"Cá mập" ngoại tăng tốc nhập cuộc, bất động sản Việt Nam bước vào cuộc đua mới

Tại tọa đàm "Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội cho bất động sản Việt Nam" do Kênh thông tin tài chính kinh tế CafeF tổ chức ngày 6/4, ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết, trong quý 1/2026, tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại Việt Nam đạt khoảng 22%. Riêng tại TP.HCM ghi nhận mức tăng lên tới 220% - con số ấn tượng trong bối cảnh toàn cầu nhiều biến động.

Ông Troy Griffiths cho rằng, một trong những yếu tố then chốt giúp Việt Nam duy trì sức hút là nền tảng chính trị ổn định trong khi nhiều khu vực trên thế giới đang đối mặt với rủi ro địa chính trị gia tăng. Bên cạnh đó, môi trường pháp lý và quản trị tại Việt Nam cũng đang có sự cải thiện đáng kể thông qua các đợt điều chỉnh chính sách liên tục, hướng tới nâng cao năng lực cạnh tranh và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động kinh doanh.

Đáng chú ý, Chính phủ đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng với quy mô lớn, với mức cam kết lên tới khoảng 7% GDP - một tỷ lệ rất cao so với nhiều quốc gia trong khu vực. Điều này không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn mở ra dư địa phát triển mới cho các ngành, đặc biệt là bất động sản và công nghiệp.

"Câu chuyện tăng trưởng dài hạn của Việt Nam tiếp tục là điểm hấp dẫn đối với nhà đầu tư quốc tế. Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, dòng dịch chuyển dân cư vào các đô thị lớn gia tăng, kéo theo nhu cầu phát triển hạ tầng, nhà ở và dịch vụ. Những yếu tố này tạo nên một hệ sinh thái đầu tư đầy tiềm năng, góp phần củng cố vị thế cạnh tranh của Việt Nam so với các quốc gia trong khu vực như Malaysia, đồng thời gia tăng sức hút đối với dòng vốn đến từ các nền kinh tế phát triển như Nhật Bản hay châu Âu", ông Troy Griffiths nói.

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng cho rằng, thế giới đang bước vào một giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, khi các chính sách thương mại, thuế quan và chuỗi cung ứng toàn cầu đều thay đổi để thích ứng với rủi ro địa chính trị. Những điều chỉnh này, dù tích cực trong dài hạn, nhưng trong ngắn hạn thường gây ra biến động và khó khăn cho nhiều nền kinh tế, trong đó có Việt Nam. Dù vậy, điểm tích cực là Việt Nam vẫn duy trì được sự ổn định tương đối trong sản xuất, xuất khẩu và tiêu dùng nội địa, qua đó thể hiện khả năng thích ứng trước các cú sốc bên ngoài.

Một trong những động lực tăng trưởng quan trọng là đầu tư hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông. Theo ông Hiển, việc phát triển hệ thống cao tốc, sân bay và kết nối liên vùng không chỉ giải quyết bài toán logistics mà còn mở ra không gian phát triển mới cho nền kinh tế. Hạ tầng không đơn thuần là chi tiêu công mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa, thúc đẩy đô thị hóa, công nghiệp hóa và phát triển dịch vụ. Thực tế cho thấy, nhiều khu vực sau khi được đầu tư hạ tầng đã nhanh chóng thu hút doanh nghiệp, hình thành các khu công nghiệp và đô thị mới, trong đó có sự tham gia ngày càng rõ nét của nhà đầu tư nước ngoài.

