Bình Dương: Căn hộ ra hàng ồ ạt, nhiều dự án giao nhà vẫn "chất đống" hàng tồn kho

Cung vượt cầu

Vài năm qua, Bình Dương là địa phương ghi nhận sự gia tăng nhanh chóng của phân khúc căn hộ. Trong đó, thành phố Thuận An và Dĩ An là 2 khu vực ghi nhận nguồn cung lớn nhất. Bên cạnh loạt dự án đã bàn giao, thì Bình Dương vẫn đang là một trong nhưng địa phương có số lượng nguồn cung căn hộ tồn kho và lượng căn hộ mới cao kỷ lục.

Điểm qua nguồn cung thị trường, có thể kể đến một loạt dự án như HT Pearl, Phúc Đạt Tower, C-Sky View, Bcons City, Bcons Plaza, Phú Đông Premier, Happy One Central, The Emerald Golf View, Phú Đông Sky Garden, Astral City, LDG Sky... Gần đây, Bình Dương tiếp tục bổ sung nguồn cung mới ở phân khúc căn hộ, có thể kể đến các dự án mới chào sân như A&T Bình Dương, The Gió, Bcons City, Bcons Polaris, PiCity Sky Park, Phú Đông SkyOne...

Theo các số liệu cập nhật mới nhất, nguồn cung căn hộ Bình Dương năm 2024 dự báo dẫn đầu khu vực phía Nam, đồng thời sẽ thiết lập mặt bằng giá bán mới. Một báo cáo từ Savills Việt Nam cho thấy, năm nay, Bình Dương và Đồng Nai sẽ có hơn 9.000 căn hộ chào bán. Thống kê sơ bộ từ các dự án đang rục rịch mở bán, riêng tỉnh Bình Dương, nguồn cung căn hộ trong năm nay khoảng 10.000 căn hộ.

Theo quyết định phê duyệt về Chương trình phát triển nhà ở tại Bình Dương năm 2023 nói riêng và giai đoạn 2021-2030, tính riêng nguồn cung căn hộ Dĩ An Bình Dương tới năm 2030 dự kiến có 4.376.909m2 sàn nhà ở, tương đương 48.133 sản phẩm, từ 47 dự án trên địa bàn. Trong đó, riêng Dĩ An có thể chiếm tới gần 1/2 số lượng căn hộ. Tính tổng trên thị trường Dĩ An hiện nay đã có khoảng trên 48.000 căn hộ đã bàn giao và sắp bàn giao.

Số liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy, thời gian qua, với sự khan hiếm nguồn cung ở thị trường TP.HCM đã thúc đẩy gia tăng mạnh nguồn cung ở khu vực Bình Dương. Sắp tới, dự kiến có hơn 12.000 căn sẽ được triển khai tại thị trường này. Trong đó, riêng thị trường Dĩ An sẽ có nguồn cung mới gần 7.500 căn, chiếm hơn 50% tổng lượng cung của thị trường.

Mặc dù nguồn cung căn hộ trong những tháng đầu năm có cải thiện nhưng mức độ quan tâm tìm kiếm khu vực này cũng giảm 7% so với giai đoạn trước. Điều này cho thấy nhu cầu trong ngắn hạn vẫn chưa có nhiều cải thiện. Với tình trạng khan hiếm nguồn cung ở khu vực trung tâm thì việc các đô thị vệ tinh như Dĩ An, Thuận An sẽ tiếp tục gia tăng nguồn cung và sẽ tập trung ở phân khúc 35-50 triệu đồng/m2 với kỳ vọng sẽ hướng đến đối tượng những người có nhu cầu ở thị trường TP.HCM và làm việc tại các khu công nghiệp, dân nhập cư, chuyên gia tại khu vực này.

Hàng tồn kho "chất đống"

Mặc dù nguồn cung không ngừng gia tăng, nhưng ghi nhận trên thị trường Bình Dương hiện nay có số lượng căn hộ tồn kho rất lớn. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện Bình Dương vẫn đang tồn kho khoảng 3.706 căn chung cư.

