Buông lỏng quản lý đất đai tại Hoà Bình: Nhìn từ "chiếc vòi bạch tuộc" Archi

_{Archi: “Ông trùm” bất động sản Hoà Bình}

Nhắc tới Archi, những nhà đầu tư lâu năm trên thị trường bất động sản đều biết đến, bởi đây là một trong những doanh nghiệp "nếm mật nằm gai" từ Hòa Bình đã lâu. Archi có tên là Công ty Cổ phần Đầu tư Archi (Archi Invest - AI) được thành lập bởi các công ty hoạt động thành công trong lĩnh vực kiến trúc, xây dựng, lập dự án và truyền thông chuyên ngành xây dựng tại Việt Nam.

Trong lời giới thiệu, Archi được biết tới như "là một trong những doanh nghiệp sở hữu các thương hiệu mạnh trong một liên kết chung nhằm tạo nên những sản phẩm dịch vụ tốt nhất cho cộng đồng".

"Archi Invest là đơn vị đại diện pháp luật cho tập đoàn, luôn đóng vai trò trung tâm trong các hoạt động điều phối vốn và nguồn lực cho toàn bộ hệ thống. Archi Invest nắm cổ phần của tất cả các công ty trong tập đoàn, trong đó có nhiều công ty mà Archi Invest chiếm cổ phần chi phối.

Ngoài ra, Archi Invest cũng thành công trên một số hoạt động dịch vụ và đầu tư khác, đặc biệt là dịch vụ tư vấn đầu tư và ủy thác quản lý bất động sản. Đi lên từ thành công của các dự án bất động sản du lịch, Archi Invest khẳng định vị thế của mình trở thành công ty đầu tư hàng đầu trong lĩnh vực Xây dựng - Kiến trúc - Dự án Bất động sản tại Việt Nam".

Năm 2007, Archi chính thức được thành lập. Chiến lược phát triển của Archi thời điểm đó là nhắm tới phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ven đô. Từ thời điểm bước chân vào thị trường bất động sản, Archi đã bắt đầu tìm kiếm và mua lại những quỹ đất lớn trên Hoà Bình. Phân lô bán nền, xây biệt thự tại những “dự án” là cách để nuôi dưỡng hoạt động của bộ máy này.

Đến năm 2010, cùng với cơn sốt đất Ba Vì khi nơi đây sáp nhập vào Hà Nội, Archi bắt đầu khai phá thị trường này bằng chiến lược tung ra những “dự án” mang phong cách Nhật Bản, mới lạ và độc đáo.

Những dự án mang thương hiệu Archi lần lượt ra đời bao gồm: Khu biệt thự nghỉ dưỡng Green Villas 4 (năm 2010); Khu nghỉ dưỡng Nine Ivory Eco Resort & Country Club và dự án  Zen Resort (năm 2011). Trong năm 2011, Archi còn tiếp tục đưa ra thị trường những khu nghỉ dưỡng tại Hoà Bình như Sunset Villas & Resort, Sky Villas, The Field Villas (tên gọi khác là Khu biệt thự nghỉ dưỡng đất Kỳ Sơn, Hoà Bình).

Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản 2011 - 2013 đã dẫn tới sự đóng băng của toàn bộ thị trường. Dù thời điểm đó, Hoà Bình được đánh giá là ít chịu tác động của lần chạm đáy đó nhưng thực tế các hoạt động giao dịch sụt giảm mạnh.

Đến năm 2015, thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi, kéo theo cuộc đổ bộ của các nhà đầu tư đến Hoà Bình, gom đất, làm nhà vườn và phân lô bán nền. Archi, một nhà đầu tư dày năm kinh nghiệm ở Hoà Bình cũng không bỏ lỡ cuộc chơi đầy béo bở đó. 

