Việc xác định khung giá đất và phương pháp định giá đất chưa đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2013 chưa có sự thay đổi và đột phá so với các quy định tại Luật Đất đai năm 2003. Khung giá đất, cũng như bảng giá đất tại nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hiện nay chưa theo kịp được diễn biến giá đất thực tế trên thị trường. Giá đất chuyển nhượng trên thị trường có sự chênh lệch lớn so với khung giá đất, nhất là các khu vực trung tâm đô thị lớn, giá đất tại một số vị trí, địa điểm đặc biệt có sự khác biệt rất lớn với mặt bằng chung mức giá trên địa bàn.... Trong thời gian qua việc chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất không thông qua đấu giá (nhất là các khu đất có giá trị đặc biệt lớn ở các thành phố lớn) còn nhiều bất cập mà nguyên nhân chủ yếu do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với thị trường gây thất thu ngân sách Nhà nước.
Luật Đất đai 2013 đã chỉ rõ Nhà nước quyết định giá đất là khung giá đất do Chính phủ quyết định; Bảng giá đất do UBND thành phố, tỉnh ban hành; giá đất cụ thể của từng lô đất.
Những tồn tại, bất cập về giá đất, định giá đất hiện nay
Nhà nước quy định khung giá đất, nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường; làm căn cứ để đưa ra bảng giá đất của các địa phương; xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Khung giá đất buộc các địa phương tuân thủ, không được quy định ngoài khung.
Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Còn riêng đối với đất tại đô thị thì chỉ bằng 30% giá đất thị trường.
Việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường. Nhưng hệ số ở tất cả các tỉnh, thành phố chỉ từ 1,5 - 2. Như vậy nó tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất của thị trường với giá của Nhà nước. Thực chất trên thị trường đất đai có 2 loại giá: Giá do Nhà nước định và giá thị trường. Trong bối cảnh hoạt động theo cơ chế thị trường có 2 loại giá như vậy sẽ gây ra nhiều hệ lụy, gây thất thoát ngân sách Nhà nước, tạo ra vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai.
Khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn giá thị trường thì thu thuế về đất đai sẽ giảm, gây thất thoát ngân sách Nhà nước. Đồng thời, đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua, liên quan đến vấn đề đến bù giải phóng mặt bằng.
Theo quy định khung giá đất áp dụng trong thời gian 5 năm, khi giá đất biến động quá 20%, thì điều chỉnh, không có biến động thì thôi thay vì thay đổi hằng năm như trước gây mất thời gian. Thực tế từ khi ban hành luật đến nay, khung giá đất của Chính phủ chưa hề thay đổi lần nào dù giá nhà đất liên tục biến động.
Từ thực trạng trên cho thấy khung giá đất là vật cản trở cho sự phát triển thị trường bất động sản, không phải là một cơ chế tốt cho phát triển thị trường này, gây ra rất nhiều hệ lụy, tác động xấu.
Khung giá đất hiện nay là cơ sở để các địa phương thực hiện xây dựng bảng giá đất. Do khung giá đất hiện nay thấp xa so với giá thị trường nên bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường. Vì vậy, đề nghị bỏ quy định về khung giá đất đã ban hành kèm theo Nghị định 96/2019 của Chính phủ. Nên giao địa phương tự quyết làm bảng giá đất.
Bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì giá bất động sản bị điều chỉnh bởi cung - cầu nên luôn thay đổi. Do đó, có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc một năm để cập nhật biến động của thị trường. Về dài hạn không nên ban hành bảng giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm.
Về các phương pháp định giá đất đang thực hiện tại Việt Nam (Phương pháp truyền thống và hiện đại - áp dụng cho định giá riêng lẻ hoặc hàng loạt) đều được các nước trên thế giới thực hiện (trừ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất).
Dù áp dụng phương pháp nào cũng đều khó cho ra kết quả chuẩn xác (sát hoặc phù hợp với giá thị trường), hạn chế là do: (1) Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch, (2) Thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập; giao dịch vẫn chủ yếu bằng tiền mặt), (3) Nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập (Phương pháp thu thập thông tin về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm..., Phương pháp thặng dư: Các loại và mức ước tính chi phí như suất vốn đầu tư, dự phòng, lãi vay, lợi nhuận...), (4) Chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phán ánh kịp thời chính xác các biến động của giá thị trường.
