Nhiều chuyên gia đã dự đoán, năm 2019 thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào một giai đoạn thực sự khó khăn, bởi đây là thời điểm đứng trước ngưỡng cửa của "lời nguyền" chu kỳ khủng hoảng kinh tế 10 năm hay những cơn "nóng, lạnh" đe dọa bong bóng bất động sản đã xuất hiện từ cuối năm 2018. Bước qua 6 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản đã trải qua những khúc quanh co nhưng về cơ bản vẫn trên đà phát triển và ổn định. 6 tháng cuối năm, thị trường sẽ phải tiếp tục phải đối mặt với những điều gì? Đâu là điểm sáng để tạo lên niềm tin về sự bền vững cũng như vận hội mới cho thị trường bất động sản Việt Nam?
Cà phê cuối tuần xin giới thiệu nhận định của các chuyên gia: Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng; bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội; ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam.
ĐỐI MẶT VỚI 4 KHÓ KHĂN
Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Thời gian qua, thị trường bất động sản nói chung phát triển đa dạng. Có 3 loại hình bất động sản đang được quan tâm, đó là: nhà ở, công nghiệp, và du lịch. Trong những năm vừa qua, bất động sản nhà ở phát triển tương đối nhanh. Tại Hà Nội, năm 2015 có khoảng hơn 10.700 căn hộ, năm 2016 hơn 42.000 căn hộ, 2017 là 48.000 căn hộ, 2018 lên đến hơn 30.000 căn hộ được đem ra phát triển mở bán. Tại TP HCM, năm 2015 có khoảng 2.700 căn hộ, 2017 khoảng 43.000 căn hộ, nhưng 2018 giảm xuống chỉ còn hơn 27.000 căn hộ được phát triển mở bán.
Tính riêng trong 4 tháng đầu năm 2019, nguồn cung về bất động sản nói chung giảm so với 2018, đặc biệt giảm về số lượng căn hộ có giá trung bình. Một số bất động sản giá cao lại tăng, đặc biệt là loại bất động sản giá cao 200 - 300 triệu/m2 đã xuất hiện tại một số thành phố lớn.
Cũng trong 4 tháng đầu năm, lĩnh vực bất động sản du lịch có nhiều dự án được quan tâm tại một số tỉnh có tiềm năng về du lịch. Trong khi đó, bất động sản đất nền cũng có chiều hướng tăng tại nhiều địa phương, nên cơ cấu loại hình bất động sản cũng có thay đổi hơn, tuy nhiên cơ cấu không đồng đều. Cái Nhà nước cần lại chưa được – đó là bất động sản cho người thu nhập thấp chưa đạt yêu cầu.
Có thể nói trong giai đoạn năm 2018, nửa đầu năm 2019, thị trường vẫn đang đối mặt với khó khăn. Thứ nhất, nguồn vốn được siết chặt hơn từ nguồn vốn Nhà nước và ngân hàng. Thứ hai, các thông tin về bất động sản vẫn đang còn thiếu minh bạch, ví dụ như các quy hoạch các vị trí dự án chưa rõ ràng. Bởi vì trong môi trường 4.0 thì rất dễ có thông tin sai sự thật gây khó khăn trong hoạt động đầu tư bất động sản. Thứ ba, những thông tin sốt đất chưa được xử lý kịp thời. Thứ tư, thủ tục hành chính mặc dù đã cải cách nhưng kết quả chưa được đạt yêu cầu đặt ra.
Về chính sách vốn và tín dụng bất động sản thì xu hướng thắt chặt lại nhưng cơ cấu vốn huy động từ các nguồn khác lại mở rộng như trái phiếu, các quỹ… chứ không chỉ phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.
Về pháp luật đất đai chưa được sửa đổi nên việc huy động vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài còn vướng mắc. Đặc biệt, các yêu cầu về thủ tục cải cách hành chính cũng chưa đạt như mong muốn nhưng đã đặt ra yêu cầu chặt chẽ hơn. Cải cách chưa đồng bộ cùng các luật khác nên chưa đi vào cuộc sống.
