Sau khi tiết kiệm được 1,5 tỷ đồng, anh Khánh (43 tuổi, nhân viên văn phòng tại Hà Nội) dự định mua một căn hộ chung cư. Tuy nhiên cho đến nay, anh vẫn chưa đưa ra quyết định cuối cùng dù nhiều lần phân vân, lựa chọn. Theo anh, lãi suất ngân hàng vẫn ở mức quá cao so với khả năng chi trả của gia đình. Nhiều dự án gặp khó khăn về vấn đề pháp lý nên nguồn cung cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Không chỉ người mua gặp khó, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đang trong tình trạng khó khăn ‘kép’ cả về nguồn vốn và pháp lý. Điều này khiến nguồn cung trên thị trường bất động sản ngày càng hạn chế. Theo các chuyên gia, hiện tại cả người mua và doanh nghiệp bất động sản đều đang trong thế khó. Nếu những điểm nghẽn như tín dụng, pháp lý dự án, lãi suất ngân hàng… được giải quyết, người mua người bán gặp được nhau sẽ giúp thị trường sôi động hơn.
Khó khăn từ tiếp cận vốn ngân hàng
Bất động sản là một tài sản lớn, thế nên mọi người muốn mua phải sử dụng thêm đòn bẩy tài chính từ ngân hàng. Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án của DKRA Group cho biết, lãi suất cho vay bất động sản đã hạ nhiệt từ cuối tháng 6 vừa qua. Một số ngân hàng thuộc nhóm Big4 đang có lãi suất cho vay ưu đãi trong năm đầu là dưới 10%/năm, có xu hướng tiếp tục giảm trong thời gian tới.
Chia sẻ với Tri Thức Trực Tuyến, ông Thắng bổ sung: “Dù lãi suất có giảm nhưng vẫn đang ở mức khá cao, đặc biệt là nhóm ngân hàng thương mại cổ phần. Các đơn vị này có mức lãi suất cho vay trong khoảng 12-14%/năm”. Cũng theo ông Thắng, việc thẩm định hồ sơ vay và khả năng chi trả tiền gốc lãi của các ngân hàng ngày càng gắt gao. Ngân hàng xét duyệt hồ sơ dễ thì lãi suất lại ở mức cao, lên đến 14-15%/năm.
Theo ông Trần Vũ - nhà sáng lập Công ty đánh giá, khảo sát bất động sản SPE.R, riêng với mảng nhà ở xã hội, gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng là nguồn huy động từ ngân hàng thương mại. Do đó, mức lãi suất lên tới 8,2% là trong thời hạn trả 5 năm. Ước tính người lao động phải có mức lương hàng tháng hơn 20 triệu đồng mới đáp ứng được tiêu chí này. Ông Vũ cho rằng, dù lãi suất đã hạ nhiệt nhưng vẫn chưa thực sự đứng về phía những người mua nhà có nhu cầu ở thực.
Các doanh nghiệp bất động sản cũng không khá khẩm hơn là bao khi gặp vấn đề về việc tiếp cận tín dụng ngân hàng. Kể từ nửa cuối năm ngoái đến nay, các ngân hàng đã áp dụng những điều kiện vay ngặt nghèo hơn, tài sản đảm bảo nhiều hơn, thời gian giải ngân lâu hơn. Doanh nghiệp bất động sản đã khó tiếp cận vốn ngân hàng nay lại càng thêm khó.
Theo chia sẻ của một số doanh nghiệp, hồ sơ thủ tục vay vốn hiện nay phức tạp hơn nhiều so với trước. Các ngân hàng thường xuyên yêu cầu báo cáo tài chính và kế hoạch kinh doanh trong khoảng 6-12 tháng để làm hồ sơ kinh doanh (trước kia là 3-6 tháng). Một số ngành nghề kinh doanh bị coi là ngành biến động cao không dễ dàng được vay vốn, đặc biệt là ngành bất động sản. Ngoài ra, yêu cầu về số lượng tài sản đảm bảo cũng khó khăn hơn trước.
So với trước đây, số tiền được giải ngân cũng giảm khá nhiều, nguyên nhân là một số ngân hàng cho vay dựa theo tỷ lệ doanh thu. Nhiều doanh nghiệp doanh thu quý 1 và quý 2/2023 sụt giảm mạnh, càng khó khăn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng.
Khó khăn từ pháp lý
Ngoài lãi suất ngân hàng, vấn đề pháp lý cũng là cái khó chung của cả người mua và doanh nghiệp bất động sản. Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho biết vấn đề pháp lý chiếm 70% tổng số những vướng mắc của doanh nghiệp địa ốc.
Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản gần đây đã có những chuyển biến tích cực. Đặc biệt là sau khi Nghị quyết 33 được ban hành. Theo ông Võ Hồng Thắng, việc tháo gỡ những vướng mắc pháp lý sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, tạo nên một môi trường đầu tư an toàn. Từ đó, những dự án ‘ma’ sẽ giảm xuống, các dự án bị trì trệ nhiều năm được khơi thông.
Tuy nhiên theo ông Trần Vũ, những tháo gỡ gần đây mới chỉ giải quyết được một phần ngọn, phần gốc vẫn còn nhiều nan giải. Những dự án vướng mắc đang tồn tại nhiều lý do khác nhau, chủ yếu tập trung ở việc giải tỏa đền bù, thủ tục chồng chéo, huy động vốn trái phép hay sử dụng vốn sai mục đích…
Đối với khách hàng, theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), khó khăn về mặt pháp lý làm giảm nguồn cung trên thị trường, khiến khán giả khó tiếp cận các sản phẩm bất động sản. Nhiều người e dè hơn khi mua bất động sản vì lo sợ tình trạng pháp lý của một số dự án của các chủ đầu tư không uy tín. Nếu đến cuối năm nay tình hình được cải thiện, tỷ lệ hấp thụ của thị trường sẽ tăng theo.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, điều cần thiết hiện nay là ban hành một số gói tín dụng phù hợp, giãn và hoãn nợ để hỗ trợ thị trường trong thời điểm khó khăn. Tuy nhiên, nếu dự án không được gỡ vướng pháp lý, doanh nghiệp sẽ không đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng. Điều các doanh nghiệp cần là tiền thật và dự án được khơi thông, từ đó phục hồi hoạt động. Theo ông Đính, nếu muốn làm được điều này cần phải rà soát và phân loại từng doanh nghiệp để có được “thuốc đặc trị” riêng.