Với 2 quân bài quyền năng: Đẩy mạnh quảng cáo và tạo hình các phong cách độc đáo, Archi từng bước mở rộng quy mô với bộ sưu tập khủng các “dự án” nghỉ dưỡng. Chiến lược kinh doanh của Archi có thể được mô tả lại như sau:

Đầu tiên, Archi tiến hành gom đất thổ cư của dân địa phương và những quả đồi. Sau đó, doanh nghiệp này san phẳng và phân lô, bán nền, xây biệt thự. Để gia tăng sức hút của “dự án”, đồng thời sử dụng đúng thế mạnh của một doanh nghiệp giàu chuyên môn về kiến trúc Nhật Bản, những “dự án” của Archi đều được “quy hoạch” với một không gian nghỉ dưỡng nên thơ. Đó là nơi những căn biệt thự với thiết kế Nhật Bản xuất hiện độc đáo, xinh xắn cùng hệ thống hạ tầng như đường, khu tiệc nướng BBQ, bể bơi…

 Về phương thức giao dịch mua bán, khách hàng lựa chọn lô đất và mẫu thiết kế căn hộ. Archi sẽ trở thành chủ đầu tư xây dựng hộ. Sản phẩm hoàn thành, khách hàng có thể lựa chọn nghỉ dưỡng hoặc bàn giao lại cho doanh nghiệp để kinh doanh cho thuê.

_{Những bất thường từ "chiếc vòi bạch tuộc" Archi}

13 năm tồn tại và phát triển, Archi trở thành “trùm đầu tư” bất động sản tại Hoà Bình. Con đường tiến bước và bành trướng của doanh nghiệp này cũng đặt ra nhiều nghi vấn.

Môi giới tên Khánh tiết lộ: “Những dự án tại Hoà Bình đa phần đều do một ông chủ đứng đầu, có tên là Archi, sau đó họ lập thành nhiều công ty con để quản lý và xây dựng. Họ đã mua sẵn những quả đồi và thu gom đất của dân. Để được cấp sổ đỏ tương tự như dự án, chủ đầu tư chỉ cần nhập tất cả các sổ đỏ lại, sau đó tách sổ”.

Sau khi khởi đăng tuyến bài, rất nhiều nhà đầu tư đã chủ động liên hệ và chia sẻ với tác giả những điều ẩn ức bên trong, khi họ bước chân vào thị trường bất động sản Hòa Bình. Một nhà đầu tư có tên N. cho biết, tốc độ phát triển của Archi rất mạnh ngay từ thời điểm bất động sản Hoà Bình phục hồi. Số lượng “dự án” của Archi ước chừng 15. Các “dự án” của Archi tập trung chủ yếu tại dọc tuyến đường Quốc lộ 6. Nhà đầu tư tên N. cho biết thêm, mỗi một “dự án” Archi đều thành lập ra công ty con, cho nhân viên hoặc người thân đứng tên để quản lý.

Nếu thông tin trên đặt ra là hoàn toàn đúng, rất nhiều những nghi vấn cần phải đặt ra về quá trình hình thành những chiếc vòi bạch tuộc với tốc độ quá nhanh của Archi.

Thứ nhất, con đường gom đất và thành lập “dự án” của doanh nghiệp này sở hữu một tốc độ thần tốc.

Điều này được thể hiện ở những dự án “mọc lên” tại Hoà Bình trong thời gian ngắn như dự án Ohara Villas & Resort, Momiji Villas & Resort (chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư nghỉ dưỡng Việt Nhật). Zen Resort & Camping, Bella Resort, Sunset Villas & Resort, Ivory Villas & Resort (do Công ty cổ phần đầu tư Zen Việt Nam là chủ đầu tư); Sakana Spa & Resort, Hasu Village, HasuFarm ( Công ty cổ phần phát triển nghỉ dưỡng Ngoại Ô là chủ đầu tư)…

Thứ hai, theo giới thiệu của những chủ đầu tư này, khách hàng mua sản phẩm và sẽ được nhận sổ đỏ. Doanh nghiệp thu gom đất của dân, sáp nhập tất cả sổ đỏ và tiến hành phân lô bán nền, xây biệt thự, tiếp tục tách sổ đỏ. Một môi giới bán dự án Ohara Villas & Resort tiết lộ: “Làm sổ đỏ ở Hoà Bình dễ mà. Chi phí làm sổ đỏ chỉ 2 triệu đồng/m2”.

Câu hỏi được đặt ra, trong khi vấn đề quản lý đất đai được siết chặt và yêu cầu phải minh bạch, điều gì khiến cho doanh nghiệp “sân sau” của hàng loạt dự án này lại có thể dễ dàng làm xây dựng, cấp sổ và quảng cáo rao bán như vậy?