Khảo sát của Reatimes cũng thấy rằng, tình trạng môi giới vẫn rao bán hàng tồn kho tại nhiều dự án, song lượng tiêu thụ khá chậm. Điển hình là các dự án đã bàn giao lâu như HT Pearl, Phúc Đạt Tower, C-Sky View..., ghi nhận lượng hàng tồn kho khá nhiều. Trong khi đó, nhiều dự án đã mở bán từ rất lâu như LDG Sky, Astral City, Lavita Thuận An..., hay dự án sắp bàn giao nhà như Phú Đông Sky Garden vẫn đang ghi nhận hàng tồn kho và khách hàng rao cắt lỗ.

Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, nhiều dự án ghi nhận mức cắt lỗ từ 50 triệu đồng - 150 triệu đồng mỗi căn. Mua lúc giá đạt đỉnh, song chờ vài năm không có lời, nhiều nhà đầu tư sốt ruột chọn cách bán lỗ để thu hồi vốn.

Điển hình như dự án Bcons Sala, thị trường ghi nhận một số khách hàng rao bán mức cắt lỗ từ 50-100 triệu đồng. Một số chủ nhà đang rao bán thứ cấp vào khoảng 28 triệu đồng/m2, thấp hơn so với mức giá đạt đỉnh vào khoảng 31 triệu đồng/m2 trong quý 2/2023.

Hay tại dự án HT Pearl (tại thành phố Dĩ An), một khách hàng cũng rao bán cắt lỗ lên tới 350 triệu đồng so với giá lúc mua để thoát hàng. Một dự án khác là The Emerald Golf View (đại Lộ Bình Dương, phường Lái Thiêu, TP Thuận An) đã bàn giao khá lâu, cũng đang được một khách hàng tên Q. đang rao bán cắt lỗ 250 triệu đồng.

Theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 4 của Batdongsan.com.vn, lượng tin đăng bán nhà đất tại Bình Dương chỉ tăng nhẹ khoảng 2%. Đặc biệt, nhiều loại hình chủ lực của thị trường này như căn hộ, nhà riêng, nhà phố và đất nền đều có lượng tin đăng bán tăng trong tháng. Mức tăng mạnh nhất được ghi nhận thuộc về loại hình đất nền với 13% so với tháng trước, tiếp đến là nhà mặt phố tăng 9%, chung cư và nhà riêng tại Bình Dương tăng 3-4%.

Tuy nhiên, trái ngược với lượng tin đăng bán, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại thị trường này lại giảm 4% so với tháng trước. So với tháng 3, nhu cầu mua bán giảm ở các loại hình, nhất là căn hộ chung cư và đất nền dự án.

Xu hướng hạ nhiệt của thị trường chung cũng kéo theo sự sụt giảm của các thị trường khu vực. Đơn cử tại những "điểm nóng" của Bình Dương là Thuận An, Dĩ An và Thủ Dầu Một, nhu cầu tìm kiếm bất động sản giảm lần lượt 3%, 7% và 6% so với tháng trước. Dự báo trong quý 2/2024, nhà đất tại Bình Dương dự kiến sẽ có thêm ít nhất 10 dự án căn hộ, đất nền và nhà liền thổ mở bán, phần lớn vẫn là giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu.

Nhà đầu tư "tháo chạy"

Đánh giá về nguồn cung và giá bán căn hộ trong năm qua, Sở Xây dựng Bình Dương cho biết, năm 2023, phân khúc căn hộ tại thị trường này có dấu hiệu bão hoà, giao dịch chậm do giá bán cao. Bình Dương là tỉnh đông lao động nhập cư, đa số đang ở trọ và mong muốn tiếp cận nhà giá rẻ. Các căn hộ diện tích nhỏ, giá bán từ 150 – 450 triệu đồng/căn tại các dự án nhà ở do Nhà nước đầu tư được quan tâm nhiều hơn.

