Sáng 30/9, tại TP.HCM, Bộ Xây dựng đã tổ chức Hội thảo nhằm lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị - Trưởng Ban soạn thảo chủ trì với sự tham gia của các địa phương phía Nam và nhiều doanh nghiệp liên quan.
Sự cần thiết sửa Luật Nhà ở
Theo Ban soạn thảo, Luật Nhà ở sửa đổi lần này nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội để từng bước cải thiện điều kiện nhà ở của nhân dân. Vì, Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở. Do đó, hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và vận hành thông suốt thị trường bất động sản, xây dựng thể chế và các mô hình phù hợp để gắn kết quá trình công nghiệp hóa với đô thị hóa và xây dựng nông thôn mới, xây dựng chính sách xã hội về nhà ở.
Phát biểu khai mạc Hội thảo lấy ý kiến đóng góp cho dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị - Trưởng Ban soạn thảo cho rằng, tất cả các nội dung đóng góp ngày hôm nay sẽ được Ban soạn thảo tiếp thu nhằm chung sức, góp phần để xây dựng dự thảo sửa đổi, làm sao cho đảm bảo được các yêu cầu, tăng cường được công tác quản lý Nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản. Đồng thời phải phục vụ tốt nhất các vấn đề thực tiễn, tạo điều kiện thuận lợi, thông thoáng cho người dân và doanh nghiệp, nhưng cũng phải đảm bảo phù hợp với Hiến pháp, đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật và phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước.
Tại Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng đã nêu: “Phát triển và mở rộng các loại hình nhà ở; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp; tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng chính sách xã hội (Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2016-2020 và phương hướng nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021-2025).
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021 - 2030, Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021 - 2030 và Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021- 2025 có nêu: “Giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho cư dân đô thị, mở rộng các loại hình nhà ở; có chính sách hỗ trợ đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội”; “bố trí hợp lý khu dân cư và hỗ trợ phát triển nhà ở cho người dân tại các vùng thường xuyên chịu tác động của thiên tai, biến đổi khí hậu”.
Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 19/5/2018, Hội nghị lần thứ VII Ban Chấp hành Trung ương khóa XII về tập trung xây dựng đội ngũ cán bộ các cấp, nhất là cấp chiến lược, đủ phẩm chất, năng lực và uy tín, ngang tầm nhiệm vụ, có nêu: “Xây dựng chính sách nhà ở theo hướng: Nhà nước thống nhất ban hành cơ chế, chính sách; địa phương quy hoạch đất ở, nhà ở; cán bộ, công chức, viên chức mua và thuê mua”; “Cải cách chính sách tiền lương và nhà ở để tạo động lực cho cán bộ phấn đấu, toàn tâm, toàn ý với công việc”.
Do đó, Nghị quyết số 50/2022/QH15 ngày 13/6/2022 của Quốc hội khóa XV về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Nghị quyết số 530/NQ-UBTVQH15 ngày 12/7/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XV về việc thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Bộ Xây dựng được giao chủ trì soạn thảo dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và báo cáo Chính phủ để Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023).
Sửa đổi Luật Nhà ở để đảm bảo sự thống nhất với các luật khác có liên quan
Trong thời gian gần đây, một số luật được sửa đổi, bổ sung và ban hành mới thay thế như: Bộ luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư công theo phương thức hợp tác công tư... và trong các Luật này có nhiều nội dung quy định liên quan đến Luật Nhà ở năm 2014 như: Thủ tục đầu tư xây dựng, lựa chọn chủ đầu tư, ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở… đã được sửa đổi, bổ sung dẫn đến sự không thống nhất trong các quy định của Luật Nhà ở hiện hành với các Luật này. Do đó, việc rà soát, điều chỉnh, sửa đổi các quy định có liên quan trong Luật Nhà ở năm 2014 để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ hệ thống pháp luật là rất cần thiết.
Mặt khác, các nội dung của Luật Nhà ở năm 2014 có liên quan đến các quy định của Luật Đất đai, đặc biệt là những chính sách lớn như vấn đề sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài, quy hoạch sử dụng đất, quỹ đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở… Ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW, về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Do đó, việc bám sát Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nội dung kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai để từ đó đề xuất chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến ngay sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật trong giai đoạn mới là hết sức cần thiết.
Luật Nhà ở (sửa đổi) được xây dựng dựa trên 3 quan điểm sau: Thứ nhất, sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành còn tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tiễn, để từ đó đề xuất chính sách đảm bảo phân định rõ: Các chính sách có tính chất kế thừa và các chính sách cần sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới trên tinh thần phù hợp với hiến pháp, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với các luật khác có liên quan.
Thứ hai, Luật hóa các quy định liên quan đến phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở đã được chứng minh là có hiệu quả trong thực tiễn nhằm thúc đẩy việc phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở, tăng nguồn cung nhà ở.
Thứ ba, do số lượng các quy định cần sửa đổi, bổ sung trong Luật Nhà ở năm 2014 tương đối nhiều nên cần thiết phải xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) để thay thế Luật Nhà ở hiện hành.
Có sự kế thừa
Về cơ bản, Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn giữ nguyên và kế thừa các chính sách của Luật Nhà ở hiện hành như: Một số quy định về giao dịch nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng và quản lý. Một số chính sách cần sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới có liên quan đến các nội dung như: sở hữu nhà ở; chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; phát triển nhà ở; chính sách nhà ở xã hội; tài chính cho phát triển nhà ở; chính sách chung về quản lý, sử dụng nhà ở; quản lý, sử dụng nhà chung cư và quản lý Nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.
Về chính sách mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì chuyển sang quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo việc tra cứu, áp dụng pháp luật được thuận lợi và thực hiện thống nhất.
Dự thảo Luật lần này sắp xếp lại và đưa một số quy định tại các Chương khác liên quan đến chính sách sở hữu nhà ở vào Chương này như: Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở; bảo hộ quyền sở hữu nhà ở đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở; đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài; điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Dự thảo bố cục lại các mục của Chương này, trong đó gồm: Quy định chung về sở hữu, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài; đồng thời cơ bản kế thừa Luật hiện hành và sửa đổi, bổ sung thêm một số nội dung (trong đó có đưa các quy định từ Nghị định 99/2015/NĐ-CP lên) như: Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở; công nhận quyền sở hữu nhà ở; quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở; nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở; các loại nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài; nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Đặc biệt, dự thảo Luật bổ sung mới các quy định (trong đó có đưa một số quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên) về: Cơ quan quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; quyền của đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; quy định khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam; các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Dự thảo bổ sung mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư; thời hạn sở hữu nhà chung cư; cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư; xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu; xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu.
Trong đó, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã đề xuất 2 phương án sau, cụ thể: Phương án 1: Bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng và Phương án 2: Thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai./.
