Nguyên nhân chênh lệch giá giữa các dự án nhà ở xã hội
Thời gian qua, thị trường bất động sản ghi nhận sự khởi động và ra mắt của nhiều dự án nhà ở xã hội, mang đến kỳ vọng về chốn an cư cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, nghịch lý đang diễn ra khi giá bán tại các dự án liên tục thiết lập mặt bằng mới, có xu hướng chạm mốc 25 triệu đồng/m2. Trong khi đó, suất đầu tư được Bộ Xây dựng công bố với NƠXH dưới 20 tầng chỉ từ 5,6 - 8,8 triệu đồng/m2.
Tại buổi tọa đàm "Giải pháp đảm bảo có ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội" diễn ra ngày 1/4, trả lời về sự chênh lệch lớn và ngày càng tăng trong giá nhà ở xã hội giữa các dự án, ông Chử Văn Hải - Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - khẳng định, giá bán nhà ở xã hội được xác định theo đúng quy định pháp luật.
Ông Chử Văn Hải - Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng.
"Phương thức xác định giá bán dựa trên tổng chi phí đầu tư hợp pháp, hợp lệ của dự án, cộng với lợi nhuận định mức đã được quy định sẵn. Giá này sau đó được cơ quan chuyên môn thẩm định trước khi công bố ra thị trường", ông Hải giải thích.
Ông Hải nhấn mạnh, dù là nhà ở xã hội và có giới hạn về diện tích căn hộ (theo quy chuẩn QCVN 04/2021) nhằm giảm giá thành, nhưng mọi tiêu chuẩn về chất lượng xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, tiện ích...) đều phải đảm bảo tuân thủ quy định quốc gia, không khác biệt so với nhà ở thương mại.
"Việc giá nhà ở xã hội có chênh lệch giữa các dự án và xu hướng tăng là điều có thể lý giải. Giá thành phụ thuộc vào chi phí đầu tư thực tế. Các dự án khác nhau về thiết kế, quy mô (cao tầng, thấp tầng), phương án thi công (truyền thống, lắp ghép), vị trí... sẽ có suất đầu tư khác nhau. Quan trọng hơn, việc giá nguyên vật liệu đầu vào, chi phí nhân công tăng theo thời giá thị trường chắc chắn sẽ đẩy giá bán nhà ở lên cao hơn so với trước đây", ông Hải phân tích.
Vấn đề của phát triển nhà ở xã hội: "Điều cần quan tâm không phải số lượng mà là chất lượng"
Liên quan đến giá nhà ở xã hội, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài Chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, việc khống chế lợi nhuận định mức 10% đối với dự án nhà ở xã hội hiện nay rất khó giám sát, công thức và cách làm chưa hiệu quả.
"Có thể khống chế giá trần với nhà ở xã hội, nhưng không phải vô tội vạ. Tôi cho rằng đây chính sách rất mạnh mẽ, quan trọng", TS. Lực nhận định.
TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài Chính - Tiền tệ Quốc gia.
Về hiệu quả thực hiện đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, điều cần quan tâm không phải số lượng mà là chất lượng, và sát với nhu cầu.
"Về quy chuẩn nhà ở xã hội, chúng ta ban hành quy chuẩn 2021, nhưng tôi cho rằng đến nay không phải không bị lạc hậu sau 4 năm thực hiện và cần có thêm quy chế mới ban hành. Đặc biệt, trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở 2023 vừa qua đã bổ sung một số tiêu chí về xanh hóa đối với bất động sản, vậy chúng ta phải cập nhật tiêu chuẩn đó. Một điều nữa tôi rất mong muốn, chúng ta phải có hệ sinh thái đối với nhà ở xã hội, có nhà ở, có trường học, bệnh viện, giao thông đi lại, có điện, có nước", TS. Lực góp ý.
Cũng theo TS. Cấn Văn Lực, các cơ quan liên quan cần tập trung tháo gỡ khó khăn trong thủ tục hành chính vì vấn đề này hiện nay vẫn hết sức phức tạp, cần phải giải quyết triệt để. Vị chuyên gia cũng cho rằng, các địa phương cần phải nắm rõ tình hình cung - cầu trên địa bàn, tránh tình trạng làm nhà ở xã hội không khéo, dẫn đến nơi thừa, nơi thiếu.
"Cần xem nhu cầu về nhà ở xã hội là bao nhiêu, trong giai đoạn 3 năm tới, 5 năm tới, dựa trên thực tế khu công nghiệp, doanh nghiệp, dân cư có nhu cầu như thế nào. Từ đó, sẽ đề xuất sát tình hình với Chính phủ, với Bộ Xây dựng về số lượng nhà ở xã hội đăng ký. Có thể Bộ Xây dựng đã khảo sát, nhưng thời gian vừa rồi do tính cấp bách nên chưa chắc các địa phương có báo cáo sát tình hình", TS. Cấn Văn Lực cho hay.
Ngoài ra, theo ông Lực, không nên quá chú trọng vào con số 1 triệu nhà ở xã hội mà nên coi đó là mục tiêu. Thay vào đó cần tập trung giải quyết được hết những vướng mắc, việc đạt được con số đó hoàn toàn khả thi.