Thứ ba, xuất hiện nhiều vấn đề bất thường trong những cái tên “dự án” mỹ miều mang phong cách Nhật Bản.

Một là trên các trang website giới thiệu của các chủ đầu tư hoặc chính môi giới quảng cáo cho khách, đây đều là “dự án”. Nhưng thực tế, trong các công văn kiểm tra của cơ quan chức năng Hoà Bình lại không hề có tên “dự án” như vậy.

Về “dự án” Ohara Villas & Resort, trong văn bản số 1289/UBND-TTr ra ngày 14/05/2020, UBND TP. Hòa Bình đã có văn bản nêu rõ: “Qua xem xét hồ sơ, các loại giấy tờ liên quan (57 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 09 giấy ủy quyền) do Công ty (Công ty Cổ phần Đầu tư nghỉ dưỡng Việt Nhật) cung cấp và kiểm tra tình hình xây dựng thực tế tại xóm Gò Bùi, xã Mông Hóa, TP. Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình có kết quả cụ thể như sau:

Hiện trạng có 37 ngôi nhà xây 01 tầng, diện tích mỗi ngôi nhà khoảng 50m2, được xây dựng bằng bê tông, cốt thép, trong đó có 08 ngôi nhà đã hoàn thiện, 29 nhà đang xây dựng. Các công trình được xây dựng trên đất của các hộ gia đình và cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do Công ty Cổ phần Đầu tư nghỉ dưỡng Việt Nhật thiết kế, xây dựng và vận hành theo sự ủy quyền của các hộ dân có đất (văn bản số 2004-VN ngày 20/04/2020 của Công ty CPĐT nghỉ dưỡng Việt Nhật), khu vực này gồm có đất ở nông thôn và đất trồng cây lâu năm…”.

Văn bản khẳng định: “Về dự án Ohara Villas & Resort: Đến thời điểm hiện tại trên địa bàn xã Mông Hóa, TP. Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình không có dự án nào có tên: “Ohara Villas & Resort” được cấp phép triển khai thực hiện. Do đó, việc một số website quảng bá giới thiệu về dự án Ohara Villas & Resort tại xóm Gò Bùi, xã Mông Hóa, TP. Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình là không đúng sự thật”.

Tại dự án The Moon Village thuộc xã Yên Quang, báo cáo từ cơ quan chức năng Hoà Bình cũng cho rằng, không có “dự án” nào tên The Moon Village được phép triển khai thực hiện.

“Khu đất này là khu đất của các hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện các hộ gia đình, cá nhân đã tiến hành san gạt, tạo cảnh quan và xây dựng một vài ngôi nhà trên đó. Việc san gạt đất các hộ gia đình đã xin phép UBND xã, UBND huyện và đã được UBND huyện Kỳ Sơn chấp thuận cho việc san gạt, cải tạo mặt bằng. Nhưng trong quá trình các hộ gia đình, cá nhân tiến hành san gạt, cải tạo không đảm bảo về môi trường, làm trôi đất, ảnh hưởng đến các hộ xung quanh nên UBND huyện Kỳ Sơn đã thu hồi giấy phép, không cho tiếp tục tiến hành san gạt, cải tạo mặt bằng”, báo cáo nêu.

“Dự án” Kai Village Resort tại cầu Mẻ, xã Mông Hoá cũng được phía cơ quan chức năng Hoà Bình khẳng định không có dự án nào tên như vậy được cấp phép triển khai thực hiện. Kết luận được đưa ra: “Tại vị trí phía Đông Bắc của hồ Mè có một số hộ gia đình, cá nhân tiến hành xây dựng nhà ở, tạo cảnh quan trên đất của các hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nhà ở, san gạt, tạo cảnh quan đã được các phòng chuyên môn của UBND huyện tiến hành kiểm tra, làm rõ”.

Những khoảng đồi được san phẳng cho từng khối bê tông mọc lên. 

Hai là rất nhiều “dự án” được đăng ký cấp phép tên “một kiểu” nhưng khi quảng cáo lại mang “tên khác”.

Điển hình như dự án Sakana & Resort ở Hòa Bình. Trước công văn yêu cầu của báo chí về xác thực “dự án” này, cơ quan chức năng Hoà Bình cho rằng, thị trường không có tên “dự án” này, chỉ có dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Hồ Dụ.

