Bình Dương: Nguồn cung tăng đột biến, giá cho thuê căn hộ Dĩ An giảm nhiệt

Bội thực nguồn cung 

Cùng với sự bão hòa về giá bán và nguồn cung tại TP.HCM, 2 năm qua, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương trở thành điểm đến mới của các chủ đầu tư chuyên về phân khúc căn hộ. Điểm qua thị trường có thể kể đến một loạt dự án của Him Lam Phú Đông, Phú Đông Premier, Phú Đông Sky Garden, HT Pearl, Opal Boulevard.... Hay Tập đoàn Bcons cũng đã và đang đầu tư nhiều dự án nhà ở chung cư trên địa bàn như Bcons Bee, Bcons City, Bcons Polygon, Bcons Polaris…

Theo Quyết định Phê duyệt về Chương trình phát triển nhà ở tại Bình Dương năm 2023 nói riêng và giai đoạn 2021-2030, tính riêng nguồn cung căn hộ Dĩ An Bình Dương tới năm 2030 dự kiến có: 4.376.909m2 sàn nhà ở tương đương 48.133 sản phẩm, từ 47 dự án trên địa bàn. 

Thống kê trên thị trường (hiện tại và 5 năm tới), một loạt dự án như The Gió Riverside (An Gia) 2.905 căn, Phú Đông Sky One 780 căn, Bcons City 10.000 căn hộ, chung cư New Galaxy (Hưng Thịnh) 1.916 căn, Bcons Ngôi Sao 1.959 căn, New Galaxy( Hưng Thịnh) 3080 căn... Tính tổng trên thị trường Dĩ An có khoảng trên 48.000 căn hộ đã bãn giao và sắp bàn giao.

Số liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy, thời gian qua, với sự khan hiếm nguồn cung ở thị trường TP.HCM đã thúc đẩy gia tăng mạnh nguồn cung ở khu vực Bình Dương. Sắp tới, dự kiến có hơn 12.000 căn sẽ được triển khai tại thị trường này. Trong đó, riêng thị trường Dĩ An sẽ có nguồn cung mới gần 7.500 căn, chiếm hơn 50% tổng lượng cung của thị trường.

Mặc dù nguồn cung căn hộ trong 4 tháng đầu năm có cải thiện nhưng mức độ quan tâm tìm kiếm khu vực này cũng giảm 7% so với giai đoạn trước. Điều này cho thấy nhu cầu trong ngắn hạn vẫn chưa có nhiều cải thiện. Với tình trạng khan hiếm nguồn cung ở khu vực trung tâm thì việc các đô thị vệ tinh như Dĩ An, Thuận An sẽ tiếp tục gia tăng nguồn cung và sẽ tập trung ở phân khúc 35-50 triệu đồng/m2 với kỳ vọng sẽ hướng đến đối tượng những người có nhu cầu ở thị trường TP.HCM và làm việc tại các khu công nghiệp, dân nhập cư, chuyên gia tại khu vực này.

Uớc tính, số lượng căn hộ đã bàn giao tại thành phố Dĩ An hiện nay khoảng 15.000 căn, trong khi đó nguồn cung mới chiếm đến hơn 30.000 căn, gấp đôi số lượng căn hộ đã bàn giao. Bên cạnh nguồn cung tăng lên thì mức giá trung bình khu vực này cũng đã tăng lên mức tiệm cận 35 triệu đồng/m2, bỏ xa nhu cầu thực.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc gia tăng nguồn cung như vậy thì khả bội thực thị trường căn hộ ở khu vực này hoàn toàn có thể xảy ra. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định, sự gia tăng nhanh nguồn cung trong 2024 trong khi nhiều dự án cũ đã triển khai trong 2022-2023 chưa bàn giao cũng đang dẫn đến tình trạng nhiều nhà đầu tư vẫn đang mắc kẹt và chưa bán lại cho người dùng cuối. 

