Gom đất, tung chiêu sau đấu giá
Liên quan đến hàng loạt vụ đấu giá đất “trên trời” rồi bỏ cọc diễn ra thời gian qua, nổi bật là vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, GS.TSKH Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Đầu tư nước ngoài, trong một chia sẻ mới đây đã dẫn lại câu chuyện ở huyện Lộc Ninh (Bình Phước) để cảnh báo nhà đầu tư.
Theo đó, khi có quy hoạch khu đô thị, trước khi công bố quy hoạch, các nhà đầu tư mua gom đất của dân với một giá thấp nhằm gom sổ đỏ. Sau đó, khi công khai quy hoạch họ sẽ bán được với giá gấp 2 - 3 lần giá lúc mua, bằng cách là khi đấu giá đất nằm trong quy hoạch sẽ có hàng loạt xe ô tô con lên đóng kịch, mồi chài lên giá và ăn chênh lệch rất lớn.
"Vì vậy, có thể thấy, quan trọng là bắt đầu từ quy hoạch”, ông Mại nhận định.
Theo ông Mại, hiện nay chúng ta có những con đường đắt nhất thế giới do chi phí giải phóng mặt bằng rất cao. Hà Nội đã từng có quyết định rất tốt khi mở rộng đường Kim Liên, lấy 2 bên đường 50m, lấy tiền đền bù bằng giá trị tiền thuê đất tăng lên, theo quy hoạch Hà Nội sẽ có khu đô thị hiện đại 2 bên cầu Kim Liên nhưng sau đó lại không thực hiện được.
Ông Mại cho rằng vấn đề quy hoạch cần phải có tầm nhìn dài hạn, khả dĩ trong vòng 10 năm không phải chuyện quy hoạch trong vòng một, vài năm. Bộ KH&ĐT, Bộ TN&MT cần có nghiên cứu hướng dẫn làm quy hoạch đất đai trong quá trình đô thị hoá.
“Cùng với đó, ở đâu có quy hoạch thì phải có dữ liệu công khai để người dân, nhà đầu tư tiếp cận được một cách công bằng cho tất cả", ông Mại cho hay.
Riêng với câu chuyện Thủ Thiêm tại TP.HCM, vị này cho rằng những thành phố lớn như TP.HCM rất cần rút kinh nghiệm. Không thể nói như Sở Tư pháp TP.HCM là làm đúng pháp luật thì không xử lý được mà cần có cách nhìn dài hạn hơn, có sách lược để kiến nghị giải quyết chung cho cả nước. Không thể coi là đúng pháp luật thì cho qua và không rút kinh nghiệm.
Ở một câu chuyện khác, đó là việc thu hồi đất ruộng với giá rẻ rồi đưa ra đấu giá với giá cao, đặt ra vấn đề về giá thị trường, làm sao để xác định được mức giá khởi điểm phù hợp.
TS.Phan Đức Hiếu, Uỷ viên thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội nhắc lại câu chuyện ở huyện Đức Thọ (Hà Tĩnh) thu hồi đất ruộng rồi đưa ra đấu giá với mức giá khởi điểm 4,7 tỷ đồng/lô đất. Kết quả là nhà đầu tư không một ai đứng ra đấu giá.
Việc chính quyền đưa ra một mức giá đấu giá quá cao cũng khiến chính người dân địa phương bất ngờ.
Rõ ràng để tránh những hệ lụy trên, ông Hiếu cho rằng không thể chỉ chăm chăm vào luật đất đai và đầu tư mà cần sửa đổi đồng bộ. Mục tiêu là làm thế nào để nâng cao giá trị sử dụng mảnh đất đó, thay vì chỉ nhìn vào mặt tài chính, mục tiêu thu về là phải tối đa.
Vấn đề này nằm ở cả Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu, cần phải sửa toàn diện các luật có liên quan, đảm bảo giá phản ánh đúng thị trường. Quan trọng nhất ở đây là phải sửa đổi luật liên quan đến quá trình đấu giá, chọn ứng viên tốt nhất.