ĐIỂM NHẤN 6 THÁNG ĐẦU NĂM
Bà Nguyễn Hoài An: Hiện tại, kinh tế Việt Nam đang ở chu kỳ tăng trưởng tốt, GDP ở mức 7%, lạm phát đang ở mức quản lý dưới 5%. Riêng thị trường bất động sản cũng có tiến trình tương tự như chu kỳ của kinh tế, nguồn cung mới tăng nhanh, tỷ lệ hấp thụ rất tích cực. Đó là chỉ số đo lường tốt nhất cho thấy vẫn chưa có dấu hiệu giảm nhiệt của thị trường bất động sản.
Đối với thị trường căn hộ, có những nguồn thống kê về những con số, lượng hàng tồn kho nhưng mỗi một đơn vị lại có một cách thức đo lường riêng. CBRE cũng đã đưa ra những chỉ số về nguồn cung mới cũng như chỉ số về khả năng hấp thụ trong quý II/2019 đều cho thấy hai thị trường lớn nhất của Việt Nam là Hà Nội và TP.HCM vẫn đang ở ngưỡng tích cực.
Đặc biệt, tại TP.HCM, gần đây nguồn cung có sự trì hoãn nhất định nhưng lý do không phải do thị trường mà do thủ tục hành chính khiến cho nguồn cung giảm. Mặt khác, chúng ta cũng vẫn nhìn thấy khả năng hấp thụ rất dồi dào, thậm chí còn nhiều hơn nguồn cung sẵn có tại thị trường. Vì vậy, mức giá bất động sản cũng được đẩy lên cao.
Với khu vực Hà Nội có khác một chút, chúng ta thấy nguồn cung ở thị trường này vẫn tương đối dồi dào và khả năng hấp thụ chất lượng tốt. Tuy nhiên, mức giá dao động ở mức vừa phải không có tình trạng tăng đột biến như xảy ra ở thị trường TP.HCM. Từ giờ tới cuối năm trong khoảng thời gian 6 tháng cũng tương đối là ngắn song chúng ta có thể đặt kì vọng có rất nhiều dự án lớn tiếp tục được mở bán mới cùng cạnh tranh với các dự án có quy mô nhỏ. Diễn biến giá cũng ở mức tương tự như những gì chúng ta đã nhìn thấy trong nửa đầu năm.
Giá chung cư tại Hà Nội tăng nhẹ và có xu hướng ổn định
Số lượng căn chung cư mở bán tại Hà Nội (Nguồn CBRE)
Tổng nguồn cung căn hộ và giá chào bán trong quý II/2019 tại Hà Nội (Nguồn JLL)
Ở một diễn biến khác, tình trạng sốt nóng cục bộ phân khúc đất nền xảy ra ở nhiều địa phương, đặc biệt tại một số vị trí nhất định cả ở Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên với thị trường đang phát triển như Hà Nội và TP.HCM của Việt Nam thì đây là một hiện tượng có thể coi là tương đối bình thường. Bởi nó chỉ diễn ra tại những khu vực cục bộ và trong thời gian ngắn.
Hơn nữa, trong thời gian tới, sẽ có những hiện tượng tương tự như vậy khi mà có những thông tin về hạ tầng mới hoặc các thông tin về dự án mới được triển khai, đặc biệt là những dự án mà chủ đầu tư có quy mô rất lớn. Đây cũng là một trong những đặc trưng thể hiện thị trường đang phát triển và cũng là đặc trưng của thị trường mà thông tin còn chưa quá mình bạch. Vì vậy, phân khúc này sẽ có những kỳ vọng về mức giá mới.
Tuy nhiên, để tránh đổ vỡ chúng ta cần có những can thiệp nhất định ví dụ như biện pháp can thiệp về hành chính, việc cấp giấy phép hoặc các chính sách liên quan đến xét tuyển dụng đó là các biện pháp thông thường của Nhà nước sử dụng khi thị trường có hiện tượng nóng sốt.