Dữ liệu trực tuyến của Batdongsan thấy rằng, hơn 60% người quan tâm tìm kiếm đến từ TP.HCM. Mặc dù mức giá tại khu vực này cạnh tranh hơn so với thị trường trung tâm và tỷ lệ nhập cư tăng, nhưng xét trong ngắn hạn, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới giảm cho thấy áp lực cạnh tranh lớn với những dự án mới.

Ông Tuấn cho biết, mặc dù nhu cầu thị trường này vẫn có nhưng lượng tìm kiếm tập trung chủ yếu ở phân khúc dưới 30 triệu đồng và tổng căn hộ nhỏ hơn 1.5 tỷ đồng. Điều này cho thấy lượng nguồn cung căn hộ mới mặc dù tăng mạnh, nhưng lại chưa đáp ứng nhu cầu thật (vượt khả năng chi trả) và tập trung vào nhóm đầu tư đã làm cho thị trường chưa cân bằng trong ngắn hạn.

Giá thuê thực tế trái ngược với cam kết lợi nhuận "khủng"

Thời gian qua, để kích cầu, một số chủ đầu tư về phân khúc căn hộ tại TP Dĩ An đã áp dụng "chiêu bài cũ" là đưa ra mức cam kết lợi nhuận cao gấp đôi thực tế thị trường. Ví dụ mức cho thuê hiện nay khoảng 5-7 triệu đồng/m2, doanh nghiệp sẽ cam kết cho thuê trong 2 năm đầu khoảng từ 10-15 triệu đồng/m2. Theo các chuyên gia, mức cam kết này thực chất là dùng "mỡ nó rán nó", nghĩa là phần lời này sẽ được tính luôn vào giá bán để khách hàng lầm tưởng rằng họ đang có lời, nhưng thực chất là khách hàng đã tự bỏ tiền túi ra để chi trả cho phần chênh lệch cho thuê. 

Điển hình cho câu chuyện này là các dự án của chủ đầu tư Bcons đang được áp dụng. Cụ thể, trong tháng 11/2023, Bcons tung chính sách thiết thực nhằm kích cầu sản phẩm phẩm căn hộ Bcons City (tọa lạc đường Phan Bội Châu, khu Đông Tân Hóa, thành phố Dĩ An). Cụ thể, tại tháp Green Topaz, căn hộ 2 phòng ngủ được cam kết cho thuê 10 triệu đồng/tháng. Đối với dự án Bcons Polaris, căn hộ 1 phòng ngủ 9 triệu đồng/tháng. Căn hộ 2 phòng ngủ 12 triệu đồng/tháng. Thời hạn cam kết cho thuê trong 2 năm, tương đương khoảng 200 - 240 triệu đồng.

Tháng 5/2024, Bcons tiếp tục áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận tại Bcons City khi mức cam kết lên đến 14 triệu đồng/tháng trong vòng 2 năm. Môi giới chia sẻ, mức cam kết này khách hàng có thể nhận sau khi bàn giao và được trả lợi nhuận theo tháng.

Tuy nhiên, theo khảo sát thực tế, hiện nay mức giá cho thuê xoay quanh khu vực gần kề các dự án của Bcons chỉ dao động từ khoảng 5-8 triệu đồng. Điển hình như dự án chung cư Opal Boulevard, hiện nay môi giới đang tìm khách thuê cho căn 2PN với giá thuê chỉ 6-7 triệu đồng/tháng. Dự án Phú Đông Premier cũng được rao cho thuê với diện tích 68m² - 2PN giá cho thuê chỉ 5,5 đến 6 triệu/tháng. Căn hộ Charm City giá thuê 1PN khoảng 4 triệu đồng, trong đó căn 2PN chỉ khoảng hơn 5 triệu đồng. 

Một dự án khác đã bàn giao của Bcons là Bcons Garden cũng được rao mức cho thuê căn 2PN với giá thuê chỉ từ 4,4 - 5 triệu đồng, có đầy đủ nội thất giá hơn 6 triệu đồng. Tương tự, dự án Opal Skyline, HT Pearl đang cho thuê căn 2PN 65m2 chỉ khoảng 5 - 6 triệu đồng/tháng đã bao gồm phí quản lý.