Thực tế hiện nay các đơn vị tư vấn hoặc các cơ quan nhà nước mới chỉ có các hệ thống dữ liệu về giá đất một cách rời rạc, chưa được tổng hợp, cập nhật thường xuyên, chưa đảm bảo độ tin cậy để đáp ứng được các nhu cầu của xã hội, người dân cũng như các cơ quan quản lý nhà nước. Khó khăn trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đến từ cả các nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan như sự thay đổi liên tục của thị trường đất đai, tính chất phức tạp của loại hàng hóa cũng như việc thu thập, khảo sát thông tin về giá đất tại Việt Nam vẫn chỉ qua các phương thức truyền thống như khảo sát đơn thuần mà chưa đảm bảo được các bằng chứng khảo sát hoặc các văn bản của các đơn vị tư vấn... để tăng độ tin cậy.
Quy định về các phương pháp xác định giá đất cụ thể (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số) còn chưa thực sự rõ ràng và hợp lý, dẫn đến thực trạng trong thực tế các địa phương tùy ý lựa chọn phương pháp định giá đất và khi định giá đất với cùng một vị trí đất nhưng khi xác định giá đất cụ thể thì Hội đồng thẩm định giá áp dụng mỗi phương pháp có một kết quả khác nhau; dẫn đến tình trạng kết quả tính thu tiền sử dụng đất cũng khác nhau.
Các phương pháp xác định giá đất có những hạn chế, tồn tại tạo điều kiện tùy tiện áp dụng, chẳng hạn kết quả của phương pháp thặng dư phụ thuộc vào doanh thu giả định, chi phí giả định. Các nghiên cứu về suất đầu tư chưa được áp dụng cụ thể dẫn đến kết quả định giá khác nhau.
Bên cạnh đó, các phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT hiện nay vẫn chưa đồng bộ với hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã được Bộ Tài chính xây dựng và hoàn thiện trong các năm gần đây. Nhất là trong các phương pháp thu nhập, thặng dư thì việc xác định các yếu tố đưa vào tình toán còn mang tính chủ quan, chưa có quy định, hướng dẫn một cách chi tiết, cụ thể. Đồng thời trong chính sách giá đất quy định căn cứ để cơ quan tài nguyên môi trường xác định giá đất là dựa vào kết quả tư vấn xác định định giá đất; như vậy gần như phụ thuộc vào trình độ, năng lực của tư vấn xác định giá đất nhưng chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý hành vi sai phạm trong việc tư vấn xác định giá đất.
Trình tự, thủ tục xác định giá đất còn phức tạp, tốn thời gian và chi phí. Tại Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, việc quyết định giá đất cụ thể được thực hiện qua nhiều khâu, nhiều ban/ngành, cụ thể: Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể chuyển Hội đồng Thẩm định giá đất thực hiện thẩm định. Trên cơ sở kết quả thẩm định, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh hoàn thiện trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Theo đánh giá việc thực hiện xác định giá đất cụ thể quy định như trên đôi khi gây khó khăn cho các cơ quan, tổ chức liên quan, cũng như kéo dài thời gian thực hiện.
Luật giá năm 2012 và Luật Đất đai năm 2013 có những quy định chồng chéo liên quan đến hoạt động tư vấn xác định giá đất: Tại Điều 115, 116 Luật Đất đai năm 2013 quy định về tư vấn xác định giá đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, trong đó có nội dung quy định điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất thực hiện theo quy định của Chính phủ (gồm tổ chức tư vấn định giá đất và định giá viên). Quy định này đã đến dẫn những chồng chéo với quy định tại Luật giá năm 2012 về tổ chức được thực hiện tư vấn xác định giá đất và cá nhân được hành nghề tư vấn xác định giá đất.
Luật giá năm 2012 đã có các quy định điều chỉnh liên quan đến hoạt động tư vấn xác định giá bất động sản (trong đó đất đai là một loại bất động sản) nên đối với đất đai hoạt động này được hiểu là hoạt động tư vấn xác định giá đất. Trước khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành, hoạt động tư vấn xác định giá đất được thực hiện thống nhất theo Luật giá năm 2012.
Theo đó, tổ chức cung cấp dịch vụ tư vấn xác định giá đất là các doanh nghiệp thẩm định giá được Bộ Tài chính cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, các cá nhân thực hiện là các thẩm định viên về giá hành nghề được Bộ Tài chính cấp thẻ thẩm định viên về giá.