Mỗi khi có "sốt đất", lượt truy cập tìm thông tin tăng cao (Nguồn: Batdongsan.com)
Với thị trường văn phòng trong thời gian tới, chúng ta sẽ sẽ tiếp tục có các nguồn cung văn phòng mới tại Hà Nội và TP.HCM. Năm 2019 tại Hà Nội có khoảng 120.000m2 sàn văn phòng mới; năm 2020 con số này sẽ tiếp tục gia tăng. Thị trường văn phòng ở Hà Nội được dự báo tương đối lạc quan nếu như không có những diễn biến xấu trong tương lai ví như những tác động không tốt của nền kinh tế thế giới cũng có thể khiến nhu cầu cho thuê văn phòng bị ảnh hưởng.
Thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ nửa đầu năm cũng đang khởi sắc nhờ sự đổ bộ ồ ạt của các thương hiệu nước ngoài vào thị trường Việt Nam. Các trung tâm thương mại được lấp đầy bởi sự mở rộng chi nhánh của các ông lớn trong ngành hàng thời trang…
6 YẾU TỐ TÍCH CỰC TRONG 6 THÁNG CUỐI NĂM
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản năm 2018 và 2019 sẽ đi xuống theo chu kỳ 10 năm. Nhưng tôi cho rằng, không hẳn như vậy. Thị trường bất động sản năm 2018 và đầu năm 2019 vẫn cho thấy sự phát triển khá ổn định. Mặc dù có giảm nguồn cung song lượng giao dịch thành công ở các phân khúc thị trường bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở có sự tăng trưởng tốt.
Trong nửa cuối năm 2019, các thị trường thành phố lớn tiếp tục gặp khó khăn về nguồn cung. Tuy nhiên, các cơ quan nhà nước cũng đã nhận thấy dấu hiệu bất ổn về việc giảm nguồn cung nên tại một số địa phương như Hà Nội, TP.HCM đang đẩy nhanh, giảm bớt thời gian thủ tục hành chính. Đồng thời, khâu rà soát dự án cũng đã đến giai đoạn hoàn thiện, hy vọng nguồn cung được cải thiện.
Nửa cuối năm 2019, thị trường sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng từ các yếu tố kinh tế trong nước, thế giới, đặc biệt là các thay đổi của chính sách vừa là thuận lợi vừa là yếu tố rào cản. Song vẫn có 6 yếu tố tích cực giúp thị trường bất động sản tiếp tục phát triển ổn định.
Thứ nhất, nhu cầu về các loại bất động sản nhà ở vẫn còn cao, đặc biệt tại các đô thị lớn và các khu hành chính - kinh tế mới.
Thứ hai, ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung tạo làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất sang Việt Nam giúp cho thị trường bất động sản công nghiệp gia tăng mạnh mẽ. Theo đó, các cơ sở nhà ở, dịch vụ dành cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp sẽ có cơ hội phát triển.
Thứ ba, tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ làm cho các khoản vay bất động sản chất lượng và lành mạnh hơn, giảm nợ xấu, đồng thời sẽ kích thích các nguồn vốn khác đầu tư vào bất động sản như: Vốn tư nhân, kiều hối, vốn đầu tư từ nước ngoài, chứng khoán bất động sản.
Thứ tư, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn dư địa phát triển, đặc biệt là các thị trường mới. Nguồn lợi từ bất động sản nghỉ dưỡng mang sẽ thúc đẩy các địa phương mới phát triển.
Thứ năm, xu thế phát triển bất động sản quy mô thành phố thu nhỏ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội đồng bộ, bất động sản thông minh, bất động sản xanh sẽ là xu thế phát triển chủ đạo trong năm 2019 và các năm tiếp theo.
Thứ sáu, giá bất động sản có thể tăng nhẹ do thiếu nguồn cung ở Hà Nội và TP.HCM.
Chỉ số giá bất động sản trong quý II/2019
Tuy vậy, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối đầu với thách thức, khó khăn. Ngoài việc khan hiếm nguồn cung thì chính sách siết tín dụng vào bất động sản cũng ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường.
