Biệt thự Hà Nội đạt mốc 740 triệu/m2, giá nhà vẫn ‘neo cao’ dù nguồn cung bùng nổ

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I/2026, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét khi nguồn cung gia tăng mạnh, song mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM.

Nguồn cung phục hồi, giao dịch duy trì ổn định

Trong ba tháng đầu năm, cả nước ghi nhận 55 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng vốn khoảng 629.291 tỷ đồng. Đồng thời, có tới 1.362 dự án đang triển khai, cung ứng hơn 654.400 căn nhà ra thị trường, phản ánh sự cải thiện đáng kể về nguồn cung sau giai đoạn trầm lắng.

Phân khúc nhà ở thương mại tiếp tục giữ vai trò chủ đạo khi chiếm phần lớn số dự án được cấp phép và triển khai. Riêng quý I, có 58 dự án được cấp phép mới với hơn 31.800 căn, tăng mạnh so với quý trước, trong khi 917 dự án đang xây dựng với quy mô khoảng 500.000 căn. Bên cạnh đó, chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội cũng được thúc đẩy, với tổng cộng 786 dự án đã và đang triển khai, tương đương hơn 725.000 căn, đạt khoảng 72,5% mục tiêu đề ra.

Thanh khoản thị trường duy trì ở mức ổn định với khoảng 139.855 giao dịch thành công trong quý, tương đương 92,4% so với quý trước và tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, hơn 30.800 giao dịch đến từ phân khúc căn hộ và nhà ở riêng lẻ, cho thấy nhu cầu ở thực vẫn là động lực chính nâng đỡ thị trường trong bối cảnh hiện nay.

Giá neo cao, phân hóa mạnh giữa các khu vực và phân khúc

Dù nguồn cung cải thiện, mặt bằng giá bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Giá căn hộ chung cư sơ cấp tiếp tục tăng do chi phí đầu vào cao, với mức trung bình tại Hà Nội khoảng 128 triệu đồng/m2 và tại TP.HCM khoảng 112 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá nhìn chung ổn định, chỉ điều chỉnh nhẹ ở một số khu vực.

Đối với phân khúc nhà ở thấp tầng, bao gồm biệt thự và nhà liền kề, giá giao dịch trong quý I cơ bản đi ngang so với quý trước nhưng vẫn duy trì ở mức cao. Tại Hà Nội, nhiều dự án ghi nhận mức giá dao động từ 170 đến gần 400 triệu đồng/m2, như Geleximco Lê Trọng Tấn, Vinhomes Green Villas hay khu đô thị Việt Hưng. Đáng chú ý, một số dự án cao cấp đã thiết lập mặt bằng giá rất cao, điển hình như Vinhomes Green Bay Mễ Trì với mức 600 - 740 triệu đồng/m2, trở thành một trong những khu vực có giá biệt thự, liền kề đắt đỏ nhất thị trường hiện nay. Các dự án khác như Louis City hay Sơn Đồng Center cũng duy trì mức giá từ 150 đến hơn 300 triệu đồng/m2.

Tại TP. HCM, mặt bằng giá thấp tầng cũng ở mức cao, dao động phổ biến từ 80 đến hơn 300 triệu đồng/m2 tùy dự án, với các khu như Mỹ Thái 3, An Phú An Khánh hay Vinhomes Grand Park tiếp tục ghi nhận mức giá cao trên thị trường.

Ở phân khúc đất nền, thị trường thứ cấp nhìn chung ổn định, chỉ ghi nhận mức tăng nhẹ tại một số địa phương có hạ tầng hoàn thiện và pháp lý rõ ràng như Khánh Hòa, Đà Nẵng hay Đồng Nai. Tại Hà Nội, một số khu vực như Thanh Hà Mường Thành hay Cienco 5 Mê Linh vẫn duy trì mức giá từ vài chục đến hơn 100 triệu đồng/m2, trong khi tại TP. HCM, các khu dân cư như Gia Hòa hay Long Thuận ghi nhận mức giá phổ biến từ khoảng 50 đến hơn 120 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng nhận định, trong thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi theo hướng ổn định nhưng có sự phân hóa rõ rệt. Các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch và mức giá phù hợp sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong việc duy trì thanh khoản. Đồng thời, cơ quan quản lý sẽ tập trung hoàn thiện khung pháp lý, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, tháo gỡ các dự án tồn đọng và xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường nhằm nâng cao hiệu quả điều hành.

Trong bối cảnh hiện nay, dù nguồn cung đang dần được cải thiện, việc giá bất động sản vẫn neo cao cho thấy thị trường chưa thực sự bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu, mà đang chuyển sang chu kỳ sàng lọc, nơi những dự án có giá trị thực và tính pháp lý rõ ràng sẽ chiếm ưu thế.