Mới đây, Bộ Công an đã có văn bản báo cáo Thủ tướng Chính phủ về những bất cập trong quy định pháp luật liên quan đến căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel).
Nội dung báo cáo dẫn số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện cả nước có khoảng 82.902 condotel, 28.099 biệt thự du lịch, 12.600 phòng khách sạn, hơn 15.663 căn shophouse… tập trung tại các địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Quy Nhơn, Bình Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu… Bên cạnh đó, officetel có khoảng 16.523 căn hộ, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM.
Cơ sở pháp lý condotel, officetel còn nhiều bất cập
Bộ Công an nhận định, hoạt động đầu tư, kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng các loại hình bất động sản này diễn ra dưới nhiều hình thức phức tạp nhưng quy định pháp luật liên quan chưa đầy đủ, tồn tại nhiều bất cập gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước, rủi ro cho người mua và tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng an ninh kinh tế, an ninh trật tự.
Thứ nhất, Bộ Công an cho rằng, vẫn chưa xác định rõ đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản là condotel, officetel, dù cơ sở pháp lý để quản lý các loại hình này được nhiều Bộ cho rằng đã đầy đủ.
Cụ thể, tại văn bản số 703 (ngày 14/2/2020) của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) đã hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) công trình xây dựng không phải nhà ở. Tuy nhiên, theo Bộ Công an, Bộ TNMT chưa hướng dẫn rõ việc giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản condotel, officetel, resort villa sẽ được cấp cho chủ đầu tư dự án hay cho từng người mua căn hộ tại văn bản này.
Trong trường hợp cấp cho từng người mua sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh, trật tự trong quản lý vận hành tòa nhà, quản lý hoạt động đầu tư kinh doanh căn hộ; quản lý, thu hồi dự án khi hết thời hạn sử dụng đất của dự án.
Cũng theo Bộ Công an, việc chưa rõ ràng trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các loại hình này ảnh hưởng tới việc thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng, nguy cơ mất an toàn hệ thống tín dụng do hầu hết các dự án condotel đều được chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất của dự án vay vốn ngân hàng.
Trường hợp cấp sổ đỏ cho từng căn hộ sẽ phát sinh việc thế chấp quyền sở hữu tài sản để vay vốn tại các ngân hàng khác nhau. Như vậy sẽ có tình trạng một tài sản sử dụng làm tài sản đảm bảo nhiều lần tại nhiều ngân hàng.
Ngoài ra, cơ quan này chỉ ra, văn bản 703 của Bộ TNMT cũng chưa đề cập đến việc xác định chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với loại hình officetel.
"Hiện nay, một số địa phương như Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu đang rà soát, đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản condotel cho người mua, dần hợp thức các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thành nhà ở, gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh kinh tế, an ninh trật tự", Bộ Công an nêu rõ.
Thứ hai, báo cáo cho rằng, những bất cập trong quy định về kinh doanh condotel, officetel, resort villa sẽ dẫn đến phức tạp, rủi ro cho người mua. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quy định điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai còn lỏng lẻo, chưa rõ vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước.
"Việc mua bán loại hình bất động sản này diễn ra phức tạp, nhiều địa phương không quản lý được hoặc buông lỏng, nhiều chủ đầu tư mở bán khi chưa đủ điều kiện, rủi ro cho người mua, nhất là khi không thực hiện được cam kết với người mua đã phát sinh tranh chấp, phức tạp về an ninh trật tự", Bộ Công an nhận định.
Đồng thời, chưa có quy định về hồ sơ dự án, giấy tờ về nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ... dẫn đến các địa phương áp dụng pháp luật khác nhau, gây khó khăn cho chủ đầu tư và rủi ro cho người mua.
Trong khi đó, quy định về quản lý, vận hành căn hộ condotel và toà nhà hỗn hợp (căn hộ nhà ở và căn hộ du lịch) thiếu chặt chẽ, chưa có vai trò của chủ đầu tư dự án tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh, an toàn toà nhà.
Như tại dự án Our City (Hải Phòng) do Công ty TNHH Hiệp Phong Việt Nam (100% vốn Hong Kong - Trung Quốc) đã có hàng trăm người Trung Quốc nhập cảnh qua đường du lịch, thuê căn hộ để tổ chức đánh bạc quy mô rất lớn.
Đề xuất không phát triển thêm dự án condotel, officetel
Từ những thực trạng nêu trên, Bộ Công an kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Bộ Xây dựng khẩn trương nghiên cứu, đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó cần quy định cụ thể tên gọi, hình thức quản lý, điều kiện kinh doanh, mua bán, cho thuê đối với condotel, resort villa, officetel…
Đồng thời, Bộ Xây dựng cần phối hợp với Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch hoàn thiện quy định về quản lý, vận hành các tòa nhà hỗn hợp. Trên cơ sở đó, hoàn thiện quy định pháp luật cho các công trình xây dựng hỗn hợp, đa chức năng, đa sở hữu.
Bên cạnh đó, Bộ TNMT nghiên cứu sửa đổi quy định về phân loại đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các loại hình bất động sản mới để địa phương có cơ sở thực hiện.
Thanh tra Chính phủ tiến hành thanh tra việc triển khai các dự án condotel, officetel, biệt thự du lịch tại một số địa phương phát triển nhiều loại hình bất động sản trên, phát hiện sai phạm và đề xuất xử lý.
Bộ Công an cũng kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo UBND các địa phương cần tăng cường quản lý Nhà nước đối với các dự án từ khâu quy hoạch, cấp phép sử dụng đất, cấp phép xây dựng đến việc quản lý kinh doanh, vận hành, quản lý cư trú đối với cá nhân, tổ chức sử dụng căn hộ condotel, officetel, resort villa.
Đặc biệt, Bộ Công an đề xuất trước mắt không phát triển thêm dự án condotel, officetel, biệt thự du lịch, đồng thời không hợp thức các loại hình này thành nhà ở.