Còn theo khảo sát phân khúc thị trường của Reatimes, xét về giá cho thuê, khảo sát quanh khu vực này cho thấy, giá thuê đang càng ngày càng giảm xuống. Giá bán và giá thuê có xu hướng giảm 10-15%. Tỷ suất lợi nhuận thuê/ tổng giá trị căn hộ khoảng 3.8-4.3%/năm. Giá thuê trung bình khu vực căn 1PN chỉ từ 4.5-5 triệu đồng/căn, căn 2PN chỉ từ 6-6.5 triệu đồng/căn, căn 3PN chỉ từ 8-10 triệu đồng/căn.

Phân tích về bài toán dùng mồi "Cam kết lợi nhuận" để kích cầu, nhiều chuyên gia cho rằng, đây thực chất là chiêu "dùng mỡ nó rán nó" của các chủ đầu tư. Trong bài toán này, doanh nghiệp đã tính hết lợi nhuận trong giá bán, còn rủi ro và thiệt thòi dĩ nhiên thuộc về người mua.

Theo một chuyên gia bất động sản, hiện nay, nhiều chủ đầu tư dùng chiêu thức “lấy thịt mình chia cho mình”, nghĩa là nâng giá bất động sản cao hơn giá trị thực để bán cho khách hàng. Sau đó, họ lấy chính số tiền ấy trả cho khách hàng theo hình thức cam kết lợi nhuận. Chủ đầu tư lấy tiền của khách hàng trước và họ dùng số tiền đó để kinh doanh loại hình khác. Nếu thắng lợi thì doanh nghiệp trả lợi nhuận, nếu thất bại thì khách hàng là người gánh chịu.

Một chuyên gia về tài chính khác cũng cho rằng, doanh nghiệp sẽ đưa phần trăm cam kết lợi nhuận vào giá bán. “Mỗi năm họ cam kết 10%, 3 năm 30%, họ đưa thẳng con số này vào giá bán nhà. Trong trường hợp nếu có rủi ro cho dự án, lợi nhuận của doanh nghiệp đã nằm trong giá bán rồi”.

Còn theo chuyên gia Savills, hiện nay, các chủ đầu tư chỉ chú trọng vào việc bán hàng mà ít quan tâm đến việc quản lý vận hành khi dự án đi vào hoạt động, trong khi rủi ro chủ yếu nằm ở giai đoạn sau khi việc xây dựng đã được hoàn thiện.

“Nếu mức cam kết lợi nhuận cho người mua cao hơn dòng tiền thu về từ việc vận hành dự án, khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo thực hiện đúng cam kết. Trong nhiều trường hợp, ngay từ giai đoạn hoạch định, chủ đầu tư đã phân bổ chi phí cam kết lợi nhuận sang người mua bằng cách tăng giá bán để đảm bảo việc chi trả trong dài hạn cho khách hàng”, Savills nhận định.

Ở góc độ khác, Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, dòng tiền để trả cam kết lợi nhuận có thể lấy từ hoạt động, dự án khác để chi trả cho khách hàng, tùy vào sức khỏe của doanh nghiệp đó. Thế nhưng, cần lưu ý là kể cả doanh nghiệp khỏe, nhưng đầu tư tràn lan cũng ảnh hưởng đến dòng tiền. Vì vậy, việc nâng giá bán để trả chi phí cam kết lợi nhuận cũng là một chiêu trò, một nghệ thuật bán hàng, giống như nâng giá sản phẩm rồi làm chương trình khuyến mãi.

“Ví dụ như họ nói giảm 20% cho sản phẩm đó nhưng thực chất giá bán đã được nâng lên đến 40%. Khách hàng phải tỉnh táo trong những trường hợp này. Kể cả khi trả tiền cam kết lợi nhuận cũng vậy, họ trả chậm, nghĩa là họ lấy chính tiền lãi đó để trả cho mình. Khách hàng chỉ nhìn thấy số tiền mình thu về, mà không nhìn thấy sản phẩm bị nâng giá, số tiền phải bỏ ra như thế nào. Tính ra khách hàng bỏ ra cả cục tiền nhưng chỉ thu về một, vài đồng”, ông Phượng nhận định.