Đồng thời, hiện nay, việc tư vấn xác định giá bất động sản theo Luật kinh doanh bất động sản; tư vấn xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ cổ phần hóa, thoái vốn, góp vốn; tư vấn xác định giá trị cộng nghệ (thẩm định giá công nghệ) theo Luật chuyển giao công nghệ; tư vấn trong mua sắm tài sản công… cũng đã được quy định rõ thuộc phạm vi hoạt động của các tổ chức thẩm định giá theo Luật giá.
Hơn nữa, hoạt động tư vấn xác định giá (kinh doanh dịch vụ thẩm định giá) được xác định là một hoạt động kinh doanh có điều kiện, kết quả tư vấn được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản, do đó có thể thấy đây là một trong những loại hình dịch vụ tài chính phức tạp, có ảnh hưởng lớn đến nhiều hoạt động kinh tế, đòi hỏi kết quả dịch vụ có độ tin cậy và đảm bảo tính khách quan, trung thực.
Để đảm bảo chất lượng của hoạt động dịch vụ tư vấn này, Luật giá đã có những quy định cụ thể, khắt khe đối với cá nhân tham gia tư vấn (thẩm định viên) và tổ chức tham gia tư vấn (doanh nghiệp thẩm định giá) về điều kiện chuyên môn, đào tạo, bồi dưỡng cập nhật kiến thức, đặc biệt là cá nhân muốn trở thành thẩm định viên về giá phải trải qua kỳ thi do Bộ Tài chính tổ chức…
Cần giải pháp khắc phục bất cập giá đất, định giá đất
Hệ thống định giá đất cần được đổi mới toàn diện, sao cho giá đất của Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường, cần xem xét, hoàn thiện đổi mới: phương pháp định giá đất cụ thể; phương pháp định giá hàng loạt - đặc biệt khắc phục những tồn tại yếu tố đầu vào của định giá đất; phương thức quản lý giá đất dựa trên đăng ký giá đất; hoàn thiện hệ thống tổ chức định giá đất .
Một là, cần tách bạch giữa cơ quan quản lý Nhà nước về mặt hình thái vật chất của đất đai (cơ quan quản lý đất đai) với cơ quan quản lý Nhà nước về tài chính đất đai nhằm thống nhất quản lý về giá đất, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước, tư vấn định giá đất và các loại thuế, phí liên quan đến đất đai...(cơ quan quản lý tài chính).
Trước Luật Đất đai năm 2013 đã tách bạch giữa cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với cơ quan quản lý Nhà nước về tài chính. Từ Luật Đất đai năm 2013 mới thực hiện chuyển nội dung về giá đất sang cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai. Việc giao cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai chủ trì trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao, cấp đất... và chủ trì trong cả nội dung xác định giá đất dễ phát sinh tiêu cực, không khách quan.
Hiện nay cơ quan tài chính đang thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến quản lý các loại thuế, phí, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước... do vậy, cần thống nhất công tác quản lý giá gắn với cơ quan tài chính nhằm đảm bảo thực hiện tốt chính sách về tài chính đất đai.
Với quy định hiện nay (tại Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) và trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (trong cả 2 Phương án tại Khoản 3 Điều 204 dự thảo) dẫn đến trình tự, thủ tục xác định giá đất còn phức tạp, tốn thời gian và chi phí (việc quyết định giá đất cụ thể được thực hiện qua nhiều khâu, nhiều ban/ngành, cụ thể: Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh/huyện có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/huyện tổ chức việc xác định giá đất cụ thể chuyển hội đồng thẩm định giá đất thực hiện thẩm định. Trên cơ sở kết quả thẩm định, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh/huyện hoàn thiện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
Hai là, hoàn thiện các phương pháp về xác định giá đất, thống nhất quy định của Luật giá và Luật Đất đai nhằm đảm bảo tính nhất quán giữa hệ thống phương pháp định giá chuyên ngành với nguyên tắc, tiêu chuẩn được quy định tại hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Ba là, để đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến của thị trường, xem xét bãi bỏ nội dung chính phủ quy định khung giá đất tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 để các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tự xác định giá đất phù hợp với giá thị trường theo quy định của pháp luật.
Đẩy mạnh phân cấp cho chính quyền địa phương được chủ động xác định giá đất.