Theo thống kê, tín dụng bất động sản chiếm 10% tổng dư nợ toàn hệ thống, trong khi bất động sản hiện nay phụ thuộc chính vào nguồn vay ngân hàng. Việc kiểm soát chặt chẽ hơn với nguồn tín dụng trên thị trường khiến nguồn tiền đổ vào bất động sản sụt giảm. Từ đó, không chỉ bất động sản bị ảnh hưởng mà các ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, nội thất trang trí… cũng bị ảnh hưởng theo, ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh của các doanh nghiêp nói chung.
Do đó, Ngân hàng Nhà nước cần xem xét không nên siết quá chặt, sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung thị trường bất động sản trong tương lai. Đồng thời cần phải phân biệt rõ loại hình, phân khúc thị trường nào nên hạn chế, nên thúc đẩy thay vì áp dụng chung cho cả thị trường.
THỊ TRƯỜNG PHẢI TỰ ĐIỀU CHỈNH
Ông Phạm Lâm: Hiện nay, có rất nhiều nhận định khác nhau về thị trường bất động sản. Trong đó, một số ý kiến tin rằng thị trường đang đứng trước ngưỡng bong bóng xì hơi, số khác đánh giá thị trường hiện nay rất khó dự đoán. Tôi cho rằng, thị trường hiện tại phức tạp và khó đoán định, tuy vậy, thị trường đang tự điều chỉnh để bước sang cấp độ tích cực hơn, hướng đến ngày càng minh bạch và bền vững.
Bởi về tổng quan thị trường, sức cầu vẫn ở mức cao và tỷ lệ tiêu thụ dự án mới ghi nhận rất tốt. Riêng tại TP.HCM, nguồn cung thấp đã thúc đẩy thị trường lân cận trở nên sôi động hơn. Trong nhiều tháng qua, loại hình căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn, trong khi thiếu vắng căn hộ hạng C đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư. Việc thiếu hụt nguồn cung đẩy áp lực tăng giá ngày càng cao.
Bên cạnh đó, việc triển khai cơ sở hạ tầng giao thông chưa đáp ứng kịp nhu cầu liên kết vùng và sự phát triển của thị trường. Đồng thời, chính sách siết chặt tín dụng cho vay bất động sản và vấn đề thủ tục pháp lý còn chưa thuận tiện đã gây nhiều trở ngại cho các chủ đầu tư và người mua…
Tuy nhiên, để cải thiện thị trường theo hướng tích cực, các thành phần liên quan như chủ đầu tư, nhà môi giới, cơ quan chức năng, người mua cần linh hoạt và chủ động điều chỉnh.
Cụ thể, các chủ đầu tư nên đa dạng hóa phạm vi hoạt động, phân khúc đầu tư, nguồn vốn cũng như cách thức huy động vốn, minh bạch thông tin dự án và tuân thủ các quy định. Các đơn vị môi giới cần nâng cao chất lượng dịch vụ, tăng cường minh bạch và tính chuyên nghiệp trong hoạt động…
Còn người mua cũng nên chuẩn bị tốt hơn về điều kiện tài chính, thông tin thị trường, pháp lý dự án và nên tìm đến những chủ đầu tư, đơn vị môi giới chuyên nghiệp nhằm được đảm bảo quyền lợi.
Đặc biệt, các cơ quan chức năng, cần cải thiện quy trình pháp lý, tạo điều kiện phát triển các dự án nhằm kéo giảm áp lực tăng giá; đồng thời có biện pháp xử lý hiệu quả đối với những sai phạm của chủ đầu tư, của dự án, của môi giới… và điều chỉnh, sửa đổi các điều luật sao cho phù hợp với điều kiện cũng như diễn biến mới của thị trường.
Dự báo trong quý III và cả 6 tháng cuối 2019, đất nền vẫn sẽ tiếp tục kênh lựa chọn - phân khúc có ảnh hưởng với thị trường. Đáng chú ý, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ tập trung ở Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc và Bình Thuận, nơi đang “đổ bộ” nhiều đại gia tên tuổi như Novaland, Sun Group, CEO Group,...
