan nhà nước ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án (cũng không loại trừ dự án nhà ở xã hội).
Ngay trong Luật Nhà ở năm 2014, tại điểm c khoản 2 Điều 57 cũng có quy định: “Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội”. Như vậy nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất thì có thể được “chỉ định” làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (không quy định phải có toàn bộ là đất ở hay một phần đất ở).
Nhưng cũng chính trong Luật Nhà ở năm 2014, tại khoản 3 Điều 56 lại quy định: “Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm: a) Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán; b) Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê; c) Diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội...; d) Đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở xã hội.”
Với phương thức liệt kê này thì chỉ có 4 hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án: Hoặc chủ đầu tư được Nhà nước giao/cho thuê đất; hoặc chủ đầu tư sử dụng “quỹ đất 20%” trong dự án nhà ở thương mại; hoặc chủ đầu tư phải có “Đất ở hợp pháp”.
Như vậy, nếu doanh nghiệp có quyền sử dụng đất (không phải đất ở) hoặc doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở (mua gom đất) sẽ không rơi vào bất kỳ trường hợp nào trong khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở. Như vậy mặc dù thỏa mãn điểm c khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở nhưng lại chưa đáp ứng yêu cầu của khoản 3 Điều 56.
Trường hợp này cơ quan nhà nước có thể ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo Điều 29 Luật Đầu tư hay không?
Hiện nay, Điều 8 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP) và Điều 7 Thông tư số 09/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng đã quy định trình tự, thủ tục giải quyết hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất và có nhu cầu làm nhà ở xã hội theo điểm c khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở. Nhưng do tình huống “xung đột” ngay chính trong Luật Nhà ở nên đã dẫn đến “ách tắc” ở một số địa phương khi giải quyết thủ tục hành chính về dự án nhà ở xã hội.
“Giải mã” xung đột pháp luật
Nghiên cứu pháp luật về đất đai, đầu tư, nhà ở qua các thời kỳ, tôi cho rằng nguyên nhân dẫn đến vướng mắc trên là do khi ban hành Luật Nhà ở năm 2014 thì đã đồng bộ giữa hình thức sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại với hình thức sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Điều 23 Luật Nhà ở quy định đất thực hiện dự án nhà ở thương mại gồm: Đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp; được Nhà nước giao đất; được Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở. Tức là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải được Nhà nước giao/cho thuê đất hoặc chủ đầu tư phải có 100% đất ở, giống như chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
Điều 23 Luật Nhà ở đã được sửa đổi hai lần bởi Luật Đầu tư năm 2020 và Luật số 03/2022/QH15. Theo quy định hiện nay, doanh nghiệp cần có một phần đất ở và một phần đất khác, đồng thời phù hợp về mặt quy hoạch thì có thể được chấp thuận chủ trương đầu tư để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Tuy nhiên ở các lần sửa đổi Điều 23 Luật Nhà ở nêu trên thì đều không sửa Điều 56. Dẫn đến hệ quả là hình thức sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở xã hội không thay đổi. Với quy định giữ nguyên tại Điều 56 thì nếu doanh nghiệp tự “mua gom đất” thì phải có 100% đất ở mới được làm dự án nhà ở xã hội.
Vô hình trung, điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hiện nay còn khó khăn hơn cả nhà ở thương mại: Với nhà ở thương mại thì chủ đầu tư chỉ cần một phần diện tích đất ở, còn lại là các loại đất khác; nhưng với nhà ở xã hội thì chủ đầu tư phải có 100% đất ở mới được chấp thuận.
Điều này dẫn đến gần như vô hiệu hóa hình thức chủ đầu tư tự “mua gom đất” để làm nhà ở xã hội (vì không thể gom được lô đất ở có diện tích đủ lớn để làm dự án). Hơn nữa, nếu có 100% đất ở thì doanh nghiệp chắc chắn sẽ xin làm nhà ở thương mại để có lợi nhuận cao chứ không làm nhà ở xã hội.