Luật sư Phượng cũng nói thêm, hầu như doanh nghiệp đa phần đều xoay vòng vốn. Nếu thị trường không thuận lợi, đến thời điểm khách hàng đồng loạt yêu cầu chủ đầu tư mua lại sản phẩm thì sẽ bị hủy hợp đồng. Thậm chí, doanh nghiệp còn thế chấp dự án cho ngân hàng. Hoặc trong trường hợp khách hàng muốn hủy hợp đồng, yêu cầu chủ đầu tư mua lại thì họ sẽ dùng các biện pháp câu giờ, duy trì vài ba năm. Những doanh nghiệp yếu năng lực tài chính, họ mới phải dùng đòn bẩy như vậy.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa thừa nhận, nhiều trường hợp chủ đầu tư cam kết lợi nhuận là một hình thức kích thích mua hàng. Khi dự án hoàn thành đã bán hết thì chủ đầu tư lúc đó đã hết trách nhiệm.

Đối với khách hàng, nếu gặp chủ đầu tư không uy tín, sau 2 năm người ta không thực hiện thì cũng khó làm gì được chủ đầu tư, vì đây một sự ràng buộc vô tình chứ không chặt chẽ. Việc cam kết lợi nhuận cũng chỉ mang tính hình thức, trên lý thuyết thôi chứ khó có chủ đầu tư nào tính toán đúng được sau 1 - 2 năm cả.

“Nếu cam kết 1 năm, 2 năm, trong ngắn hạn thì doanh nghiệp sẽ khó khăn do khó quay vòng vốn. Thị trường bất động sản không thể lúc nào cũng tăng trưởng, có thể năm nay tăng, năm sau giảm, có khi tăng đột biến.

Nếu mua bất động sản mà không xem xét kỹ giá đó hợp lý chưa thì khách hàng phải chịu. Hiện tại, chưa tổ chức nào đánh giá uy tín doanh nghiệp một cách khách quan để người mua tham chiếu được. Do vậy, khách hàng cần cẩn trọng trước khi quyết định xuống tiền”, ông Quang nói thêm.

Hết thời đầu tư căn hộ cho thuê ở Dĩ An

Theo chuyên gia, Dĩ An và Thuận An là 2 điểm nóng về phân khúc căn hộ tại thị trường Bình Dương. Điều này đã kéo theo nhiều hệ lụy như nguồn cung tăng không kiểm soát, kéo theo giá bán giảm và gây mất cân bằng cung cầu. Kkhoảng 2 năm trước giá căn hộ ở Bình Dương chạm ngưỡng trên dưới 40 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án đưa mức giá mở bán lên 47 triệu đồng/m2. Mức giá này thậm chí cao hơn nhiều khu vực ở TPHCM như: quận 12, huyện Bình Chánh, Nhà Bè… giá chỉ khoảng từ 28 – 38 triệu đồng/m2.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, sau thời gian bùng nổ thì Bình Dương đến nay đã quá bội thực nguồn cung căn hộ. Do đó, kỳ vọng về đầu tư cho thuê không còn được như trước, chi phí bảo trì căn hộ, chi phí quản lý và nhiều chi phí khác, chưa kể lãi vay ngân hàng đối với những người phải dùng đòn bẩy tài chính. Trong khi đó lượng căn hộ bỏ trống nhiều, mức lợi nhuận cho thuê theo tháng giảm. Căn hộ lại có nhược điểm càng để lâu xuống cấp, do đó nhiều nhà đầu tư sốt ruột đành phải cắt lỗ tháo chạy khỏi thị trường.