 Thị trường năm 2019 đối diện với 3 thách thức Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV Trước hết, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung dẫn đến động thái tăng lãi suất ở nhiều nước trên thế giới. Do đó, tình hình kinh tế vĩ mô trên thế giới trong năm 2019 được dự báo là tăng trưởng khó khăn hơn, nhiều rủi ro hơn và có thể là thấp hơn so với 2018. Chính vì vậy, Việt Nam được dự báo là sẽ gặp nhiều thách thức hơn, rủi ro hơn với các áp lực liên quan tới lạm phát, tỷ giá, lãi suất… Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Thách thức thứ 2 với thị trường bất động sản Việt Nam là tình trạng cung vượt cầu ở một vài phân khúc, một vài địa phương như bất động sản nghỉ dưỡng ở một số thị trường trọng điểm về du lịch hay phân khúc nhà ở cấp trung tại các thành phố lớn. Trong khi đó, thị trường lại thiếu nguồn cung của 1 số phân khúc khác như văn phòng cho thuê hạng A, đặc biệt là sự thiếu hụt văn phòng hạng A tại TP.HCM hay nhà ở thu nhập thấp… Thách thức thứ 3 là Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước có các chính sách về kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Việc dòng vốn tín dụng bị hạn chế sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản - lĩnh vực cần nguồn vốn lớn gặp khó khăn trong việc huy động vốn. |
 Doanh nghiệp bất động sản gặp khó Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA Chưa bao giờ thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản khó khăn như hiện nay, khó khăn thể hiện qua từng con số cụ thể. Trong đó, quá trình rà soát, thanh tra càng kéo dài thì càng bất lợi cho doanh nghiệp vì chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh. Số lượng dự án bị giảm dẫn đến số lượng nhà ở đưa ra thị trường cũng bị sụt giảm, không có lợi cho cả cho người mua nhà và thị trường bất động sản. Riêng tại TP.HCM nguồn thu ngân sách TP về tiền sử dụng đất cũng bị sụt giảm mạnh: 2 tháng đầu năm 2019 giảm đến 76% so với cùng kỳ năm trước. Tổng nợ thuế trong 2 tháng đầu năm 2019 trên địa bàn lên đến 10.110 tỷ đồng, tăng 13,5% so với thời điểm 31/12/2018, trong đó, các khoản nợ liên quan tới đất là 1.370 tỷ đồng, chiếm 14%, và đã có đến 76 doanh nghiệp xây dựng bất động sản nợ thuế với tổng số tiền sử dụng đất là 794 tỷ đồng. Trong quý I/2019, Sở Xây dựng phê duyệt số lượng dự án giảm đến 63%; cấp 8.472 Giấy phép xây dựng (kể cả khu vực nhà dân và dự án) giảm 16% so với cùng kỳ năm trước; số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp của các doanh nghiệp xây dựng cũng bị sụt giảm từ 30 - 50% do các chủ đầu tư bất động sản thiếu nguồn dự án mới. |
 Bất động sản thương mại gia tăng giá Ông Đỗ Hoài Nam, CEO Up Developmet: Tôi không nhìn thấy một chu trình nào kết thúc mà chỉ thấy tốc độ phát triển của bất động sản thương mại đang gia tăng đáng kể cả TP.HCM và Hà Nội. Nguồn cung hiện tại không lớn nên nhìn thấy giá gia tăng tại thời điểm này. Bất động sản thương mại phải mất nhiều tiền đầu tư và đợi lâu để đưa vào khai thác nên có thể ở lúc này giá có chiều hướng tăng, nhưng khi nguồn cung dồi dào giá sẽ được điều chỉnh. Tuy nhiên, nhìn chung thị trường bất động sản thương mại đủ để đáp ứng tốc độ tăng trưởng nhu cầu ngay cả khi có sự dịch chuyển văn phòng và các nhà máy sản xuất từ Trung Quốc sang. |
Thiết kế: Thế Công