Trong khi đó, nhiều dự án do doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng có giá bán quá cao, thấp nhất cũng 700 triệu đồng với căn hộ diện tích 38m2, hay 1,8 tỷ đồng với căn hộ diện tích 60m2. Mức giá này vượt khỏi tầm chi trả của đa số người lao động thu nhập thấp.

Chia sẻ về giá bán nhà tại Bình Dương, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam nhận định, Bình Dương hiện đang khan hiếm dòng căn hộ có giá bán trên dưới 2 tỷ đồng. Không dễ để tìm mua căn hộ có giá bán từ 1,3 – 1,6 tỷ đồng tại Bình Dương, mặc dù nguồn cung rất lớn. Hiện nay, giá bán trung bình căn hộ tại TP. Dĩ An và TP. Thuận An đã dao động từ 35 – 45 triệu đồng/m2. Dù nhu cầu mua căn hộ có giá bán dưới 28 triệu đồng/m2 rất cao nhưng nguồn cung phân khúc này lại gần như không có.

Cũng theo chuyên gia này, dòng sản phẩm căn hộ được quảng cáo là "cao cấp" có giá bán trên 30 triệu đồng/m2 rất khó tiêu thụ tại Bình Dương. Nếu có thì đa phần khách mua là nhà đầu tư, không có người mua ở thực. Hiện nay, với số lượng hàng tồn kho rất lớn, lợi nhuận cho thuê lại thấp là những lý do khiến nhà đầu tư chọn cách "cắt lỗ" để tháo chạy.

Còn theo ghi nhận chung của Nhà Tốt, mức giá căn hộ Bình Dương chỉ còn ở ngưỡng từ 18 - 22 triệu/m2 cho phân khúc thứ cấp (mua đi bán lại) và từ 25 - 32 triệu/m2 cho phân khúc sơ cấp (bán lần đầu). So với cùng kỳ năm ngoái, giá giảm khoảng 3,2%, căn hộ sau khi bàn giao giảm tiếp khoảng 2,4%. Với giá bán giảm mạnh, đồng nghĩa thanh khoản thị trường đang có dấu hiệu đi xuống. 

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, sau thời gian bùng nổ thì Bình Dương đến nay đã quá bội thực nguồn cung căn hộ. Do đó, kỳ vọng về đầu tư cho thuê không còn được như trước, chi phí bảo trì căn hộ, chi phí quản lý và nhiều chi phí khác, chưa kể lãi vay ngân hàng đối với những người phải dùng đòn bẩy tài chính. Trong khi đó lượng căn hộ bỏ trống nhiều, mức lợi nhuận cho thuê theo tháng giảm. Căn hộ lại có nhược điểm càng để lâu xuống cấp, do đó nhiều nhà đầu tư sốt ruột đành phải cắt lỗ tháo chạy khỏi thị trường.

Ông Quang cũng cho rằng, ở Bình Dương quỹ đất còn khá lớn nên nhu cầu mua căn hộ để ở chưa phải quá lớn, nếu có nhu cầu mua căn hộ thì vẫn thuộc phân khúc căn hộ bình dân dành cho người thu nhập trung bình. Trong khi đó, thời gian qua thị trường tung ra các sản phẩm căn hộ trung, cao cấp nên không phù hợp với khu vực ở Bình Dương.

“Thực trạng ở Bình Dương hiện nay là nguồn cung căn hộ quá nhiều so với nhu cầu thực và các sản phẩm cũng không phù hợp với người dân. Hầu hết nhà đầu tư mua để đầu tư, không phải để ở, từ đó vô tình mua phải các căn hộ trung, cao cấp. Giá này khá cáo so với thu nhập của người dân địa phương, không phải là căn hộ nhu cầu thực nên không khai thác được, thêm vào đó thị trường đang khó khăn nên việc ra hàng càng khó”, ông Quang phân tích.