Trước đó, một dự án khác cũng được “thay tên đổi họ” sau những lùm xùm. Đó là năm 2011, Archi tung ra “dự án” Zen Resort. Sau đó, tên của dự án đã được đổi thành Điền viên thôn (tại thôn Chóng, xã Yên Bài, huyện Ba Vì). 

Ba là nhiều “dự án” vi phạm pháp luật.

Dự án Zen Resort (tên khác là Điền viên thôn, lập tại thôn Chóng, xã Yên Bài, huyện Ba Vì) từng bị xử phạt vì xây dựng công trình không phép. UBND huyện Ba Vì, UBND xã Yên Bài cho biết, vị trí xây dựng các công trình vi phạm trên là đất ở nông thôn nằm giáp ranh, xen kẹt đất lúa, đất rừng đặc dụng (phạm vi chưa xác định chính xác về ranh giới và diện tích cụ thể).

Toàn bộ phần diện tích 4,8ha đất do ông Nguyễn Thành Ba (SN 1979, thường trú tại phòng 402, nhà C5, Khu đô thị Mỹ Đình 1, quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội, số CMTND số 013052662 do Công an Hà Nội cấp ngày 8/1/2010), là đại diện nhóm cá nhân mua gom, gồm 13 thửa của các hộ gia đình tại địa phương. 

Việc mua bán, chuyển nhượng do các cá nhân tự thỏa thuận, không được xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Chủ đầu tư sau khi thực hiện việc mua gom đất của các hộ gia đình, cá nhân đã không lập quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng mà đã tổ chức xây dựng các công trình nhà vườn. 

Cũng trong thời gian này, Công ty cổ phần đầu tư Thăng Long Xanh được giới thiệu là chủ đầu tư dự án dự án Điền Viên thôn, với mức đầu tư ban đầu hơn 200 tỷ đồng. Liên quan đến những sai phạm tại dự án này, đến nay dư luận vẫn dõi theo công tác xử lý của chính quyền huyện Ba Vì và TP. Hà Nội.

Tại dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Hồ Dụ (hay tên gọi khác là Sanaka), dù mới chỉ có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nhưng dự án này đã nhanh chóng san gạt đường, xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án. Đặc biệt, dự án này cũng đã được phân lô bán nền rao bán. 

Dự án khu biệt thự nhà vườn Hồ Dụ tại xã Mông Hóa, huyện Kỳ Sơn, Hòa Bình có quy mô rộng gần 50ha nhưng toàn bộ diện tích đất được xây dựng trên quỹ đất rừng. Đầu năm 2019, UBND huyện Kỳ Sơn kiểm tra thực hiện dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Hồ Dụ tại xã Mông Hóa do Công ty Cổ phần phát triển nghỉ dưỡng Ngoại Ô làm chủ đầu tư.

Qua công tác kiểm tra về hồ sơ pháp lý Công ty Cổ phần phát triển nghỉ dưỡng Ngoại Ô chưa được Nhà nước cấp phép, hồ sơ đất đai chưa có, hồ sơ về môi trường chưa có, hồ sơ xin san gạt chưa có. Đoàn kiểm tra đã yêu cầu chủ đầu tư dừng ngay việc san gạt đường và các công trình xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án.

Và đến nay, dự án Ohara Villas & Resort cũng đang dính phải những tranh chấp khi nhiều người dân khiếu kiện về tính pháp lý của dự án. Phóng viên cũng tiếp cận được các hồ sơ, hợp đồng của Công ty Việt Nhật ký kết về việc cung cấp dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất... cho khách hàng mua biệt thự tại Ohara Villas & Resort cùng một số dự án khác. Những nội dung này sẽ được phân tích, đánh giá trên nhiều khía cạnh trong những bài tiếp theo.

^{Những vấn đề cần làm sáng tỏ}

Archi và những chiếc vòi bạch tuộc mọc lên nhanh chóng khiến dư luật đặt ra nghi vấn xoay quanh "hiện tượng" này:

Thứ nhất, tại sao một doanh nghiệp đã từng bị dính rất nhiều sai phạm trong công tác xây dựng, lập “dự án” và đặc biệt tiến hành triển khai “dự án” ma nhưng vẫn ngang nhiên tiếp tục mở rộng quy mô?