"Không ít doanh nghiệp quốc tế sẵn sàng bỏ vốn với mức giá cao hơn chi phí ban đầu để phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam. Điều này phản ánh niềm tin vào triển vọng dài hạn, cũng như kỳ vọng vào làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu trong thời gian tới. Đây được xem là tín hiệu tích cực, cho thấy Việt Nam đang dần trở thành một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng mới", TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

TS. Đinh Thế Hiển cũng nói rằng, dòng vốn quốc tế đang có xu hướng dịch chuyển từ các thị trường rủi ro cao sang những nền kinh tế ổn định hơn và Việt Nam hoàn toàn có cơ hội trở thành điểm đến hấp dẫn. Tuy nhiên, để nắm bắt cơ hội này, Việt Nam cần tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, nâng cấp hạ tầng, cũng như nâng cao chất lượng nguồn nhân lực. Cơ hội là rõ ràng, nhưng khả năng tận dụng đến đâu sẽ phụ thuộc vào tốc độ cải cách và sự củng cố các nền tảng nội tại của nền kinh tế trong thời gian tới.

Dưới góc độ thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nói rằng, có sự gia tăng mức độ quan tâm của khách hàng quốc tế đối với thị trường nội địa. Cụ thể, trong bối cảnh vĩ mô duy trì nền tảng ổn định, lượng tìm kiếm bất động sản từ người nước ngoài đã ghi nhận mức tăng 28% xuyên suốt giai đoạn 2023-2025. Con số này phản ánh sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam khi dòng vốn toàn cầu đang trong pha tái cấu trúc và tìm kiếm điểm đến an toàn.

Dữ liệu cũng chỉ ra sự phân bổ nhu cầu mang tính tập trung cao vào các đô thị trọng điểm thay vì dàn trải. TP.HCM hiện dẫn đầu khi thu hút 40% lượng tìm kiếm từ khối ngoại, tiếp nối là Hà Nội với 22%. Trong khi đó, các thành phố biển sở hữu lợi thế du lịch và hạ tầng như Đà Nẵng, Nha Trang chiếm khoảng 15% tổng lượng quan tâm.

"Thị trường đã bước qua giai đoạn mua tài sản chỉ để chờ tăng giá. Hiện tại, dòng tiền ngoại đang định hình lại cấu trúc thị trường thông qua 3 nhóm sản phẩm lõi. Chiếm tỷ trọng lớn nhất là phân khúc căn hộ tại các đô thị trung tâm với 48% lượng tìm kiếm. Khối ngoại hiện dồn sự chú ý vào các dự án trung và cao cấp, sở hữu vị trí thuận lợi và có khả năng khai thác cho thuê để tạo dòng tiền đều đặn.

Đồng thời, bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh cũng đang trở thành bến đỗ mới của dòng tiền. Lực đẩy từ các dự án hạ tầng giao thông và định hướng quy hoạch đã làm thay đổi hành vi của cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế, với mức độ dịch chuyển xu hướng ước tính khoảng 20%. Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng duy trì sức hút với 15% lượng tìm kiếm. Phân khúc này còn nhiều dư địa phát triển nếu được đầu tư bài bản, nhằm thu hẹp khoảng cách doanh thu du lịch so với các thị trường như Thái Lan hay Dubai", Giám đốc Batdongsan.com.vn miền Nam nhận định.

Từ các biến động dữ liệu thực tế, ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh nhà đầu tư nước ngoài đang thiết lập bộ tiêu chuẩn khắt khe hơn khi giải ngân. Các tiêu chí được đặt lên hàng đầu bao gồm tính minh bạch pháp lý, quy mô dự án, vị trí gắn liền với logistics và khả năng thanh khoản. Xu hướng này phản ánh sự chuyển dịch tất yếu của thị trường bất động sản Việt Nam, từ việc phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ sang định giá dựa trên giá trị thực và hiệu suất khai thác dài hạn.

Ông Stephen Higgins, Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản đánh giá, khẩu vị đầu tư của nhà đầu tư quốc tế đang thay đổi rõ rệt, theo hướng thận trọng và ưu tiên giá trị bền vững. Tại các thị trường phát triển, mức lợi suất kỳ vọng phổ biến chỉ khoảng 5-6%, trong khi nhiều nhà đầu tư mong muốn tỷ suất sinh lời vốn từ 10% trở lên. Điều này phản ánh xu hướng dịch chuyển từ "lướt sóng" sang đầu tư vào các tài sản có khả năng vận hành ổn định và tạo dòng tiền dài hạn.