Ông Quang cũng nhận định, ở Bình Dương quỹ đất còn khá lớn nên nhu cầu mua căn hộ để ở chưa phải quá lớn, nếu có nhu cầu mua căn hộ thì vẫn thuộc phân khúc căn hộ bình dân dành cho người thu nhập trung bình. Trong khi đó, thời gian qua thị trường tung ra các sản phẩm căn hộ trung, cao cấp nên không phù hợp với khu vực ở Bình Dương.

“Thực trạng ở Bình Dương hiện nay là nguồn cung căn hộ quá nhiều so với nhu cầu thực và các sản phẩm cũng không phù hợp với người dân. Hầu hết nhà đầu tư mua để đầu tư, không phải để ở, từ đó vô tình mua phải các căn hộ trung, cao cấp. Giá này khá cáo so với thu nhập của người dân địa phương, không phải là căn hộ nhu cầu thực nên không khai thác được, thêm vào đó thị trường đang khó khăn nên việc ra hàng càng khó”, ông Quang phân tích.

Theo ghi nhận chung của Nhà Tốt, mức giá căn hộ Bình Dương chỉ còn ở ngưỡng từ 18 - 22 triệu/m2 cho phân khúc thứ cấp (mua đi bán lại) và từ 25 - 32 triệu/m2 cho phân khúc sơ cấp (bán lần đầu). So với cùng kỳ năm ngoái, giá giảm khoảng 3,2%, căn hộ sau khi bàn giao giảm tiếp khoảng 2,4%. Với mức giá bán giảm mạnh, đồng nghĩa thanh khoản thị trường đang có dấu hiệu đi xuống. Như vậy, nhiều người đặt câu hỏi việc đầu tư căn hộ cho thuê và cam kết lợi nhuận cho thuê gấp đôi giá thuê thực tế liệu còn khả thi? 

Theo phân tích của ông Đinh Minh Tuấn, câu chuyện có thể nhìn thấy rõ nhất bây giờ là nhu cầu tìm thuê căn hộ đang sụt giảm rõ rệt. Tính trong giữa năm 2023 số liệu có chút tăng mạnh nhưng có dấu hiệu sụt giảm trong mấy tháng đầu năm 2024. Ông Tuấn cũng cho biết hiện giá cho thuê dao động ở mức 4-6.5tr/căn hộ, việc tăng nguồn cung trong ngắn hạn có thể tác động tới giá cho thuê căn hộ khi lượng cạnh tranh cao trên thị trường, dữ liệu cho thấy giá cho thuê căn hộ Dĩ An không thay đổi quá nhiều trong suốt giai đoạn 2021 – 2024 ở mức trung bình 5tr/căn hộ.

Chuyên gia này phân tích, thông thường lợi nhuận cho thuê thực tế sẽ phải trừ đi phí bảo trì căn hộ, thời gian trống (bỏ trống không cho thuê được) trong 1 năm, và trừ đi phần phí môi giới khi tiếp cận khách thuê. Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê đang có xu hướng giảm dần từ 5% 2021 về ngưỡng 3.46% 2024, phản ánh mức giá cho thuê chưa theo kịp với mức độ tăng giá (mức giá trung bình từ 4-6tr/căn hộ), bên cạnh đó tỷ lệ lấp đầy của các dự án cũng chưa cao dẫn tới việc tăng giá thuê cũng khó gặp phải sự canh tranh từ chính những nhà đầu tư cho thuê tại các dự án.

Ông Tuấn nhận định, tỷ suất lợi nhuận cho thuê thông thường tại Dĩ An cao hơn thị trường TP.HCM cũng là điểm hấp dẫn các nhà đầu tư những năm trước đây. Tuy nhiên, khi nguồn cung ngắn hạn tăng nhanh dẫn tới sự canh tranh về giá tạo ra áp lực giảm giá và ảnh hưởng tỷ suất cho thuê.

Ngoài ra, mức giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp tại Dĩ An đang giảm sâu cũng là nguyên nhân gây tác động lớn đến tỉ suất lợi nhuận cho thuê. Mức lợi nhuận thu về không còn được như kỳ vọng trước đây của nhà đầu tư, dẫn đến nhiều người buộc phải chọn cách cắt lỗ để thoát hàng./.