Thứ hai, tại sao một doanh nghiệp lập ra “ma trận” những “dự án ma” được hình thành từ việc gom đất của người dân rồi phân ra bán lại? Nhưng phía cơ quan chức năng lại trả lời không tồn tại, không biết?

Theo ông Nguyễn Xuân Phục, Chủ tịch UBND xã Mông Hoá, trên địa bàn không có dự án nào tên “Onsen” hay "Ohara". Tuy nhiên, vị Chủ tịch này cũng khẳng định, trên địa bàn có khoảng 4 - 5 khu nghỉ dưỡng cho các hộ gia đình cùng nhau gom đất và uỷ quyền cho một doanh nghiệp tiến hành xây dựng, cho thuê.

Ông Đoàn Tiến Lập, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Hoà Bình cũng cho biết: “Sau khi nhận được thông tin, phía Sở đã tiến hành kiểm tra và xác thực. Nhưng những người dân tại đây đã cung cấp giấy tờ sổ đỏ đầy đủ. 

Họ nhận là đã uỷ quyền sổ đỏ cho một chủ đầu tư để xây dựng. Đây là khu đất không nằm trong quy hoạch của thành phố, lại là đất được miễn giấy phép xây dựng. Thế nên, phía Sở rất khó để quản lý vì căn cứ theo luật, việc xây dựng như vậy là đúng”.

Thứ ba, thực tế có tình trạng phân lô bán nền, khai thác và sẽ triệt phá một phần đất rừng....

Vai trò của cơ quan chức năng ở đâu khi để một doanh nghiệp có liên quan đến sai phạm tiếp tục có hành vi như xẻ đồi để làm dự án, san gạt đất đồi, tiến hành phân lô bán nền, xây biệt thự?

Mặt khác, những thông tin đăng tải về “dự án ma” đầy rẫy trên mạng xã hội và trang website. Về vấn đề này, đây là hành vi vi phạm hoạt động quảng cáo. Trách nhiệm xử lý hành vi này thuộc về Sở Thông tin và Truyền thông. Nhưng thực tế, vai trò của cơ quan quản lý thông tin này lại không hề được thể hiện.

^{Cần xử lý nghiêm các vụ sai phạm đất đai}

Buông lỏng quản lý, thiếu trách nhiệm trong thực thi công vụ hoặc dung túng, bao che, tiếp tay cho vi phạm trật tự xây dựng, sai phạm trong quản lý đất đai, cấp “sổ đỏ” đã khiến hàng loạt lãnh đạo, cán bộ của các quận, huyện trên các tỉnh thành bị kỷ luật, kiểm điểm, rút kinh nghiệm.

Thực trạng này liệu có đang tái diễn tại Hoà Bình, khi một số doanh nghiệp được “đặc quyền” bành trướng và thực hiện hàng loạt các dự án gây bức xúc cho khách hàng.

Trước đó, năm 2019, Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra nhiều sai phạm trong quản lý đất đai, xây dựng tại tỉnh Hòa Bình, vi phạm tại huyện Lương Sơn chỉ là điển hình. Kết luận nêu rõ, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh Hòa Bình còn nhiều tồn tại, chưa sát với thực tế, còn bất cập, thiếu kiểm tra giám sát thường xuyên, dẫn đến lãng phí tài nguyên, thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước, vi phạm Luật Đất đai năm 2013.

Song đến nay, các cơ quan báo chí vẫn liên tục đăng tải, phản ánh về sự bát nháo của thị trường bất động sản Hòa Bình cũng như sự buông lỏng, thờ ơ của cơ quan chức năng. Hòa Bình sẽ về đâu khi những vi phạm trong quản lý đất đai vẫn còn tiếp diễn. 

Liên quan đến những sai phạm trong quản lý đất đai, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh: “Cần có chế tài xử phạt kiên quyết, phải nặng hơn nữa và phải quyết tâm đưa các vụ sai phạm đất đai ra xử lý hình sự với chế tài nghiêm khắc. Với chế tài hiện nay thì liều thuốc chưa đủ để chữa căn bệnh trầm kha này”.