Tăng cường sử dụng dịch vụ của các doanh nghiệp thẩm định giá. Định giá để tiến hành định giá đất trên địa bàn phục vụ cho việc xây dựng bảng giá đất cụ thể, sát với giá thị trường nhất.
Gắn với đó là hình thành cơ chế hữu hiệu để giám sát việc thực hiện xây dựng bảng giá đất nhằm loại trừ các trường hợp quy định bảng giá đất thấp hơn để thu hút đầu tư, giảm tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất theo quy định.
Thứ tư là, nghiên cứu, sửa đổi chính sách về giá đất, nhất là các phương pháp xác định giá đất cụ thể để đảm bảo khi xác định giá đất theo phương pháp nào thì cũng ra kết quả phù hợp với giá thị trường; đưa ra các chế tài đối với các đơn vị, cá nhân tư vấn xác định giá đất để đảm bảo công khai, minh bạch trong công tác này.
Hoàn thiện các phương pháp về xác định giá đất, thẩm định giá đất theo quy định của Luật giá và Luật Đất đai nhằm đảm bảo tính nhất quán, thống nhất giữa hệ thống phương pháp định giá chuyên ngành với nguyên tắc, tiêu chuẩn được quy định tại Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Năm là, đề nghị bỏ quy định cụ thể về tổ chức tư vấn xác định giá đất và định giá viên tại Luật Đất đai năm 2013. Đồng thời tất cả những nội dung quy định liên quan đến tổ chức tư vấn xác định giá đất và định giá viên tại các văn bản dưới luật cũng đề nghị bãi bỏ. Việc thực hiện tư vấn xác định giá đất cần thống nhất theo quy định về thẩm định giá tại Luật giá. Đồng thời, gắn với đó là quy định thống nhất về chức năng, nhiệm vụ và điều kiện kinh doanh của các tổ chức cung cấp các dịch vụ về tư vấn định giá, thẩm định giá đất theo đúng quy định của Luật giá, lấy Luật giá làm gốc để điều chỉnh hoạt động này.
Sáu là, thống nhất thẩm quyền trong lĩnh vực quản lý giá, nâng cao điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá và chất lượng thẩm định viên về giá; đặc biệt tăng cường vai trò của hội đồng thẩm định giá của Nhà nước, nhất là tại các địa phương. Thực hiện thống nhất trong quy định hội đồng thẩm định giá đất tại Luật Đất đai với quy định hội đồng thẩm định giá nhà nước tại Luật giá (hiện nay tại Luật giá đã quy định cụ thể về phạm vi, trình tự thực hiện hội đồng thẩm định giá nhà nước); cũng như thống nhất quy định liên quan đến hoạt động tư vấn xác định giá đất tại Luật Đất đai với hoạt động dịch vụ thẩm định giá (hiện nay tại Luật giá đã quy định cụ thể về hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định viên về giá, đồng thời Bộ Tài chính đã ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đầy đủ, đồng bộ nhằm hướng dẫn hoạt động dịch vụ thẩm định giá) nhằm bảo đảm tính thống nhất trong quản lý nhà nước về giá, tránh chồng chéo giữa các công việc có tính chất giống nhau lại được quy định tại nhiều văn bản khác nhau.
Bảy là, xây dựng hoàn thiện hành lang pháp lý để đẩy mạnh việc thực hiện đấu giá đất đối với tất cả các mục đích; Quy định về thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất trong một số năm, giảm tiền sử dụng đất, giảm tiền thuê đất; gắn với đó là tăng cường công tác công khai, minh bạch trong hoạt động đấu giá.
Tám là, nghiên cứu tạo các kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn nhằm phán ánh kịp thời các biến động của giá thị trường. Theo đó, hướng tới hoàn thiện hệ thống giá đất trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, trong đó các trường dữ liệu sẽ chủ yếu được hình thành trên cơ sở thu thập giá thông qua các giao dịch thực để đảm bảo độ tin cậy cho việc tham chiếu với kết quả thu thập, khảo sát của đơn vị tư vấn.
Chín là, tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc thực hiện quy hoạch; phát hiện, xử lý kịp thời các hành vi sử dụng đất không đúng quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật. Tăng cường chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về đất đai, quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản; công bố công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch; thực hiện nghiêm các quy định về đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất./.