Với kinh nghiệm tại Việt Nam và Nhật Bản, ông Stephen Higgins nhận định dòng vốn từ các nền kinh tế phát triển, đặc biệt là Nhật Bản, đang gia tăng quan tâm tới Việt Nam nhờ triển vọng tăng trưởng dài hạn và môi trường đầu tư ngày càng cải thiện.

Đặc biệt, ông Stephen Higgins cho biết, tiêu chuẩn ESG đang trở thành yếu tố then chốt trong quyết định đầu tư. Xu hướng này đã hình thành từ đầu những năm 2000 và tăng tốc mạnh sau năm 2020, khi các quốc gia cam kết phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050. Tại Việt Nam, dù mới nổi lên trong vài năm gần đây, ESG đã bắt đầu tác động rõ rệt đến khả năng thu hút vốn ngoại. Các nhà đầu tư và cả khách thuê quốc tế ngày càng ưu tiên các dự án đáp ứng tiêu chí bền vững, qua đó không chỉ cải thiện tỷ lệ lấp đầy mà còn nâng cao giá trị dài hạn của tài sản.

Ở góc độ thị trường, Việt Nam được đánh giá đang ở giai đoạn đầu trong hành trình phát triển bất động sản theo chuẩn ESG, nhưng có lợi thế "đi sau" để áp dụng các chuẩn mực quốc tế. Các dự án quy mô lớn do những chủ đầu tư hàng đầu triển khai có thể tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh, vừa gia tăng trách nhiệm môi trường, xã hội, vừa định hình chuẩn mực mới cho toàn thị trường. Trong dài hạn, ESG được xem sẽ trở thành điều kiện tiên quyết để tiếp cận dòng vốn quốc tế.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thanh Tâm - Giám đốc Kinh doanh miền Nam CTCP Vinhomes cũng cho biết, sự thay đổi của dòng vốn ngoại đang đặt ra tiêu chuẩn mới cho thị trường. Nhà đầu tư, đặc biệt là khối ngoại, không còn tìm kiếm những sản phẩm mang tính đầu cơ mà tập trung vào các dự án có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác lâu dài và tạo dòng tiền ổn định. Điều này buộc các chủ đầu tư phải chuyển hướng phát triển sang các dự án quy mô lớn, quy hoạch bài bản và tích hợp đa chức năng.

Một trong những dự án tiêu biểu được nhắc đến là Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, khi sở hữu những lợi thế nổi bật về vị trí, quy mô, mô hình phát triển và khả năng tạo dòng tiền. Với vị trí tiếp giáp biển dài hơn 13 km và kết nối trực tiếp với TP.HCM – trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, dự án có lợi thế đặc biệt trong việc thu hút cả cư dân lẫn du khách. Đồng thời, quy mô gần 2.870 ha cho phép phát triển một đại đô thị hoàn chỉnh, thay vì chỉ là một dự án đơn lẻ.

Bên cạnh đó, định hướng phát triển theo mô hình đô thị sinh thái, tích hợp tiêu chuẩn ESG, cùng với đó là việc kết hợp du lịch, thương mại và lưu trú cũng được kỳ vọng tạo nguồn thu ổn định trong dài hạn, đồng thời gia tăng sức hấp dẫn đối với dòng vốn quốc tế.

Thực tế cho thấy, sự quan tâm của dòng vốn ngoại không phải là ngẫu nhiên. Trong những năm gần đây, Việt Nam đã đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, đặc biệt là các dự án giao thông liên vùng, cao tốc và hệ thống đô thị. Song song với đó, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, dịch vụ và tiện ích. Đây chính là nền tảng quan trọng giúp các dự án quy mô lớn phát huy hiệu quả và gia tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư quốc tế./.