“Vấn đề ở đây không phải chỉ là đấu giá. Tôi lấy ví dụ như vấn đề về đầu cơ theo nghĩa xấu, nhưng đầu cơ theo nghĩa kinh doanh bình thường lại là điều tốt”, ông Hiếu nói.
Về tư duy luật pháp, vị này nhấn mạnh rằng luật pháp chưa hoàn chỉnh thì đừng bắt tội nhà đầu tư, do vậy, cần hoàn chỉnh, hoàn thiện nó.
Khó chứng minh nhà đầu tư trục lợi từ đấu giá đất
TS. Dương Đăng Huệ khẳng định pháp luật không cấm việc doanh nghiệp bỏ cọc, chấm dứt hợp đồng. Các bên có quyền ký và có quyền hủy. Hiện tại, theo pháp luật, chúng ta đã có những cơ chế, chế tài để xử lý việc này.
Tuy nhiên, ông Huệ cho rằng các quy định còn nhiều hạn chế, chưa bám sát với thực tế. Do đó trong thời gian sắp tới, cần tăng cường nghiên cứu, đồng thời đẩy mạnh các biện pháp phạt nghiêm khắc hơn về kinh tế.
“Nếu việc doanh nghiệp mất tiền cọc là không đủ, thì theo tôi cần phải bổ sung việc phạt hành chính theo phần trăm trên hợp đồng đã ký, giá đã trúng đấu giá (khoảng 10%)”, ông Huệ đề xuất.
Ngoài vấn đề chế tài xử phạt, theo ông Huệ một vấn đề nữa mà chúng ta cần lưu ý chính là liệu có xuất hiện hành vi gây nhiễu loạn thị trường để trục lợi hay không.
Tuy nhiên, vị này cho rằng việc chứng minh là rất khó, gần như không thể làm được. Khi nói đến mặt pháp lý, không thể đưa ra bất kỳ bằng chứng nào được, cũng như việc không thể chứng minh được tính trục lợi. Và nếu thực sự có thể chứng minh được nhà đầu tư gây nhiễu loạn thị trường để trục lợi, thì khi đó, cơ quan quản lý liên quan đến vụ việc cũng phải chịu trách nhiệm.
Trong khi đó, ông Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, chính sách TN&MT (Bộ TN&MT), lại cho rằng khung pháp lý hiện là đủ để thực hiện đấu giá đất công khai, minh bạch.
Thế giới đấu thầu là mua sắm công, còn đấu giá là bán tài sản công. Vì vậy không ai thay đấu giá bằng đấu thầu mà chỉ có thể là đấu giá có điều kiện, là nhà đầu tư phải đảm bảo điều kiện mới cho tham gia đấu giá. Đấu giá là đảm bảo nguồn thu tốt nhất cho nhà nước.
Về giá đất Thủ Thiêm, ông Thọ cho rằng thực tế trên thế giới, tại Hồng Kông (Trung Quốc), có vị trí định giá lên tới 3,1 tỉ đồng/1m2. Nếu Thủ Thiêm trở thành trung tâm tài chính thế giới như Hồng Kông, thì mức giá 2,4 tỷ đồng/m2 không thể nói là vô lý.
“Có thể nói, đấu giá để thu tiền cao nhất là không có gì sai”, ông Thọ nhấn mạnh.
Trong thời gian tới, vị này cho rằng yêu cầu công khai dữ liệu đất đai là ưu tiên hàng đầu, từng miếng đất phải được định danh, cần đủ tình trạng pháp lý, giá đất đấu giá, giá đất thường xung quanh, khi giao dịch thì lưu giữ các lịch sử.
Về đề xuất thêm chế tài cấm doanh nghiệp tham gia đấu giá tham gia 5 năm sau khi bỏ cọc, theo ông là không khả thi vì họ sẵn sàng thành lập doanh nghiệp khác để đi đấu giá nên quy định để doanh nghiệp mất cọc khi bỏ cọc là đã đủ./.
